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1、每畝（凈地）土地成本（萬元/畝）土地總成本（不含契稅）樓面地價（元/）總投資（萬元）總銷售收入（萬元）稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）稅前投資回報率（不考慮經營性資產）稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）稅前投資回報率（考慮經營性資產）12130,7511,40590,835104,46013,62515.0%22052.124.3%人人和和地地塊塊項項目目投投資資測測算算表表研研發發策策劃劃中中心心制作：徐帆2006.12.05目錄表表表格格序序號號表表格格名名稱稱1技術經濟指標2 2項目靜態經濟測算3 3成本明細表4敏感性分析5主要稅率和費率附附表表1 1：人人和和轉轉盤盤項項目目經經濟濟技2、技術術指指標標(1)(1)項目名稱：人和轉盤項目序號指標單位總量備注1總用地面積2102472折算成畝畝315.373凈用地面積1697714折算成畝畝254.665建筑基底面積33954.166建筑密度20%7容積率1.298綠地率30%9建筑限高米36.0010總建筑面積281235含地下建筑面積11地面以上建筑面積21880011.1小高層（11+1）43500350套，16棟11.2花園洋房（4+1）1668001112套11.3商業800011.4社區配套用房50012地面以下建筑面積6243512.1花園洋房地下面積1482712.2設備用房250012.3地下車庫面積4510813、3戶數戶154214停車數量輛143214.1地下輛128914.2地上輛143附附表表2 2：人人和和轉轉盤盤項項目目靜靜態態經經濟濟測測算算(合合理理價價)一一、技技術術經經濟濟指指標標序號項目建筑面積()出售面積()經營性資產()備注1小高層（11+1）43500435002花園洋房（4+1）1816271816273商業8000400040004社區配套用房5005005地下車庫及設備用房47608476086合 計28123522912752108備注：容積率1.29凈用地面積()：169770.80二二、總總成成本本估估算算序號費用名稱金額（萬元）所占比例單方成本(元/)備注1土地4、費用21138.3626.36%751.63含土地出讓金、整治費用2前期工程費7773.239.69%276.40含設計、規費、三通一平等3建安工程費28495.4935.54%1013.233.1小高層（11+1）4580.501052.99 含建筑節能費用3.2花園洋房（4+1）17981.04990.00 含建筑節能費用3.3商業840.001050.003.4社區配套用房47.50950.003.5地下車庫及設備用房5046.451060.004基礎設施費6204.537.74%220.625配套設施費1206.001.50%42.886不可預見費1041.001.30%37.023、5、4項的37財務費用2700.003.37%96.01貸款2億元1年，1億元1年8管理費用1687.412.10%60.00按60100元/計9營銷費用3011.503.76%107.08銷售收入2.510土地增值稅1044.601.30%37.14銷售收入111營業稅及附加5745.297.17%204.29銷售收入5.512交易稅費133.480.17%4.75住宅：3元/商業：銷售收入113開發建設總投資80180.89100.00%2851.03三三、總總收收入入估估算算序號項目計算基數()均價(元/)金額（萬元）備注1小高層（11+1）435003500152252花園洋房（4+1）16、816274550826403商業4000100004000小計22912744461018654車庫個數單價（萬元/個）金額（萬元）按7萬元/個計只賣花園洋房部分車庫的1/337172595合計104460四四、初初步步經經濟濟分分析析（靜靜態態）序號項目金額（萬元）備注1總銷售收入1044602開發總投資801813稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）242794稅前投資回報率（不考慮經營性資產）30.28%5稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）327066稅前投資回報率（考慮經營性資產）40.79%五五、經經營營性性資資產產租租賃賃收收入入估估算算序號項目建筑面積（）月租金（元/）年租賃收入（7、萬元）備注1商業4000401922車庫個數月租金（元/個）年租賃收入（萬元）9183003313合計523六六、經經營營性性資資產產價價值值估估算算序號項目建筑面積（）估價（元/）金額（萬元）備注1商業4000500020002車庫個數單價（萬元/個）金額（萬元）按7萬元/個計918764273合計8427附附表表3 3：人人和和轉轉盤盤項項目目成成本本明明細細表表(1)(1)項項目目名名稱稱：人人和和轉轉盤盤項項目目總層數：18總高：總建筑面積（）：281235序序號號成成本本項項目目計計算算方方法法或或依依據據文文件件計計費費基基數數單單位位單單價價（元元/）合合價價（萬萬元元）造造價價8、指指標標（元元/）一一、土土地地費費用用21,138.36751.631土地綜合價金用地面積210,247970.6720,408.00725.662土地契稅按土地綜合價金配套費的3計24,3453.00%730.3625.97二二、前前期期工工程程費費7,773.23276.401可行性研究費281,23510.000.362規劃設計費281,23545.001,265.5645.003勘測費281,23515.000.534規費281,235200.005,624.69200.005三通一平735.4926.155.1平基實際平基數量243,495m330.00730.4925.975.29、三通費用5.000.186臨時設施甲方臨時設施 計入管理費用10.000.367監理費281,2354.00112.494.00三三、建建筑筑安安裝裝工工程程費費281,2351,013.2328,4951,013.23（一一）小小高高層層（11+111+1）建筑面積43,5001,052.994,580.50162.871 土建工程建筑面積43,500850.003,697.50131.472安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）建筑面積43,500100.00435.0015.473 室內裝飾工程建筑面積-4 室外裝飾工程建筑面積-5 大型設備建筑面積43,500102.994410、8.0015.93客梯13人,1m/s,12F16臺280,000.00448.0015.93貨梯13人,1m/s,12F0臺280,000.00-消防電梯13人,1m/s,12F臺280,000.00-（二二）花花園園洋洋房房（4+14+1）建筑面積181,627990.0017,981.04639.361 土建工程建筑面積181,627890.0016,164.77574.782安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）建筑面積181,627100.001,816.2764.583 室內裝飾工程建筑面積-4 室外裝飾工程建筑面積-5 大型設備建筑面積181,627-（三三）商商業業建11、筑面積8,0001,050.00840.0029.871 土建工程建筑面積8,000950.00760.0027.022安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）建筑面積8,000100.0080.002.843 室內裝飾工程建筑面積8,000-4 室外裝飾工程建筑面積8,000-5 大型設備建筑面積8,000-（四四）社社區區配配套套用用房房建筑面積500950.0047.501.691 土建工程建筑面積500850.0042.501.512安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）建筑面積500100.005.000.183 室內裝飾工程建筑面積-4 室外裝飾工程建筑面積-5 12、大型設備建筑面積-（五五）地地下下車車庫庫及及設設備備用用房房建筑面積47,6081,060.005,046.45179.441 土建工程建筑面積47,608850.004,046.68143.892安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）建筑面積47,608210.00999.7735.553 室內裝飾工程建筑面積47,608-4 室外裝飾工程建筑面積47,608-5 大型設備建筑面積47,608-四四、基基礎礎設設施施費費6,204.53220.621供電工程1,024.7036.441.1 高低壓配設備及安裝9,210KVA700.00644.7022.921.2 開閉所設備及安13、裝1.00座2,000,000.00200.007.111.3室外高壓電纜、電纜溝2(YJV22-3*300)從變電所引入本小區1,000m1,800.00180.006.402供水工程（室外）總建筑面積281,2359.29261.269.292.1供水工程（室外）281,2356.00168.746.002.2供水工程（室內）一戶一表1,542戶600.0092.523.293發電機及消音設施600KW/臺5臺680,000.00340.0012.094供氣工程508.8618.093.1供氣工程（室外）-3.2供氣工程（室內）戶數1,542戶3,300.00508.8618.095通訊工14、程1,542750.00115.654.116市政工程434.9915.476.1 生化池所建化糞池容量3,000m3700.00210.007.476.2 市政管網按建筑面積281,2358.00224.998.007園林景觀工程按實際施工面積計115,636300.003,469.08123.358光彩工程總建筑面積281,2351.7850.001.789隔音防護工程10擋土墻工程-五五、配配套套設設施施費費1,206.0042.881物業管理以計入建安成本-2居委會以計入建安成本-3醫療以計入建安成本-4公共廁所5.000.185社區活動站以計入建安成本-6運動設施以計入建安成本10.15、000.367物業管理（配套）啟動費每月7萬元左右281,235150.005.33六六、不不可可預預見見費費三、四項的334,70034,7003.00%3.00%1041.001041.0037.0237.02七七、財財務務費費用用銀行貸款9非銀行貸款12%30,00030,0009.00%9.00%2700.002700.0096.0196.01八八、管管理理費費用用按60100元/計281,235281,23560.0060.001687.411687.4160.0060.00九九、營營銷銷費費用用3011.503011.50107.08107.081售樓部修建及裝修2,000200016、.00400.0014.222其他費用按銷售額的2.5計104,4602.50%2611.5092.86以以上上合合計計73257.512,604.85附表4：人和轉盤項目敏感性分析表銷售總額增幅銷售總額稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）稅前投資回報率（不考慮經營性資產）稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）稅前投資回報率（考慮經營性資產）-10%94013.814825.318.7%23252.229.4%-5%99236.819552.124.5%27979.035.1%0%104459.824278.930.3%32705.840.8%5%109682.829005.736.0%37432.717、46.4%10%114905.833732.541.6%42159.551.9%總成本增幅總成本稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）稅前投資回報率（不考慮經營性資產）稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）稅前投資回報率（考慮經營性資產）-10%72162.832297.044.8%40723.956.4%-5%76171.828288.037.1%36714.948.2%0%80180.924278.930.3%32705.840.8%5%84189.920269.924.1%28696.834.1%10%88199.016260.818.4%24687.828.0%每畝（凈地）土地成本（萬元/畝）土18、地總成本（不含契稅）稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）稅前投資回報率（不考慮經營性資產）稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）稅前投資回報率（考慮經營性資產）8020408.024278.930.3%32705.840.8%8822408.022218.927.0%30645.837.3%9624408.020158.923.9%28585.833.9%10426408.018098.921.0%26525.830.7%11228408.016038.918.1%24465.827.7%11930408.013978.915.4%22405.824.8%12732408.011918.912.9%219、0345.822.0%13534408.09858.910.4%18285.819.3%14336408.07798.98.1%16225.816.8%附表5：人和轉盤項目動態敏感性分析表每畝（凈地）土地成本（萬元/畝）土地總成本（不含契稅）樓面地價（元/）總投資（萬元）總銷售收入（萬元）平均單方售價（元/）稅前凈現金利潤（不考慮經營性資產）稅前投資回報率（不考慮經營性資產）稅前凈現金利潤（考慮經營性資產）稅前投資回報率（考慮經營性資產）8020,40893380,18192,2084,02412027.115.0%20454.125.5%8421,40897881,21193,3934,0720、612181.615.0%20608.625.4%8822,4081,02482,24194,5774,12812336.115.0%20763.125.2%9223,4081,07083,27195,7624,17912490.615.0%20917.625.1%9624,4081,11684,30196,9464,23112645.115.0%21072.125.0%10025,4081,16185,33198,1314,28312799.615.0%21226.624.9%10426,4081,20786,36199,3154,33512954.115.0%21381.124.8%10821、27,4081,25387,391100,5004,38613108.615.0%21535.624.6%11228,4081,29888,421101,6844,43813263.115.0%21690.124.5%11529,4081,34489,451102,8694,49013417.615.0%21844.624.4%11930,4081,39090,481104,0534,54113572.115.0%21999.124.3%12331,4081,43591,511105,2384,59313726.615.0%22153.624.2%12732,4081,48192,54110622、,4224,64513881.115.0%22308.124.1%13133,4081,52793,571107,6074,69614035.615.0%22462.624.0%13534,4081,57394,601108,7914,74814190.115.0%22617.123.9%13935,4081,61895,631109,9764,80014344.615.0%22771.623.8%14336,4081,66496,661111,1604,85114499.115.0%22926.123.7%14737,4081,71097,691112,3454,90314653.615.023、%23080.623.6%15138,4081,75598,721113,5294,95514808.115.0%23235.123.5%15539,4081,80199,751114,7145,00714962.615.0%23389.623.4%15940,4081,847100,781115,8985,05815117.115.0%23544.123.4%16341,4081,893101,811117,0835,11015271.615.0%23698.623.3%16742,4081,938102,841118,2675,16215426.115.0%23853.123.2%附附表表24、5 5：主主要要稅稅率率和和費費率率項項目目對對應應內內容容計計算算基基數數營營業業稅稅及及附附加加房地產開發銷售收入租賃營運租賃收入土土地地增增值值稅稅房地產開發銷售收入房房產產稅稅租賃營運租賃收入租租賃賃登登記記費費租賃營運租賃收入合合同同印印花花稅稅租賃營運租賃收入房地產開發銷售收入所所得得稅稅房地產開發銷售收入房地產開發開發利潤租賃營運經營利潤營營銷銷費費用用房地產開發銷售收入管管理理費費用用房地產開發建筑面積產產權權轉轉讓讓手手續續費費房地產開發住宅銷售面積商業銷售收入經經營營費費用用租賃營運租賃收入表示房地產開發過程表示后期租賃營運過程比比例例備備注注5.50%已取消交通能源重點建設附加5.50%1.00%暫交12.00%0.80%0.10%0.03%6.60%前期按6.6%預征33.00%達到條件,按33%匯算清繳15.00%西部開發優惠政策3.30%90元/按每平米60100元/計3元/住宅：3元/每平方米1.00%商業：銷售收入的1%5.00%附附表表5 5：主主要要稅稅率率和和費費率率