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1、太太原原項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目目面面積積(平平方方米米)面面積積(畝畝)備備注注1 1占占地地面面積積9416494164141.25141.251.1XX占地面積2564138.46138.85138.851.2我方占地面積66923100.391.3二層樓占地面積16002.402 2容容積積率率3.53.53 3建建筑筑面面積積3295733295731212其中住宅面積21821366.21%XX面積10000030.34%住宅底商面積113603.45%4 4地地下下室室面面積積7520075200(4.1+4.2)(4.1+4.2)4.1商業(yè)地下室36000XX地2、下室4.2住宅地下室392005 5總總建建筑筑面面積積4047734047733+43+46 6建建筑筑密密度度30%30%7 7綠綠地地率率30%30%92564450土地拍賣成交價(jià)624811895.8207職工安置費(fèi)2407.2821456中介費(fèi)80024.273819二層樓拆遷費(fèi)200060.684547契稅187456.874622拍賣交易費(fèi)62518.958207合計(jì)68020樓面地價(jià)20641 1、項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程計(jì)計(jì)劃劃橫橫道道圖圖序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱進(jìn)進(jìn)度度安安排排20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年上上半3、半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年1一期施工期2一期住宅及公寓銷售期3一期商業(yè)銷售期4二期放工期5二期住宅及公寓銷售期6二期商業(yè)銷售期2 2、成成本本估估算算表表序序號(hào)號(hào)分分項(xiàng)項(xiàng)名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米米)單單位位成成本本(元元/平平方方米米)費(fèi)費(fèi)用用合合計(jì)計(jì)（萬萬元元 ）備備注注1 1前前期期費(fèi)費(fèi)用用360003600078782812811.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)36000702521.2臨時(shí)設(shè)施費(fèi)360005181.3可研費(fèi)用360003112 2建建安安成成本本3600036000260026009,3609,3604、3 3基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)36000360002802801,0081,0084 4公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)3600000暫不考慮5 5管管理理費(fèi)費(fèi)用用36000360004747169169按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計(jì)計(jì)2.52.5年年6 6不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)3600036000103103371371按按1-41-4項(xiàng)項(xiàng)的的2%2%估估算算7 7開開發(fā)發(fā)期期稅稅費(fèi)費(fèi)36000260936市政配套費(fèi)、報(bào)建費(fèi)8 8成成本本合合計(jì)計(jì)36000336812,12512,125172 2、成成本本估估算算表表序序號(hào)號(hào)分分項(xiàng)項(xiàng)名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米5、米)單單位位成成本本(元元/平平方方米米)費(fèi)費(fèi)用用合合計(jì)計(jì)（萬萬元元 ）備備注注1 1土土地地成成本本1000001000002064206420,63920,6391.1+1.21.1+1.21.1交易價(jià)格100000189618,958共10萬平米,每平米約1896元1.2交易契稅10000057569土地出讓金的3%1.3拍賣交易費(fèi)10000019190土地出讓金的1%1.4職工安置費(fèi)100000773共240萬元,折合樓面價(jià)約7元/1.5其它費(fèi)用10000024243共800萬元,折合樓面價(jià)約24元/1.6二層樓拆遷費(fèi)10000061607共2000萬元,折合樓面價(jià)約61元/2 2前前6、期期費(fèi)費(fèi)用用1000001000001071071,0711,0712.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)136000709522.2三通一平費(fèi)256414102.3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1360005682.4可研費(fèi)用1360003413 3建建安安成成本本1360001360003300330044,88044,8803.1地上建安成本100000355235,520(3.1.13.1.3)3.1.1建筑工程100000177617,7603.1.2安裝工程100000142114,2083.1.3裝飾工程1000003553,5523.2地下建安成本3600026009,3604 4基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)100007、01000003943943,9433,9434.1小區(qū)市政配套13600028038084.2園林綠化及鋪裝8974150135按占地面積的35%估算5 5公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)10000000暫不考慮6 6管管理理費(fèi)費(fèi)用用1000001000004747465465按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計(jì)計(jì)2.52.5年年7 7不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)1360001360001041041,4111,411按按1-41-4項(xiàng)項(xiàng)的的2%2%估估算算8 8開開發(fā)發(fā)期期稅稅費(fèi)費(fèi)1360003004,080市政配套費(fèi)、報(bào)建費(fèi)9 9成成本本合合計(jì)計(jì)100000764976,488768、,4881111010銷銷售售收收入入100,0009,31393,128計(jì)容積率建筑面積銷售收入10.110.1商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入105,0007,87582,688含地下5000平方米公攤10.210.2車車位位銷銷售售收收入入31,0003,36810,441扣除5000平方米的商業(yè)公攤1111營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加5,1691212營營業(yè)業(yè)稅稅后后收收入入87,9601313毛毛利利潤潤11,4712 2、成成本本估估算算表表序序號(hào)號(hào)分分項(xiàng)項(xiàng)名名稱稱建建筑筑面面積積(平平方方米米)單單位位成成本本 (元元/平平方方米米)費(fèi)費(fèi)用用合合計(jì)計(jì)（萬萬元元 ）1 1土土地地成成本本2299、5732295732064206447,38147,3811.1交易價(jià)格2295731896189643,5231.2交易契稅22957357571,3061.3拍賣交易費(fèi)22957319194351.4職工安置費(fèi)2295737 71671.5其他費(fèi)用22957324245571.6兩層樓拆遷補(bǔ)償費(fèi)22957361611,3932 2前前期期費(fèi)費(fèi)用用22957322957393932,1242,1242.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)268773701,8812.2三通一平費(fèi)685234272.3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)26877351342.4可研費(fèi)用2687733813 3建建安安費(fèi)費(fèi)用用229573229573185110、185142,50342,5033.1住宅218213150032,7323.2住宅底商面積1136017001,9313.3地下室3920020007,8404 4基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)2295732295733593598,2454.1小區(qū)市政配套2687732807,5264.2園林綠化及鋪裝479661507195 5公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)229573006 6管管理理費(fèi)費(fèi)用用22957322957358581,3357 7不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)22957322957387872,0058 8財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用22957322957352252211,9808.1土地利11、息22957343910,0698.2建筑成本利息229573831,9119 9開開發(fā)發(fā)期期稅稅費(fèi)費(fèi)2687731303,4941010營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加22957344710,2531111銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用2295732415,5421212成成本本合合計(jì)計(jì)2295735875134,863134,8631313銷銷售售收收入入196,2141414毛毛利利潤潤61,3511515毛毛利利潤潤率率45.49%1616土土地地增增值值稅稅18,4051717所所得得稅稅10,7361818凈凈利利潤潤32,2091919凈凈利利潤潤率率23.88%2020投投資資額額52,38121212、1投投資資回回報(bào)報(bào)率率61.49%2222年年投投資資回回報(bào)報(bào)率率17.57%備備注注1.1+1.2+1.31.1+1.2+1.3450萬元/畝土地出讓金的3%土地出讓金的1%共240萬元,折合樓面價(jià)約7元/共800萬元,折合樓面價(jià)約24元/共2000萬元,折合樓面價(jià)約61元/由于本項(xiàng)目公建較高,部分提高設(shè)計(jì)費(fèi)按占地面積的70%估算暫不考慮按按400400萬萬元元/年年估估算算,共共計(jì)計(jì)4.54.5年年按按1-41-4項(xiàng)項(xiàng)的的2%2%估估算算按2.5年計(jì)息,按8.5%計(jì)息(高于銀行利率1%)第一期按住宅40%開發(fā)體量計(jì)息,計(jì)息期1年市政配套費(fèi)、報(bào)建費(fèi)銷售收入的5.55%銷售收入的3%111(113、4/12)增值額的30%估算(14-16)*25%(14-16-17)(18/12)土地價(jià)+5000萬元啟動(dòng)資金(18/20)投資期按3.5年估算3 3、項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售收收入入與與經(jīng)經(jīng)營營稅稅金金及及附附加加估估算算表表 序序號(hào)號(hào) 銷銷售售期期分分項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)合合計(jì)計(jì)(萬萬元元)20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年一一銷銷售售收收入入(萬萬元元)196,214196,21430,55030,55046,20946,2093,3703,37056,85856,85856,569514、6,5692,6582,6581 1一一期期住住宅宅銷銷售售收收入入(萬萬元元)62,01662,01630,55030,55031,46631,4660 00 00 00 01.1一期住宅銷售面積()87285436434364300001.2一期住宅銷售單價(jià)(元/)71057000721000002 2一一期期商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入(萬萬元元)8,3768,3760 03,2723,2723,3703,3701,7341,7340 00 02.1一期商鋪銷售面積()4,54401,8181,8189092.2一期商業(yè)銷售單價(jià)(元/)18,432018,00018,54019,0803 315、XXXX銷銷售售收收入入(萬萬元元)11,47111,4710 011,47111,4710 00 00 03.1XX銷售面積(萬元)003.2XX銷售單價(jià)(萬元)004 4二二期期住住宅宅銷銷售售收收入入(萬萬元元)101,469101,4690 00 00 050,08050,08051,38951,3890 04.1二期住宅銷售面積()130,92865,46465,4644.2二期住宅銷售單價(jià)(元/)65007,6507,8505 5二二期期商商業(yè)業(yè)銷銷售售收收入入(萬萬元元)12,88212,8820 00 00 05,0445,0445,1805,1802,6582,6585.1二16、期商業(yè)銷售面積()6,8162,7262,7261,3635.2二期商業(yè)銷售單價(jià)(元/)18,90018,50019,00019,500二二銷銷售售稅稅費(fèi)費(fèi)15,79615,7962,6122,6122,9702,9702882884,8614,8614,8374,8372272271營業(yè)稅及附加(萬元)10,2531,6961,9281873,1563,1401482銷售費(fèi)用(萬元)5,5429161,0421011,7061,69780三三凈凈銷銷售售收收入入(萬萬元元)180,419180,41927,93827,93843,23943,2393,0823,08251,99651,99617、51,73351,7332,4312,4314 4、項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資計(jì)計(jì)劃劃估估算算表表序序號(hào)號(hào) 分分期期 項(xiàng)項(xiàng)目目合合計(jì)計(jì)20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年1 1投投資資總總額額134,863134,86359,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60010,96410,9641.1土地成本47,38147,38100001.2前期費(fèi)用2,1242,12400001.3建安費(fèi)用42,5034,2508,5019,35110,20110,2011.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8,2453,2918、804,947001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0000001.6管理費(fèi)用1,3353003003003001351.7不可預(yù)見費(fèi)2,0054014014014014011.8財(cái)務(wù)費(fèi)用11,98003,9937,987001.9開發(fā)期稅費(fèi)3,4941,74701,747001.10營業(yè)稅及附加10,25301,6962,1156,2951481.11銷售費(fèi)用5,54209161,1433,403802.02.0資資金金籌籌措措0 0000002.1自有資金0 0000002.2借貸資金2.3銷售收入再投入2,2226 6、損損益益及及利利潤潤分分配配表表(單單位位:萬萬元元)序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目目20019、82008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計(jì)計(jì)1 1銷銷售售收收入入0 030,55030,55049,57949,579113,427113,4272,6582,658196,214196,2142 2項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資59,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60010,96410,964134,863134,8632.1地價(jià)47,381000047,3812.2前期費(fèi)用2,12400002,1242.3建安費(fèi)用4,2508,5019,35110,20110,20142,5032.4基礎(chǔ)設(shè)20、施建設(shè)費(fèi)3,29804,947008,2452.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0000002.6管理費(fèi)用3003003003001351,3352.7不可預(yù)見費(fèi)4014014014014012,0052.8財(cái)務(wù)費(fèi)用03,9937,9870011,9802.9開發(fā)期稅費(fèi)1,74701,747003,4942.10營業(yè)稅及附加01,6962,1156,29514810,2532.11銷售費(fèi)用09161,1433,403805,5425利潤總額-59,50214,74321,58992,827(8,306)61,35161,3516毛利潤率45.49%45.49%7土地增值稅增值部分*30%18,40518,21、4058所得稅(5-7)*25%10736107369稅后利潤5-7-8322093220910稅后利潤率23.88%23.88%38.81%7 7、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表（單單位位：萬萬元元）序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合計(jì)計(jì)1 1現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出59,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60040,10640,106164,005164,0051.1土地成本47,381000047,3811.2前期費(fèi)用2,12400002,1241.3建安費(fèi)用22、4,2508,5019,35110,20110,20142,5031.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3,29804,947008,2451.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0000001.6管理費(fèi)用3003003003001351,3351.7不可預(yù)見費(fèi)4014014014014012,0051.8財(cái)務(wù)費(fèi)用03,9937,9870011,9801.9開發(fā)期稅費(fèi)1,74701,747003,4941.10營業(yè)稅及附加01,6962,1156,29514810,2531.11銷售費(fèi)用09161,1433,403805,5421.12土地增值稅18,4051.13所得稅10,7362 2現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入0 030,5503023、,55049,57949,579113,427113,4272,6582,658196,214196,2143當(dāng)期現(xiàn)金流量-59,50214,74321,58992,827-37,44832,2094累計(jì)凈現(xiàn)金流量-59,502-44,759-23,17069,65732,2095當(dāng)期凈現(xiàn)值(基準(zhǔn)收益率=10%)-59,50213,40317,84269,742-25,5776累計(jì)凈現(xiàn)值-59,502-46,099-28,25741,48515,908附：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.28%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15,908財(cái)務(wù)投資回收期(年)3.4項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)利利潤潤估估算算表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額(元元24、)1銷售收入196,2142總投資成本134,8633利潤總額61,3514土地增值稅18,4055所得稅 10,7366凈利潤32,2097稅前利潤率45.49%8稅后利潤率 23.88%9投資回報(bào)率61.49%10年投資回報(bào)率17.57%地地價(jià)價(jià)敏敏感感性性分分析析地價(jià)(萬元/畝)總投資(萬元)總成本(萬元)稅前利潤(萬元)稅前利潤率(萬元)稅后利潤稅后利潤率投資回報(bào)率年投資回報(bào)率40047,352128,66167,21952.25%35,29027.43%74.53%21.29%42049,364131,14264,87649.47%34,06025.97%69.00%19.71%4525、052,381134,86361,35145.49%32,20923.88%61.49%17.57%50057,411141,06555,48339.33%29,12920.65%50.74%14.50%55062,440147,26749,62533.70%26,05317.69%41.72%11.92%59366,765152,60144,57129.21%23,40015.33%35.05%10.01%地價(jià)(萬元/畝)XX樓面地價(jià)(元/平米)除地價(jià)外成本(元/平米)計(jì)容積率面積整體銷售均價(jià)(元/平米)分項(xiàng)單價(jià)(元/平米)總價(jià)(萬元)除地價(jià)外商業(yè)售價(jià)(元/平米)400184555819041商業(yè)7616904095771地下車位3368420193255829150商業(yè)7720915015788地下車位3368450206455859313商業(yè)7875931285811地下車位3368500228355899585商業(yè)8134958485851地下車位3368550250255949858商業(yè)8394985785892地下車位33685932690559710091商業(yè)86161009095926地下車位3368注:商業(yè)銷售面積指地上10萬+地下5000公攤后,共105000平方米;XX部分毛利潤益率約15%