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1、前期物業管理提供之顧問服務內容一、協助推廣，促進前期租賃利用物業的信譽和管理業績，。加強購房者對售后優質服務的信心，更有助于城市之光樹立品牌形象，同時物業還將協助租售宣傳推廣活動：編號工作內容計劃完成時間1.1協助業主制定及完善CI設計，包括信件、通告的版面及文字使用規定，名片、胸牌、公關贈品、標牌、各類登記薄的標準格式等7月-8月1.2派專員于現場解答客戶對于物業管理方面的疑問，并可在重大宣傳活動時，就聘請專業公司的管理優勢、先進目的管理模式、智能化設備的管理與服務等方面提供展示及詳細解說7月-延續1.3現時購房者越來越關心今后物業管理所能提供的服務與收費標準，物業公司為租賃部人員提供有關方2、面的基礎培訓及客戶服務培訓，解決并商討在租賃中遇到的管理問題7月-9月1.4提供有利于售樓宣傳所需的物業管理數據8月1.5制定管理服務承諾，增加客戶的信心8月1.6對樓盤示范單位布置設計提供意見，并安排管理措施9月1.7物業公司利用自身的資源為樓盤作宣傳7月-延續二、樓盤設施的顧問服務內容憑借物業公司多年豐富的管理經驗，通過審視機電施工設計及監督設備安裝過程，并通過審議購貨(維保)合同條款，對設備和機房提出有利于節約能源、控制質量、便于管理和維護保養的專業顧問意見和建議，其中包括：編號工作內容計劃完成時間2.1公共照明燈具和布線2.2公共照明開關設置2.3中央空調系統及現場控制形式2.4應急照3、明設置和控制2.5電梯及消防電梯2.6高低壓電氣設備2.7給排水系統2.8后備發電機2.9消防系統和設備2.10擦窗機三、物業規劃顧問由物業從管理和使用者的角度，通過審視設計方案、圖紙，對建筑裝飾、外圍環境及設備建材等方面提出有利于促進租售、節約投資和便于今后物業管理的專業顧問意見和建議，并根據需要與設計院和承建商舉行的專題會議，探討落實一些重大的改進意見和建議，其中包括：編號工作內容計劃完成時間3.1人流及車流導向8月底3.2員工通道的設置9月上旬3.3各種指示牌和水牌8月3.4監控中心、安保崗亭7月-8月3.5樓層單元分隔和編號8月3.6公共區域裝飾9月上旬3.7戶外廣告的燈箱8月底3.84、服務接待臺9月3.9車庫及出入口8月3.10垃圾房設置7月3.11公共廁所7月3.12貨物出入口通道8月3.13物業管理用房、各種鎖匙8月3.14物業倉庫9月四、智能系統顧問物業根據物業租賃和物業管理需要，結合物業情況和社會發展趨勢,對采用哪些智能化系統、采用到什么程度等提出有利于促進租售、控制投資和方便管理的專業顧問意見和建議，其中包括：編號工作內容計劃完成時間4.1保安監控系統4.2消防報警系統4.3樓宇自動控制系統4.4程控交換系統4.5網絡接入和布線系統4.6電子巡更系統9月4.7車庫管理系統8月-9月4.8綜合布線系統4.9背景音響和應急廣播系統五、跟進施工過程，保證順利交接為了保證5、日后管理公司工作順利開展，必須對物業進行全面的了解，如果管理公司在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。物業交付前期，物業應當定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益、保證施工質量和減少維修保養隱患等方面的專業意見和建議：-編號工作內容計劃完成時間5.1監督施工進度7月-延續5.2了解隱蔽工程6月-延續5.3熟悉機電設備安裝情況6月-延續5.4提供成品保護措施6月-延續5.5協助檢查施工質量6月-延續5.6做好物業驗收的各項準備工作6月-8月5.7參與施工承包商的設備調試8月-9月5.8提供設備操作培訓要求9月5.9提供6、備品備件數量和要求9月5.10提供竣工圖紙數據遞交要求9月5.11提供操作手冊遞交要求9月5.12提供技術數據遞交要求9月物業建造竣工后，物業應當參照國家和地方有關法規，以管理和使用者的角度對物業進行驗收，及時指出設備安裝中存在的各種缺陷和不足，督促有關承包商整改和完善，以確保發展商和客戶的利益，物業驗收的首要條件為：編號工作內容計劃完成時間5.13承包商和施工監理驗收合格5.14政府有關職能部門驗收通過5.15水、電正式供應5.16電話設施開通使用5.17無重大缺陷5.17無影響客戶使用的未完工程5.18入伙區域能獨立封閉5.19無影響人身財產的隱患5.20驗收的場地和區域清潔干凈9月六、管7、理制度的制訂物業根據物業情況和管理模式，提供合適的“物業管理公約文本，供發展商制訂正式的“物業管理公約”，并以此為本，負責按“物業的物業管理模式和政府有關規定，制定各項管理制度，主要包括：編號工作內容計劃完成時間6.1物業管理公約：為物業擬訂管理費收支及所提供服務之范圍、管理公司及業主之權力及義務、管理酬金及管理費制訂之標準。6.2客戶手冊：管理費之繳付方式及盈虧、與管理處的聯絡途徑，包括填報緊急聯絡數據等；設備更改、裝修守則，如裝修承造商、施工保養及責任、施工期間注意事項及有關費用等；清潔服務，如：公共地方清潔及垃圾清倒安排；保安、防火及防風須知、停車場、其它業戶守則，如室內維修保養責任、招8、牌及告示海報等規定。8月6.3員工工作指引：管理工作、保安工作、清潔、電梯、電力系統、消防、水務及渠務、氣體燃料泄漏、樓宇結構及維修、防洪及防火、投訴處理、防蟲工作等。9月6.4員工守則公司組織架構明細表；薪津福利安排及計算；入職、升遷及解雇；公司守則；獎懲等。9月6.5管理工作程序匯總入伙、收房、裝修規定、制訂大廈機電、消防之管理規定及表格、保安、會所之管理規定、管理公司、管理處及員工之管理規定、清潔衛生、財務等。9月6.6緊急事件操作指南：盜竊和刑事毀壞、火災、煤氣泄漏、雷雨和臺風、水管爆裂、停電、電器故障、電梯困人、發生人員受傷和意外、停放車輛損壞等9月6.7崗位責任制9月6.8管理工程9、程序匯總入伙、收樓、裝修規定、機電、消防之管理規定及表格、保安、會所之管理規定、管理公司、管理處及員工之管理規定、清潔衛生、財務等。9月6.9業主入伙手續及收費9月6.10業主收樓須知8月6.11維修管理規定9月6.12業戶裝修指引8月6.13小區機電、消防等管理規定及表格9月6.14車場管理及守則9月6.15管理處及員工管理規定8月6.16清潔安排及處理守則8月6.17財務程序及守則8月6.18處理客戶投訴指引9月6.19特約服務及運作9月七、物業管理費用預算在建筑和主要設備確定后，物業利用其管理經驗，預算出物業管理運行成本支出，從而為大廈物業管理費收費標準的厘定提供重要的依據，物業管理支出主要包括：編號工作內容計劃完成時間7.1物業管理人員薪津8月7.2公用事業費(含水、電、煤氣、燃油費用)8月7.3物業公共區域清潔及綠化費用8月7.4物業設施維修保養費用8月7.5物業公眾財產和第三者意外保險費用8月7.6物業管理行政費用8月7.7核數師(審計)費用8月7.8物業管理啟動費用分攤7月7.9節日裝飾費用8月7.10法定稅費8月7.11物業管理經理人酬金8月八、“城市之光”入伙前工作流程表