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1、xx建材城1#棟一、二、三層及地下室招商方案xx建材廣場招商方案（初稿）一、招商目的xx建材城項目雖借助xx建材場三年市場運作的成熟商業(yè)環(huán)境，又依托處于建材商圈橋頭堡的優(yōu)越地理位置，因而從項目建設伊始就備受行業(yè)經(jīng)營者的高度關注，但項目同時也存在有一些致命缺陷，比如說沿婁星北路一側(cè)幾乎完全被摭擋，沿街面不長但縱深很深，未處于整個建材商圈的中心位置，如此等等，因而項目保留下來了1號棟地下室及一、二、三樓物業(yè)，希望借助這一自有物業(yè)良好的昭示性和物業(yè)規(guī)模，打造婁底經(jīng)營理念和模式最先進、經(jīng)營規(guī)模最大和檔次最高的規(guī)范化室內(nèi)家居建材廣場，為xx建材城乃至整個婁底地區(qū)樹一面鮮艷的旗幟。二、招商區(qū)域說明富一樓：2、地下室整體面積約14500，擬招商租賃面積約9500，公用設施及樓梯間面積約2000，預留停車場面積約3000；一 樓：1#棟一樓房產(chǎn)測繪建筑面積：2094.06，套內(nèi)面積：1234.23，分攤面積：859.83；說明：一樓有消防樓梯三個、通地下室樓梯兩個、三臺電梯間及公寓通道、男女公衛(wèi)各一個、中廳升降機預留口一個、空調(diào)管井及風井10個。二 樓：1#棟二層房產(chǎn)測繪建筑面積：2236.74，套內(nèi)面積：1923.5，分攤面積：313.24；三 樓：1#棟三層房產(chǎn)測繪建筑面積：2236.74，套內(nèi)面積：1923.5，分攤面積：313.24；招商區(qū)域總招商面積約16000。招商物業(yè)設置和改造設想：（詳3、見附圖）1、主出入口移至正北；2、一樓公衛(wèi)移動位置至最東南角鋪面并開設內(nèi)外通道成次出入口；3、將前室改為向南開口，成為消防出口、公寓出入口和貨物進出口；4、一樓預留口處設置地下室上下1、2、3樓的自動扶梯；5、廢除原設計方案中的公寓入口廳，打通1號樓梯后將最西南角鋪面改為公寓出入口；6、4/5號消防樓梯下梯口朝向都改為朝向室內(nèi)；7、增加東南西北四個方向進出口的的雨篷結(jié)構(gòu)設計；8、解決地下室供氧通風及中央空調(diào)和所有設備的地下室布局位置問題；9、解決地下室公共衛(wèi)生間設置和布局問題；10、在1號棟東外墻位置設置通往地下室及上下1、2、3樓的觀光電梯。三、招商定位1、品牌命名：xx建材廣場2、招商定位4、分析：自有物業(yè)分析：通過對自有物業(yè)1號棟地下室及一/二/三樓的物業(yè)條件分析，雖然一/二/三樓的單層面積太小，地下室缺乏顯眼的出入口，但認為在經(jīng)過一定改造后具備有打造成婁底最大的室內(nèi)建材廣場的基礎條件，同時通過對婁底建材市場的了解，目前還沒有哪一個市場真正做到了經(jīng)營品類規(guī)范，經(jīng)營檔次規(guī)范的程度，同時這也是一些高品質(zhì)品牌產(chǎn)品經(jīng)營者的經(jīng)營困惑，他們都希望有一個品類集中、產(chǎn)品檔次相當?shù)慕?jīng)營場所，而這正是目前婁底建材市場上所沒有而我們又能夠做到的。婁底建材超市分析：松建/先鋒/名佳超市雖然是以招商制為主體的建材超市，但實際上卻是以自營性超市定位來引入商家的，同時又受場地大小的限制因而超市內(nèi)各品類產(chǎn)品齊全5、但可選品牌不多，產(chǎn)品檔次齊全但同檔次的品牌不多，因而沒有清晰的客戶導向，湘中明居的物業(yè)條件包括地理位置都是相當好的，招商定位也很清晰，但其內(nèi)部人流動向通道的劃分以及經(jīng)營品類的規(guī)范兩方面相當糟糕，同時也缺乏強有力的統(tǒng)一營運支撐。通過對自身物業(yè)條件及市場外部環(huán)境及客戶經(jīng)營需求初步設想將1號棟作如下招商定位和功能布局規(guī)劃：富一樓：最大的陶瓷城、木地板城、門業(yè)城經(jīng)營業(yè)態(tài)擬招商面積計劃商家數(shù)量主要意向品牌婁底商家總數(shù)陶瓷450025東鵬/蜜蜂/斯米克73木地板300020大自然52門窗150020112油漆/五金/樓梯等配套5005單獨開辟空間一 樓：最齊全的衛(wèi)生間用品城經(jīng)營業(yè)態(tài)擬招商面積計劃商家數(shù)量主6、要意向品牌婁底商家總數(shù)衛(wèi)浴潔具15001040二 樓：最齊全的廚房用品城經(jīng)營業(yè)態(tài)擬招商面積計劃商家數(shù)量主要意向品牌婁底商家總數(shù)櫥柜600691廚衛(wèi)電器110010吊頂4008廚房用品 水暖（輔）1002三 樓：最齊全的軟裝飾城或燈飾城經(jīng)營業(yè)態(tài)擬招商面積計劃商家數(shù)量主要意向品牌婁底商家總數(shù)窗簾布藝1200643墻紙地毯50010家居飾品5005布置于廣場通道位置燈 飾2200460說明：總體招商面積約16000，計劃引入商家數(shù)量130家，平均每家約125（婁底三大市場約有商戶640家）。（詳見：一、二、三層及地下室商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖）3、商家引入原則根據(jù)1棟各樓層面積的實際條件以及婁底建材市場的差異7、化競爭優(yōu)勢并結(jié)合考慮各品類建材產(chǎn)品的購買特點和裝修展示效果，將賣場作如上業(yè)態(tài)布局，希望通過優(yōu)選有實力商家的加盟以增強賣場的市場競爭力和品牌影響力。四、招商政策1、根據(jù)對xx建材城及周邊市場進行調(diào)查走訪，綜合考慮到本項目為新建項目，現(xiàn)階段宜采用“放水養(yǎng)魚”的招商政策，對1#棟整體商業(yè)及地下室部分定價如下：招商區(qū)域合同期標準租金押金免租期市場 推廣費空調(diào)費物管費水電費富一樓5年20/20/20/25/25506個月381各戶按表計價，另加公共用水用電分攤一 樓3年601003個月381二 樓3年30503個月381三 樓3年15503個月381說明：、租金/推廣費/空調(diào)費/物管費單位均為元/月，押8、金單位為元/，此價格為三年或五年合同期內(nèi)標準租金。 、所有位置商鋪統(tǒng)一價格，先到先得，簽協(xié)議時一次性支付門面押金和租金，物業(yè)交付時再支付營運費、空調(diào)費和物業(yè)費。、空調(diào)費全年按6個月收取。 2、招商優(yōu)惠政策、給予引導富一樓招商進場的帶頭品牌商家一定的獎勵政策（具體方案再行協(xié)商，但不建議以降低租金或延長免租期的方式體現(xiàn)）。、一至三樓開業(yè)前如期招商進駐的商戶采取第一年8折，第二年9折，第三年按標準租金的方式,開業(yè)后進駐的商戶三年合同期內(nèi)租金價格不變。、富一樓前三年租金價格為20元/月，后兩年的價格為25元/月。3、xx建材廣場年收益估算（不計折扣）招商區(qū)域招商面積租金管理費物業(yè)費年租金收益富一樓959、0020312736000一 樓150060311152000二 樓22003031897600三 樓22001531501600合計154005287200五、招商工作計劃1、8月10日前：組建好招商團隊，確定好1號棟招商的整體思路和招商方案；2、8月15日前：招商方案、招商政策、優(yōu)惠政策上報集團審批通過；3、8月20日前：制作好各樓層的招商平面圖（含物業(yè)編號及面積初步計算）；4、8月20日前：確定廣告策劃代理合作公司并制定好宣傳推廣方案；5、8月20-9月5日：啟動招商宣傳：制作招商手冊或DM單頁，向所有建材市場經(jīng)營戶散發(fā)； 利用短信平臺向所有收集到的意向客戶發(fā)布招商信息； 在項目周圍及其10、他建材市場顯眼位置懸掛大幅招商廣告牌； 啟動xx建材超市模式的報紙宣傳及電視廣告招商宣傳；6、9月05日前：召開招商推介會；7、9月30日前：到訪品牌商家的接待、洽談、篩選和簽訂合作協(xié)議；8、12月31日前：物業(yè)改造及設備安裝，基礎裝修；9、12月31日前：物業(yè)交付，全面進場裝修，同時啟動超市開業(yè)前營運廣告宣傳；10、3月28日前：開業(yè)。六、項目招商營運的相關問題一、硬件問題1、能否充分合理的改造一樓和地下室的物業(yè)條件同時又符合建筑設計要求（包括廢除一些已失去作用的地下室消防樓梯、地下室實體墻能否拆除、一樓消防樓梯改造）；2、如何解決地下室防潮和防濕問題、供氧和通風問題、供水和排污問題及公共衛(wèi)生間如何設置和所有設備地下室布局位置等問題；3、公共區(qū)域裝修的相關標準和工期及責任人（地面、吊頂、隔墻、粉刷、空調(diào)、通風、照明、綜合布線、供水、消防、公衛(wèi)、自動扶梯、貨梯、消防通道）；二、軟件問題4、地下室的合理通道設計及公共衛(wèi)生間的設置；5、招商業(yè)態(tài)布局及商鋪面積的核定辦法和依據(jù)（含公共分攤部分面積的確定）；6、強有力的廣告宣傳推廣支持方案；7、組建完善的運營管理團隊；三、政策問題8、優(yōu)惠的招商政策（定價、合同期、免租期、租金收取方式、優(yōu)惠方案）。