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1、【金輝淺灣雅苑商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告】 新博集團(tuán).博思堂事業(yè)一部 2015-05 項(xiàng)目屬性分析 地塊區(qū)位交通規(guī)劃 市場(chǎng)環(huán)境分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境商業(yè)消費(fèi)環(huán)境 項(xiàng)目整體定位 提案思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目篇 地塊分析 區(qū)位解讀 規(guī)劃分析 交通環(huán)境 蘇地2014-G-13號(hào) 地塊三 用地面積：39427.6 容積率：1.2 計(jì)容建筑面積：47313.12 建筑限高：30米(檐口) 蘇地2014-G-13號(hào) 地塊一 用地面積：11337.8 容積率：1.8 計(jì)容建筑面積：20408.04 建筑限高：60米(檐口) 綠地率：30% 蘇地2014-G-13號(hào) 地塊二 用地面積：82985.0 容積率：12、.8 計(jì)容建筑面積：149373 建筑限高：60米(檐口) 綠地率：30% 地塊分析 本案商業(yè)部分屬于三塊獨(dú)立地塊中的一塊，中小規(guī)模商業(yè)，但與住宅地塊可形成規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大商業(yè)的影響 力和消費(fèi)導(dǎo)向性。 本案商業(yè)總體量約4.7萬(wàn)。其中1.89萬(wàn)不可分割銷(xiāo)售，0.85萬(wàn)基本單元需不小于200且需凍結(jié)3 年，1.98萬(wàn)基本單元不小于200。 一、宗地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 二、其他限制條件： 限高：30米； 計(jì)容的商業(yè)面積不低于40%為不可分割銷(xiāo) 售； 其余60%可售面積，最小分割單元面積不 小于200； 三、蘇州商業(yè)地產(chǎn)新政 : 可分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范 資產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)：建筑3、面積在10萬(wàn)平方米以下的，不得低于地上總建筑面積 的30%，凍結(jié)時(shí)間為3年，凍結(jié)期內(nèi)不得銷(xiāo)售、抵押和轉(zhuǎn)讓?zhuān)?禁止售后包租。 本案限制條件： 比例面積（）限制條件 40%18925不可分割銷(xiāo)售，一張產(chǎn)證 18%8516凍結(jié)3年，最小分割單元不小于200 42%19872最小分割單元不小于200 占地（）39427.6 容積率（）1.2 建筑面積（）47313 建筑密度（）50% 指標(biāo)分析 區(qū)位分析 本案周邊為物流園和工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)特 性為勞動(dòng)密集型； 本案周邊有長(zhǎng)江路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 和鋼材交易市場(chǎng)，私營(yíng)業(yè)主較多； 本案距楓橋商圈5公里左右； 本案距獅山路綠寶商圈8公里左右； 本案距古城區(qū)核心商圈超過(guò)10公里。 區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)帶來(lái)磅礴的消費(fèi)客群 區(qū)域內(nèi)鋼材、物流等私營(yíng)企業(yè)帶來(lái)一定量的實(shí)力消費(fèi)群 理想城商業(yè)與其它片區(qū)商圈距離均超過(guò)3公里 物流 園 工 業(yè) 區(qū) 工業(yè)區(qū) 滸通 商圈 楓橋 商圈