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1、第一節 任務和崗位設置一、任務工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。工程部的職責范圍如下：1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；4、負責大廈外派工程的監管工作。5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖人員配置說明項目負責人： 1人工程專業工程師2、：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人設備運行：8人領班:1人（兼維修）運行工:7人配電室值班電工：16人領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人DE座配電室 8人庫管 1人共計 44人第二節 崗位職責一、 工程部經理崗位職責1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。二、 主管崗位職責1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技3、改項目方案3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。4、填寫本系統的操作要求和工作指令。5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。三、 領班崗位職責1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。四、 電工崗位職責14、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。5、保證機房內的環境衛生。6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。五、 水工崗位職責1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心5、，做好本職工作。2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養工作。3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。第三節 內部管理規定一、 值班規定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度6、，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。二、 交接班規定交班人：l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題 ，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。接班人：1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽7、字后方可離崗。4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。三、運行記錄管理制度1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。第四節 設備設施管理設備設施管理的主要內容有：1、確保能源的供給及有效地控制能耗2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄給排水系統設備的維護管理給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。（1） 加強巡視檢查8、，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。（2） 若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，說明停水原因和停水時間。（3） 定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。（4） 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。（5） 室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。（6） 每年對化糞池進行9、2-3次清掏，以保證管線通暢。（7） 每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。供電系統的維護管理配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗 。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處10、理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。空調系統管理一、 風機房管理規定1、嚴禁無關人員進入機房內。2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。3、風11、機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。二、 空調系統檢查巡視內容1、設備巡查（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。2、空調機房（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有12、無漏水、損壞、不能開啟等故障。3、水塔、水箱檢查（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。4、風機等檢查（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。三、 空調系統運行管理規定1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，13、未經主管批準，不得擅自更改運行參數。3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統。4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。四、 空調系統維修保養規程1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。五、 中央空調系統應爭處理方案（一）冷水機組1、巡14、查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。（二）水泵1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（三）涼水塔1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。2、發現故障的技工15、檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。（四）管網系統1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。第五節 維修管理細則（一）工程部入戶維修流程圖 維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、16、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：1、接報修（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；（2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業主家；3、敲門、按門鈴到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。4、業主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維修事項，得到業主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；（2）、在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。5、修理（17、1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小心輕放。6、清場（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上；（2）、工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。（3）、禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。（二）其他區域維修管理維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好18、。 北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.第六節 緊急情況處理方案（一）水工緊急情況處理1、 跑水事故預案發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水19、。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。（二）電工緊急情況處理1、電器火災故障處理預案遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機 消防水泵等。20、滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。2、電器事故（停電 跳閘）處理預案值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。3、觸電事故緊急處理預案如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1)脫離漏電物體大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使21、用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2) 觸電人員急救首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。4、電梯緊急事故處理預案電梯困人事故處理預案1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內是否有租戶22、或客人,安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預案1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告電梯特殊故障處理預案遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。 事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。（三）火災處理應急方案1、報警程序一旦發現火災苗頭，23、如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：（1） 立即通知消防監控室。（2） 采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3） 不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。2、工程各系統配合滅火工作程序在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。（2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。（3）水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。（4）空調系統：接到火情通知后，立即關閉起火區域的空調機組。