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1、xxxx萬象商業(yè)項(xiàng)目招商方案目錄 一、項(xiàng)目市場定位二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位三、招商團(tuán)隊(duì)組建與薪酬四、招商流程及策略五、招商過程中的比例分配六、廣告推廣方案七、招商工作費(fèi)用計(jì)劃八、招商目標(biāo)及計(jì)劃九、租金及招商優(yōu)惠政策一、 項(xiàng)目市場定位：打造xx東部新城區(qū)的核心商業(yè)圈1、 項(xiàng)目主題定位：xx萬象新城市主義商業(yè)中心。xx萬象項(xiàng)目位于xx市高新開發(fā)區(qū)，目前該片區(qū)內(nèi)已建和待建的小區(qū)包括萊茵小鎮(zhèn)、悉尼花鄉(xiāng)、新東方花園、盛世花城、黃金時(shí)代等中高檔住宅小區(qū)，綜合目前已建成小區(qū)及在售樓盤，預(yù)計(jì)住戶總數(shù)可達(dá)10000戶。在xx的5年住房建設(shè)規(guī)劃中，東部新區(qū)發(fā)展成為主旋律，近5年將發(fā)展成為一個(gè)商業(yè)、住宅、辦公群集之地，消費(fèi)2、人群達(dá)到10多萬戶。而相對于該區(qū)域住宅的高密度建設(shè)，商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)相對滯后，造成了該區(qū)域內(nèi)住宅入住率不高，人氣不旺。東部是xx城市發(fā)展的方向，是xx最具活力和增長潛力的區(qū)域東部的發(fā)展建設(shè)充必然帶來消費(fèi)需求與大量商機(jī)。東部給投資者、經(jīng)營者、市民的第一感覺是城市向東發(fā)展的宏觀環(huán)境與政策指引，將成為客戶關(guān)注點(diǎn)和本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的一個(gè)交集。因此隨著大量住宅小區(qū)的建成，東部新城區(qū)迫切需要也即將形成一個(gè)全新的商業(yè)圈，而xx萬象項(xiàng)目抓住這個(gè)市場契機(jī)，借助項(xiàng)目基本建設(shè)完工的時(shí)間優(yōu)勢和發(fā)展商良好的口碑，作為市場的先行者，全力打造一個(gè)為整個(gè)東部新城區(qū)服務(wù)的核心商業(yè)圈。2、 業(yè)態(tài)定位：集生活家居、購物、美食、休閑、3、娛樂于一體，3萬浪漫風(fēng)情萬象城，xx首個(gè)“會員制集約化經(jīng)營”國際化生活街區(qū)。二、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：（一）業(yè)態(tài)分布：A、時(shí)尚家居類：目前項(xiàng)目周邊面臨7000戶的家庭裝修裝飾市場，約2萬人的核心消費(fèi)人群，家居類產(chǎn)品需求急劇上升。隨著大量住宅小區(qū)的建成，家居、家裝等用品的消費(fèi)需求量增大，因此家居、建材、家紡類產(chǎn)品將成為一段時(shí)期內(nèi)高新區(qū)商業(yè)的主旋律。招商范圍：家居飾品、家紡布藝、家電、家居體驗(yàn)館、裝飾材料、燈具、建陶衛(wèi)浴、櫥柜、五金電器等。B、休閑娛樂類：作為東部新城區(qū)的商業(yè)中心，娛樂業(yè)是其中必不可少的因素，娛樂業(yè)由于其進(jìn)入門檻低、行業(yè)利潤率高的特點(diǎn)，便于招商的操作；同時(shí)娛樂類商家的營業(yè)時(shí)間與購物類業(yè)態(tài)4、的互補(bǔ)，有利于提高整個(gè)區(qū)域的人氣，進(jìn)而打造整個(gè)東部新城的不夜城。招商范圍：網(wǎng)吧、美容、健身、美發(fā)、按摩、棋牌等。C、休閑餐飲類：目前周邊的社區(qū)主要以中高檔社區(qū)為主，服務(wù)于周邊和xx市區(qū)的高新企業(yè)、IT類企業(yè)；而戶型也是以大戶型、別墅為主，輔助部分中小戶型。同時(shí)xx國際會展中心和周邊創(chuàng)業(yè)園、軟件園等創(chuàng)業(yè)基地的辦公，又為該區(qū)域引進(jìn)休閑餐飲類商家提供了市場支持點(diǎn)。招商范圍：品牌餐飲連鎖、特色餐飲、休閑餐廳等。D、休閑購物類：作為商業(yè)的基本配套，購物類的商業(yè)是必不可少的，而高新區(qū)的商業(yè)又有其市場培育期較長、后勁足的特點(diǎn)。因此我們在商業(yè)定位的過程中，有意識的縮減購物類業(yè)態(tài)的招商比例，在今后實(shí)際的招商運(yùn)作5、和商業(yè)的自然更新?lián)Q代過程中，根據(jù)新城區(qū)市場發(fā)展的情況可以做出局部調(diào)整。招商范圍：品牌休閑服飾、音像、文化旅游用品、化妝品、休閑服裝及戶外運(yùn)動(dòng)等。E、其它社區(qū)生活配套：包括裝飾公司、通信、眼鏡店、電訊、銀行、鮮花、寵物店、社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局、鮮花、水站、干洗等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（二）各區(qū)域業(yè)態(tài)初步定位及擬定比例1、各區(qū)域初步定位：40號樓14間商鋪多元化社區(qū)生活配套區(qū)：包括休閑購物、美容、洗衣、餐飲等便民服務(wù)的社區(qū)生活配套為主，部分窗簾、家紡布藝、家電等家居主力店帶動(dòng)。39號樓14間商鋪35號樓9間商鋪36號樓7間商鋪75-79號樓在建33間111號樓15間商鋪品牌展示及家居概念區(qū)：包括品牌家居、品6、牌餐飲、社區(qū)超市等社區(qū)主力店。112號樓6間商鋪113號樓1間商鋪114號樓1間商鋪37號樓待建家居概念及服飾休閑區(qū)：包括社區(qū)超市、餐飲、休閑等主題商業(yè)內(nèi)街。38號樓待建2、各區(qū)域擬定業(yè)態(tài)配比：35#樓36#樓戶室建筑面積（平方米）定位戶室建筑面積（平方米）定位F1B1 總面積F1B1 總面積101179.78209.81389.59櫥柜、廚衛(wèi)區(qū)101209.87217.01426.88餐飲102108.29107.75216.04102242.21250.76492.97餐飲103135.37134.69270.06103134.56107.11241.67茶樓/棋牌104135.371077、.75243.12104107.65133.88241.53家電區(qū)105108.29134.69242.98105134.56107.11241.6710691.6391.17182.8藥店106107.65133.88241.5310767.11110.86177.97休閑購物107178.71208.56387.27門診1087.93水站10944.45五金店合計(jì)878.22896.721722.56合計(jì)1115.211158.312273.5239#樓40#樓戶號建筑面積（平方米）定位戶號建筑面積（平方米）定位F1B1 總面積F1B1總面積1-10296.76105.28202.04布藝8、家飾1-10296.76105.27202.03藥店1-10197.09105.61202.71-10197.09105.61202.7通訊2-10296.76105.28202.04網(wǎng)吧2-10296.76105.27202.03干洗2-10196.76105.28202.04窗簾布藝2-10196.76105.27202.03地板區(qū)3-10296.76105.28202.043-10296.76105.27202.033-10196.76105.28202.043-10196.76105.27202.034-10296.76105.28202.044-10296.76105.27202.09、3美容美發(fā)4-10196.76105.28202.04太陽能區(qū)4-10196.76105.27202.03床品區(qū)5-10296.76105.28202.045-10296.76105.27202.035-10196.76105.28202.045-10196.76105.27202.036-10296.76105.28202.04五金店6-10296.76105.27202.036-10196.76105.28202.04美容美發(fā)6-10196.76105.27202.03娛樂7-10296.76105.28202.04購物7-10297.09109.64206.73餐飲7-10196.76110、05.28202.04便利店7-10196.76105.27202.03娛樂合計(jì)2829.22合計(jì)2833.79111#樓112#-114#樓戶號建筑面積（平方米）定位戶號建筑面積（平方米）定位F1F2合計(jì)F1F2合計(jì)1-10389.98460.59850.57生活館1-10532.42568.111100.53銀行/通訊1-10192.37329.71522.08餐飲1-10601.45555.651157.1醫(yī)院/藥店1-103182.65199.88382.53餐飲2-101729.55634.51364.05健身1-104188.74206.58395.32燈具2-102484.86611、58.431143.292-10188.74206.58395.323-101707.2880.351587.55家居主力店2-10263.78281.67545.45陶瓷衛(wèi)浴區(qū)3-102861.52887.251748.77-103263.78305.08568.86113421.79625.991047.78-104188.74206.58395.321141019.71916.851936.563-10224.71406.47631.183-10568.11507.511075.62餐飲-103301.93268.24570.17燈具/裝飾公司-101301.93268.24570.1712、-102562.5478.641041.14餐飲-103189.29230.59419.88超市-104188.74206.58395.32休閑購物總計(jì)8758.93總計(jì)11085.633、初定業(yè)態(tài)比例35#、36#兩樓總面積3996.08平米，其中餐飲、娛樂類面積1200平米，家居類商家包含床上用品、窗簾布藝類、藝術(shù)收藏類產(chǎn)品營業(yè)面積約2000平米，其他休閑購物類營業(yè)面積約180平米，社區(qū)生活配套類約600平米（包含社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)超市、藥房等醫(yī)藥類商家）。39#、40#兩樓總商業(yè)面積5663.01平米，其中餐飲面積約200平米，茶藝、棋牌、美容網(wǎng)吧等休閑娛樂類業(yè)態(tài)約1000平米、太陽能、電器13、專賣、櫥柜專賣、窗簾布藝等家居類產(chǎn)品營業(yè)面積約3200平米，休閑購物類營業(yè)面積約200平米，社區(qū)超市、五金店、藥店、幼兒園等社區(qū)生活配套類約1000平米。111#、112#、113#、114#總商業(yè)面積19844.56平米，本區(qū)域招商擬引進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績較好的西式、中式快餐店各一家，餐飲類業(yè)態(tài)約占3000平米；美容、健身、足療等休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例約占2500平米，燈具、陶瓷衛(wèi)浴品牌旗艦店、裝飾公司等各種家裝類業(yè)態(tài)約占12000平米，其他生活配套類和休閑購物類業(yè)態(tài)總面積不超過3000平米。綜上所述，本項(xiàng)目商業(yè)總面積約29600平米，根據(jù)物業(yè)條件，餐飲類商家受煙道等因素制約，本商業(yè)項(xiàng)目中餐飲14、業(yè)態(tài)所占面積約4000平米，約占商業(yè)總面積的14%；休閑娛樂類業(yè)態(tài)商業(yè)總面積約5000平米，約占商業(yè)總面積的17%；購物類業(yè)態(tài)所占比重較小，與社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、社區(qū)超市、藥店、五金店、通訊、銀行等社區(qū)配套類商業(yè)合計(jì)約占4000平米，比例約14%；而根據(jù)市場發(fā)展的需求和目前本區(qū)域的狀況，家電、櫥柜、窗簾、布藝及家裝類業(yè)態(tài)比例將占比較大的比重，約占總商業(yè)面積的55%以上。75#-79#總商業(yè)面積為2704.48平米，由于大部分產(chǎn)品采用了挑高設(shè)計(jì)，根據(jù)目前項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀，仍然需要部分家居類商業(yè)的支持，家居類商業(yè)約占業(yè)態(tài)總比重的40%-50%，而其他部分的商業(yè)面積中，餐飲娛樂類業(yè)態(tài)約占商業(yè)總比重的3515、%以上，其他生活配套類商業(yè)占商業(yè)總面積的15%。三、招商團(tuán)隊(duì)組建與薪酬（一）招商部團(tuán)隊(duì)構(gòu)架：1、人員編制：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1人；（洪舜泰派出）招商顧問負(fù)責(zé)人：1人；（洪舜泰派出）招商主辦：6-8人；（由世通公司派出）備注：合作雙方根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展隨時(shí)調(diào)整人員編制。招商部由招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，招商人員對招商經(jīng)理直接負(fù)責(zé)并服從招商經(jīng)理布置的工作安排。2、招商人員要求大專以上學(xué)歷；具備一定的招商工作經(jīng)驗(yàn)或商業(yè)地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，（或商業(yè)零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）；熟練掌握辦公應(yīng)用軟件；溝通能力較強(qiáng)、工作虛心誠懇，責(zé)任心強(qiáng)，吃苦耐勞。招商經(jīng)理1名（由洪舜泰負(fù)責(zé)配備），負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作的整體協(xié)調(diào)、進(jìn)度把握和各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行監(jiān)督，以16、及大型主力商家的談判工作。3、招商部人員職責(zé)A、招商經(jīng)理職責(zé)：招商經(jīng)理直接對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作的整體協(xié)調(diào)和各項(xiàng)規(guī)章制度的制定工作，以及大型主力商家的談判工作，具體工作內(nèi)容如下：（1）制定項(xiàng)目招商方案，并提請審核；（2）提名項(xiàng)目組人員編制，并提請審核；（3）項(xiàng)目招商書的審核；（4）建議項(xiàng)目組人員分工，并提請審核；（5）負(fù)責(zé)招商人員的培訓(xùn)；（6）制定項(xiàng)目具體操作流程；（7）組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督項(xiàng)目整體招商工作；（8）召開項(xiàng)目招商協(xié)調(diào)會議，及時(shí)解決實(shí)際問題；（9）負(fù)責(zé)目標(biāo)商家的合同談判等問題；(10) 負(fù)責(zé)對招商工作過程的控制和指導(dǎo)工作，并負(fù)責(zé)招商人員的工作業(yè)績進(jìn)行審核和評估；(11) 項(xiàng)目17、結(jié)束后，匯總商家資源，并向公司移交；(12) 負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目經(jīng)理交待的其他工作。B、招商專員工作職責(zé)：直接對招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，主要負(fù)責(zé)具體的商家資料收集、項(xiàng)目宣傳和招商談判等工作，具體工作內(nèi)容如下：（1）、根據(jù)整體的招商方案，制定所負(fù)責(zé)業(yè)態(tài)商家的招商工作計(jì)劃，并認(rèn)真實(shí)施執(zhí)行；（2）、熟悉項(xiàng)目的全面資料，并能夠向商家靈活介紹；（3）、了解項(xiàng)目周邊的市場狀況和同等產(chǎn)品的供求狀況，熟悉市場；（4）、根據(jù)項(xiàng)目的具體定位積累商家，并認(rèn)真組織完善商家檔案；（5）、帶領(lǐng)客戶對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察；（6）、及時(shí)拜訪追蹤商家，并及時(shí)反饋商家的動(dòng)態(tài)；（7）、配合招商經(jīng)理跟進(jìn)商家的合同談判、意向書的簽訂以及進(jìn)場裝修，直至開業(yè)18、。（8）、認(rèn)真填寫招商工作日志，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反饋工作問題，尋求團(tuán)隊(duì)支持；（9）、項(xiàng)目結(jié)束后，匯總商家資源，并向招商經(jīng)理移交；（10）、負(fù)責(zé)完成招商經(jīng)理交辦的其他工作。（二）招商薪金及獎(jiǎng)勵(lì)制度根據(jù)xx地區(qū)的具體情況，以激勵(lì)招商人員的招商積極性，初步確定：1、薪酬制度：招商人員：基本薪金為800元/月考慮到招商人員有外出聯(lián)系商家、和商家溝通較頻繁的實(shí)際工作需要，建議對招商人員的通訊費(fèi)用給予報(bào)銷。2、招商獎(jiǎng)勵(lì)傭金招商經(jīng)理傭金：按每平米2元招商人員傭金：每平米3-5元（招商任務(wù)之內(nèi)3元；完成任務(wù)4元；超額20%部分5元）四、招商流程及策略：1、招商流程：招商總目標(biāo)目標(biāo)1目標(biāo)2目標(biāo)3成立項(xiàng)目組制定招商計(jì)劃19、人員培訓(xùn)招商實(shí)施信息收集初步訪談歸納反饋召開招商會確定目標(biāo)客戶引薦客戶看房簽訂意向合約書分析問題追蹤客戶合同談判簽訂合同2、招商策略：培養(yǎng)、利用專職的專業(yè)招商隊(duì)伍，運(yùn)作招商及后期運(yùn)營，重點(diǎn)做好主力店及品牌店的招商引進(jìn)工作；招商及品牌店以租賃為主、同時(shí)積極引導(dǎo)租賃商戶轉(zhuǎn)化為銷售客戶，另外也可采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營等多種經(jīng)營模式。本項(xiàng)目的招商，商家的招商以洪舜泰的商家資源和資料庫定各招商結(jié)合廣告推廣招商、招商說明會等其他輔助招商手段，共同完成招商工作目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分的順利開街。招商工作以當(dāng)?shù)貫橹攸c(diǎn)，在確保xx地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，安排出20的招商力量，對外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和20、經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證本地招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整外地招商力度。五、招商過程中的比例分配：招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：xx地區(qū)招商占60左右；定向招商占20左右；外地招商占10左右；預(yù)留出10的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：外地招商所占比例不得超出整體的10；本地招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用外地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到21、商鋪升值的部分利益。六、廣告推廣方案：（一）媒體廣告投放：由于本項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)和區(qū)位特點(diǎn)，因此本項(xiàng)目的招商采取以主力店定向招商帶動(dòng)，以廣告推廣吸引中小型商家的策略，因此我們建議在項(xiàng)目操作的不同節(jié)點(diǎn)，安排相應(yīng)的廣告推廣活動(dòng)，以帶動(dòng)招商工作。在下一步的工作中，我們會根據(jù)實(shí)際工作的需要，制定詳細(xì)的廣告推廣方案。招商廣告投放的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)如下：A：招商初期：6月11日正式招商開始之日，需要投放23期平面媒體廣告作為招商工作的支持，媒體選擇省內(nèi)知名的齊魯晚報(bào)，建議做半版廣告推廣，著重樹立xx萬象的商業(yè)形象，對媒體發(fā)布本項(xiàng)目開始正式招商的消息。B：招商發(fā)布會前夕，8月10日左右，需投放2期以上的平面媒體硬22、廣，同時(shí)配合主力商家進(jìn)駐東部新城的軟文廣告，著重宣傳東部新城區(qū)的商業(yè)潛力和商業(yè)價(jià)值。一方面配合商鋪的解籌工作，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，另一方面提高中小型商家對于項(xiàng)目的關(guān)注度和認(rèn)可，樹立中小型商家進(jìn)駐的信心，啟動(dòng)強(qiáng)勢招商期。8月10日招商發(fā)布會C：強(qiáng)勢招商中期：9月中旬，配合項(xiàng)目招商與銷售的進(jìn)度，與銷售廣告結(jié)合投放3期以上的平面媒體硬廣，同時(shí)配合招商成果發(fā)布的軟文，借招商的成果及商家的入駐裝修的良好勢頭帶動(dòng)及全力配合銷售工作的開展。在這個(gè)階段，根據(jù)招商的工作進(jìn)展，在部分商家已經(jīng)進(jìn)駐的情況下，廣告發(fā)布除了選擇省內(nèi)知名的媒體外，同時(shí)還要根據(jù)招商的情況，考慮針對部分業(yè)態(tài)，選擇影響力較大的專業(yè)媒體如中國紡織23、報(bào)、中國餐飲網(wǎng)，進(jìn)行適量廣告投放，具體的投放數(shù)量和投放媒體需要根據(jù)招商工作的進(jìn)展確定。D：招商收尾期：2007年年底至2008年年初，此階段是銷售的旺季，在銷售廣告大量投放的同時(shí)，根據(jù)招商的實(shí)際進(jìn)展，逐步減少招商硬廣的投放量，而逐步增加在專業(yè)型媒體的廣告投放量，此階段的廣告推廣主要以樹立xx萬象商業(yè)經(jīng)營形象為主，逐步吸引商業(yè)消費(fèi)者的注意，為后期的商業(yè)街成功開業(yè)作宣傳準(zhǔn)備。E：強(qiáng)勢商業(yè)廣告推廣期：2008年春節(jié)后至項(xiàng)目開業(yè)前，在招商工作基本收尾階段，開始向媒體投放密集型的廣告，本階段的廣告投放以省內(nèi)知名的媒體為主，輔助部分消費(fèi)者比較認(rèn)同的時(shí)尚雜志和網(wǎng)站的宣傳推廣。著重宣傳進(jìn)駐商家的經(jīng)營能力和整個(gè)24、商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)形象，目的為吸引消費(fèi)者對此商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)注，為項(xiàng)目吸引人氣。同時(shí)配合九月份的秋季房展會繼續(xù)開展招商與銷售的配合工作。（二）印刷品宣傳：（1）項(xiàng)目招商手冊：約20P，成品大度約23-26cm尺寸，2萬份。封面采用特種紙，內(nèi)頁采用200g銅版紙或亞粉紙印刷。（2）家居業(yè)態(tài)DM單頁： 3折頁，成品8k、200g銅版紙200g印刷，2萬份。（3）其他：針對9月房展會以及部分行業(yè)展會的實(shí)際情況，將制定相關(guān)DM單頁。（三）招商說明會暨主力商戶招商成果新聞發(fā)布會1、目的：xx萬象項(xiàng)目媒體亮相，向社會各界發(fā)布本項(xiàng)目開始銷售和招商的信息，引起商家和投資者的關(guān)注；提出xx萬象先進(jìn)的運(yùn)營理念和未來的25、發(fā)展規(guī)劃，吸引經(jīng)營商戶，樹立商戶在此地的經(jīng)營信心；發(fā)布知名品牌商家即將與xx萬象項(xiàng)目合作的信息，以主力店帶動(dòng)中小商戶入駐，打造項(xiàng)目知名度，引起投資者的關(guān)注，樹立投資信心。2、日期：2007年8月10日下午15：00（擬訂）3、地點(diǎn)：銀座索菲特大酒店或貴和皇冠酒店（請開發(fā)商確定）星級標(biāo)準(zhǔn)：四星級或五星級會議室300人左右容量投影儀、配套音響、話筒等會議設(shè)備齊全4、參加人員：（按約150人計(jì)算）省、市、區(qū)政府及相關(guān)職能部門； 前期招商工作中儲備的商家代表約50人； 前期銷售工作中儲備的投資者代表； 與項(xiàng)目確定基本合作意向的主力商家代表5人；各新聞媒體：約2030人；xx萬象項(xiàng)目工作人員5、會議流程26、：時(shí)間安排內(nèi)容會議流程14：3014：5825嘉賓入場14：5915：056會議宣布開始，主持人介紹來賓15：0615：115世通公司領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞15：1215：175市領(lǐng)導(dǎo)講話（擬）15：1815：235區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話并介紹開發(fā)區(qū)的各種投資政策優(yōu)惠（擬）15：2415：4015xx萬象項(xiàng)目介紹（配投影儀）15：4115：465洪舜泰公司領(lǐng)導(dǎo)講話并介紹本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢。15：4715：525社區(qū)配套類主力商家代表講話15：5315：585家居類主力商家代表講話15：5916：078主力商戶簽約儀式16：0816：135投資者代表講話16：1416：195投資者代表講話16：1916：289記者提問27、 6、前期工作準(zhǔn)備提前一天布置背景板并安排彩排一次；落實(shí)場地、現(xiàn)場布置、午餐安排（橫幅、背板、大堂指示牌、彩虹門一個(gè)、氣球若干、打制臺卡、會議座次）；落實(shí)音響（由酒店提供）；飲料水果、簽到簿、簽到筆、請柬、胸花等；會議來賓禮品的準(zhǔn)備；請柬的提前發(fā)送及主要接待、陪同的安排；來賓簽到、胸花和禮品發(fā)放、接待；記者簽到及記者誤餐費(fèi)發(fā)放、接待；前期廣告稿、發(fā)言稿、新聞通稿、公司簡介、前期新聞資料； 主持人邀請 （省級電視臺節(jié)目主持人）；其他。7、費(fèi)用計(jì)劃：A、場地租用費(fèi)：會議廳（半天）附帶賓客休息廳B、媒體勞務(wù)費(fèi)（30人）C、主持人勞務(wù)費(fèi)（擬聘山東衛(wèi)視主持人）D、簽到薄（3套）E、請柬費(fèi)用（180個(gè)）F28、會議影音記錄雜費(fèi)G、投影儀費(fèi)用H、 胸花15套I、 會議贈(zèng)送禮品（180件）J、信封、條幅等宣傳品費(fèi)用及其他不可預(yù)見的費(fèi)用。8、會議細(xì)則說明及注意事項(xiàng)：A、會議禮品落實(shí)應(yīng)在會議前三天到位，由專人和財(cái)務(wù)部指派一人進(jìn)行管理和發(fā)放，如有特殊情況，需經(jīng)現(xiàn)場的主要負(fù)責(zé)人簽字。B、臨會議前一個(gè)半小時(shí)將公司介紹、相關(guān)新聞報(bào)道、媒體資料部分附新聞通稿（并提前傳真給媒體）、組合成一套、放在各來賓席位上。另準(zhǔn)備十份備用。C、會議用名牌托盤兩個(gè)，主席臺姓名桌卡，鮮花兩盆、席位指示牌，入會場引導(dǎo)牌、媒體及嘉賓席用便簽、筆、飲用水等由酒店提供。D、來賓簽到時(shí)，各負(fù)責(zé)接待部門派專人在簽到處協(xié)助迎賓，并引導(dǎo)相關(guān)場所休息并29、做好會議的接待工作，應(yīng)避免人員在會議期間中途退場，尤其是到會主要嘉賓。E、由專人（2人）在簽到處做好到場嘉賓登記確認(rèn)工作，一式兩份在開會前提供給會議籌備領(lǐng)導(dǎo)和主持人，避免在嘉賓介紹中出現(xiàn)不必要的冷場等現(xiàn)象。F、事先由出面邀請的部門或人員確定好要發(fā)言的重要嘉賓，提前確定發(fā)言提綱。G、主席臺席位共約810人：擬定市級領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)（2人）、商家代表、商業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)，另由酒店安排兩個(gè)無線話筒。H、記者提問環(huán)節(jié)，事先替記者擬好提問提綱，由市場部盡量控制提問記者的選擇，避免一些偏怪或尖銳的問題出現(xiàn)。I、人員安排由專門的人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)（禮儀小姐6人、場地布置4人、撤展2人、會議的影音記錄工作安30、排專人負(fù)責(zé)）。J、公司會議人員做好會場秩序的維護(hù)工作，禁止會議期間內(nèi)部人員隨意走動(dòng)，所有人員出入皆走后門。K、會議召開前的一周內(nèi)招開各部門協(xié)調(diào)會議，對方案進(jìn)行逐一落實(shí)。七、招商費(fèi)用及印刷品招商總體費(fèi)用包括廣告費(fèi)用、招商書及相關(guān)宣傳品的印刷費(fèi)用、招商過程中各項(xiàng)文本表單的印刷費(fèi)用、招商說明會組織費(fèi)用、招商執(zhí)行人員獎(jiǎng)勵(lì)以及招商過程中實(shí)際產(chǎn)生的通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)用等內(nèi)容。其中廣告費(fèi)用和印刷費(fèi)用招商執(zhí)行人員獎(jiǎng)勵(lì)是主要的支出部分。1、廣告推廣費(fèi)用：根據(jù)招商廣告推廣計(jì)劃進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算。2、招商書及相關(guān)印刷品的印刷費(fèi)用：附：招商需要用到的表單資料（雙膠紙印刷）：租賃流程一覽表1000份商鋪認(rèn)租須知500份招31、租登記表1000份承租意向書500份商鋪排號通知單1500份（48k尺寸，無碳復(fù)寫紙印刷，共3聯(lián)）商鋪?zhàn)赓U合同200份收鋪移交確認(rèn)書200份商鋪管理規(guī)定200份招商合同審批單200份來訪客戶登記表2000份招商情況日報(bào)表500份招商情況周報(bào)表150份客戶檔案200份會議記錄表單約5本（每本100頁）。4、招商中心的選址與裝修：與銷售中心結(jié)合，裝修費(fèi)用與銷售中心合計(jì)5、招商中心的辦公設(shè)備：辦公桌椅、沙發(fā)、洽談桌椅、電話、傳真、電腦等6、招商工作人員的招商獎(jiǎng)勵(lì)制度：與世通協(xié)商后另行制定7、招商說明會費(fèi)用：根據(jù)會議地點(diǎn)及規(guī)模另行制定8：其他費(fèi)用：電話費(fèi)用、外出招商差旅費(fèi)用、重要客戶招待費(fèi)用八、招商目32、標(biāo)及計(jì)劃u 本項(xiàng)目招商周期10個(gè)月，招商目標(biāo)為80%。不同商戶免租期為4-12個(gè)月不等。u 2007年5月底到9月底，完成15個(gè)以上的品牌商家的招商。完成總商業(yè)面積20%30%的招商工作u 2007年8月10日，招商發(fā)布會召開。u 2007年9月到2008年1月份，完成總商業(yè)面積5060%的招商工作，含社區(qū)超市。u 2008年5月初，根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)展情況初定試開街營業(yè)。(試營業(yè)及開業(yè)時(shí)間為初步確定時(shí)間，開街時(shí)間以周邊小區(qū)業(yè)主的入住時(shí)間為參照，家居店則結(jié)合周圍小區(qū)的交房時(shí)間為參照擬定提前試營業(yè)。)u 2008年6月16日，初定正式開街時(shí)間。第一階段：招商準(zhǔn)備期（2007年5月15日6月10日）：33、1、完成本項(xiàng)目商業(yè)部分的市場調(diào)研和市場分析，確定招商執(zhí)行方案策略，確定實(shí)際租金方案。2、根據(jù)招商方案確定各個(gè)階段的廣告推廣計(jì)劃。3、完成設(shè)計(jì)制作xx萬象招商書、針對各業(yè)態(tài)的招商資料（DM單和電子文檔資料），包含項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布及結(jié)構(gòu)圖。4、完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。5、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則和招商政策標(biāo)準(zhǔn)的建立等。6、招商處的籌建。7、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作規(guī)則出臺。8、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、租賃意向書、認(rèn)租須知、客戶登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。9、根據(jù)招商類別制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃34、等）。10、部分主力商家進(jìn)入前期接洽和溝通階段。時(shí)間安排：2007/5/152007/5/30 完成招商小組的組建及培訓(xùn)工作，同時(shí)完成招商指標(biāo)確認(rèn)和工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。完成招商部籌建工作。2007/05/202007/06/10完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。更換識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等），確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。2007/05/202007/06/10完成前期招商文告、招商書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃。完成針對各種業(yè)態(tài)電子版招商書的制作。2007/06/10前 完成一切招商準(zhǔn)備工作。第二階段：前期招商階段 （2007年6月10日8月10日）本階段招商主要采取以大型主35、力商家為重點(diǎn)的招商工作，同時(shí)招商工作組人員開始進(jìn)入xx本地商家的接洽和客戶資料的積累工作，建立商家檔案，儲備商源。主要工作包括：全面接洽各大主力商家，并進(jìn)入洽談階段；同時(shí)進(jìn)行中小型商家的儲備和初步訪談工作，為招商成果新聞發(fā)布會作商戶和資源的儲備和完善工作；輔助商鋪的銷售工作，籌備2007年8月10日（周五）主力商戶招商說明會暨新聞發(fā)布會，為下一步的強(qiáng)力招商期奠定基礎(chǔ)；進(jìn)入社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃及設(shè)計(jì)工作，同時(shí)配合招商各個(gè)階段進(jìn)行廣告的跟進(jìn)工作。工作成果：l 約請各業(yè)態(tài)主力商家現(xiàn)場考察項(xiàng)目，并進(jìn)入初步談判階段；l 對非主力商家部分的資源進(jìn)行儲備和初步的組合篩選；l 籌備并完成主力商家部分的招商成36、果新聞發(fā)布會（暨針對中小商家的招商說明會）。l 根據(jù)前期反饋的結(jié)果進(jìn)一步細(xì)化和調(diào)整招商執(zhí)行方案策略。第三階段：強(qiáng)勢招商中期階段：（2007年8月11日-2008年1月15日）1、8月11日9月25日： 此階段進(jìn)入招商成熟期，由于招商成果發(fā)布會的影響和前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外前一階段的電話、DM營銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)招商工作的大規(guī)模展開，以上三方面支持本階段完成2030的任務(wù)指標(biāo)。本階段重點(diǎn)針對35、36、39、40的小面積商鋪及111、112、113、114的大面積商鋪展開招商工作，本階段招商重點(diǎn)以家居、餐飲、社區(qū)超市等大面積定向消費(fèi)的商家為主。37、主力商家進(jìn)入深入合同洽談階段，并達(dá)成初步的合作意向，部分主力商家簽訂正式租賃合同。同時(shí)進(jìn)行廣告跟進(jìn)，配合銷售工作，向媒體發(fā)布招商工作成果。針對品牌商家進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，利用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等多種經(jīng)營模式，引進(jìn)知名的品牌資源。對參加招商說明會的中小型非主力商家進(jìn)行跟進(jìn)，利用主力品牌商家進(jìn)駐的社會影響力，通過重點(diǎn)營造區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞⒅行⌒蜕碳业耐顿Y信心，同時(shí)簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約金。本階段完成總面積2030%的招商工作，引進(jìn)15家以上的品牌商家（包括社區(qū)超市店、主力店和中小型的品牌商家）。2、9月26日2008年1月15日：在確保招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)38、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加商業(yè)的多樣化和生活化、品質(zhì)化內(nèi)涵，時(shí)尚消費(fèi)型商業(yè)在這一階段列為重點(diǎn)。主力商家正式簽訂租賃合同，部分主力商家進(jìn)場裝修；60%的品牌商家進(jìn)入合同洽談階段，并簽訂正式租賃合同；中小主力商家簽約60%；本階段完成整個(gè)商業(yè)面積60%的招商工作，并針對下一步的招商工作調(diào)整招商工作方案。第四階段：后期招商階段：（2008年1月15日-2008年4月1日）本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對xx萬象的商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合xx萬象原定市場定位及功能分布設(shè)計(jì)。主要工作包括：主力店進(jìn)場裝修；非主力店剩余20%簽約并進(jìn)場裝修：品牌店剩余20%簽約并進(jìn)場裝修；39、同時(shí)商業(yè)運(yùn)營公司和物業(yè)管理公司開始介入，形成商業(yè)部分的初步業(yè)態(tài)布局；商業(yè)部分的公共設(shè)施、建筑小品、衛(wèi)生設(shè)施等公共服務(wù)配套進(jìn)入施工階段。第五階段：調(diào)整補(bǔ)充招商階段：（2008年4月1日5月1日） 針對前期的招商成果，進(jìn)行局部的業(yè)態(tài)微調(diào)和剩余業(yè)態(tài)的補(bǔ)充招商；同時(shí)完成商業(yè)部分公共服務(wù)設(shè)施的配套工作，為5月1日全面開街做好充分的準(zhǔn)備。第六階段：開街準(zhǔn)備階段：（2008年5月1日6月16日）招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會，并籌備開街。主要工作包括：開街新聞發(fā)布會（建議在6月1日左右）；開街方案的制定；開街計(jì)劃書的擬定；開街旺場方案的推出，以及正式40、開街后后期統(tǒng)一廣告推廣方案的制定。第七階段：開業(yè)后的調(diào)整階段：（2008年6月16日12月30日）開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布；開業(yè)后的業(yè)態(tài)調(diào)整；后期運(yùn)營管理進(jìn)入，并及時(shí)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)整商業(yè)運(yùn)營方案。九、租金及招商優(yōu)惠政策：1、租金：根據(jù)周邊市場情況，初步推斷本項(xiàng)目的租金約在1.2-1.8元/平米/天。2、優(yōu)惠政策：（1）給予入住業(yè)戶1年的市場培育期。業(yè)戶預(yù)交3個(gè)月租金，可以享受免租金一年的優(yōu)惠，免租期結(jié)束后，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)入第二年的租金。（2）統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照，第一年的營業(yè)稅予以減免。（3）為主力商家提供商業(yè)專用停車位和庫房、辦公的支持。（4）10月1日前簽約并交付定金的業(yè)戶給予免41、4個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠（5）采取租賃、品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營等多種合作方式，共同打造東部新城區(qū)的核心商業(yè)街區(qū)。（6）對于經(jīng)營能力較強(qiáng)但資金確有困難的商家，可以向管理公司提出申請，預(yù)先支付租金總額的50%進(jìn)場，余額分期支付（需提供經(jīng)營業(yè)績等資信證明）。（7）提供廣告支持，定期舉辦促銷、推廣、展會等活動(dòng)，提高人氣。（8）為經(jīng)營客戶提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整體形象， 形成合力，共同打造東部新城區(qū)的核心商業(yè)圈。（9）承諾業(yè)戶經(jīng)營的水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全完備。提供充足停車位。（10）完善商業(yè)街的基礎(chǔ)設(shè)施，設(shè)置健身休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)、街區(qū)綠化景觀、趣味小品。全力規(guī)劃打造燈光夜景，努力提高商業(yè)街的人氣。（11）成立業(yè)戶聯(lián)誼會，定期舉行講座、沙龍等活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者之間的交流和溝通，共同提高經(jīng)營業(yè)績。