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1、財富廣場招商定位(簡略版)一、xx年1月份工作匯總一）、重點工作事項時間說 明預計時間完成時間事項說明1月工作總結財富廣場項目了解01月03日-01月06日xx年01月10一：完成財富廣場招商手冊、戶外樓體噴繪、圍墻、門頭的制作安裝完成；二：商家拜訪說辭、商家接待說辭；三：售樓中心吧臺椅、辦公用品、人員名片、招商電話、工程部分都已經完成對接。財富廣場興義地區招商信息釋放01月10日-01月30日xx年1月已經在財富廣場樓體、門頭、圍墻放置財富廣場招商信息。興義市區市場初步調研01月06日-01月10日xx年01月10日對興義KTV、桑拿、會所進行了租金調研，調查結果已經做城表格。出差貴陽等地進2、行商業市場調查，挖掘意向商家。01月10日-02月20日xx年02月20日對貴陽商業進行調查，電話拜訪商家52組，其中意向商家6組，詳細情況見客戶分析表。部分工作成果：二）、客戶情況匯總1、貴陽客戶情況匯總一月份共聯系商家52組，其中意向商家6組。重點聯系了餐飲（30家）、超市百貨（9家）、服飾（4家）、家居（2家）、嬰童（3家）、電器（2家）、圖書（1家）、通訊（1家）等幾類業態的商家。主要意向商家跟蹤進程如下：序號商家名稱業態分類聯系方式商家需求聯系結果1星力超市超市整租集團在過審批流程，重點考慮租金，顧慮本項目面積有點偏小。2合力超市超市整租計劃3月中旬安排時間考察項目。3海都百貨百貨商3、場整租重點詢問租金，目前安排不出時間考察項目，對興義市場不了解，已發資料與手冊，3月中旬考察項目4國美電器電器整租4月上旬考察項目，但今年房地產波動對其也有部分影響，重點考慮租金。5迅捷集團手機租賃150平方蘋果專賣店會在興義選址開設2個蘋果手機專賣店，對本項目位置不是很滿意（與路面高差、道路斜坡），2月底會再次考察項目。6私人服裝商場整租重慶人，已于2月12日來考察，對項目位置位置不滿意，正在其他地段尋求位置。2、興義意向商家匯總截止xx年02月16日來電商家9組，來訪商家10組，拜訪商家8組。娛樂KTV：（1家）、手機家電：（2家）、動漫城：（1家）、服裝：（6家）、茶莊：（1家）、餐飲：4、（5家）、兒童樂園：（1家）、家居建材：（3家）、百貨商場：（1家）、汽車4S店：（1家）、美發：（1家）、超市：（1家）、未定業態：（3家）。主要意向商家跟蹤進程如下：序號姓名聯系電話業態面積位置考慮因素商戶意向度聯系詳情1邱總未定整租租金B現在人還在北京，會在3月初安排時間考察項目，重點詢問我方簽約的電玩城處理情況。2王總服裝百貨整租租金C重點詢問租金，想整租，觀望狀態，不愿確定來訪時間。3謝總未定整租租金A現在在四川出差，對項目意向較好，考慮整租，2月20號左右回興義考察項目。4左總KTV1000平方米左右，二層租金C二樓租金接受度在45元左右，無法確定來訪時間。5吳總家電300平方米左5、右，一層靠沙井街位置租金B現在人在安順，意向強，2月底回興義考察項目。6李總未定800平方米左右，一層靠沙井街位置位置C一直強調保密業態，承租意向強，一個星期左右安排時間來考察。7劉總清湯鵝二層，330m左右租金A租金在50元/月/m左右則考慮租賃。8鄭小姐兒童樂園二層，400m左右租金A已經考察項目兩次，計劃租二樓600平方，承受價格80元，如我方同意可簽意向協議。9李總康居廣場窗簾專賣1000m左右租金、位置B待具體租賃協議、交房時間確定后，聯系商家洽談具體事宜。10張先生豐田汽車4S店整租租金B咨詢項目情況、租金情況，商家租金報價為30元/月/m。11阿杰紅發廊80m左右租金B重點咨詢租6、金消防、空調、意向比較強。12易總家居、化妝品200m左右租金B意向位置為現售樓部位置，對層高比較滿意，重點咨詢租金，待租賃協議確定后，具體洽談。引導他找人整租。13張總興客隆整租租金C商家報價25元/月/m，重點咨詢優惠條件備注：A：意向度85%以上 B:意向度65%以上 C:意向度60%左右 D：意向度20%左右 E：已無意向二、項目分析一）、項目SWOT分析優勢：主城區地段地標性建筑，召示性強4000余方體量，適合品牌商家經營準現房招商首層7.5米層高劣勢:非傳統商業聚集區沙井街商業零散，人氣相對不足“葫蘆形”商業，臨街面偏小項目兩側為U型通道，三面民房阻隔斜坡道路，影響商業價值機會：興7、義核心商業區飽合，向外擴散為改期趨勢品牌商家對大型商業物業需求不斷增加一線連鎖品牌擴張至興義年初為招商有利時機威脅：同類競爭項目增加，客戶分流二）、可比項目與競爭項目分析1、部分商業開發項目分析商業規模業態分布建筑形態銷售單價租賃情況荷花巷大佛坊可售商鋪31600平方商鋪約400間休閑購物、餐飲娛樂多層仿古建筑商業步行街一層49800-76800元二層20000-42000元施工中，尚未租賃鉆石廣場約6000平方15層商業服裝百貨、生活配套21層小高層獨立商鋪未開盤施工中，尚未租賃錦峰大廈約12000平方一二層商業農貿市場、培訓、娛樂高層建筑底商一層8000-27000元二層4500元農貿市場8、開業，臺球、健身、舞蹈、美術翔宇明珠商業6121平方14層商業一至三層為凱麗國際，四層休閑娛樂高層建筑底商商場型商業一樓均價51000元二樓均價23000元1-3層凱麗國際租賃一樓170元/月/平方，二樓80元/月/平方興義商城商業約120000平方超市、影院、商場、家居、餐飲一站式高層商業裙樓、商場商業未開盤大潤發超市、橫店影院已簽約2、可比商業經營項目分析商業規模業態分布建筑形態主要品牌租賃情況金山商城約7000平方一二層服裝、電玩、西餐商場、商鋪九牧王、首家壹佰、七匹狼、英國吉牧等首家壹佰40萬/年，約200平方，約166元/月/平方。三年后每年遞增5%二樓雅鹿女裝，一年12萬，約1309、平方，約77元/月/平方麗都百匯約2000平方服裝、鞋包、首飾、小家電、藥店地下一層商場南亨手表、大家藥房、飛利浦、駱駝、周六福珠寶等租金約90元/月/平方裝修期為免租期豐源市場（服裝商場部分）約2000平方服裝、飾品一層、負一層服裝商場一樓已經租完，正在裝修中負一樓招商中，開業時間未定一樓租金210元/平方/月，負一層86元/平方/月，物業費2元/平方/月。三、項目定位興義新都市生活互動區引領都市潮流/服裝、娛樂、時尚滿足/時尚商場、差異化定位釋意：滿足興義人民對舒適型消費、時尚感體驗需求區別老城區商業現狀,形成中高檔、享受型購物天堂引入先進業態，結合沙井街商業形態，樹立城市商業名片形象增加10、興義人民需求的可選擇面，呈現多彩生活方式定位方向：生活服務型：品牌餐飲、特色餐飲場所、時尚家居時尚風潮型：品牌服飾、母嬰用品、珠寶飾品、通訊數碼娛樂休閑型：量販KTV、咖啡茶座、電玩動漫市場定位：助推沙井商圈，開啟興義新都市生活時代！為興義打造出地標級的商業名片；放在興義整個的市場環境來考慮；把它當做一個獨特的區域來看待；賦予它更具高度的品牌任務。客戶定位：有品味的小資顧客（70%），有實力的中年顧客（30%）業態定位：時間百貨、服裝商場、咖啡廳、會所、美容、化妝品、母嬰天地、兒童樂園、數碼通訊、時尚家居品牌定位： 小資的、中高檔的、時尚的、人氣的品牌舉例：時尚百貨新世紀百貨、艾維名店品牌服裝11、歌莉婭、艾格、only、哥弟、阿依蓮咖啡廳、會所仙蹤林、西堤島、上島化妝品、飾品、美甲屈臣氏、千色、七色花、流行美美發連鎖你好，漂亮、CS、椰島、紅發廊美容美體、母嬰天地百蓮凱、水胭脂、愛樂游通訊市場迪信通、數碼品牌旗艦店家居、家具賣場家居、家具整體賣場、品牌旗艦店招商方案方案一：一二層整體引進一家品牌時尚百貨，業態以服裝為主，兼顧鞋帽、皮具方案二：一二層分別獨立招商，一層定位為時尚百貨，二層定位為主題商業及休閑娛樂一層業態：服裝商場、數碼通迅、家居家飾、化妝品等二層業態：兒童樂園、數碼動漫、餐飲娛樂等四、項目租賃策略一）、租金定價1、沙井街租金參考序號店名面積（）年租金（元/年）日租金（元/12、天）月租金（元/月）1ERKE（含二層）1601000001.72522芳香茶莊30300002.783.33都勻毛尖茶興義經銷店90170000.515.74雄芯衛浴18220003.3101.85金洋真皮服裝定做20300004.11256餐館90850002.578.77櫻花衛浴25350003.8116.78定做藝術玻璃32200001.7529特百惠25330003.611010便利百貨店8260008.92702、興義休閑娛樂租金參考商家名稱面積（）年租金（元）月租金（元/月）遞增鑫錢柜140020000011.9每年5%金碧輝煌600090000012.5每兩年5%水逸天下40013、04000009.18每年5%一品咖啡100012000011.03每年8%一品酒樓180030000013.89每三年8%3、投資回報率測算售價預估回報率日租金推算（元/天）月租金推算（元/月）一層商鋪售價按20000元/平方計算年投資回報率6%3.29100年投資回報率7%3.84116.67年投資回報率8%4.38133.33二層商鋪售價按10000元/平方計算年投資回報率6%1.6450年投資回報率7%1.9258.33年投資回報率8%2.1966.674、租金綜合評定有利因素：高層高、地標建筑、小廣場不利因素：大面積、斜坡、臨街面少、行業租金偏低一層商鋪目標租金90110元/月/平方14、二層商鋪目標租金5070元/月/平方二）、租賃政策1、租金遞增根據商家的業態、品牌、位置和租金的不同，確定不同的遞增率。整租或層租商家：每年遞增5%或每兩年遞增8%普通商家：每年遞增5%10%2、免租期根據商家的裝修檔次、租賃位置和業態不同確定免租期，原則上裝修期即免租期，不提供額外的免租期。特殊商家可給予1年免租期，須報公司領導確認，單獨審批。整租或層租商家：36個月普通商家：13個月3、租賃年限對于租約的長短，根據商家的租金和遞增為參考。若商家的租金和遞增較為理想，則爭取長租約，反之則短租約。租約年限基本為35年起租，最長為15年。4、付款方式租賃1000平方米以上：一年一付（押二個月租金15、）租賃500-1000平方米： 一年一付（押三個月租金）填充商戶：一年一付（押三個月租金）5、履約保證金商家簽署意向租賃協議時，收取23個月租金作為履約保證金（定金）,簽署正式租賃合同后定金自動轉為租金。 6、物業管理費暫定 元/月收取。（包括公共部位設施設備能耗費） 7、裝修保證金根據租賃面積不同確定裝修保證金。租賃面積（平方）1000以上6001000300600300以下保證金（元）3000020000100005000五、招商計劃1、招商區域以貴陽、興義為主要招商區域，其他城市為輔。2、招商形式上門拜訪、電話邀約、網絡招商、郵寄資料、戶外廣告、短信群發、協會等3、重點招商業態以服裝、休閑娛樂、家居、餐飲、主題商場五類為重點招商業態。4、招商原則連鎖優先：連鎖企業合作優先考慮；品牌優先：國內外著名品牌優先引進；特色優先：有特色的新興業態優先進駐；大面積需求優先：大型主題店需求較大面積的優先。5、招商時間節點招商計劃招商時間人員物料準備貴陽市場調查商家拜訪接待意向商家選擇商家考察跟蹤意向商家談判商家簽約開業協助xx年01月xx年02月xx年03月xx年04月xx年05月xx年06月文齊地產機構財富廣場項目xx年2月