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1、北京市物業管理示范項目考評標準及評分細則二、大廈檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則一一、基基礎礎管管理理 2222分分1、按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用1、建設用地規劃許可證；符合1分。每一處不符合扣0.1分。2、建設工程規劃許可證；3、規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、建筑工程消防驗收意見書、人防驗收報告、建筑名稱核準書等與項目建設有關的資料；4、規劃變更批準文件；5、臨建房屋批準文件；6、竣工備案表；7、項目竣工總平面圖；8、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；9、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；10、設施設備安裝、使用和維修保養技術資料2、；11、各單項工程竣工驗收證明材料。2、已辦理承接查驗手續1、共用部位及共用設施設備承接查驗資料；符合1分。每一處不符合扣0.1分。2、業主專有部分分戶承接查驗資料；3、遺留問題處理記錄；4、竣工資料移交記錄；5、房屋質量保證書和房屋使用說明書；6、房屋銷售合同及附件樣本；7、開發企業向第三方承諾與物業服務有關的資料（銷售承諾、設備售后服務資料等）。3、由一家物業服務企業實施統一專業化管理1、物業服務企業營業執照、資質證書；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、專項服務單位的營業執照、資質證書等復印件；3、專項服務合同滿足物業服務合同和安全生產要求；4、專項服務單位的選擇、監督檢查、評審記錄。3、4、建設單位在租售大廈前，與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，雙方責權利明確與建設單位簽訂的前期物業服務合同符合0.3分。沒有前期物業服務委托合同扣0.3分。5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業服務企業簽訂前期物業服務協議，雙方責權利明確前期物業服務協議或臨時管理規約承諾書符合0.3分。沒有前期物業服務協議或臨時管理規約承諾書扣0.3分。6、建立專項維修資金，其管理、使用、續籌符合有關規定1、房屋及設施設備大中修管理規定；符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。2、專項維修資金使用記錄，包括申請、批準、施工管理及驗收記錄。第 1 頁，共 10 頁7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及管理規4、約等各項公眾制度1、房屋使用手冊；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、裝飾裝修管理規定；3、管理規約。8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責業主委員會成立的備案資料及履行職責的記錄符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。9、業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，雙方責權利明確與業主委員會簽訂的物業服務合同符合0.3分。沒有委托合同扣0.3分。10、物業服務企業制定爭創計劃和具體實施方案，并經業主委員會同意1、公示爭創計劃及實施方案；符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。2、專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業主且占總人數1/2以上業主同意的證明。11、建立健全各項管理制度、各崗位5、工作標準及應急預案，有落實措施及考核辦法1、行政管理制度；符合4分。每一處不符合扣0.2分。2、人事管理制度；3、財務管理制度；4、工程管理制度；5、客戶服務管理制度；6、公共秩序管理制度；7、公共環境清潔管理制度；8、園林綠化管理制度；9、節能環保管理制度；10.突發事件應急預案；11、安全生產管理制度；12、安全警示標志管理制度。12、項目管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹1、管理人員接受專業的培訓并取得從業資格證書；符合1分。管理人員、專業技術人員每發現1人無證書扣0.5分；員工行為不規范每發現有1人扣0.1分，該項扣分最多不得超過0.5分。26、各類專業人員及各專項服務單位操作人員有專業技術崗位證書，包括消防監控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛生從業人員健康檢查證明等；3、員工佩戴工牌并對工牌實施管理；4、員工著裝整齊，語言、行為規范；5、人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄。13、應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率1、配備對講、監控、網絡等不少于5項智能化管理服務設施；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、配備計算機、傳真機、網絡等辦公設備，滿足合同要求；3、計算機可實現對客戶信息、收費、房屋、設備設施、工作計劃、財務、人事等工作的信息化管理。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 2 頁7、，共 10 頁14、在收費、財務管理等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業服務費收支情況1、按合同及相關規定收取各類費用并公示收費項目、標準、依據；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、費用收支憑證；3、物業服務費收支情況每半年公示一次，公示內容符合法規要求及合同約定。15、房屋及其共用設施設備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便一、管理檔案資料符合3分。每一處不符合扣0.2分。1、上年度房屋、設施設備安全檢查表；2、房屋完損等級評定記錄；3、共用部位及共用設施設備月/年度維修養護計劃；4、共用部位及共用設施設備巡視檢查、維修養護記錄；5、使用環保、節能材料的實施記錄；6、有限空間8、管理記錄；7、空置房管理記錄。二、檔案管理1、資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便；2、檔案使用管理記錄；3、檔案保管環境、用具符合檔案管理規定。16、分戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便1、建立業主或客戶分戶檔案，基本信息齊全；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、共用部位及共用設施設備的產權清冊。17、24小時值班，設立服務電話，接受業主和使用人對物業服務報修、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有記錄1、值班表、值班/交班記錄；符合2分。每一處不符合扣0.1分。2、公示服務電話，24小時受理客戶信息，有處理記錄，按月進行統計分析；3、設立客戶接待室，有專人負責接待客戶來9、訪；4、有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于60%、投訴回訪率100%，并按月進行統計分析；5、接待人員使用服務語言，具有專業服務素質；6、物業服務中心公示物業服務企業營業執照、資質證書，服務標準、收費依據和標準、項目負責人照片。18、定期進行滿意度調查，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上1、征詢內容應與物業服務合同中約定的服務內容相符；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、每年集中進行一次公開的物業服務滿意度調查，每次問卷率不低于85%；3、滿意率達到95%，有統計分析；4、對征詢結果、整改措施及落實情況向業主公示，不少于7天；5、整改措施落實情況記錄。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容10、評評分分細細則則第 3 頁，共 10 頁19、落實維修服務承諾，維修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄1、維修工作單管理規范；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、維修記錄與服務承諾相符；3、每月對維修工作單進行統計分析，維修及時率100%，返修率不高于1%；4、回訪記錄與維修工作單相符。二二、房房屋屋管管理理及及維維修修養養護護 9 9分分1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置1、大廈名稱及地名標志齊全；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、樓層各類標志齊全、完好、統一；3、大廈平面圖；4、大廈內單位位置指引牌11、。2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象物業服務企業無違反規劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規行為進行勸阻、報告相關部門符合1分。每一處不符合扣0.5分。3、大廈外觀完好、整潔；外墻飾面、涂料等裝飾無脫落、無污漬；1、外墻清潔、完好、無破損、無脫落；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、每月對大廈外立面及附著物進行巡視；3、外墻清洗記錄。4、室外廣告牌、霓虹燈等按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損1、經主管部門審批，手續齊全；符合1分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規范、清潔、無破損、無安全隱患，有巡視檢查記錄；存在12、安全隱患要書面告知，并限期整改；3、對室外廣告牌、霓虹燈等設施的管理符合合同約定。5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕1、對空調安裝位置進行監督管理；符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每發現一處不符合扣0.1分。2、冷凝水統一收集，支架無銹蝕。6、陽臺封閉統一有序，色調一致，不得安裝防盜網、遮陽蓬等1、對防盜網、遮陽篷安裝進行監督管理；符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、對違反規定的行為進行勸阻、制止、報告相關部門，存在安全隱患要書面告知并限期整改。7、房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象1、消防主13、管部門批準文件、專業改造設計審批文件；符合3分。未簽協議或有安全隱患每一處各扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、裝修施工單位營業執照、資質備案記錄；3、按有關規定辦理裝修手續，對裝修方案進行審核；4、裝修安全管理協議、裝修管理協議；5、裝修人員審核、備案記錄；6、告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；7、定期巡視檢查，對違反裝修規定的行為進行勸阻、處理、報告相關部門；8、裝修查驗記錄；9、裝修管理資料分戶存檔；10、未發生擅自變動主體和承重結構影響房屋使用安全的行為。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 4 頁，共 10 頁三三、共共用用設設施施設設備備管管理理 3535分分14、（一）綜合要求 7分1、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范1、設施設備完好無損；符合4分。每一處不符合扣0.2分。2、設施設備臺帳，便于查閱；3、絕緣、計量用具清單，按規定檢測；4、各專業崗位人員配置方案；5、年度設施設備維修養護計劃；6、運行記錄齊全，內容滿足合同、規范要求；7、設施設備標志管理符合規范，統一、完整，滿足安全運行需要；8、能源定期監控、統計、分析，節能措施落實到位；9、設施設備巡檢、運行、維修養護記錄；10、設施設備安全檢查、評定記錄；11、排班、交接班記錄；12、操作運行分級檢查記錄；13、記錄定期進行15、統計分析、歸檔；14、突發事件應急物資；15、專業崗位配置符合合同、行業操作要求，現場操作人員持證件上崗；16、弱電、避雷等安全系統運行正常；17、設備機房有防小動物、防火等安全措施。張貼設備系統圖、應急預案流程圖、特種作業人員資格證書。2、設備及機房環境整潔，無雜物。機房符合設備要求1、明確設備機房管理、安全責任人；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、設備、機房及重點部位有完善的安全管理措施并有效執行；3、設備機房按規范配備消防器材；4、設備機房配備必要的應急照明、通訊等設施；5、設備機房配置溫濕度計環境監測設備和保障設備，環境符合要求。3、配備專業技術人員，嚴格執行操作規程配備專業技術人16、員符合合同、行業操作要求符合1分。每一處不符合扣0.5分。4、設施設備良好，運行正常1、現場重要設備運行狀況良好，符合合同約定標準；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、設施設備管理責任事故記錄。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 5 頁，共 10 頁（二）供電系統 3分1、規范管理高、低壓配電室，限電、停電按規定時間通知客戶1、停電、限電及時告知；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、超負荷用電監控管理，有處置措施并記錄；3、配電室操作工具整潔、齊全，便于取用；4、安全警示標志齊全。2、臨時用電管理措施1、臨時用電管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、臨時用電安全檢17、查記錄。3、備用發電機管理措施1、備用發電機管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、備用發電機油料存儲安全、充足。（三）弱電系統 3分1、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作1、弱電設施設備巡視檢查、維修養護并記錄；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、弱電設施設備故障處理記錄。2、監控系統等智能化設施設備管理措施1、運行信息按規定時間保存，滿足查詢需求；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、監控系統運行、測試記錄。（四）消防系統 5分1、消防控制中心24小時值班，消防系統可隨時啟用1、實行24小時值班并記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、消防控制中心人員名單、排18、班表；3、消防器材、設施分布圖及臺帳，配置符合規范；4、消防器材、設施標志完好；5、消防器材、設施定期巡視、維修養護、檢測并記錄。2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題1、消防管理人員應掌握消防知識，培訓、演習計劃、記錄，每年演習兩次。符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、消防安全檢查隱患整改記錄；3、消防設備設施故障處理記錄。3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人1、簽訂消防安全責任書；符合1分。未簽責任書或責任人不明確每項不符合扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、義務消防組織；3、消防安全巡視檢查并記錄。4、消防疏散示意圖，照明設施、19、引路標志完好、緊急疏散通道暢通1、消防安全疏散圖；符合1分。無應急預案或疏散圖扣0.5分,其他每一處不符合扣0.1分。2、引路標志齊全；3、消防通道通暢，無雜物。5、無火災安全隱患1、易燃易爆危險物品、場所等重點事項及重點部位管理記錄；符合1分。有安全隱患或無檢測報告扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、現場無安全隱患。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 6 頁，共 10 頁（五）電梯系統 4分1、電梯準用證、年檢合格證電梯轎廂內張貼年檢合格證、乘客須知符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。2、電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好1、明確電梯運行時間20、；符合1.5分。每一處不符合扣0.1分。2、機房通風，照明良好；3、電梯運行、維修養護、巡視記錄齊全規范；4、定期檢查安全裝置并記錄；5、安全警示標志齊全。3、轎廂、井道、機房保持清潔電梯轎廂、井道、機房等保持清潔符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。4、電梯由專業單位維修保養電梯維保單位監督管理并記錄符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。5、運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場接到電梯故障報修20分鐘內到達現場符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。6、排除電梯險情的處理措施機房配備盤車手輪、平層標志；電梯險情處置記錄。符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。（六）給排水系統 7分1、21、合理安排用水、節水計劃1、節水計劃及實施記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、用水統計、分析報告。2、設備、閥門、管道正常現場符合要求符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。3、按規定對二次供水設備清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗報告1、水箱清洗消毒記錄、水質化驗報告；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、公示供水衛生許可證、健康證；3、現場符合要求。4、水泵、水箱有嚴格的管理措施1、水箱間安全管理措施；符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。2、供水故障處理記錄；3、生活用水消毒設備運行正常、紫外線消毒燈管定期更換并保存記錄。5、限水、停水按規定時間通知客戶停水、限水及時告知符合022、.5分。每一處不符合扣0.2分。6、排水系統暢通，落實管理措施1、排水排污管道暢通；符合1.5分。每一處不符合扣0.2分。2、雨水井、化糞池疏通、清掏記錄；3、雨水井、排污管道等巡檢記錄；4、排放檢測管理記錄。7、遇有故障，維修人員在規定時間內進行搶修維修人員15分鐘內到達現場符合0.5分。未按規定時間內到達現場的扣0.5分。8、故障應急處理措施給排水故障處理記錄符合0.5分。有事故無記錄扣0.5分。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 7 頁，共 10 頁（七）空調系統 3分1、中央空調系統運行正常1、測溫記錄；符合2分。每一處不符合扣0.5 分。2、水塔噪音管理記錄；3、空調23、系統清洗消毒記錄。2、遇有故障，維修人員在規定時間內進行搶修維修人員15分鐘內到達現場符合0.5分。未按規定時間到達現場扣0.5分。3、故障應急處理措施空調系統故障處理記錄符合0.5分。有故障無記錄扣0.5分。（八）供暖供氣系統 3分1、供暖設備、煤氣設備、燃氣設備運行正常1、壓力容器、壓力表檢驗報告；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、供暖設施設備定期安全巡檢并記錄。2、管道、閥門運行正常無隱患1、供暖系統打壓試水記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、事故處理記錄。3、冬季供暖居室內溫度不得低于18攝氏度供暖溫度應符合規定并提供測溫記錄符合1分。每一處不符合扣0.2分。四四、共共用用24、部部位位設設施施管管理理 4 4分分1、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途現場查看符合規劃設計，配套設施完好符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、室外無架空管、線現場符合要求符合1分。每一處不符合扣0.5分。3、道路、樓道、大堂等公共照明完好共用部位照明正常符合1分。每一處不符合扣0.2分。4、道路通暢，路面平坦道路無堆積物，路面無破損符合1分。每一處不符合扣0.2分。五五、保保安安及及車車輛輛管管理理 9 9分分1、大廈封閉式管理1、秩序維護方案；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、崗位分布圖、監控點位圖、紅外報警位置圖等；3、出入口有人員值守。2、24小時值班及巡邏；秩序維護員熟悉環境25、，落實崗位職責1、秩序維護員具備專業素質，應熟知崗位職責、突發事件應急預案，服務規范；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、實行24小時值班并記錄；3、秩序維護員名單、排班表及崗位分配表；4、巡邏路線圖及巡邏記錄。3、結合大廈特點，制定安全防范措施1、重點部位安全管理記錄；符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。2、現場符合要求。4、進出車輛管理有序1、車輛出入登記；符合1分。每一處不符合的扣0.2分。2、交通警示標志齊全；3、車輛行駛有序。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 8 頁，共 10 頁5、停車場有專人疏導，管理有序 車輛停放有序、無隨意停放現象符合1分。每一處不符合的26、扣0.2分。6、停車庫管理嚴格，出入登記1、車位平面圖；符合2分。每一處不符合的扣0.2分。2、停車管理服務協議；3、崗位設置圖；4、停車庫巡視檢查記錄；5、車輛出入登記；6、標志標線規范、清晰；7、公示停車收費標準、停車庫管理規定。7、非機動車輛停放整齊1、公示車輛停放管理須知；符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。2、擺放整齊、無隨意停放車輛。8、危及人身安全部位有明顯標志和具體的防范措施1、安全標志設置清單，設置合理；符合1分，每一處不符合扣0.2分。2、危及人身安全部位的防范措施。六六、環環境境衛衛生生管管理理 1010分分1、衛生設施完備，實施垃圾分類管理1、清潔工具、設施設備清單及27、設施點位圖；符合1分，垃圾未分類收集扣0.5分，其他每一處不符合扣0.2分。2、垃圾容器分類配置；3、清潔工具、設施設備保持清潔。2、明確清潔人員責任范圍，實行標準化清潔1、保潔員崗位分配名單和保潔負責區域；符合3分，每一處不符合扣0.2分。2、制定保潔工作計劃、巡視檢查記錄；3、重點部位的定期消毒計劃并記錄；4、清潔劑、藥劑符合環保要求，有專人管理。3、垃圾日產日清，定期消毒滅殺1、垃圾清運記錄；符合2分。垃圾未當日清運、無消殺計劃扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、消毒滅殺計劃并記錄；3、滅鼠、除蟲點位圖、管理記錄。4、房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓梯扶欄、門、窗等潔凈28、現場符合要求符合2分。每一處不符合扣0.2分。5、商戶管理有序，符合衛生標準1、商戶管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、現場符合要求。6、無違反規定飼養寵物對違規行為進行勸阻，報告相關部門符合0.5分。不符合扣0.5分。7、油煙排放符合環保標準1、排放管理記錄；符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。2、對違規行為進行勸阻、報告相關部門。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 9 頁，共 10 頁七七、綠綠化化管管理理 4 4分分1、綠地無改變使用用途和踐踏、占用1、綠地巡視檢查記錄；符合1分。擅自改變用途扣1分，其他每一處不符合扣0.5分。2、現場符合要求。2、花草樹木29、長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿1、綠化檔案；符合2分。長勢不好扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、綠化藥劑、肥料使用管理記錄；3、作業有安全防護措施；4、符合一級養護標準。3、綠地無紙屑、煙頭等現場符合要求符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。4、落實大廈內部、天臺、屋頂等綠化管理措施綠植擺放滿足合同要求并記錄符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。八八、精精神神文文明明建建設設 3 3分分1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定現場符合要求符合1分。每發生一次違規行為扣0.2分。2、設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動1、大廈內設置宣傳、告示欄等；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、各類宣傳資料及宣傳欄內容健康、有益；3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等。3、大廈內的公共娛樂場所未發生違法案件無重大違法案件的證明材料符合1分。有案件發生的扣1分。九九、管管理理效效益益 4 4分分1、物業服務費用收繳率98%以上項目費用收繳情況符合2分。每降低1個百分點扣0.5分。2、提供有償服務提供特約服務清單、收費標準，適當形式公示，符合合同約定或客戶需求。符合1分。每一處不符合扣0.5分。3、本大廈物業服務經營狀況項目費用收支情況統計表符合1分。項目虧損扣1分。檢檢查查標標準準檢檢查查內內容容評評分分細細則則第 10 頁，共 10 頁