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1、核心指標財務指標中南方凈利潤中南方凈利潤率營銷指標不含稅總貨值不含稅整盤均價兩費費率營銷費率管理費率成本指標不含稅總四項成本賬面成本支付對價高層住宅售價敏感性分析銷銷售售價價格格（貨貨值值：萬萬元元；售售價價：元元/平平；車車位位：元元/個個）不不含含稅稅總總貨貨值值高高層層住住宅宅底底層層商商業業銷售價格（貨值：萬元；售價：元/平；車位：元/個）不含稅總貨值高層住宅底層商業考核指標11057.434.05%272,72716216.225%2.50%92,86550062,400車車位位樓樓板板價價（元元/平平）支支付付總總價價（萬萬元元）銷銷售售凈凈利利率率高層住宅售價敏感性分析銷銷售售價2、價格格（貨貨值值：萬萬元元；售售價價：元元/平平；車車位位：元元/個個）銷售凈利率下樓板價車位0%8%9%銷售價格（貨值：萬元；售價：元/平；車位：元/個）10%11%12%13%14%15%銷售凈利率下樓板價XX項目盈利預測表0占地面積66667容積率2.5計容建面166667序號項目內容含稅金額不含稅金額增值稅稅款可售單價/方說明1銷售收入300,000272,727 27,2732開發成本114,121105,87182496,3522=3+4+53土地成本50045003.1 土地成交價500450030可抵扣稅款的土地款4四項費用101,11492,86582496,0675 開發間3、接費12,55612,5565.1 財務費用7,3065.2 管理費用資本化5,250管理費用70%6期間費用17,2506.1 營銷費用15,0006.2 管理費用2,250管理費用30%7附加稅費2,2838土地增值稅50,0479稅前利潤97,277銷售收入-開發成本-銷售稅金-土增稅10 企業所得稅24,319按營業利潤25%計所得稅11 稅后凈利潤72,957稅前利潤-所得稅12 銷售凈利率%26.75%稅后凈利潤/銷售收入13 繳納增值稅50,04719023銷項稅額-進項稅額（2016年5月前土地進項稅不可抵扣）14 股權溢價61,900無票成本15 項目凈利潤11,057扣除溢4、價后凈利潤16 項目凈利潤率4.05%扣除溢價后凈利潤率17 毛利潤102,673銷售收入-開發成本-附加稅-股權溢價18 毛利率37.65%19 中南權益比例100%20 中南方凈利潤1105721 中南方凈利潤率4.05%附表2 分業態土增稅測算類型普通住宅附表2.1 土增稅應征標準參數附加稅費比例12.00%類型普通住宅土增稅預交比例（%）3.00%土增稅比例增值率適用稅率可售面積（M2）166666.6820%0%單價（萬元/M2）1.6450%30%一 銷售收入272,727100%40%二 開發成本105,871200%50%土地成本450200%60%四項成本92,865開發間接5、費用12,556其中，財務費用7,306附表2.2 土增稅成本計算方式輔助表三 城建稅和教育費附加2,283土增稅成本計算方式1 11.據實列支四 土地增值稅50,0472.按5%利息費用土地增值稅成本132,796*此處勾選土地增值稅成本計算方式，1為據實列支，2為按5%利息費用土地增值額139,932土地增值率105%土地增值稅稅率50%土增稅平均稅負率18.35%可售建面166667增值稅=增值額x適用稅率-扣除項目x速算扣除系數非普通住宅不分類型適用稅率速算扣除系數30%0.00%30%0.00%40%5.00%50%15.00%60%35.00%2=3+4+5可抵扣稅款的土地款銷售收6、入-開發成本-銷售稅金-土增稅按營業利潤25%計所得稅稅前利潤-所得稅稅后凈利潤/銷售收入銷項稅額-進項稅額（2016年5月前土地進項稅不可抵扣）無票成本扣除溢價后凈利潤扣除溢價后凈利潤率銷售收入-開發成本-附加稅-股權溢價附表2.2 土增稅成本計算方式輔助表1.據實列支2.按5%利息費用*此處勾選土地增值稅成本計算方式，1為據實列支，2為按5%利息費用注：白色區域需填寫，灰色區域自動輸出。若項目為資產轉讓，需手動修改土增稅計算方式（后續完善）。融資類型額度利率上浮比例前融312008.00%50.00%開發貸576834.75%30.00%規劃指標占地面積容積率計容面積總建筑面積66666.7、672.5166667213333商業33333.34售價（精裝）22000別墅0售價（精裝）0多層住宅0售價（精裝）0小高層住宅133333.3售價（精裝）17000高層住宅0售價（毛坯）0自持部分0精裝0地下車庫46666.67 地下車位比例80%配套用房0車位單價（萬元）10車位個數4762 車位出售比0%可售車位（個）0 車位貨值0.00四項成本總建面213333可售面積編號成本科目建筑面積（m2）建面單價（元/m2)四項成本1.2前期工程費2133332401.3建安工程費1.3.1商業33333.33526001.3.2別墅001.3.3多層住宅001.3.4小高層住宅1333338、.3438001.3.5高層住宅001.3.6自持部分001.3.7地下車庫46666.66945001.3.8配套用房001.3.9精裝售樓處120025001.4基礎設施費5001.5公建配套設施220貸款年限土地稅票開具時間管理費費率營銷費費率1201505312.50%5.00%1商務條件土地總價原始票據地上可售貨值30000062400500總貨值300000原始樓面價30.00 不含稅總貨值270270實際樓面價3744 財務費用7306畝單價624 可售單方土增3003樓面溢價3714 項目稅后凈利潤72957可售樓面價3744 含稅開發成本114121整盤均價18000 不含稅9、整盤均價16216股權溢價61900 中南權益比例100%土地增值稅50047 中南出資比例100%項目凈利潤11057 項目凈利潤率4.05%中南方凈利潤11057 中南方凈利潤率4.05%166667可售比78%目標成本（萬元）單方成本（元/m2)進項稅率建面單方可售單方101114606751202403075.66%80633378048389.63%86674065200000005066723753040000000210009841260注：白色區域需填寫，灰色區域自動輸出。若項目為資產轉讓，需手動修改土增稅計算方式（后續完善）。四項成本00030014181066750064010、9.09%46932202820.00%219905100序列分項目指標備注地塊指標面積（畝）100100投資參數容積率2.52.5商務指標畝單價（萬元）600600原始票據（萬元）500500居間費用4.00%4.00%設計指標商業占比20.00%20.00%設計填報別墅占比0.00%0.00%多層占比0.00%0.00%小高層占比80.00%80.00%高層占比0.00%0.00%自持部分占比0.00%0.00%配套用房0.00%0.00%車位地下車位占比80.00%80.00%車位配比面積100100車位平均面積3535車位可售比0.00%0.00%營銷指標商業2200022000營銷填11、報別墅2500025000多層住宅1600016000小高層住宅1700017000高層住宅1600016000車位1010精裝售樓處12001200資金指標中南出資比例100.00%100.00%財務填報中南權益比例100.00%100.00%前融比例50.00%50.00%上浮比例50.00%50.00%前融期限1 1開發貸上浮比例30.00%30.00%開發貸年限1 1配套指標公建配套費220220投資填報基礎設施費500500前期費240240管理指標營銷費率5.00%5.00%管理費率2.50%2.50%建設成本商業26002600成本填報別墅35003500多層住宅3200320012、小高層住宅38003800高層住宅38003800自持部分25002500地下車庫45004500精裝售樓處60006000配套用房25002500建設成本成本填報10 持有商業估值計算表科目建面單方總額合計業態商業單位（萬元）一、商業估值 商業持有年限：10.005.005.005.00 年 持有商業的前10年日均租金：元/平米/天 對應投資回收期要求：12.5016.7016.7016.70 年 對投資回報率要求：8.00%6.00%6.00%6.00%年息 單方估值：0.000.000.000.00 元/平米0.00二、減成本及費用 建設及前籌成本：元/平米0.00 管理費用比率：2.513、0%2.50%2.50%2.50%管理費用：0.000.000.000.00 元/平米0.00 財務費用估算年限：1.501.501.501.50 年 財務費用成本年息要求：8.00%8.00%8.00%8.00%年息 財務費用0.000.000.000.00 元/平米0.00三、土地成本 土地成本：0.000.000.000.00 元/平米0.00 建筑面積：平米0.00 契稅稅率：3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%其中：契稅0.000.000.000.00元/平米0.00 價外費用0.000.000.000.00元/平米 土地出讓金0.000.000.000.00 元/平米0.00說明一般政府要求持有5或10年；建筑面積單方！根據文件要求選擇，檢查根據文件要求選擇，檢查萬元萬元萬元萬元萬元，包含契稅建筑面積。萬元，契稅萬元萬元，不包含契稅