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1、金鵝福地項目招商方案前言近日，經實地考察貴司金鵝福地商業項目，并與相關領導深入交流，我司對該項目非常重視，多次組織業內專家，就過去負責過的商業地產招商項目總結分析并進行頭腦風暴；就該項目形成初步建議與思路，待項目決策后再進行系統分析。目 錄一、 招商項目概述二、 項目定位三、 招商物業情況四、項目SOTW五、商業規劃擬定六、招商準備及階級劃分 附：我司商家資源展示（部分） 一、 項目概述：金鵝福地項目位于xx市飛鵝商圈老金鵝市場原址，由xx市國聯運輸有限責任公司和xxxx房地產有限公司聯手合作，總投資約11.47億元人民幣，總用地面積65畝，總建筑面積300000多平方米，商業面積5萬多平方米2、，1000多間15-404.5米挑高的黃金旺鋪，2000多個車位的大型停車場，總規模為原市場的3倍多。是西南地區目前唯一的一家運貿商住一條龍的專業市場。項目由5棟建筑組成，1-3層為商業，3層以上為住宅，1號樓為酒店辦公，其中汽車南站候車廳、售票服務廳、發車站等占用建筑面積約4000。汽車南站也將由現在的國家二級客運站升級成為國家一級客運站，現擬對項目1-3層約5萬平方米室內商場進行規劃招商。二、 項目定位 金鵝福地是老金鵝市場的全新升級版，將原平房棚戶式的舊形象，升級打造為面向全區、檔次更高、品種更全、環境更佳的現代購物中心形象。新商場不但傳承原有商品集中、物流便利的優勢，更發揮新商場環境佳3、檔次高、停車方便、物流發達的后發優勢。 因此，我司建議，給項目一期商場暫定取名為（備選）：“金鵝南站萬貨城”、“金鵝南站商品城”、“金鵝南站購物中心”金鵝強化老金鵝市場的歷史記憶和江湖地位，一提到金鵝，xx人都知道那里是批零婚慶文具小飾品小商品等業態的老市場，那里商品豐富、價格實惠，曾經是xx最熱鬧的市場之一。南站強化汽車南站的物流優勢，廣東為貨源采購地、周邊縣份為渠道分銷地，新車站將擴容至230個班次，班車就是客商流動的宣傳廣告（車載視頻、座椅被套可為商家做廣告），可謂商業繁榮物流發達，一提到南站商場，就能給客戶和投資者信心。萬貨強調這里的商品更豐富、品類更多元化，給客戶的商品選擇面更廣，4、市場空白，獨此一家。購物中心是規模大、檔次高、品種齊、服務全的現代化商場代名詞，本項目具備打造為購物中心的先天條件。三、招租物業情況總招商面積約5萬平方米，其中汽車南站候車廳、售票服務廳、發車站等占用建筑面積約4000。經甲方回訪，原老金鵝市場有部分意向回遷商戶，約占總招商面積40%，剩余面積需要進行市場化招商。招商業態大體可擬定為：文具、婚慶用品、玩具、家居小商品、旅游土特產、餐飲、娛樂、健身、酒店等。四、項目SOTWl 項目優勢： A/地理優勢：項目位于飛鵝商圈老金鵝市場原址，歷史上商業氛圍濃厚。 B/配套優勢：項目商運一體，汽車南站拉動巨大人流，帶動巨大消費市場。 項目配套2000多個車5、位的大型停車場，為商家顧客解除停車困難的后顧之憂； C/產品優勢：商鋪戶型方正實用，過道寬敞、層高適中。 D/規模優勢：總商業面積達5萬平方米，具備打造為購物中心的先天條件，易形成商業集群效應。l 項目劣勢：A/產品缺陷：單鋪公攤率約50%，高于本商圈同類項目，不利于本項目租金定價。 B/位置缺陷：項目不完全臨街，前方為延安大酒店，左前方受紅光橋阻隔，一定程度上截斷了與飛鵝商圈的商業鏈接。 l 項目機會：A/原老金鵝市場部分商戶有意回遷，預計可消化約40%的商業面積。B/飛鵝商圈商流人流密集，但滿足顧客吃喝玩樂購一站式的商業廣場或購物中心仍呈現市場空白，我項目具備成為全新購物中心的基礎條件。l6、 項目威脅：A/市場競爭：全市商業項目競爭激烈，萬達、華潤等多個購物中心臨近開業或正全力招商，本土有限的商業資源將進一步被攤薄或蠶食。小結：結合市場與項目具體分析，我司認為本項目招商工作應規避幾個誤區，第一、商業定位和商戶分區可統一定調但不宜吹毛求疵過分追求精準和完美。因為在受電商沖擊的大背景及多個項目的激烈競爭中，我項目計劃引入的商家可能有較多的選擇余地和議價空間，故在招商過程中可能會發生如下情況：計劃內的品牌商家并無承租意向或租金給付能力較弱；不在計劃內的品牌商家反而承租意向較濃且租金給付能力較強；以上情況都會影響本項目未來的商業定位及招商工作的推進和調整。第二、本項目宜集結多團隊聯合招商7、，不宜單打獨斗。經我司近兩年來的招商工作總結，實際成交量與客戶拜訪量之比約為1/70，意味著本項目約5萬平方米的招商面積1000多間商鋪，至少需要引入500多個商戶，故需要拜訪的客戶量約為3500多個，因此要想圓滿完成招商工作，我司以負責任的態度和立場評估本項目，認為最好組織多個團隊進行聯合代理招商，所謂東方不亮西方亮，多團隊全面開拓網絡搜索、廣告發布、上門拜訪等多個渠道合力推進，才有可能圓滿完成目標。xx市新建商業項目租金價格對比l 銀泰城負一層：110-130元/（套內）；一層：大品牌18%（聯營扣點）、小品牌20%-25%（聯營扣點）; 2-5層：50-80元/（套內） 商場公攤率：358、% 管理費：30元/（物業水電空調電梯安保衛生）l 風情港1-5層：工貿百貨18%-25%（聯營扣點）；6-12層：60-80元/（套內） 管理費：未定 商場公攤率：35%l 萬達廣場商業街100-120元/（套內）； 管理費：未定 街區公攤率：10%五、商業規劃擬定樓層：一層招商面積：約10000平方米租金單價：150-200元/平方米/月車站售票大廳肯德基旅游土特產賣場、珠寶玉器、鐘表、小飾品、皮具箱包、品牌鞋帽等 （按套內面積計）物管費：20元/平方米以內為宜旅游土特產賣場、珠寶玉器、鐘表、小飾品、皮具箱包、品牌鞋帽等（包含電梯空調衛生安保等費用）業態擬定：旅游土特產賣場、珠寶玉器、鐘表9、小飾品、皮具箱包、品牌鞋帽等招商政策:免租期3-6個月，押三付一樓層：二層招商面積：約20000平方米租金單價：80-120元/平方米/月肯德基 （按套內面積計）咖啡廳、茶吧、甜品、健身會所、洗浴中心、休閑按摩物管費：20元/平方米以內為宜美食廣場（包含電梯空調衛生安保等費用）業態擬定：兒童區：文具、玩具、童裝；家居小商品、婚慶用品、化妝品、精品男女鞋成人區：家居小商品、婚慶用品、文具、玩具、童裝精品男女鞋、休閑區：美食廣場、健身會所、咖啡廳、茶吧、洗浴中心等招商政策:免租期3-6個月，押三付一樓層：三層招商面積：約20000平方米租金單價：30-50元/平方米/月 （按套內面積計）物管費：10、20元/平方米以內為宜電影院量販式KTV（包含電梯空調衛生安保等費用）業態擬定：電影院、量販式KTV、商務酒店、商務酒店主題酒店等主題酒店招商政策:免租期3-6個月，押三付一注：電影院層高要求7-8米，可打通二三層建筑，也可按實際出發決定是否有必要引進電影院。六、招商準備及階級劃分1、階段劃分：招商籌備、全面招商、廣告推廣、完成招商。2、招商目標：3-6個月內完成招商總量40%，6-12個月內完成招商總量的80%。2、招商方式：登門拜訪招商、電話聯系招商、現場接洽、媒介推廣3、目標客戶：當地龍頭商戶、飛鵝商圈批零業、特色餐飲業、主題酒店、高端休閑娛樂業等。4、招商工作流程：第一階段：招商的準備11、工作階段（包括物料準備，人員培訓準備，辦公場地準備，招商合同文書的準備）第二階段：招商工作的開展階段，此階段將通過公司本身資源的篩選，商戶的拜訪，廣告投放宣傳逐步鎖定，目標商戶，完成原有商戶及準入商戶的摸底、過濾、落位工作。第三階段：完成準入落位商戶的跟蹤、洽談工作。第四階段：完成落位商戶的簽約及招商場地的交付工作。周期性：單個商戶從開始接觸到最后的落定預計在2-3個月之間可以完成。本項目商業體量巨大，從商招工作開始到結束保守估計需要在12個月左右。5、招商代理費計算：第一階段：我司于3-6個月內完成招商總量40%為達標，按3個月租金計提100%；如完成招商總量不足40%，按3個月租金計提7012、%； 第二階段：我司于6-12個月內完成招商總量85%為達標，按3個月租金計提100%；如完成招商總量不足85%，按3個月租金計提70%；6、廣告推廣渠道及策略：針對項目的經營特點以及市場客戶群體的消費特點、認知特點，建議本項目在廣告推廣中，綜合利用報紙廣告、網絡廣告、戶外廣告、微信、上門拜訪等宣傳渠道，以戶外廣告和報紙廣告為主、其它廣告為輔的宣傳形式，采用“廣告宣傳+市場促銷”的形式，展開迅猛的市場宣傳攻勢，迅速打開市場知名度，強勢占領市場。戶外廣告：戶外廣告牌具有形象直觀、引導性強、宣傳時效性長等特點，可以更好的擴大宣傳影響面、加深市場對本項目的印象、引導消費客流，建議本項目可利用戶外廣告13、牌的這些宣傳特點。報紙廣告：報紙是目前是重要傳媒渠道之一，建議項目采取硬性廣告為主的方式，在xx主力媒體南國今報、xx晚報投放廣告，招商促銷政策。l 相關招商資料準備：1、招商手冊、招商說明書。2、布局平面圖。3、租賃合同。4、招商流程表。5、招商文案。 允許一定范圍內的改變房屋布局，經營者根據經營的實際需要，在符合規劃技術范圍的條件下，在不改變建筑主體結構的情況下，可根據自己經營項目的需要進行改動，以最大限度滿足經營戶的需要。我們的目標： 商業招商永遠服務于商鋪銷售！由于甲方對本項目商業物業沒有過多自持意愿，故操盤的方向應該是：把商招滿促進商鋪的快速銷售達到資金回籠。因此，靈活的租金定價及免14、租政策是促進招商工作推進的必要條件，我司至去年完成三江世紀城約2萬平米的商業招商，到今年3月份完成xx風情港約1.5萬平米的商業招商，現又接手xx馬鹿山公園約1.5萬平米的商業招商，有團隊、有招商工作經驗、有成功案例、有穩定的商家資源和客戶關系，因此我司對本項目招商有較強信心完成工作目標。 xx房地產經紀有限公司 金鵝福地招商項目組 2015-8-18附：山上人家土菜館老湘村正宗土菜館原本土菜館天江宴唯伊土菜館桂籃子土菜館以下為我司積累的部分商家資源（約2000多個），此外還積累有全市中小企業法人代表通訊名單約20萬個陽光綠島許留山餐吧和久壽司四海一家蜀山烤魚蓉李記成都小吃萬歲壽司外婆家百度烤15、肉創意美甲黛芙妮爾芬芳園大酒樓謝家燒鵝天元網絡公司培元教育博學教育天科教育養生SPA必勝客KTVKTV安利公司好特KTV量販金沙娛樂纖百魅美甲會所 禾太朗壽司美麗田園禾綠壽司老成都漢拿山渦記甜品寶格麗亞洲土地兒童攝影 蔓黛妮美容美發麗質天成減齡會所約定時尚賓館阿瓦山寨星朵靈咖啡美容養生美發美容艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩魚上烤魚 烤漁大漁鐵板燒非非想國際發型菲越星馬泰酌味涮火鍋鐵板燒漓江村宏牛牛雜金之鍵泰國餐廳星巴克德克士易樂寶披薩愛素坊莉薇國際 美容養生秋田和食 日式料理半閑居綠茶中餐廳時尚餐廳 仙人掌 按摩休閑粵菜坊索菲雅 新派婚紗下火堂千勢壽司完美設計（美發）金燕莊喜多咖啡一茶一坐16、零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩藍莎美容養生會所中華茶樓綠茵閣西餐香港生龍茶餐廳四川蓉李記城市便捷酒店滿記甜品俏面亞泰風蘭納海底撈火鍋好倫哥自助餐金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘甜品，奶茶做早茶炎黃私房菜禾綠壽司大興壯牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘約會鼎頂火鍋月影法式鐵板燒樂意美美容養生西門千味無國界料理斑魚王全家湘連鎖店福記土菜館三見客湘土肴桂北農家文化食堂玫琳凱美容館約定時尚賓館麗質天成減齡會所餐飲熏色化妝簡尚造型紫禁城喜樂會KTV時尚酒吧好歌宴英倫西餐 寫字樓醉夜酒吧羅密歐服飾馬蹄酒吧麗錦休閑中心燕燕浴足木吒減肥國際集團有限公司惟妙惟肖美發纖手發藝玉姿美容頂尚造型完美國度美甲速美萊養生堂皇都美容院名藝廊時尚造型金腳板浴足中心FF美發會所漂亮女人駐顏康體工作室今生今世養生會所尚赫理療會所詩美詩格香氛美容美體佳藝造型萬指千紅美甲新世紀發廊好筋松健康養生館和善堂足療莜美度養生美容會所艾萊妮絲美容美體中心S造型養生館美麗煥發理發店宜姿婷女子減肥院廣西xx海倫健身膜法傳奇1853可麗可心美容盈園美容院天緣林駐xx辦事處，美容養生百魅名媛SPA會所昊宇蘆薈配送中心傾色美甲咨詢管理公司麗發美容美發用品批發公司