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1、某商業地產項目前期調查一區域發展情況五消費者調查1.城區布局結構調查1.消費場所滿意度抽樣調查2.城區產業發展情況2.周邊居民近半年家庭支出結構抽樣調查3.城區經濟發展情況3.周邊居民飲食生活抽樣調查4.城區消費發展情況4.周邊社區居民晚間出行率抽樣調查（根據社區數）5.城區交通規劃情況5.3公里內企業用工成本調查（分析勞動力收入）6.區域商業發展規劃6.消費者出行購物空間等級調查二區域商業氛圍1.酒店業（反映旅游住宿消費情況）六 項目立地調查2.商場（反映消費）區位調查3.寫字樓（反映商務情況）1.周邊交通配置4.商業街（反映社區配套情況）在一定配套情況下對大型商業設施影響2.商圈范圍邊界計2、算圖5.專業市場（流通力調查）3.區域密度分析（核心人口，流動人口推論）4.商圈吸引力分析三區域消費力調查5.商圈購買力規模預測1.周邊社區分布及結構（1-5公里）6.周邊步行動線分析2.周邊社區人口密度，大型商業設施配比，購物距離分析3.周邊房價結構及歷年變動分析4.寫字樓分布及結構（商務集聚情況分析）七商業項目定位報告（略）5.寫字樓入住企業行業特征分析6.租金水平、空置率、租售比八.商業項目策劃報告（略）7.周邊外來人口情況（包括酒店消費）四現有商業經營調查1.現有商業分布及集聚度調查2.主要商業設施規模、數量、結構、組合模式、建筑結構、3.主要商業設施規劃特色分析4.主要商業設施品牌配3、置調查，主力店配置調查5.周邊品牌消費特征及客單價調查6.周邊大型網點主力店吸引力調查7.周邊大型商業網點人流量調查8.周邊大型商業網點車量駛入率調查9.周邊餐飲消費調查10.周邊娛樂場所消費調查2.周邊居民近半年家庭支出結構抽樣調查4.周邊社區居民晚間出行率抽樣調查（根據社區數）5.3公里內企業用工成本調查（分析勞動力收入）3.區域密度分析（核心人口，流動人口推論）消費者調查主要目的確定商圈范圍會會員員頻頻次次分分布布圖圖會會員員分分布布落落位位區區統統計計距距離離分分布布確定商務半徑確定進入方式8500米確定消費金額7確定消費選項61000米確定餐飲頻次5確定來店目的41500米確定結伴人4、群3確定會員消費22000米確定年齡跨度1結論：某商圈會員消費回頭率2500米3000米3500米4000米結論：會員是樣本，黃色區是主要客源 結論：2.7公里距離是商圈調研范圍高高頻頻次次人人落落位位集集中中區區前前500500名名會會員員消消費費記記錄錄500100015002000頻次人數人數人數人數社區 公里人次xxxxxxxxxxxxxx0.650.681.51.5xx2.325%65%10%2.73-4次5-6次7-8次會員名字中餐下午餐晚餐 累計會員1會員5會員150累計會員500客單價平均人數晚餐下午餐中餐累計會員占比總銷售占比30%60%10%10%60%30%結論：反映會員5、與非會員消費結構結論：高頻次一般是商務集中帶結論：反映高頻次會員消費時間，攜帶人數高頻次消費時間圖10人9人8人7人6人5人4人3人結論：高頻次人與總體消費吻合度情況結論：高頻人次每次來店人數分布可以合理確定酒店營建規模會員消費記錄：反映不同商圈會員開發率、歷年成長率、活動率、品牌忠誠度現場消費者來店時間調查結論：會員與隨機消費者調查看吻合度情況進一步推算商圈距離兩者交叉可以得出消費分配律情況，便于商圈餐飲某業種飽和度推算8次7次6次5次4次3次2次頻次每次消費人數2人2次1次2次3次8次 7次 6次5次4次300元600元1200元1800元結論：商圈商務消費等級餐飲業種消費人數大店面積506、0-10001500-2500數量/比例1000-15002500-4000結論：反映餐飲業種吸引率結論：反映區域大店比例時間分布人數3-4次5-6次7-8次結論：反映會員與非會員消費結構商辦總面積人口數量甄別商圈指標分析目標商圈環境指標確定大方向人口指標人口密度指標（常住人口）1.總量指標 商圈住宅規模確定基礎人口2.分布指標 商圈社區分布，人口分布確定人口分布重心住宅特征指標1.結構指標 各類住宅、公寓面積規模3.房價指標 各類住宅價格特征確定高端人口數2.入住指標 各住宅結構抽樣入住率確定當前高端人口數人口結構指標1.年齡指標 商圈各年齡段人口數確定可消費人群2.就業指標 商圈就業特征分7、析確定有支配能力人群數3.婚慶指標 商圈婚嫁段人口數確定特殊消費群規模商務指標商務樓密度指標1.總量指標 商圈辦公樓總面積確定潛在辦公人口2.分布指標 商務樓分布特征確定辦公人群分布點3.入住指標 商務樓整體入住率確定當前辦公人口商務樓開發指標1.總量指標 商圈高檔辦公樓面積確定高端比例2.結構指標 商圈商務樓配置等級確定結構比例3.成長指標 商圈商務樓成長進程確定辦公人口導入進程4.行業特征 商務樓宇行業特征分析確定周邊商務等級商務活躍度指標1.招工需求 計算范圍內招工活動分析確定周邊用工需求2.支付水平 商圈辦公消費潛力分析確定招工收入水平3.酒店開發 酒店數量及結構確定商圈屬性4.展務活8、動 大型展務，會議活動數區域土地面商業總面 商辦總面積商場+街鋪面商業總面餐飲面品牌餐飲面餐飲面大店餐飲面積人口數（人口密度+辦公密度）商業集中餐飲業態比人均商業及商務面積商圈商業結商場+街鋪面積品牌餐飲進駐率品牌餐飲面積大店餐飲面積品牌大店比例大店吸引力大店街鋪+大店商入店人入店人消費習慣大店街鋪+大店商各大餐飲業種面積商業指標商業密度指標（重量指標）1.總量指標 商圈內商業總面積確定商業面積供應量2.商戶密度 商圈內商戶總量確定商圈商戶總數3.商戶分布 主要聚集區、集客點確定商戶聚集帶商圈質量指標1.綜合店指標 綜合型商業數量確定商業等級2.主力店數量 主力店進入特征3.品牌店數量 品牌集9、中度情況人口密度圖層4.豐富度指標 業態業種數量、規模辦公密度圖層商業飽和度指標確定競爭情況商業密度圖層1.商業重復指標主要集客點圖層2.競爭分析品牌集聚區圖層開發效率指標主力店分布圖層1.整體空置率規模餐飲點分布 2.租金水平 綜合物業底層、二層租金水平商業重心圖層公建指標公共設施指標 1.數量指標醫院，學校、郵政、銀行等數量遷移率分析行政指標行政級別指標吸引率指標1.行政機構分布 公檢法稅務、街道等行政機構移動率分析重要指標1.人口密度指標數值?人均商業面積2.人口質量指標數值?人均公建面積3.辦公密度指標數值?人均便利店數4.辦公高度指標數值?生活指標人均餐飲店數5.商業密度指標數值?商10、辦指標人均娛樂網點6.品牌密度指標數值?行政指標人均收入水平7.業態配比指標數值?人均消費水平8.公建配套指標數值?入住率9.斷面流量指標數值?商辦比租售比住商比店鋪條件指標經營排序人口密度辦公密度商業密度商業集中度商圈結構餐飲業態比例品牌比例大店比例交通站點影響力全市人口分布（居委會邊界）消費者購物趨勢全市人口分布（網格邊界）X1X2X3X4X5X6X7X8123456781234567812345678消費者購物花費分布局部地區富裕度分布（居委會邊界）全市餐飲分布（網格）局部地區人口分布（居委會邊界）全市休閑娛樂分布（網格）項目對周邊居委會人口競爭牽引力道路各業態占比寫字樓建筑面積結論：確11、定關鍵指標及權重 鎖定重點地帶因素集指標集交通網絡建設評價外生變量：1.平均路網密度1.用地規模2.平均道路面積率交通網絡布局質量評價2.人口規模3.人均道路長度3.車輛擁有量4.人均道路面積交通網絡容量分析5.人均公交車擁有量內生變量6.公交路網密度交通網絡可達性分析1.道路長度（對內對外）7.路網連接度2.道路面積（對內對外）8.交通站點間距3.停車場面積9.公交站點流量4.道路等級質量10.公交站點功能分值5.公交線路11公交線路、班次6.公交車輛保有量12.商圈停車位7.路燈數8.交叉口數量重要標志道路通達度標志交通運力/商業面積公交便捷度標志固定車位/商業面積易達性指標路段流量監測路12、段車輛駛入量監測1)基于交通系統的交通設施法,常采用的指標是空間直線距離、實際距離、平均出行時耗、平均出行速度、單位時間內的出行距離、公交線路密度、道路網絡的阻塞程度等;2)基于土地使用系統的活動法,如距離法、等值線法、引力模型法、平衡系數法、時空法等;3)基于個體收益的效用法。這些所有方法幾乎都是距離法的延伸或者以距離法為基礎。確定位置商業能見度分析 可達性指標車輛配置確定商業辦公比例不同規模等級下客流分析百米重心點確定距離指標不同組合條件下可選項目優勢人行道與車行道比例反映障礙情況可視性指標物業長寬比B/L物業形狀指標昭示面比H1/H2H14.5米物業顯著性H2/HH24.5米物業高度與街寬比B/H商業街舒適性指標物業沿街展示長度與百米商業比商業疏密度指標日照分析競爭業種分配律大店街鋪+大店商各大餐飲業種面積1)基于交通系統的交通設施法,常采用的指標是空間直線距離、實際距離、平均出行時耗、平均出行速度、單位時間內的出行距離、公交線路密度、道路網絡的阻塞程度等;