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1、xx渤海國際廣場業態規劃及招商初步建議一、xx概況xx，兵圣孫武故里，春秋齊國古都。xx市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛新河與河北省海興縣、黃驊市相望。是建設海上山東和黃河三角洲開發兩大跨世紀工程的主戰場。 全市境域橫跨黃河兩岸，東西最大跨徑120公里，南北最大跨徑175公里，總面積9444.65平方公里。轄惠民、陽信、無棣、沾化、博興、鄒平和濱城6縣1區，全市人總人口366.15萬人，xx市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。以小清河為界，全境呈現南北兩種不同類型的地貌特征：小清河2、以南為低山丘陵區，以北為黃河沖擊平原。xx具有依河傍海的天然優勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經濟區的結合部，環渤海經濟圈與黃河經濟帶的交匯點。環渤海經濟圈的崛起，黃河經濟帶的振興，為xx的開發奠定了基礎。素以“華北樞扭”、“五省通衢”著稱，交通十分便捷。二、項目概況位于xx市黃河三路以北，黃河四路以南，渤海七路以西，原市委、市政府所在地，是xx市的文化、商業、政治中心，所處位置居目前xx的商業核心街區。項目占地面積211。畝，建筑面積25萬平方米，共分為三期開發。1、項目定位區域型購物中心（SHOPPING MALL）Shopping Mall是指在毗鄰的建筑群中或一個3、大建筑物中，許多商店、娛樂設施和餐館組成的大型零售綜合體，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。2、定位依據SHOPPING MALL是國內最先進的商業業態，具有領先性和強大的生命力。SHOPPING MALL也是市場關注的熱點，便于炒作，容易引起市場關注。SHOPPING MALL也是xx市場的商業空白點，目前xx市場上有代表性的商場除銀座購物廣場和上海華聯超市外，仍然以單一購物功能為主，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業集合體。為了實現“全員、一站式、一次性購足”的目標，MALL需通過設置大型百貨、超市及各類不同行業的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐4、飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客，再輔以專業店針對消費者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點，容易讓人產生“無主題經營”的感覺。從營銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標市場）選擇后的特色定位，由于對商圈內消費者進行了細分，它必然會排斥一部分消費者，這似乎與MALL的消費者全覆蓋特征相悖。 一般認為MALL的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例，業內人士也都比較認同。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守，那就是：MALL首先是一個賣場，購物功能應占到至少50的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太5、多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95的游客只去過一次。所以，MALL首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重復消費。 三、xx渤海國際廣場項目功能布局：渤海國際廣場建筑面積達20萬平方米的商業面積，按商業業態規劃為5區。 A區：規劃為精品專賣店.主要品牌商家：麥當勞等B區：建材家居家裝為主題交建材家居家電通訊數碼3C業態結合在一起,打造具備高品牌號召力和集客力的專業市場.達到優勢互補,客戶資源共享。主要品牌商家：百安居C區：規劃為百貨主要品牌商家：香港新世界百貨、百盛等D區：超市賣場主要品牌商家：沃爾瑪、家樂福6、佳士客等中心廣場：項目的中心廣場是整個項目的靈魂,建筑造型優美，業態組合優化,交通動線良好,視野開闊,是聚集人流的上心區域，規劃為全齡層的娛樂休閑區域，規劃有綜合娛樂城青少年游樂場,特種游樂電玩網吧酒吧茶館美容美體健身中心時代華納影視城等。 主要品牌商家：時代華納影視城 渤海國際廣場功能布局表分區面積規劃位置規劃業態主力商家A區B區C區D區中心廣場備注：各區面積并非專指營業商業面積，是指包括商業面積在內蓋的公區面積，四、招商目標商家及招商策略 （一）目標商家選擇1沃爾瑪簡介 1996年，沃爾瑪中國有限公司在中國各級政府領導的大力支持下，經國務院批準，在深圳成功地開設了亞洲第一家沃爾瑪購物廣場7、和山姆會員商店。 沃爾瑪目前在中國開設了26家商店，包括沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店和沃爾瑪社區店，聘用員工一萬多名。 沃爾瑪將多年的零售經驗、先進的管理技術和全新的經營理念引入當地，謀求與本地零售商的共同發展。同時沃爾瑪的“天天平價”、“一站式購物”等理念和倉儲式會員制的營運方式得到了政府的充分肯定和廣大消費者的青睞。沃爾瑪以優質平價的商品和盛情的服務改善著人們的消費質量. 沃爾瑪堅持“本地采購”原則，在中國的商店里95%以上的商品都是中國制造，在各地開店的同時，也積極開發當地商品的采購，從而促進和推動著當地經濟的發展。 通過全球采購，沃爾瑪每年還將大量的中國產品銷往海外。2002年，沃爾瑪8、以直接和間接的方式從中國采購的產品總額超過120億美元。這些產品供應到遍布全球的沃爾瑪商店銷售。 沃爾瑪相信，每一家商店都有責任回報所在的社區。自1997年以來，沃爾瑪中國有限公司以多種形式向受災地區、希望學校和社會福利機構等捐款已超過600萬人民幣。這個數字還將隨著沃爾瑪業務的開展而不斷提高。 公司簡介：堅持以顧客的滿意為最高目標的經營理念,是家樂福35年來不變的原則；而提供消費者自助量采的商品、以折扣價一次購足所需、寬敞的購物通道和逾萬種的陳列商品，更是家樂福經營的重要基礎概念。多重選擇、低價位、自助式、免費停車、一次買齊所有生活用品的經營方針，更使得家樂福成為臺灣量販業龍頭的美譽。 高級9、歐式量販大型超市采開放式展示生鮮產品，再經過視覺設計特別精心規劃下，表現生鮮水果與海鮮的清新風味，此外，成千上萬的日常用品，滿足一家大小對于購物與生活的完全需求，家庭生活DIY賣場以滿足動手做的家居樂趣，相信您的造訪必有耳目一新的嘗鮮滋味。1950年，世界上第一家百貨商店出現在法蘭西。戰爭創傷逐漸平息，人們的消費欲望被激活，百貨業成為一個賺錢的新生意。 1959年，馬賽爾富尼耶(Marcel Fournier)和路易德福雷(Louis Defforey)代表兩個家族創立家樂福公司。創業之初，家樂福并不起眼，它于1960年夏天在豪特薩伏伊的安尼西開辦的第一家店只是一間650平方米的地下室。家樂福10、開始重新思考人類古已有之的購買行為：他們需要什么？樂于以何種方式購物？愿意在什么樣的地點從事購買活動？商店還可以是什么樣子？唯一可以確定的是，人們需要便宜的商品。時隔三年，一個占地2500平方米的巨型商場在巴黎郊外的Sainte-Genevive-des-bois大型商貿中心內部脫穎而出，周圍整齊排列著12個收銀臺出口及450個停車位，如我們今天所見。 這便是家樂福的主意：hypermarket高級百貨商場，俗稱“大賣場”。首先，這是一個相當聰明的策略：把大賣場安置在城區以外、有高速公路可以方便到達的地點：地價較為便宜，商場的結構也更加簡易每平米包括地價和全部裝配在內的總投資只有傳統超市或商店11、的三分之一。 而對消費者來說，這種全新的倉儲百貨商店觀念帶來了前所未有的購物體驗：來到一個地方就可以滿足所有的購物需要，只要是一位顧客每年至少要購買一次的物品，如衣服、運動器材、汽車配件，家樂福長年必備；自助購物的形式很適合1960年代的精神特質；倉店合一的創意具有工業社會味道。 價格方面的誘惑力更為實在，比起傳統零售店，家樂福的售價平均低5到10個百分點。1965到1971年間，每年銷售額的增長率超過了50%。 接下來的三十余年，大賣場的經營模式被廣為效仿，家樂福必須不斷調整戰略以保持活力。1976年，家樂福引入“制造自由”(produits libres)理念，出售沒有品牌但物美價廉的商品12、。這是一個對購物習慣的微妙挑戰：以服裝為例，法國人表面上講求時尚，但也是把收入的最小部分用于服裝的歐洲國家，1960年代法國婦女平均每年購買一件連衣裙。該類產品質量堪與國有品牌媲美；但價格卻低出15到35個百分點。家樂福因此獲勝。 此后，折扣店經營及會員制的采用使家樂福的零售業務向集約化方面發展。在信息化高速發展的2000年，家樂福與西爾斯(Sears)、甲骨文(Oracle)公司合作，開創了世界上第一家零售業的電子市場“GlobalNetXchange”；后來家樂福又推出了網上超市“Ooshop”。 拓展新的業務領域從1980年代開始，家樂福先后涉足保險業務、旅游業，開辦旅游公司Vacanc13、es，并于1992年創建質量監察體系，以保障貨物的材料來源出產地。 重壓下的他鄉之路 法國大賣場和超級市場的迅速發展給小型零售商店造成了極大沖擊，這些小零售業主代表著法國一支不容忽視的政治力量，這與1960年代法國興起的反資本主義運動不無關系。政府不得不對在國內開設大型的超級市場加以限制，1972年通過立法對零售商征收專稅，作為對無法繼續經營的小型業主的養老補貼。 這對于那些1962年以后發展起來的零售商是一筆不小的負擔。家樂福每年交納的該項稅款差不多占它年銷售額的0.15%。1968年的五月風暴更加使法國社會深陷動蕩。第二年，比利時成為家樂福離開故土的首選之地。 1970年代中期開始，向歐洲14、以外國際市場的擴展開始了。巴西的家樂福是南美洲、同時也是整個美洲的第一站。直到1988年，家樂福才決定進軍美國，店址選在費城郊外，十八世紀中葉，這里曾是美國民主的誕生地。但在美國的發展極不順利，1993年，家樂福不得不關閉了它在美國僅有的兩家大賣場，完全退出美國零售業市場的競爭。繼而，家樂福將戰略核心轉向崛起的亞洲市場。1995年中國第一家“家樂福”開張。到這一年，家樂福在國外擁有的分店已超過了它在法國本土的分店數量。 最初的國際擴張，家樂福和當地的合作伙伴聯手經營。這種合作伙伴關系能夠很好地把家樂福的經營理念及模式與當地特定的商品供需關系、人際資源等優勢結合在一起。另外，家樂福還采取了下放管15、理權的辦法:每一家分店經理在經營中幾乎擁有完全自由的決定權。經營權的下放后來被認為是家樂福在國際零售市場取得成功在管理方面的關鍵。 為保證吸引當地顧客，家樂福在開設每一家新店前，都要進行細致的市場調研。當地的生活方式、消費水平、人口增長、居住條件、都市化程度、風俗傳統等等，都在考察之列。一個小組進行此項工作的同時，另一個小組便與當地行政部門建立關系，并著手選擇商品供應商。一般情況下，這項工作要用兩年的時間。適應當地條件的能力使家樂福在中國、阿根廷或土耳其這樣如此不同的地區能夠做到同樣的買賣興隆，甚至在大蕭條時期經濟狀況很不穩定的巴西也能應對自如。 無論在哪里，物美價廉的簡單傳統在家樂福的經營策16、略中始終未變。 反擊沃爾瑪 1999年成為家樂福歷史上的重大轉機以166億美元的價格收購另一家法國零售集團Promods。富有戲劇性的是，家樂福和Promods曾是長期對手。 Promods的創立比家樂福晚兩年，當時是由兩個批發商家族合并而成的。1962年它在Mantes-la-Ville開創第一家超市，曾先后采用“冠軍(Champion)”和“大陸(Continent)”的商標。1979年，其麾下的“迪亞(Dia)”折扣店在西班牙問世。 1990年代以來，世界零售業市場的競爭日趨激烈。世界第一大零售商、美國的沃爾瑪(Wal-mart)已開始把它的勢力伸向了歐洲大陸，而那里原本是法國零售業的領17、地。面對高度集約化的美國沃爾瑪集團的巨大威脅，歐洲零售業便越來越清楚地暴露出了各自為營、力量分散的缺點。 誠達集團成立于1987年，是一個多元化經營的國際性集團公司，1995年涉足電子業，并在1996年投資流通業。好又多量販將以廣州及成都為中心，逐漸擴大至全國其他各大城市，預定5至10年內開設15至20家好又多量販廣場。好又多是一家大型的流通業量販型臺資企業，主要經營產品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術品、精品、精細化工產品、音像制品、副食品、糧油制品、冷凍食品、干貨類食品、煙、 酒類、書籍，并提供相關的商務咨詢和商務服務， 配套中西快餐 、電子游戲18、機娛樂務、食品加工及銷售等。好又多百貨商業廣場有限公司自97年8月開設首家店 廣州天河店以來, 又陸續在全國各地開設五十幾家新店,至今在廣州、番禺、深圳、成都、 昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設分店, 并以成倍的數量在增長。 好又多量販經營管理特色 1、博采眾長，中西合璧。 商場融匯世界著名商家的先進管理模式，發展出具有中國特色的“好又多”管理模式。 2、經營方式多樣化。 有位于城郊的大型倉儲式會員制商場,也有社區型超市,兩者相互補充，相得益彰。 3、管理干部本土化戰略。 為更好地適應國情需要，公司積極推行管理人員本土化，除了少數高層經營管理者為臺灣干部19、外，其余管理干部均為大陸干部，公司并積極培養高層經營管理的大陸干部,給員工提供更大的發展空間。 4、完善的教育訓練體系和晉升制度。 公司嚴格推行一套完整的教育訓練體系，并與完善的干部晉升制度緊密結合，為職工提供廣闊的發展空間，讓每一位員工都有自我成長的機會。 5、人性化管理。 公司推行日本式的管理，美國式的福利，中國人的情懷。以先進的管理規范人，以良好的福利留住人,以深厚的情懷感化人,同時舉辦多種形式的員工活動,增進員工之間感情交流。 6、經營策略 以先進的電腦化管理，創造“三低兩高”：低成本，低毛利率、低管銷費用，創造高營業額、高毛利額。百貨： 百貨主要目標商家為新世界、百盛、吉之島、銅鑼灣20、等，分述如下： （2）百盛 馬來西亞金獅集團是信譽卓著、業務多元化、國際化的工商集團，近十年來發展迅速，成為跨國集團之一，組織健全，資金雄厚。業務范圍囊括制造、貿易、零售、房地產、金融服務與資訊科技等領域。旗下有二百余家公司及關系企業。集團屬下百盛為馬來西亞百貨公司兼超級市場最大的連鎖機構。百盛百貨是金獅集團于1987年創立的，在近十年的時間里發展顯著。連鎖百貨商店遍設馬來西亞各主要城市，至今已開設了三十四間購物中心和超級市場，以及近百余家便利店和精品專賣連鎖店，成為全馬百貨店兼超級市場最大、最成功的零售連鎖集團。青島已開店青島第一百盛有限公司是青島第一百貨商店與馬來西亞金獅集團合資經營的一家21、大型中外合資零售企業。青島百盛依托集團和連鎖優勢，已經成為山東省著名商業零售企業。四年來，青島百盛成功開辦了百盛南山超市、百盛商業大廈、愛客家（淄博）超市、青島百盛即墨購物中心、愛客家（滄口）超市、青島百盛嶗山購物中心、百盛濰坊購物中心。青島百盛成為在青島市區開設最大型連鎖商場最多的商業企業,成為納稅最多,就業人數最多的商業企業之一。吉之島簡介* AEON 旗下包括 AEON Co. Ltd.(前稱 JUSCO Co., Ltd. 及一百一十二間附屬公司及三十五間聯營公司。 總攬多元化業務，業務當中尤以零售業務為中心，包括：超級店鋪、超級市場、折扣店、百貨店、專賣店、便利店以及財務服務、餐廳和22、購物中心發展商。 * 業務發展至全球十個國家。 * 貫徹顧客至上的服務宗旨。 * 致力提升管理層的競爭優勢，同時旨在于廿一世紀的首十年內晉身成為全球：十大零售業之列。 AEON Co. Ltd.（香港吉之島母公司） * AEON Co. Ltd. 為香港吉之島母公司，其擁有30年經營零售業務之經驗，尤以經營綜合購物百貨公司為其核心業務。 * AEON Co. Ltd. 在全球擁有逾300間的綜合購物百貨公司，以營業額計算在日本排名第二大以及盈利貢獻計算排名第二大之百貨公司。 * 在全球采購網絡及管理方面均全力支持香港吉之島。 吉之島（香港）百貨有限公司 * 成立于一九八七年十一月，并于一九九四23、年二月在香港聯合交易所上市。 * 經營綜合購物百貨公司為主。 * 提供物有所值及一應俱全的日常生活用品給本地顧客。 * 貨品種類分別是服裝、食品、飲食及家品。 行業概覽 香港業務 二零零二年經濟仍然不景。由于股票市場及樓宇市況下調，失業率持續高企，加上薪酬凍結或遞減，嚴重打擊消費信心，令整個零售市場經營環境更為嚴峻。 中國業務 * 中國已加入世貿，其于世界市場之重要性將與日俱增，而其國民生產總值之增長經已超逾世界其它城市。由于當地人民生活水平不斷上升，中國市場將孕育無限商機。 業務策略 * 加強于零售業領導地位的承諾 吉之島致力維持其于零售業的領導地位，繼續擴展在華南地區的市場占有率。集團將分24、別于二零零三年及二零零四年在中山及佛山開設新店，以進一步鞏固在當地零售市場的地位。 * 擴展十元店市場的承諾 吉之島的的經營理念乃為顧客提供物有所值的貨品。鑒于現時的經濟疲弱，集團將繼續積極在GMS以外開設十元廣場店，務求以均一價十元為顧客提供各式其式的貨品。 * 為顧客提供理想購物環境的承諾 - 吉之島強調顧客為先的服務宗旨，并竭盡所能為顧客提供優質貨品及理想購物環境，以達至安全、安心及信賴之理念。 * 強化吉之島自有品牌的承諾 吉之島致力以合理的價格為顧客提供包羅萬有的貨品系列。集團的自有品牌Top Valu一直實踐其物有所值的信念。為信守承諾，集團成立了中國商品開發部以挑選國內的生產商，25、按集團的特定要求制造食物、家居用品及服裝，以確保貨品質優及價錢相宜。 2美食廣場：“大食代”美食廣場是新加坡在中國投資的餐飲連鎖企業。1997年在上海南京路梅龍鎮廣場開設了第一家美食廣場以來，至今在中國已擁有13家美食廣場，成為家喻戶曉的美食場所。“大食代”成功地將外資管理和當地飲食文化相結合，并以其品種豐富、價格適宜、地理位置優越、就餐環境舒適等特點，贏得了中國消費者的厚愛，成為各階層消費人士外出就餐時的首選場所。“大食代”一般都選擇在有綜合實力和品牌影響的商場入駐，象上海的梅龍鎮廣場、香港廣場、美羅城、家樂福、來福士、樂購等，無一不是業績卓著的業界巨頭。2000年，“大食代”落戶北京王府井26、的“東方廣場”，后又在天津、沈陽、南寧，與全球商業霸主沃爾瑪共同入駐大連萬達商業廣場。“大食代”堅持黃金地段的選址策略，像上海南京西路梅龍鎮廣場、淮海中路香港廣場、徐家匯美羅城、人民廣場的來福士廣場和北京王府井東方廣場，大連萬達商業廣場等，不是高級寫字樓云集的CBD中心，就是銷售業績特優，萬千人氣聚集的熱點商圈。上海諸店日均客流3.6萬人次的可喜回報。影院類招商目標客戶簡介：（1）時代華納 華納兄弟公司國際影院成立于1998年。當初的夢想是創立一個享有盛名的國際性復合型影院網絡，使其能夠為公眾提供最佳、最震撼人心的影院效果。通過專家的傾力研究和公司不懈的熱情，這個夢想終于變為了現實，而華納兄弟27、的聯合影院也開始獲得全球的贊譽。縱然華納兄弟公司有要成為澳大利亞、意大利、日本、葡萄牙、西班牙、中國臺灣和英國等地市場領導者的雄心壯志，它們也是以提供舒適、選擇、服務與科技等為其動力之本。華納兄弟的跨國企業伙伴已不斷地在成為它在全球戰略中獲得成功的不可缺少的催化劑。每一個地區公司都能根據本國消費者的需求給總公司帶去獨特的建議和無價的靈感。華納公司強大的聯合性以及它們對人員的整和都能保證，它們將會以無可比擬的能力來為演出行業設立新的規則，從而使自己在這一領域始終處于領先地位。隨著進入新的千年，又一代華納兄弟公司的影劇院將會在世界各地崛起。它們將繼續嘗試對更多振奮人心的領域的開發，以加強它們國際團28、隊的實力；并且堅持在科技進步領域的探索，從而發展具有鮮明特色的世界級的復合型影劇院。世界正變得越來越小，傳媒的強大力量通過電影這門藝術每一天都在使地球上的人們離得更近。3運動專業店“SPORT 100”（1）簡介“Sport 100”(即運動100)是一家融合運動休閑，時尚購物，新穎設計為一體的大型體育運動用品零售概念店。 “Sport 100”是由全國最 大的零售業-上海市第一百貨商店股份有限公司與香港資深體育行業的專家合作經營，共同組資建成的。公司的營業面積從1997年的3000多平 方米已經發展到了30000多平方米；而今年將會有更多的sport100連鎖店在全國各大城市出現。 （2）商29、場布局 新穎的室內設計、出眾的視聽、燈光效果把整個購物中心營造出獨特的體育運動的氛圍。 室內塑膠田徑跑道-首先在全國獨創。商場內特色的專業塑膠田徑跑道，使消費者仿若來到了體育運動競技場。 電腦互動籃球場-備有先進的電腦互動投籃游戲，充分的顯示了科技與體育相結合的魅力。 高架照明燈柱-參照世界一級體育館的燈光照明設計帶來了強烈的視覺沖擊。 多功能DJ臺-在這里顧客不僅能了解到最新的商品、體育信息，而且更能親生體會到最新、最酷的音樂震撼。 龍門架-不僅能作為跑道米數的方位標志，亦特設電視機可在連續、滾動播放精彩的體育片段及各品牌最新的電視廣告，為商家提供了 一個全新的形象展示空間。 品牌云集，選擇30、多樣化：綜合國了內外知名的運動品牌集中銷售。 產品全面-綜合國內外知名的運動品牌集中銷售。以品牌齊（幾千種）、產品種類全（上萬種）、選擇多元化、消費集中的模式方便了顧客的挑選與購買。不僅有運動休閑服裝、鞋類、配件等產品，另有健身器材、按摩器材、羽網拍、高爾夫球、極限運動產品等時尚運動器 材。大至體育設備小至撲克棋類一應俱全。 （二）招商策略 1先大后小： 以大帶小就是用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對MALL的成敗起著決定性的作用，它決定了MALL的品牌形象、主力客戶群、人流量和物流、人流動線。 我公司認為渤海國際廣場的招商首先從核心主力店開始啟動，按照“核心主力店次主力店品牌31、專賣店小型商家”這樣一個順序來進行。比較目前國內商業地產較為成功的大連萬達，其配合的商家主要是沃爾瑪、百安居、時代華納、百盛百貨、國美電器等，也采用以大帶小的策略發展整個購物中心的商業生命力。商業大盤的大體量和復合性使主力店的招商成為項目成敗的關鍵。 為了保證招商的成功，渤海國際廣場每一種核心主力店都洽談3家以上的商家，其商業價值在于以世界500強一流零售企業帶動巨大商機。為項目提升品牌知名度。以上的商家中，百貨無疑是本項目的核心主力店，對項目成敗起著決定性的作用。而且百貨對于商場的規劃設計都會有一些特殊的要求，越早洽談調整的空間也就越大，因此我們的策略是前期用三個月的時間重點突擊百貨，力爭在32、項目運作的前三個月簽訂商家進駐意向合同。簽訂意向合同主要有兩個目的，一是可以確定工程界面，方便甲方設計施工，二是甲方可以取得授權，使用商家的品牌用于項目宣傳，有利于推動整個項目的開發、招商、銷售。意向合同簽訂以后，雙方再逐一落實商務條款，最后正式簽約。主力店簽約以后，對于其它商家會有號召的作用，其它商家如美食廣場、親子樂園的招商就會比較容易，租金也相對會比較高。2放水養魚：商業物業在成長階段時，制訂合理而具有靈活性的租金策略，是招商成功及后期運營的有效杠桿。對開發商來說，總希望租金能盡量高一些，而商家則希望租金低一些，免租期長一些，便于規避風險。如何來協調這一矛盾呢？我們認為開發商與商家的利益33、不是對立的，而是相互依存的。成功開業、持續經營才是各方共同的根本利益所在。市場培育也即放水養魚，就是以合適的租金吸引目標商家入場，經過一定的培育期后，商業氛圍成熟，經營業績增長，租金上升，物業升值，實現多贏的結果。因此，我們建議在洽談主力店租金時采用諸如保底分成等多種靈活的合作及租賃方式，既能降低商家的經營初期成本，又能使發展商分享經營后期的業績增長。對于中小商家，則采用以與主力商家相互帶動，及合理的業態規劃等方式吸引其入場。（1）提升中心商圈，路在何方？探討中心商圈的發展前景，指出娛樂化、休閑化、特色化，精致、高品位才是中心商圈的發展方向，最后引出財富MALL作為范例。（2）新型業態登陸xx，SHOPPING MALL進入山東xx。講述何為SHOPPING MALL，強調SHOPPING MALL對商圈的積極影響，確立財富MALL作為中心商圈首個SHOPPING MALL的地位。（3）主力商家進駐簽約新聞發布會。發布主力商家進駐消息，介紹主力商家背景情況，突出主力商家與項目整體的互動，渲染項目良好的經營前景。（4）坐以論道，各大商家聚集一堂，共話中心商圈。（5）SHOPPING MALL，掀起你的蓋頭來！專業人士細述SHOPPING MALL。 以財富MALL為例，評述SHOPPING MALL與現代商業的關系。