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1、核心指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)中南方凈利潤(rùn)中南方凈利潤(rùn)率營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)不含稅總貨值不含稅整盤(pán)均價(jià)兩費(fèi)費(fèi)率營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率管理費(fèi)率成本指標(biāo)不含稅總四項(xiàng)成本賬面成本支付對(duì)價(jià)高層住宅售價(jià)敏感性分析銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格（貨貨值值：萬(wàn)萬(wàn)元元；售售價(jià)價(jià)：元元/平平；車(chē)車(chē)位位：元元/個(gè)個(gè)）不不含含稅稅總總貨貨值值高高層層住住宅宅底底層層商商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格（貨值：萬(wàn)元；售價(jià)：元/平；車(chē)位：元/個(gè)）不含稅總貨值高層住宅底層商業(yè)考核指標(biāo)11057.434.05%272,72716216.225%2.50%92,86550062,400車(chē)車(chē)位位樓樓板板價(jià)價(jià)（元元/平平）支支付付總總價(jià)價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元元）銷(xiāo)銷(xiāo)售售凈凈利利率率高層住宅售價(jià)敏感性分析銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)2、價(jià)格格（貨貨值值：萬(wàn)萬(wàn)元元；售售價(jià)價(jià)：元元/平平；車(chē)車(chē)位位：元元/個(gè)個(gè)）銷(xiāo)售凈利率下樓板價(jià)車(chē)位0%8%9%銷(xiāo)售價(jià)格（貨值：萬(wàn)元；售價(jià)：元/平；車(chē)位：元/個(gè)）10%11%12%13%14%15%銷(xiāo)售凈利率下樓板價(jià)XX項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)表0占地面積66667容積率2.5計(jì)容建面166667序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容含稅金額不含稅金額增值稅稅款可售單價(jià)/方說(shuō)明1銷(xiāo)售收入300,000272,727 27,2732開(kāi)發(fā)成本114,121105,87182496,3522=3+4+53土地成本50045003.1 土地成交價(jià)500450030可抵扣稅款的土地款4四項(xiàng)費(fèi)用101,11492,86582496,0675 開(kāi)發(fā)間3、接費(fèi)12,55612,5565.1 財(cái)務(wù)費(fèi)用7,3065.2 管理費(fèi)用資本化5,250管理費(fèi)用70%6期間費(fèi)用17,2506.1 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用15,0006.2 管理費(fèi)用2,250管理費(fèi)用30%7附加稅費(fèi)2,2838土地增值稅50,0479稅前利潤(rùn)97,277銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-銷(xiāo)售稅金-土增稅10 企業(yè)所得稅24,319按營(yíng)業(yè)利潤(rùn)25%計(jì)所得稅11 稅后凈利潤(rùn)72,957稅前利潤(rùn)-所得稅12 銷(xiāo)售凈利率%26.75%稅后凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入13 繳納增值稅50,04719023銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（2016年5月前土地進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣）14 股權(quán)溢價(jià)61,900無(wú)票成本15 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)11,057扣除溢4、價(jià)后凈利潤(rùn)16 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率4.05%扣除溢價(jià)后凈利潤(rùn)率17 毛利潤(rùn)102,673銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-附加稅-股權(quán)溢價(jià)18 毛利率37.65%19 中南權(quán)益比例100%20 中南方凈利潤(rùn)1105721 中南方凈利潤(rùn)率4.05%附表2 分業(yè)態(tài)土增稅測(cè)算類(lèi)型普通住宅附表2.1 土增稅應(yīng)征標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)附加稅費(fèi)比例12.00%類(lèi)型普通住宅土增稅預(yù)交比例（%）3.00%土增稅比例增值率適用稅率可售面積（M2）166666.6820%0%單價(jià)（萬(wàn)元/M2）1.6450%30%一 銷(xiāo)售收入272,727100%40%二 開(kāi)發(fā)成本105,871200%50%土地成本450200%60%四項(xiàng)成本92,865開(kāi)發(fā)間接5、費(fèi)用12,556其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用7,306附表2.2 土增稅成本計(jì)算方式輔助表三 城建稅和教育費(fèi)附加2,283土增稅成本計(jì)算方式1 11.據(jù)實(shí)列支四 土地增值稅50,0472.按5%利息費(fèi)用土地增值稅成本132,796*此處勾選土地增值稅成本計(jì)算方式，1為據(jù)實(shí)列支，2為按5%利息費(fèi)用土地增值額139,932土地增值率105%土地增值稅稅率50%土增稅平均稅負(fù)率18.35%可售建面166667增值稅=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目x速算扣除系數(shù)非普通住宅不分類(lèi)型適用稅率速算扣除系數(shù)30%0.00%30%0.00%40%5.00%50%15.00%60%35.00%2=3+4+5可抵扣稅款的土地款銷(xiāo)售收6、入-開(kāi)發(fā)成本-銷(xiāo)售稅金-土增稅按營(yíng)業(yè)利潤(rùn)25%計(jì)所得稅稅前利潤(rùn)-所得稅稅后凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（2016年5月前土地進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣）無(wú)票成本扣除溢價(jià)后凈利潤(rùn)扣除溢價(jià)后凈利潤(rùn)率銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-附加稅-股權(quán)溢價(jià)附表2.2 土增稅成本計(jì)算方式輔助表1.據(jù)實(shí)列支2.按5%利息費(fèi)用*此處勾選土地增值稅成本計(jì)算方式，1為據(jù)實(shí)列支，2為按5%利息費(fèi)用注：白色區(qū)域需填寫(xiě)，灰色區(qū)域自動(dòng)輸出。若項(xiàng)目為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)枋謩?dòng)修改土增稅計(jì)算方式（后續(xù)完善）。融資類(lèi)型額度利率上浮比例前融312008.00%50.00%開(kāi)發(fā)貸576834.75%30.00%規(guī)劃指標(biāo)占地面積容積率計(jì)容面積總建筑面積66666.7、672.5166667213333商業(yè)33333.34售價(jià)（精裝）22000別墅0售價(jià)（精裝）0多層住宅0售價(jià)（精裝）0小高層住宅133333.3售價(jià)（精裝）17000高層住宅0售價(jià)（毛坯）0自持部分0精裝0地下車(chē)庫(kù)46666.67 地下車(chē)位比例80%配套用房0車(chē)位單價(jià)（萬(wàn)元）10車(chē)位個(gè)數(shù)4762 車(chē)位出售比0%可售車(chē)位（個(gè)）0 車(chē)位貨值0.00四項(xiàng)成本總建面213333可售面積編號(hào)成本科目建筑面積（m2）建面單價(jià)（元/m2)四項(xiàng)成本1.2前期工程費(fèi)2133332401.3建安工程費(fèi)1.3.1商業(yè)33333.33526001.3.2別墅001.3.3多層住宅001.3.4小高層住宅1333338、.3438001.3.5高層住宅001.3.6自持部分001.3.7地下車(chē)庫(kù)46666.66945001.3.8配套用房001.3.9精裝售樓處120025001.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5001.5公建配套設(shè)施220貸款年限土地稅票開(kāi)具時(shí)間管理費(fèi)費(fèi)率營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)率1201505312.50%5.00%1商務(wù)條件土地總價(jià)原始票據(jù)地上可售貨值30000062400500總貨值300000原始樓面價(jià)30.00 不含稅總貨值270270實(shí)際樓面價(jià)3744 財(cái)務(wù)費(fèi)用7306畝單價(jià)624 可售單方土增3003樓面溢價(jià)3714 項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)72957可售樓面價(jià)3744 含稅開(kāi)發(fā)成本114121整盤(pán)均價(jià)18000 不含稅9、整盤(pán)均價(jià)16216股權(quán)溢價(jià)61900 中南權(quán)益比例100%土地增值稅50047 中南出資比例100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)11057 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率4.05%中南方凈利潤(rùn)11057 中南方凈利潤(rùn)率4.05%166667可售比78%目標(biāo)成本（萬(wàn)元）單方成本（元/m2)進(jìn)項(xiàng)稅率建面單方可售單方101114606751202403075.66%80633378048389.63%86674065200000005066723753040000000210009841260注：白色區(qū)域需填寫(xiě)，灰色區(qū)域自動(dòng)輸出。若項(xiàng)目為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)枋謩?dòng)修改土增稅計(jì)算方式（后續(xù)完善）。四項(xiàng)成本00030014181066750064010、9.09%46932202820.00%219905100序列分項(xiàng)目指標(biāo)備注地塊指標(biāo)面積（畝）100100投資參數(shù)容積率2.52.5商務(wù)指標(biāo)畝單價(jià)（萬(wàn)元）600600原始票據(jù)（萬(wàn)元）500500居間費(fèi)用4.00%4.00%設(shè)計(jì)指標(biāo)商業(yè)占比20.00%20.00%設(shè)計(jì)填報(bào)別墅占比0.00%0.00%多層占比0.00%0.00%小高層占比80.00%80.00%高層占比0.00%0.00%自持部分占比0.00%0.00%配套用房0.00%0.00%車(chē)位地下車(chē)位占比80.00%80.00%車(chē)位配比面積100100車(chē)位平均面積3535車(chē)位可售比0.00%0.00%營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)商業(yè)2200022000營(yíng)銷(xiāo)填11、報(bào)別墅2500025000多層住宅1600016000小高層住宅1700017000高層住宅1600016000車(chē)位1010精裝售樓處12001200資金指標(biāo)中南出資比例100.00%100.00%財(cái)務(wù)填報(bào)中南權(quán)益比例100.00%100.00%前融比例50.00%50.00%上浮比例50.00%50.00%前融期限1 1開(kāi)發(fā)貸上浮比例30.00%30.00%開(kāi)發(fā)貸年限1 1配套指標(biāo)公建配套費(fèi)220220投資填報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500500前期費(fèi)240240管理指標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率5.00%5.00%管理費(fèi)率2.50%2.50%建設(shè)成本商業(yè)26002600成本填報(bào)別墅35003500多層住宅3200320012、小高層住宅38003800高層住宅38003800自持部分25002500地下車(chē)庫(kù)45004500精裝售樓處60006000配套用房25002500建設(shè)成本成本填報(bào)10 持有商業(yè)估值計(jì)算表科目建面單方總額合計(jì)業(yè)態(tài)商業(yè)單位（萬(wàn)元）一、商業(yè)估值 商業(yè)持有年限：10.005.005.005.00 年 持有商業(yè)的前10年日均租金：元/平米/天 對(duì)應(yīng)投資回收期要求：12.5016.7016.7016.70 年 對(duì)投資回報(bào)率要求：8.00%6.00%6.00%6.00%年息 單方估值：0.000.000.000.00 元/平米0.00二、減成本及費(fèi)用 建設(shè)及前籌成本：元/平米0.00 管理費(fèi)用比率：2.513、0%2.50%2.50%2.50%管理費(fèi)用：0.000.000.000.00 元/平米0.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算年限：1.501.501.501.50 年 財(cái)務(wù)費(fèi)用成本年息要求：8.00%8.00%8.00%8.00%年息 財(cái)務(wù)費(fèi)用0.000.000.000.00 元/平米0.00三、土地成本 土地成本：0.000.000.000.00 元/平米0.00 建筑面積：平米0.00 契稅稅率：3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%其中：契稅0.000.000.000.00元/平米0.00 價(jià)外費(fèi)用0.000.000.000.00元/平米 土地出讓金0.000.000.000.00 元/平米0.00說(shuō)明一般政府要求持有5或10年；建筑面積單方！根據(jù)文件要求選擇，檢查根據(jù)文件要求選擇，檢查萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元，包含契稅建筑面積。萬(wàn)元，契稅萬(wàn)元萬(wàn)元，不包含契稅