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1、 xx“好吃街”招商方案第一部分：市場(chǎng)環(huán)境概述第二部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第三部分：戰(zhàn)略分析（SWOT）第四部分：“好吃街”經(jīng)營(yíng)規(guī)劃第五部分：招商策略第六部分：招商實(shí)施方案第一部分：市場(chǎng)環(huán)境概述一、 xx店面概述：1、內(nèi)部環(huán)境（1）、店面層高在3.3米4.5米之間，進(jìn)深：合作路有6.6米6.7米和4間11.5米、其它路為11.5或12米。（2）、店面沒(méi)閣樓（只有15#A樓有二層46可做小夾層）。（3）、面內(nèi)衛(wèi)生間地板已做好，但由于xx地勢(shì)西北高東南低導(dǎo)致同一店面走道與店面的高度差不等（4）、未租售店面大致集中在9#B、2#、5#、15#及合作路最大達(dá)400多。2、外部環(huán)境（1）、xx花園城所處中山北2、路較偏地段，往東“君臨世紀(jì)”拆遷未完成且拆遷時(shí)間沒(méi)確定，往北未拆遷無(wú)商業(yè)行為，往西靠科山、坪山，往南是惠興街和縣醫(yī)院。惠興街一邊還在進(jìn)行拆遷，很多店面已搬遷，而縣醫(yī)院大門朝南，無(wú)法給xx帶來(lái)正面商業(yè)氣氛。可見xx現(xiàn)處孤立經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。（2）、惠安舊城改造已接近尾聲，大多規(guī)劃小區(qū)以半封閉式做內(nèi)街店面的形式，以至惠安店面多且亂。租售都有一定程度的難度，如文苑、金石、新世紀(jì)等等。（3）、就招商而言，惠安現(xiàn)有案盤的店面都要進(jìn)行招商。二、 消費(fèi)者狀況：由于惠安外來(lái)人口較少，因而消費(fèi)群體主要以本地居民為主，從消費(fèi)習(xí)性看以中低消費(fèi)為主，心理特性主要表現(xiàn)為從眾、易引導(dǎo)、愛熱鬧等特點(diǎn)。三、 經(jīng)營(yíng)戶狀況： 經(jīng)營(yíng)戶主要3、可劃分為：大中型連鎖商家、品牌專賣商、批發(fā)商、企業(yè)展售商、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶和小商販。各種商業(yè)都有其相對(duì)的消費(fèi)人群，但經(jīng)營(yíng)情況較好的只有大中型連鎖商家和專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶。而專業(yè)化、統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)將逐步成為惠安商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)。第二部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：霞張花園（店面定位為美食一條街）、中新花園和東南商業(yè)城。霞張花園位于惠興街與建設(shè)街交匯處，地理位置優(yōu)越，原有商業(yè)氣氛濃，目前正在開發(fā)建設(shè)中。在其規(guī)劃中有一條美食街，這與我們項(xiàng)目目前的招商定位相同，如果我們沒(méi)在他們招商之前將招商工作完成的話，我們的招商難度將大大增加。中新花園位于惠安縣最繁華的中山北街、八二三東街和建設(shè)南街的中心地段，商業(yè)氣氛非常濃重4、。目前其小區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)較為完善，特別是幾家大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐（如島內(nèi)價(jià)等）使中新花園城已初步形成以大型商場(chǎng)、電子一條街、小商品市場(chǎng)、娛樂(lè)、美食等商業(yè)模式。 東南商業(yè)城位于中山南街、八二三東街和建設(shè)南街交匯中心，與中新花園隔八二三街相望。是目前惠安開發(fā)量最大的項(xiàng)目，商業(yè)規(guī)劃有：步行街、大型商場(chǎng)、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)和大量的沿街店面。它的建成對(duì)惠安房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)巨大的沖擊，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將達(dá)到最大化。現(xiàn)其一期安置部分正在外裝修，由于其有地段上的優(yōu)勢(shì)，如我們未在其建設(shè)期內(nèi)招商成功今后將相當(dāng)困難。 間接競(jìng)爭(zhēng)：目前在惠安各條街已經(jīng)形成的大中型餐飲店。因這些餐飲店大都已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，都有其較固定的消費(fèi)群，如5、我們沒(méi)辦法招一部分進(jìn)駐我們“好吃街”，那對(duì)我們“好吃街的招商將有一定的影響。第三部分：戰(zhàn)略分析（SWOT）一、 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、 有現(xiàn)房馬上可進(jìn)行裝修經(jīng)營(yíng)。2、 大面積的店面未銷售我們可靈活對(duì)店面進(jìn)行招商。3、在租金方面實(shí)行低租金政策。4、在時(shí)間上：趕在石靈街未全部拆遷，而有同樣規(guī)劃美食街的霞張花園未建設(shè)好。5、 惠安縣醫(yī)院及對(duì)面即將開盤的君臨世紀(jì)可吸引部分客戶。6、 惠安大面積舊城改造有很多店面拆遷同時(shí)短時(shí)間內(nèi)不能建成。而目前有現(xiàn)成店面可以馬上經(jīng)營(yíng)的就只有xx了，其他象中心花園以銷售為主的不可能進(jìn)行大規(guī)模招商。二、 問(wèn)題和威脅點(diǎn)： 1、地段相對(duì)較偏，原有的區(qū)域沒(méi)有商業(yè)的氛圍。 2、配套設(shè)施6、不齊全：道路、停車位等都不能滿足大的要求。 3、對(duì)面的君臨世紀(jì)拆遷工作緩慢。在“好吃街”開街之前如未拆遷完，那拆遷產(chǎn)生的塵土對(duì)美食商家的經(jīng)營(yíng)將有很大的影響。4、繡店面層高低是招商的一個(gè)障礙。美食類大多需要較大的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，一般老板會(huì)考慮租金較便宜的閣樓或有夾層，而我們目前只有大量相連的空置店面。第四部分：“好吃街”經(jīng)營(yíng)規(guī)劃一、 “好吃街”整體定位： “好吃街”以“人無(wú)我有，人有我精。”的規(guī)劃理念，將附近縣市中極具地方或民族特色的風(fēng)味小吃、精致小點(diǎn)、特味小菜招入其中，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍┥杂幸?guī)模的特色餐廳以此建立惠安第一條以中華飲食文化“精美情禮”為主題的美食街。 精，是對(duì)中華飲食文化的內(nèi)在品質(zhì)的概括7、。孔子說(shuō)過(guò)：“食不厭精，膾不厭細(xì)”。這反映了先民對(duì)于飲食的精品意識(shí)。當(dāng)然，這可能僅僅局限于某些貴族階層。但是，這種精品意識(shí)作為一種文化精神，卻越來(lái)越廣泛、越來(lái)越深入地滲透、貫徹到整個(gè)飲食活動(dòng)過(guò)程中。選料、烹調(diào)、配伍乃至飲食環(huán)境，都體現(xiàn)著一個(gè)“精”字。 美，體現(xiàn)了飲食文化的審美特征。中華飲食之所以能夠征服世界，重要原因之一，就在于它美。這種美，是指中國(guó)飲食活動(dòng)形式與內(nèi)容的完美統(tǒng)一，是指它給人們所帶來(lái)的審美愉悅和精神享受。首先是味道美。孫中山先生講“辨味不精，則烹調(diào)之術(shù)不妙”，將對(duì)“味”的審美視作烹調(diào)的第一要義。晏氏春秋中說(shuō)：“和如羹焉。水火醯醢鹽梅以烹魚肉，焯之以薪，宰夫和之，齊之以味。”講的也8、是這個(gè)意思。 美作為飲食文化的一個(gè)基本內(nèi)涵，它是中華飲食的魅力之所在，美貫穿在飲食活動(dòng)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)中。 情，這是對(duì)中華飲食文化社會(huì)心理功能的概括。吃吃喝喝，不能簡(jiǎn)單視之，它實(shí)際上是人與人之間情感交流的媒介，是一種別開生面的社交活動(dòng)。一邊吃飯，一邊聊天，可以做生意、交流信息、采訪。朋友離合，送往迎來(lái)，人們都習(xí)慣于在飯桌上表達(dá)惜別或歡迎的心情，感情上的風(fēng)波，人們也往往借酒菜平息。這是飲食活動(dòng)對(duì)于社會(huì)心理的調(diào)節(jié)功能。過(guò)去的茶館，大家坐下來(lái)喝茶、聽書、擺龍門陣或者發(fā)泄對(duì)朝廷的不滿，實(shí)在是一種極好的心理按摩。 中華飲食之所以具有“抒情”功能，是因?yàn)椤帮嫷率澈汀⑷f(wàn)邦同樂(lè)”的哲學(xué)思想和由此而出現(xiàn)的具有民9、族特點(diǎn)的飲食方式。 對(duì)于飲食活動(dòng)中的情感文化，有個(gè)引導(dǎo)和提升品位的問(wèn)題。我們要提倡健康優(yōu)美、奮發(fā)向上的文化情調(diào)，追求一種高尚的情操。 “禮”，是指飲食活動(dòng)的禮儀性。中國(guó)飲食講究“禮，這與我們的傳統(tǒng)文化有很大關(guān)系。生老病死、送往迎來(lái)、祭神敬祖都是禮。禮記禮運(yùn)中說(shuō)：“夫禮之初，始諸飲食。”“三禮”中幾科沒(méi)有一頁(yè)不曾提到祭祀中的酒和食物。禮指一種秩序和規(guī)范。坐席的方向、箸匙的排列、上菜的次序都體現(xiàn)著“禮”。 我們談“禮”，不要簡(jiǎn)單地將它看作一種禮儀，而應(yīng)該將它理解成一種精神，一種內(nèi)在的倫理精神。這種“禮”的精神，貫穿在飲食活動(dòng)過(guò)程中，從而構(gòu)成中國(guó)飲食文明的邏輯起點(diǎn)。二、 “好吃街”主題概念提煉：隨著10、人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活的品質(zhì)有了更高的要求。對(duì)于吃，人們已經(jīng)不在滿足于吃飽就可以了，而更加關(guān)注于怎樣能吃得好，吃得健康，吃得愉悅。“好吃街”含蓋了三層意思：一是指這里的食物味道鮮美，二是指這里的食物很潔凈很健康，三是指在這里吃得很開心很愉快。三、 “好吃街”功能規(guī)劃：（見附圖） 四、 配套及設(shè)施建議：整潔寬敞的16米美食街道，道路兩邊均有安裝路燈。樓房嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防設(shè)備。在“好吃街”入口處建有牌坊并有統(tǒng)一的廣告宣傳（如看板、羅馬旗等）。五、 “好吃街”運(yùn)營(yíng)規(guī)劃：將本地稍有規(guī)模的特色餐廳集中在沿中山北路的沿街店面內(nèi)，這樣可方便需要大場(chǎng)所的食客就餐，同時(shí)也方便停放車輛。具有地11、方特色的小吃商家安排在岳路里，這樣即可以彌補(bǔ)內(nèi)街空間不夠的局限有能充分發(fā)揮小店面的利用價(jià)值。在物業(yè)管理方面采用“管理統(tǒng)一化、管理專業(yè)化、管理人性化”對(duì)管理人員統(tǒng)一培訓(xùn)，組建一支專門的清潔、保安隊(duì)伍，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。成立一個(gè)專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，專門解決商家提出的關(guān)于經(jīng)營(yíng)、廣告宣傳等方面的問(wèn)題。第五部分：招商策略一、 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略：結(jié)合xx花園極具閩南特色的建筑外觀，以惠安縣獨(dú)一無(wú)二的“特色小吃一條街”為商業(yè)訴求點(diǎn)，吸引商家進(jìn)駐“好吃街”。二、 商業(yè)氛圍營(yíng)造策略：1、 重新裝修接待中心，樹立起一個(gè)全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強(qiáng)客戶的進(jìn)駐信心。2、 制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛12、。3、 在“好吃街”入口處（既1#B與9#A之間）建一個(gè)“好吃街”的牌坊。4、 將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。三、 招商政策：1、 政府優(yōu)惠政策：向政府爭(zhēng)取，凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi)，簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)政策。2、 優(yōu)先入住政策：在招商活動(dòng)開始階段對(duì)前3名規(guī)模或品牌入住商家給予特別的優(yōu)惠（在給予租金價(jià)格優(yōu)惠的同時(shí)再贈(zèng)送開業(yè)支持費(fèi)5000元）。3、 大戶：租用面積在300以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租兩年。4、 品牌戶：租用面積在80-300之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時(shí)免租兩年。5、 散戶：租用面積在813、0以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時(shí)，免租一年。優(yōu)惠對(duì)比表：租用面積()合約年限月租金免租年限實(shí)際月租金可節(jié)省開支四、 目標(biāo)商戶設(shè)定與選擇1、 經(jīng)營(yíng)大、中型餐飲店的商家。2、 經(jīng)營(yíng)具有濃郁地方特色的風(fēng)味小吃、精品糕點(diǎn)的商家。第六部分：招商實(shí)施方案一、 招商目標(biāo)力爭(zhēng)在2005年1月1日時(shí)“好吃街”開街。二、 招商推廣方案1、召開招商大會(huì)邀請(qǐng)具有較強(qiáng)感召力和影響力的餐飲商家參加經(jīng)營(yíng)研討會(huì)。2、舉辦“特色小吃節(jié)”時(shí)間：招商大會(huì)取得很好效果，有4、5家稍有規(guī)模的商家有進(jìn)駐意向時(shí)（初步估計(jì)在11月中旬）。地點(diǎn)：惠安xx花園“好吃街”內(nèi)。主題：以“惠安還缺什么？”為主題，巧妙的將惠安縣獨(dú)一無(wú)二的特色小吃一14、條街“好吃街”引入其中，預(yù)示惠安還缺少象“好吃街”這樣可以嘗盡天下美食的好地方。3、廣告媒體宣傳第一篇：海報(bào)以與眾不同，一定出眾我有我精彩為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹了xx“好吃街”的自身的優(yōu)勢(shì)；版面以整版紅色的為底，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個(gè)“1”字與xx“好吃街”字樣，首先向人們傳達(dá)一種“好吃街”與眾不同的形象，讓他們對(duì)“好吃街”有一個(gè)印象；同時(shí)，建筑物的介紹在圖上并未體現(xiàn)出來(lái)（廣告上xx“好吃街”極具閩南地方特色的建筑物還是用線條勾劃出來(lái)的），給“好吃街”遮上一層面紗，留給受眾一種神密的感覺(jué)。 第二篇： 海報(bào)以即將閃亮登場(chǎng)因你更精彩廣告則重點(diǎn)訴15、求招商的相關(guān)事項(xiàng)，在廣告設(shè)計(jì)中，還是采用了整版的紅色來(lái)奪人眼球。文案主要對(duì)第一篇海報(bào)發(fā)出后，客戶反饋和想探知的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)述，形成新聞式的廣告。 第三篇： 以愛你=愛自己將愛進(jìn)行到底將“愛”進(jìn)行了全新的詮釋，文案中指出開發(fā)商及經(jīng)營(yíng)商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里開發(fā)商將一道與經(jīng)營(yíng)商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，贏得更多的利潤(rùn)，尋求更大的發(fā)展。 第四篇： 以冬至為主題的人緣財(cái)源冬至圓心中充滿愛廣告，一邊向廣大的惠安人民表示節(jié)日的問(wèn)候，一邊向目標(biāo)客戶亮出與眾不同的一招凡在冬至這天來(lái)xx“好吃街”現(xiàn)場(chǎng)參觀者都可領(lǐng)取一份另人意想不到的驚喜。 第五篇： 在招商工作接近尾聲、準(zhǔn)備開街時(shí)舉辦一個(gè)慶功酒會(huì)。16、廣告以把酒當(dāng)歌須盡歡金雞曉年我們同舉杯來(lái)答謝各商家對(duì)xx“好吃街”的支持和信任。三、 招商費(fèi)用估算（待定）： 項(xiàng) 目費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注現(xiàn)場(chǎng)包裝“好吃街”現(xiàn)場(chǎng)廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運(yùn)用2萬(wàn)元印刷品招商手冊(cè)、宣傳單頁(yè)、海報(bào)等3萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)、組織策劃費(fèi)用3萬(wàn)元合計(jì)8萬(wàn)元按項(xiàng)目金額的0.5%投入廣告費(fèi)四、 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及人員組織職能：由售樓部業(yè)務(wù)人員和公司人員配合組成：招商部經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）： 1人。策劃人員： 1人。招商部人員： 34人。人員組織職能：招商部經(jīng)理（負(fù)責(zé)人） 對(duì)招商人員進(jìn)行培訓(xùn)、清晰權(quán)責(zé)策劃人員 （指導(dǎo)、配合） 招商部人員 現(xiàn)場(chǎng)接待及簽訂合約五、 招商進(jìn)度安排：1、招商籌備階段：2004年10月25日2004年11月10日 （招商前期市場(chǎng)調(diào)查及招商策劃） 2、前期招商階段：2004年11月11日2004年12月10日 （招商工作的全面開展，各種媒體廣告的投放并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)客戶反饋情況適時(shí)調(diào)整招商策略） 3、“好吃街”開業(yè)籌備階段：2004年12月11日2004年12月30日 （招商工作進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，緊張而有序的進(jìn)行開業(yè)前的準(zhǔn)備工作，做最后而最有力的廣告宣傳）4、“好吃街”開業(yè)：2005年1月1日 （借助開街的熱鬧氣氛進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抄作，使招商取得最大程度的成績(jī)）9