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1、 規規劃劃指指標標 單單位位:平平方方米米總占地面積174321建筑用地面積134434總建筑面積349,528建筑物占地面積27872建 筑 密 度20.73%綠 地 率30.00%計容積率面積349,528容 積 率2.60圍墻長度產產品品構構成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產產品品比比例例平平均均每每戶戶面面積積單單元元數數戶戶數數地地上上建建筑筑面面積積小高層公寓（11層）78,52778,52722.47%高層公寓（18層）130,878130,87837.44%高層公寓（21層）52,35152,35114.98%小小計計261,756261,7562、公共配套建筑18層酒店式公寓50,97650,976.014.58%21層寫字樓22,81422,8146.53%裙房商業11,41611,4163.27%物管用房2,446.0000.70%公廁12000.03%小小計計87,77285,206地地下下建建筑筑面面積積車車位位數數建建筑筑面面積積可可售售個個數數停車人防地下車位73825,830738非人防地下車位1,20342,1051,203小小計計1,94167,9351,941可售面積合計346,962項項目目規規劃劃指指標標總占地174321 建筑用地134434 總建筑面積349528容積率2.6 建筑密度20.73%綠化率30%3、宗宗地地分分項項面面積積(平平方方米米)個個數數(個個)宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓47403商業8073會所1500物業管理用房402公廁60小小計計5743857438地下建筑面積人防車位3885111非人防車位14210406小小計計1809518095宗地二地上建筑面積21層寫字樓 22482商業1747物業管理用房171公廁60小小計計2446024460地下建筑面積人防車位140040非人防車位6300180小小計計77007700宗地三地上建筑面積住宅11層小高層6366518層高層12733121層高層63665小計254661公建商業7596會所2000幼兒園1500物4、業管理用房1873小計12969小小計計267630267630地下建筑面積人防車位20545587非人防車位21595617小小計計421404214012041204成成本本匯匯總總分項總額(萬)單方可售(元/平方米)土地成本32777959主體建安工程費801852052室外配套景觀施工成本5155151項目前期審批及政府規費9447276項目規劃設計費219864項目前期、工程招投標、監理費用83524銷售管理物業管理財務費用22069645合計1526664171土土地地成成本本費費用用名名稱稱建建筑筑面面積積估估算算造造價價指指標標估估算算成成本本可可售售面面積積折折合合銷銷售售面5、面積積指指標標來來源源、說說明明（M2）（建建筑筑面面積積，元元/M2）（萬萬元元）（M2）單單方方成成本本（元元/M2）土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補償費用57.222000.0058.49土地補償費土地契稅25.65896.4326.213%契約小小計計937.7632777.43958.51分分產產品品主主體體建建安安工工程程費費序序號號成成本本項項目目單單位位工工作作量量單單價價（元元）合合價價 （萬萬元元）單單方方造造價價工工程程量量及及單單價價說說明明住住宅宅建建安安工工程程費費25466146,47646,46、761,8251,825單方造價以公寓樓面積為基數1 1建建安安工工程程費費萬38,83638,8361,5251,525小高層公寓（11層）6366513008,2760高層公寓（18層）127331150019,1000高層公寓（21層）63665180011,46002 2產產品品提提升升萬萬2546613007,6407,640300300酒酒店店式式公公寓寓建建安安工工程程費費4740313,97913,9792,9492,949單方造價以酒店面積為基數1 1建建安安工工程程費費萬12,55712,5572,6492,64918層酒店式公寓4740318008,5330室內精裝修477、4038003,7920公共部位精裝331870023202 2產產品品提提升升萬萬474033001,4221,422300300寫寫字字樓樓建建安安工工程程費費224826,0706,0702,7002,700單方造價以寫字樓面積為基數1 1建建安安工工程程費費萬5,3965,3962,4002,40021層寫字樓2248224005,39602 2產產品品提提升升22482300674674300300商商業業建建安安工工程程費費174162,4381,4001,400單方造價以商業面積為基數1 1建建安安工工程程費費萬2,4382,4381,4001,400裙房商業17416140028、,4380地地下下車車位位建建安安工工程程費費6793510,028單方造價以地下車位面積為基數1 1建建安安工工程程費費萬10,02810,0281,4761,476人防地下車位2583016004,133非人防地下車位4210514005,895公公共共廁廁所所建建安安工工程程費費120191201201 1建建安安工工程程費費萬191層公廁120160019會會所所建建安安工工程程費費35008752,5002,5001 1建建安安工工程程費費萬875會所35002500875幼兒園建安工程費15003002,0002,0001 1建建安安工工程程費費萬300幼兒園150020003009、總總合合計計80,18580,185(總總成成本本含含地地下下成成本本)平平均均可可售售主主體體成成本本 (不不含含地地下下室室成成本本)2,0522,05269,24723237.822024.997室室外外配配套套 景景觀觀施施工工成成本本費費用用名名稱稱基基數數估估算算造造價價指指標標估估算算成成本本指指標標來來源源、說說明明（M M2 2）元元/M M2 2（萬萬元元）1、室外市政道路工程費26887 120323道路占用地面積20%2、室外景觀工程費73939 2001479景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費134434 35471占地面積為基數4、電話管線工程134434 10、681占地面積為基數5、有線電視工程134434 8108占地面積為基數6、住宅安全監控267630 401071建筑面積為基數7、寫字樓安全監控24460 50122建筑面積為基數8、酒店式公寓安全監控57438 45258建筑面積為基數9、管道煤氣工程267630 22589住宅面積為基數10、集中供熱(寫字樓酒店公寓)81898 80655公建面積為基數11、集中供熱(住宅)267630 30803住宅面積為基數小小計計51555155150.7595項項目目前前期期審審批批及及政政府府規規費費費費用用名名稱稱基基數數交交費費標標準準估估算算成成本本指指標標來來源源、說說明明（M2）建建11、筑筑面面積積元元/M2（萬萬元元）前期規劃審批費用市政配套費用349528150.005242.92土地過戶費1344340.202.69開發服務費3495280.5017.48土地證書費201.551.500.03以畝計環境評估費0.000.0051.00按收費標準計宗地測量費0.000.001.001萬放樣、定位等費用0.000.002.002萬質量監督費3495282.0069.91節能押金3495286.00209.722萬定額編制管理費0.000.00104.24建安造價0.13%消防配套費349528.003.00104.86結建人防押金0.000.00413.28人防工程投資1012、%散裝水泥保證金349528.005.00174.76勞保統籌費0.000.002846.56建安造價3.55%小小計計9240.44辦證費用宗地復核確權測量0.000.001.001萬住宅測繪（預、竣工）2676301.3636.40住宅區建筑面積綜合測繪（預、竣工）818982.7222.28綜合用地建筑面積住宅消防設施檢測2676303.0080.29綜合消防設施檢測818985.0040.95住宅產權初始登記費205980.0016.47按戶,戶均130平方米綜合產權初始登記費273300.008.19按單位,戶均300平方米交通設施及環境檢測等0.001.00小小計計0.000.0013、206.57總總計計9447.019447.01276.2592項項目目規規劃劃設設計計費費用用表表費費用用名名稱稱建建筑筑面面積積估估算算造造價價指指標標估估算算成成本本（M2）建建筑筑面面積積元元/M2（萬萬元元）設計費主體設計費住宅26763045.001204.34酒店式公寓5743860.00344.63寫字樓2446090.00220.14景觀設計費方案費、初步設計費、施工圖費73938.735.00258.79標識設計費、2676300.5013.38配套設計費市政設計費（道路、橋梁、排水設計費）244602.004.89供水設計費0.501.22燃氣設計費0.801.96電力設14、計費2.506.12人防設計費0.631.54樣板房設計費50.00弱電智能化設計費1.503.67設計咨詢費設計方案評審費、圖審費等技術咨詢費3495282.0069.91其他相關費用曬圖費等3495280.5017.48小小計計2198.0564.27757項項目目前前期期工工程程、招招投投標標、監監理理費費用用表表費費用用名名稱稱基基數數估估算算造造價價指指標標估估算算成成本本指指標標來來源源、說說明明（M2）元元/M2（萬萬元元）工程建設前期費障礙物拆除費用、土方平整費用13443415.00241.98平整1.2米深的土方線路移位費用、通水、通電、通路相關費用13443422.00215、95.75臨時設施、臨時圍墻工程等相關承包費用1344343.0040.33招標管理費用、質檢費等政府性費用1344342.0026.89建設工程勘察費用1344343.0040.33規劃審批費地形測量費定位放線1344341.5024.24地形標高測量1344341.0013.44施工建造費用主體建安監理費13443410.00134.43主體質量檢測（監督）費1344341.3017.48小計834.8824.41432147銷銷售售 管管理理 物物業業管管理理 財財務務費費用用費費用用名名稱稱基基數數交交費費標標準準估估算算成成本本指指標標來來源源、說說明明（M2）建建筑筑面面積積元元/16、M2（萬萬元元）營銷推廣費用004104營業稅后收入2%120.0127項目公司管理費用001800開發周期4.5年,每年400萬52.63743前期物業管理費用00401.169721財務費用0016125土地100%,建安25%,年利率12%471.5341小小計計2206922069645.354項項目目整整體體收收益益靜靜態態分分析析分分項項名名稱稱數數值值指指標標來來源源及及說說明明土地成本32777總成本152666總收益205199總資金投入67186營業稅后利潤52533所得稅后利潤39399所得稅計25%營營業業稅稅后后成成本本收收益益率率34.41%34.41%營營業業稅稅17、后后資資金金收收益益率率78.19%78.19%所所得得稅稅后后成成本本收收益益率率25.81%25.81%所所的的稅稅后后資資金金收收益益率率58.64%58.64%0.192006305樓面價格938土地價格163土地成本32777總成本152666總收入205199總資金投入67186營業稅后利潤52533可售樓面價959資金投入比0所得稅后利潤39399營業稅后投資收益率0營業稅后資金收益率 1單方可售土地外成本3213單方可售綜合成本4171單方營業稅后銷售單價6001可售營業稅后單方利潤1829項項目目開開發發計計劃劃 （第第一一期期）1818層層住住宅宅 （第第二二期期)11)118、1層層和和2121層層住住宅宅(第第三三期期)18)18層層酒酒店店公公寓寓(第第四四期期)21)21層層寫寫字字樓樓面面積積 (平平方方米米)13381513381513381513381557438574382446024460工工作作內內容容開開始始完完成成開開始始完完成成開開始始完完成成開開始始完完成成產產品品策策劃劃2007/3/232007/3/232007/4/282007/4/28統一產品策劃規規劃劃設設計計及及報報批批2007/4/282007/8/26同一期2008/4/222008/8/20同三期施施工工圖圖設設計計及及報報審審2007/8/262007/11/24 2019、08/2/222008/5/222008/8/202008/12/182009/2/162009/6/16施施工工招招投投標標2007/11/242007/12/24 2008/5/222008/6/212008/12/182009/3/182009/6/162009/7/16開開工工2007/12/242008/6/212008/12/182009/6/16正正負負零零2008/4/222008/10/192009/3/182009/9/14開開盤盤2008/5/222008/11/182009/4/172009/10/14單單體體竣竣工工2009/6/162010/1/122010/4/120、22010/10/9景景觀觀綠綠化化2009/11/132010/6/112010/8/102011/2/6交交付付2010/2/112010/9/92010/11/82011/5/7項項目目總總工工期期(月月)50.20各各產產品品現現價價及及價價格格預預測測產產品品類類型型2007200720082008200920092010201020112011201220128.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高層住宅(元/平方米)44944854519355055780606933447.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%0酒店公寓(元/平方米)6160659169877321、36770380884583一層商業用房(元/平方米)950010165107751131411879124737068二層商業用房(元/平方米)7500802585078932937898475580地下車位(萬元/個)8.08.69.19.510.010.56產品類型6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%0寫字樓(元/平方米)6000636067427079743378044464現現金金流流入入分分析析時時間間2008年年2009年年2010年年2011年年小小計計上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年一期銷售比例15%22、40%30%15%0%0%0%0%一一期期價價格格485448545023502351935193534953490 00 00 00 0銷售面積191005093238199191000000一一期期住住宅宅收收入入927092702558525585198381983810217102170 00 00 00 06491064910二期銷售比例020%40%25%15%000二二期期價價格格0 0502350235193519353495349550555050 00 00 0銷售面積025466509323183319100二二期期住住宅宅收收入入0 01279326450170271023、5140006678466784三期銷售比例0025%35%30%10%00三三期期酒酒店店公公寓寓價價格格0 00 0698769877161716173367336751975190 00 0銷售面積00118511659114221474000三三期期酒酒店店式式公公寓寓收收入入0 00828011881104323564003415834158四期銷售比例00030%40%20%10%0四四期期寫寫字字樓樓價價格格0 00 00 0691069107079707972567256743374330 0銷售面積00068449126456322810四四期期寫寫字字樓樓收收入入0 00024、472964603311169601619516195商鋪銷售比例00010%20%25%25%20%一層商鋪價格1104411314115961187912176銷售面積14132826353235322826二二層層商商鋪鋪價價格格0 00 00 087198932915593789613銷售面積000329657822822657商商鋪鋪銷銷售售收收入入0 00 00 0184737844848496740731951919519車位銷售比例00010%20%25%25%20%銷售個數000194388485485388車車位位價價格格0 00 00 09.309.309.539.53925、.779.7710.0010.25地地下下車車位位銷銷售售收收入入0 00 00 0180536984739485439801907719077稅前收入92703837854568475073488916462115178053220644平均折扣99折91773799454022470323454016298114027973218438營業稅及附加(6%)556230332742850209398869148313239銷銷售售收收入入現現金金流流入入86213569150748441823244715310107117490205199可可能能的的貸貸款款資資金金流流入入貸貸款款資資金金26、流流入入235232352323523235231009710097430043000 00 00 00 06144461444總總現現金金流流入入321453214559215592156084560845484814848132447324471531015310107111071174907490266643266643平平均均銷銷價價517151713847.48672067206709970991120811208z每期投資額的 45%現現金金流流出出分分析析時時間間20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下27、下半半年年上上半半年年下下半半年年下下半半年年上上半半年年土土地地總總成成本本139521395218825188250 00 00 00 00 00 0前前期期審審批批及及政政府府規規費費524252421808180810791079107910790 0757575755050項項目目規規劃劃 設設計計費費8428428428422582582582580 00 00 00 0前前期期工工程程 招招投投標標 監監理理費費320320320320989898980 00 00 00 0一一期期住住宅宅建建安安成成本本0 00 0348634866971697169716971464846428、80 00 0二二期期住住宅宅建建安安成成本本0 00 00 0232423248133813381338133348634860 0三三期期酒酒店店式式建建安安成成本本0 00 00 00 013981398489348934893489320972097四四期期寫寫字字樓樓建建安安成成本本0 00 00 00 00 0151815182125212521252125商商業業用用房房建建安安成成本本0 00 00 0532532532532113011302452450 0地地下下車車位位建建安安成成本本0 00 00 0311031103110311026712671113711370 029、公公廁廁建建安安成成本本0 00 00 00 010100 09 90 0會會所所建建安安成成本本180180180180150150260260105105幼幼兒兒園園建建安安成成本本150150150150室室外外景景觀觀配配套套費費0 00 00 00 00 01974197419741974847847營營銷銷費費用用分分攤攤比比例例05%5%5%5%20%20%20%20%15%15%15%15%5%5%營營銷銷費費用用0 0205205205205821821821821616616616616205205管管理理費費用用90901981981981981981981981981930、8198180180180180物物業業管管理理費費用用0 00 00 010101010101010100 0工工程程總總成成本本現現金金流流出出2044620446221972219755035503155801558021483214832627426274148521485255045504可可能能的的貸貸款款返返還還流流出出貸貸款款返返還還0 00 00 00 00 0277582775827758277581191411914累累計計貸貸款款額額0 00 00 00 00 0277582775855515555156743067430總總現現金金流流出出合合計計204462044631、22197221975503550315580155802148321483540325403242610426101741817418費費用用分分攤攤比比例例:按建筑面積按土地面積一期住宅0.3828448650.382845857二期住宅0.3828448650.382845857三期酒店公寓0.1643301820.164325989一期投資額的45%23523.5四期寫字樓0.0699800870.069980087二期投資額45%23523.5三期投資額45%10096.81費用分攤比例按建筑面積分攤四期投資額45%4299.841一期商業0.218075333二期商業0.2180732、5333三期商業0.463539274四期商業0.10031006費用分攤比例按個數分攤一期車位0.310149408二期車位0.310149408三期車位0.266357548四期車位0.11334363720112011年年20122012年年2 2013013年年合合計計備注上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年0 00 00 00 00 03277732777分兩期交款39390 00 00 00 094479447市政配套費先交.其他按面積按交款程序交.0 00 00 00 00 021982198按面積分攤,分兩次規劃設計0 00 00 00 00 0835833、350 0116211620 00 00 023238232380 00 0116211620 00 023238232380 00 00 06996990 013979139790 00 00 00 0304304607060700 00 00 00 00 0243824380 00 00 00 00 010028100280 00 00 00 00 019198758753003003613610 00 00 00 0515551555%5%5%5%5%5%0%0%0%0%2052052052052052050 00 0410441041801801801800 00 00 018001834、000 00 00 00 00 040407857851547154713671367699699304304136542136542507450740 00 00 00 07250472504計1年半利息,年利0.1272504725047250472504725047250472504725047250472504725047250458595859154715471367136769969930430420904520904520072007年年資資金金需需求求預預測測3月4月5月6月7月8月土地成本80001500445218825前期審批及政府規費17471747174730130135、項目規劃設計費281281281140140前期工程招投標監理費1071071075353營銷費用40212135管理費用3030303333財務費用178178178178資資金金需需求求合合計計800080003664366468356835236423641955219552741741累計資金需求800011664184992086340415411561425.669月10月11月12月301301301301140140140140535353532020202833333333178178178178726726726726726726734734418824260843334436、406820072007年年資資金金需需求求預預測測靜靜現現金金流流分分析析時時間間20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年下下半半年年上上半半年年上上半半年年下下半半年年凈凈現現金金流流-20446-22197311820111292651790717594980699265942累累計計凈凈現現金金流流-20446-42643-39525-1941498512775845353551596508471027折折現現率率1.04251.042510.960.9237、0.880.850.810.780.750.720.69折折現現現現金金流流-20446-21292286917750247771454313706732871154086折折現現率率1.251.2510.800.640.510.410.330.260.210.170.13折折現現現現金金流流-20446-17758199510297119875868461220561665798折折現現率率1.261.2610.790.630.500.400.310.250.200.160.12折折現現現現金金流流-20445.5-17617 1963.943 10053.67 11610.99 5638.609 4396.915 1944.918 1562.393 742.3833內內部部收收益益率率51.41%說說明明：資資金金收收入入以以半半年年為為節節點點，統統一一計計算算到到上上半半年年20122012年年2 2013013年年小小計計上上半半年年下下半半年年上上半半年年-1367-699-304686576966068961686570.660.630.61-902-442-184489070.110.090.07-147-60-218480.100.080.06-135.548-55.0015-18.9549-358