午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、尚格名稱招商定位xx概況市區概況 xx是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯系華東、華南、西南的經濟紐帶城市之譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設的京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路交匯于市區。xx市現轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、xx縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區以及國家級高新技術產業開發區，總面積11400平方公里，其中市區面積450平方公里。總人口370萬，其中市區人口70萬。機械、冶金、化工、建材為xx的四大支柱工業。xx，在國內領先的產品有50余種，產量居全國第一的有11項，出口量占全國第一的有9項，多2、年來，出口創匯一直居湖南省首位，是中國33個外貿綜合出口商品基地之一。xx市具有較強的綜合經濟實力。006年全市生產總值突破600億元大關，達605.3億。人均GDP為16526元。天元區概況 xx高新技術產業開發區是1992年經國務院批準的國家級高新技術產業開發區，位于xx市湘江西岸，規劃區總面積35平方公里。建區十多年，xx高新區的變化日新月異，已發展成為一個規劃布局科學合理、基礎設施完善配套、高新技術產業發展迅速、社會事業管理有序的現代化高科技新城區。2004年，被評為“湖南省十大投資環境誠信安全區”，2005年，被評為“湖南省十大和諧行政示范區”。截至2005年底，全區擁有各類企業893、8家，其中高新技術企業129家（已成功申報國家“863”項目17項），三資企業68家，上市公司8家，已形成新材料、光機電一體化、電子信息、生物醫藥四大新型高科技產業。2005年完成地區生產總值97億元，完成工業總產值238億元，完成財政收入6.97億元，在國家53個高新區中排名35位。06年經濟概況及消費點 株州市全年社會消費品零售總額突破200億元大關，達208.5億元，增長15.1%。扣除價格上漲因素，實際增長13%。城市和農村分別實現社會消費品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長16.4%和13%。餐飲業、批發零售貿易業增勢強勁，分別實現營業收入25.1億元和179.9億元，分別4、增長16.9%和15.0%。項目概況 尚格名城位于株州市體育中心東南側，南臨xx大道，北依湘江，對望石峰公園，西靠廬山路。路經車次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建筑面積近120萬平米，總居住人口可達3萬余人。商業面積18.54平米，普通商業面積10.54平米，綜合商業面積4萬平米，酒店辦公面積4萬平米，幼兒園面積6000平米，會館面積1萬平米，小學面積2.1萬平米。 市場定位據調查天元區2006年，全區社會消費品零售總額12.75億元，住宿餐飲業億元，批發零售貿易業為消費支柱，分別為3.61億元，8.92億元，并且天元區人均生產總值為26411元，消費能力強，。一期5、以滿足社區住戶各種需求的生活配套為主，形成一個小型社區商業，包含業態有餐飲、超市、便利店、煙酒店、洗衣店、茶樓、運動健身等。 后期隨著住宅的滾動開發，形成以娛樂、休閑、購物為特色的賣場區域，如特色女人區，兒童區，酒吧運動區等專業性賣場，在專區內合理的引入滿足各社區的生活配套商家。 一期具體商業定位： 4號樓：家裝公司及家居行業。 11、12號樓一層及負一層：生活配套區 12、13號一層及負一層：購物區 11、12、13號樓2層：大型餐飲、網吧、健身等面積在500平米以上的商業機構 15號樓：精品商業區商業定位SWOT分析優勢分析1、初期招商難度較易，商家對賣場調劑那及相關政策要求不高。2、資金6、投入小，只需花費少量的媒體廣告及資料制作費用。3、市場容量大，依托尚格住宅群顯性消費者人口規模達3萬人以上，隨著周邊房地產項目的不斷開發，入住人口將不斷增加，隱形消費人口達10萬人以上。4、周邊沒有成型的商圈，我商圈能夠形成很強的市場聚集效應，營造出與當前社區商業原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現代消費經營理念及消費場所，在新舊的消費觀念轉換上，本項目更倍受現代消費者的關注。5、現在市場上的多數商戶為追隨性經營，追隨的對象多數為品牌商戶和有感召力的商戶。劣勢分析項目開發周期較長，許多經營戶和投資商抱著持幣觀望的態度。交通劣勢，現經過本項目的公交線路僅59路，18路，45路，商業輻射范圍小。現7、xx消費者三大消費地點分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商業氛圍，商家品牌、規模，交通方面都存在劣勢。xx商業空營業用房空置高，06年商業營業用房空置面積7.4萬平方米，同比增長16.3%，商業地產呈現供過于求的狀態。 3、 市場威脅 1、湘銀房地產在距離本商圈1000米處，正在建設一個臨街商業中心。 2、廬山春天及廬山戀，城市風景的工程的逼近，預計在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時交付使用。招商原則實行“二個重點四個優先”的基本原則 1、二個重點 1、重點引進在市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。 2、對名家、名企、名品重點招商2、四個優先1、廠家優先：廠家直接合作優先8、答約；2、名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進；3、獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進；4、特色項目優先：擁有特色經營項目的商業機構優先引進。5、租賃面積到500平米以上優先引進重點招商對象服裝內以品牌生產廠家為主；市、省內較知名的商業機構，如運動時空，陽光足浴等；有豐富營銷經驗的地區級品牌代理商：招商政策租金不實行遞增，以最后一年租金為標準租金，前幾年的租金實行租金折扣制；放水養魚政策，針對商戶租賃面積及經營業態的不同實行不同的優惠政策。以500平米為基數，租賃500平米含500平米以下的商戶視為普通商戶，租金免5個月。租賃面積達500平米1000平米或市內品牌視為重點客戶，以每19、00平米為基數遞增一個月的租金免租期，如600平米免6個月，700平米免7個月。可提供宣傳單頁或優惠卡等宣傳資料，我公司可義務幫其提供給在我尚格購房的業主。租賃面積達1200平米以上或省以上品牌，視為VIP客戶，租金免一年，在享受第二條優惠政策的同時，在我商圈做媒體推廣的同時，可免費為其宣傳。客戶領袖制，針對目前地區商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已簽訂租賃合同的客戶若能帶領其它客戶，簽訂租賃合同（非租賃協議），我公司可免其一個月的物業管理費。 放低入場門檻，入場押金根據商家的不同而不同。小型及普通商家，如普通的便利店、煙酒店等只需普通裝修的商家，入場押金定為10、1萬元，大型及品牌商家，租賃面積在500平米以上或具有市區（市區以上）品牌效應的商家，入場押金定為6000元。 八、營銷推廣 營銷費用推廣標準：總租金的20%用作營銷費用，從2007年7月算起，按頭一年租金全免計算，11號樓及4號樓租金在第二年及第三年租金總收益達689494元，營銷費用為137898.8元。 營銷費用的花銷：1、公關費用：2、媒體推廣費用：了解報紙媒體，點對點短信，戶外廣告的費用后，再做詳細斟酌3、資料制作費用：了解宣傳單頁費用后4、DM策略，郵寄資料九、招商流程市場調研和目標客戶分析(招商部)客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒(招商部、策劃部)目標客戶開發，拜訪、接洽(招商部) 客戶分類、確定重點客戶(招商部) 填寫租賃協議（招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準(招商部) 確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、財務部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認可（招商部） 招商協議正式簽定(招商部、總經理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證（招商部、物業中心） 進行裝修、備貨、上柜、營業（客戶）招商部