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1、 xx“好吃街”招商方案第一部分：市場環境概述第二部分：競爭對手分析第三部分：戰略分析（SWOT）第四部分：“好吃街”經營規劃第五部分：招商策略第六部分：招商實施方案第一部分：市場環境概述一、 xx店面概述：1、內部環境（1）、店面層高在3.3米4.5米之間，進深：合作路有6.6米6.7米和4間11.5米、其它路為11.5或12米。（2）、店面沒閣樓（只有15#A樓有二層46可做小夾層）。（3）、面內衛生間地板已做好，但由于xx地勢西北高東南低導致同一店面走道與店面的高度差不等（4）、未租售店面大致集中在9#B、2#、5#、15#及合作路最大達400多。2、外部環境（1）、xx花園城所處中山北2、路較偏地段，往東“君臨世紀”拆遷未完成且拆遷時間沒確定，往北未拆遷無商業行為，往西靠科山、坪山，往南是惠興街和縣醫院。惠興街一邊還在進行拆遷，很多店面已搬遷，而縣醫院大門朝南，無法給xx帶來正面商業氣氛。可見xx現處孤立經營狀態。（2）、惠安舊城改造已接近尾聲，大多規劃小區以半封閉式做內街店面的形式，以至惠安店面多且亂。租售都有一定程度的難度，如文苑、金石、新世紀等等。（3）、就招商而言，惠安現有案盤的店面都要進行招商。二、 消費者狀況：由于惠安外來人口較少，因而消費群體主要以本地居民為主，從消費習性看以中低消費為主，心理特性主要表現為從眾、易引導、愛熱鬧等特點。三、 經營戶狀況： 經營戶主要3、可劃分為：大中型連鎖商家、品牌專賣商、批發商、企業展售商、個體經營戶和小商販。各種商業都有其相對的消費人群，但經營情況較好的只有大中型連鎖商家和專業市場經營戶。而專業化、統一化經營將逐步成為惠安商業經營的發展趨勢。第二部分：競爭對手分析主要競爭對手：霞張花園（店面定位為美食一條街）、中新花園和東南商業城。霞張花園位于惠興街與建設街交匯處，地理位置優越，原有商業氣氛濃，目前正在開發建設中。在其規劃中有一條美食街，這與我們項目目前的招商定位相同，如果我們沒在他們招商之前將招商工作完成的話，我們的招商難度將大大增加。中新花園位于惠安縣最繁華的中山北街、八二三東街和建設南街的中心地段，商業氣氛非常濃重4、。目前其小區內的商業形態較為完善，特別是幾家大型商業項目的進駐（如島內價等）使中新花園城已初步形成以大型商場、電子一條街、小商品市場、娛樂、美食等商業模式。 東南商業城位于中山南街、八二三東街和建設南街交匯中心，與中新花園隔八二三街相望。是目前惠安開發量最大的項目，商業規劃有：步行街、大型商場、休閑購物廣場和大量的沿街店面。它的建成對惠安房地產市場是個巨大的沖擊，市場的競爭激烈程度將達到最大化。現其一期安置部分正在外裝修，由于其有地段上的優勢，如我們未在其建設期內招商成功今后將相當困難。 間接競爭：目前在惠安各條街已經形成的大中型餐飲店。因這些餐飲店大都已經營一段時間，都有其較固定的消費群，如5、我們沒辦法招一部分進駐我們“好吃街”，那對我們“好吃街的招商將有一定的影響。第三部分：戰略分析（SWOT）一、 優勢和機會點：1、 有現房馬上可進行裝修經營。2、 大面積的店面未銷售我們可靈活對店面進行招商。3、在租金方面實行低租金政策。4、在時間上：趕在石靈街未全部拆遷，而有同樣規劃美食街的霞張花園未建設好。5、 惠安縣醫院及對面即將開盤的君臨世紀可吸引部分客戶。6、 惠安大面積舊城改造有很多店面拆遷同時短時間內不能建成。而目前有現成店面可以馬上經營的就只有xx了，其他象中心花園以銷售為主的不可能進行大規模招商。二、 問題和威脅點： 1、地段相對較偏，原有的區域沒有商業的氛圍。 2、配套設施6、不齊全：道路、停車位等都不能滿足大的要求。 3、對面的君臨世紀拆遷工作緩慢。在“好吃街”開街之前如未拆遷完，那拆遷產生的塵土對美食商家的經營將有很大的影響。4、繡店面層高低是招商的一個障礙。美食類大多需要較大的經營場所，一般老板會考慮租金較便宜的閣樓或有夾層，而我們目前只有大量相連的空置店面。第四部分：“好吃街”經營規劃一、 “好吃街”整體定位： “好吃街”以“人無我有，人有我精。”的規劃理念，將附近縣市中極具地方或民族特色的風味小吃、精致小點、特味小菜招入其中，并結合當地的一些稍有規模的特色餐廳以此建立惠安第一條以中華飲食文化“精美情禮”為主題的美食街。 精，是對中華飲食文化的內在品質的概括7、。孔子說過：“食不厭精，膾不厭細”。這反映了先民對于飲食的精品意識。當然，這可能僅僅局限于某些貴族階層。但是，這種精品意識作為一種文化精神，卻越來越廣泛、越來越深入地滲透、貫徹到整個飲食活動過程中。選料、烹調、配伍乃至飲食環境，都體現著一個“精”字。 美，體現了飲食文化的審美特征。中華飲食之所以能夠征服世界，重要原因之一，就在于它美。這種美，是指中國飲食活動形式與內容的完美統一，是指它給人們所帶來的審美愉悅和精神享受。首先是味道美。孫中山先生講“辨味不精，則烹調之術不妙”，將對“味”的審美視作烹調的第一要義。晏氏春秋中說：“和如羹焉。水火醯醢鹽梅以烹魚肉，焯之以薪，宰夫和之，齊之以味。”講的也8、是這個意思。 美作為飲食文化的一個基本內涵，它是中華飲食的魅力之所在，美貫穿在飲食活動過程的每一個環節中。 情，這是對中華飲食文化社會心理功能的概括。吃吃喝喝，不能簡單視之，它實際上是人與人之間情感交流的媒介，是一種別開生面的社交活動。一邊吃飯，一邊聊天，可以做生意、交流信息、采訪。朋友離合，送往迎來，人們都習慣于在飯桌上表達惜別或歡迎的心情，感情上的風波，人們也往往借酒菜平息。這是飲食活動對于社會心理的調節功能。過去的茶館，大家坐下來喝茶、聽書、擺龍門陣或者發泄對朝廷的不滿，實在是一種極好的心理按摩。 中華飲食之所以具有“抒情”功能，是因為“飲德食和、萬邦同樂”的哲學思想和由此而出現的具有民9、族特點的飲食方式。 對于飲食活動中的情感文化，有個引導和提升品位的問題。我們要提倡健康優美、奮發向上的文化情調，追求一種高尚的情操。 “禮”，是指飲食活動的禮儀性。中國飲食講究“禮，這與我們的傳統文化有很大關系。生老病死、送往迎來、祭神敬祖都是禮。禮記禮運中說：“夫禮之初，始諸飲食。”“三禮”中幾科沒有一頁不曾提到祭祀中的酒和食物。禮指一種秩序和規范。坐席的方向、箸匙的排列、上菜的次序都體現著“禮”。 我們談“禮”，不要簡單地將它看作一種禮儀，而應該將它理解成一種精神，一種內在的倫理精神。這種“禮”的精神，貫穿在飲食活動過程中，從而構成中國飲食文明的邏輯起點。二、 “好吃街”主題概念提煉：隨著10、人們生活水平的不斷提高，人們對生活的品質有了更高的要求。對于吃，人們已經不在滿足于吃飽就可以了，而更加關注于怎樣能吃得好，吃得健康，吃得愉悅。“好吃街”含蓋了三層意思：一是指這里的食物味道鮮美，二是指這里的食物很潔凈很健康，三是指在這里吃得很開心很愉快。三、 “好吃街”功能規劃：（見附圖） 四、 配套及設施建議：整潔寬敞的16米美食街道，道路兩邊均有安裝路燈。樓房嚴格按照國家標準設置消防設備。在“好吃街”入口處建有牌坊并有統一的廣告宣傳（如看板、羅馬旗等）。五、 “好吃街”運營規劃：將本地稍有規模的特色餐廳集中在沿中山北路的沿街店面內，這樣可方便需要大場所的食客就餐，同時也方便停放車輛。具有地11、方特色的小吃商家安排在岳路里，這樣即可以彌補內街空間不夠的局限有能充分發揮小店面的利用價值。在物業管理方面采用“管理統一化、管理專業化、管理人性化”對管理人員統一培訓，組建一支專門的清潔、保安隊伍，統一營業時間。成立一個專業服務隊伍，專門解決商家提出的關于經營、廣告宣傳等方面的問題。第五部分：招商策略一、 項目整體營銷策略：結合xx花園極具閩南特色的建筑外觀，以惠安縣獨一無二的“特色小吃一條街”為商業訴求點，吸引商家進駐“好吃街”。二、 商業氛圍營造策略：1、 重新裝修接待中心，樹立起一個全新的形象。引發客戶的興趣，增強客戶的進駐信心。2、 制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現場火熱氣氛12、。3、 在“好吃街”入口處（既1#B與9#A之間）建一個“好吃街”的牌坊。4、 將各商家的店名統一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。三、 招商政策：1、 政府優惠政策：向政府爭取，凡是來此經營的業戶享受減免相關稅費，簡化手續辦理的相關政策。2、 優先入住政策：在招商活動開始階段對前3名規模或品牌入住商家給予特別的優惠（在給予租金價格優惠的同時再贈送開業支持費5000元）。3、 大戶：租用面積在300以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租兩年。4、 品牌戶：租用面積在80-300之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時免租兩年。5、 散戶：租用面積在813、0以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租一年。優惠對比表：租用面積()合約年限月租金免租年限實際月租金可節省開支四、 目標商戶設定與選擇1、 經營大、中型餐飲店的商家。2、 經營具有濃郁地方特色的風味小吃、精品糕點的商家。第六部分：招商實施方案一、 招商目標力爭在2005年1月1日時“好吃街”開街。二、 招商推廣方案1、召開招商大會邀請具有較強感召力和影響力的餐飲商家參加經營研討會。2、舉辦“特色小吃節”時間：招商大會取得很好效果，有4、5家稍有規模的商家有進駐意向時（初步估計在11月中旬）。地點：惠安xx花園“好吃街”內。主題：以“惠安還缺什么？”為主題，巧妙的將惠安縣獨一無二的特色小吃一14、條街“好吃街”引入其中，預示惠安還缺少象“好吃街”這樣可以嘗盡天下美食的好地方。3、廣告媒體宣傳第一篇：海報以與眾不同，一定出眾我有我精彩為主題作為開篇，全面系統的介紹了xx“好吃街”的自身的優勢；版面以整版紅色的為底，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個“1”字與xx“好吃街”字樣，首先向人們傳達一種“好吃街”與眾不同的形象，讓他們對“好吃街”有一個印象；同時，建筑物的介紹在圖上并未體現出來（廣告上xx“好吃街”極具閩南地方特色的建筑物還是用線條勾劃出來的），給“好吃街”遮上一層面紗，留給受眾一種神密的感覺。 第二篇： 海報以即將閃亮登場因你更精彩廣告則重點訴15、求招商的相關事項，在廣告設計中，還是采用了整版的紅色來奪人眼球。文案主要對第一篇海報發出后，客戶反饋和想探知的問題進行簡述，形成新聞式的廣告。 第三篇： 以愛你=愛自己將愛進行到底將“愛”進行了全新的詮釋，文案中指出開發商及經營商之間的結合是愛的開始，在以后的日子里開發商將一道與經營商共同攜手創造良好的經營環境，贏得更多的利潤，尋求更大的發展。 第四篇： 以冬至為主題的人緣財源冬至圓心中充滿愛廣告，一邊向廣大的惠安人民表示節日的問候，一邊向目標客戶亮出與眾不同的一招凡在冬至這天來xx“好吃街”現場參觀者都可領取一份另人意想不到的驚喜。 第五篇： 在招商工作接近尾聲、準備開街時舉辦一個慶功酒會。16、廣告以把酒當歌須盡歡金雞曉年我們同舉杯來答謝各商家對xx“好吃街”的支持和信任。三、 招商費用估算（待定）： 項 目費 用 內 容費用估算備 注現場包裝“好吃街”現場廣告、接待中心設置，形象廣告運用2萬元印刷品招商手冊、宣傳單頁、海報等3萬元公關活動現場SP活動、組織策劃費用3萬元合計8萬元按項目金額的0.5%投入廣告費四、 招商團隊架構及人員組織職能：由售樓部業務人員和公司人員配合組成：招商部經理（負責人）： 1人。策劃人員： 1人。招商部人員： 34人。人員組織職能：招商部經理（負責人） 對招商人員進行培訓、清晰權責策劃人員 （指導、配合） 招商部人員 現場接待及簽訂合約五、 招商進度安排：1、招商籌備階段：2004年10月25日2004年11月10日 （招商前期市場調查及招商策劃） 2、前期招商階段：2004年11月11日2004年12月10日 （招商工作的全面開展，各種媒體廣告的投放并結合現場客戶反饋情況適時調整招商策略） 3、“好吃街”開業籌備階段：2004年12月11日2004年12月30日 （招商工作進入倒計時階段，緊張而有序的進行開業前的準備工作，做最后而最有力的廣告宣傳）4、“好吃街”開業：2005年1月1日 （借助開街的熱鬧氣氛進行現場抄作，使招商取得最大程度的成績）9