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1、新大陸銀座商廈- 招商整體執行方案 -目 錄一、 招商執行方案基本原則。1. 方向實施原則。2. 各樓層業態方向說明。3. 價格策略。4. 招商條件。5. 基礎傳播信息。二、 招商計劃實施的基礎板塊策略。1. 基礎板塊策略說明。2. 板塊劃分。三、 目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。1. 階段一。2. 階段二。3. 階段三。招商執行方案基本原則。一、 方向實施原則。1. 維護業態經營內容的平衡原則，令零售、餐飲、娛樂等業態經營內容在商場內得到平衡發展。2. 維護商場的統一主題形象原則，杜絕招進有違于商場經營主題的經營商。3. 注意功能和形式的同業差異，異業互補原則，禁止盲目招進同一類型的經營商2、，避免經營業態與種類的同質化。4. 招商順序主力店先，輔助店后的原則。5. 圍繞經營規劃亮點及核心主力店而制定的招商版塊布局原則。6. 放水養魚的招商價格原則。7. 經營方式的選擇原則，同類經營商中合作條件更佳者優先。8. 特殊經營商招商優惠原則。二、 各樓層業態方向說明。1. 2F/時尚生活館。1） 核心業態：品牌生活超市/品牌零食超市/品牌餐飲。2） 普遍業態：品牌時尚服飾/品牌時尚精品/鞋/鐘表/皮鞋/皮具。3） 主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客。4） 品牌商家：Theme、百絲、百圖、Swatch、古川琦、70/30、2%、達芙妮、A-look、時間廊、眼鏡88、信步、3、百麗、鄉村路、美的鞋。2. 3F/時尚休閑館。1） 核心業態：特色餐飲/兒童樂園/電臺直播室/發廊2） 普遍業態：時尚雜志/音像/品牌兒童精品/文具/玩具/休閑品牌服飾。3） 主力商家：Qoo游樂園、食尚引、金牛角、傲發社4） 品牌商家：Qoo、Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森馬、三福、Hello kitty。3. 4F/流行生活館。1） 核心業態：零食超市/女性精品/廣州主題館。2） 普遍業態：品牌潮流服飾/潮流精品/飾品/表/圍巾/帽/首飾/牛仔/化妝品。3） 主力商家：哎呀呀、春之花、頂好、桃園、沙芭哇。4） 品牌商家：VAF、馬可、le-paco、A-one、3604、o、JOJO、香水加油站、訊馳時尚手機、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木。4. 5F/流行體驗館。1） 核心業態：特色餐飲/特色主題街區。2） 普遍業態：動漫/網游/街頭文化/軍事/戶外用品。3） 主力商家：湯飽寶、許留山、真功夫、文廟坪、無賴制造。4） 普遍商家：戶外用品/運動服裝/極限運動用品/軍事用品/動漫/網游/大頭貼/發廊/DIY/美容美甲。三、 項目總體的價格策略。1. 制定價格策略的依據。1） 價格的制定前提是根據發展商所要求的月租金收益而制定： 第一年月租金收益為￥780,000元。 第二年月租金收益為￥960,000元。 第三年月租金收益為￥1,200,005、0元。2） 根據目前的平面規劃圖而制定，若平面圖有所改動，也需要做出調整。2. 基本的價格政策。1） 項目的二至五層，于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作形式，以此帶動招商以及整個項目的經營（由于與該些主力商家的最終合作形式還未正式確定，所以用以合作部分面積的租金將暫設為“零”，以便于日后進行調整操作）。2） 除以上之外，還將于每層抽取部分面積實施租金優惠政策，以進一步加強項目的招商及經營效果（實施優惠政策部分的面積以底線租金出租）。3） 以上面積之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。3. 項目整體租金制定標準。1） 制定第三年的月租金收益標準作為租金基準（100%）。6、2） 第二年月租金標準相當于租金基準的80%，第一年月租金標準相當于租金基準的65%。3） 除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同發展商愿意在商家的經營培養期間做出非常大的租金優惠的誠意。4. 商鋪租金制定原則。1） 面積小。2） 接近中庭或店面面向中庭。3） 擁有雙門面。4） 交通條件優越。符合以上條件的商鋪租金單價要求較高，相反，租金單價要求相對較低。5. 各層商鋪數量及建筑面積明細。1） 2F：商鋪總數114間，建筑面積3,022m，實用率50%。2） 3F：商鋪總數141間，建筑面積3,018m，實用率50%。3） 4F：商鋪總數140間，建筑面積2,857m，實用率50%。4）7、 5F：商鋪總數158間，建筑面積2,964m，實用率50%。6. 各層擬讓利優惠及合作部分的面積統計。1） 2F：讓利部分面積1,113 m，合作部分面積262m，占2F總建筑面積的45.5%。2） 3F：讓利部分面積430 m，合作部分面積529m，占3F總建筑面積的31.8%。3） 4F：讓利部分面積為零，合作部分面積782m，占4F總建筑面積的31.8%。4） 5F：讓利部分面積398 m，合作部分面積172m，占5F總建筑面積的19.2%。5） 2F5F讓利部分總面積1,941m，合作部分面積1,745m，總讓利優惠及合作部分的面積3,686m，占2F5F總建筑面積的31%。7. 各8、層租金基準單價設計。1） 2F：92-154-185-200-231-277-292-308-4622） 3F：62-123-138-154-185-2153） 4F：62-77-92-100-108-123-138-1544） 5F：31-46-62-77-85-92-108-1238. 各年各層月租金總價和月租金均價（合作部分面積除外）。樓層首年（65%）第二年（80%）第三年（100%）租金總價均價租金總價均價租金總價均價2F 298,490 99367,372122459,2151523F214,85071264,43188330,5381104F134,79047165,8955829、07,369735F117,98040145,20649181,50861合計766,110-942,904-1,178,639-9. 發展商期望的租金收益與本計劃租金收益對比。年度發展商期望租金收益現計劃租金收益租金收益差額首年780,000元766,110元13,890元第二年960,000元942,904元17,096元第三年1,200,000元1,178,630元21,370元10. 租金收益差額回收方式的組成部分。1） 通過與各主力商家采取多種形式的合作所收取的營業性收入。2） 通過經營亮點構建及有效的推廣支持，令招商態勢形成主動從而有可能在招商中后期提升剩余商鋪的租金標準，增加租金10、收益。11. 租金收益差額換算的租金壓力。1） 由于二至五層各劃分出一部分面積，用作與大型主力合作分成的模式出租，以構建經營亮點作為招商及經營的支持，導致收益未能達到發展商的期望值，通過以下計算，可以得出用作合作分成部分的面積每平方/月所需要承受的租金壓力。 首年收益差額/合作部分總面積8元/m2 (76611017458) 第二年收益差額/合作部分總面積10元/m2 (942904174510) 第三年收益差額/合作部分總面積13元/m2 (1178630174513)2） 根據以上的計算所得，首年、第二年、第三年與主力商家合作所承受的租金均不超過15元/月/m2，主力商家的經營收入對填補以11、上差額幾乎沒有任何壓力。四、 招商條件。1. 入場費。由于將會為每一層引入主力商家，形成各層不同的經營亮點，而主力商家也能帶來大量人流，為其他散戶的經營形成有力的支持，致使項目整體的價值得到大大提高，更為商家帶來在此經營必定成功的信念和信心，所以應根據各層的具體情況制定商鋪的入場費。2F面積入場費間數1375 m20（暫免）共34間10m以下5,000元/間10間12 m13m10,000元/間4間14m15m12,000元/間9間16m14,000元/間4間17m19m15,000元/間18間20m22m16,000元/間5間25m30m21,000元/間18間30m以上30,000元/間112、2間合共：1,342,000元3F面積入場費間數959m20（暫免）共29間10m以下4,000元/間7間10m14m8,000元/間38間15m9,000元/間2間16m18m10,000元/間8間19m20m12,000元/間22間22m28m15,000元/間30間30m32m18,000元/間2間35m以上25,000元/間3間合共：1,255,000元4F面積入場費間數782m0（暫免）2710m以下2,500元/間710m20m5,000元/間6420m以上8,000元/間42合共：673,500元5F面積入場費間數570 m0（暫免）2310m以下2,000元/間2610m20m13、3,000元/間4820m以上5,000元/間61合共：501,000元預期入場費總收入：3,771,500元2. 二、三層的租金繳付方式和優惠政策。1） 兩種繳付方式：一季度或半年一繳。2） 按季度繳付租金：首年租金優惠68%、第二年租金優惠83%。3） 一次性繳付半年租金：首年租金優惠65%、第二年租金優惠80%。3. 四、五層的租金繳付方式和優惠政策。1） 兩種繳付方式：半年一繳或一年一繳。2） 一次性繳付半年租金：首年租金優惠68%、第二年租金優惠83%。3） 一次性繳付一年租金：首年租金優惠65%、第二年租金優惠80%。4. 成交條件。1） 簽定認租書收取RMB5,000元定金，5天14、內簽定正式合同。2） 簽定合同時收取入場費和2個月租金作為合同押金，在約定之交鋪日必須按照繳付方式交齊應付租金，辦理收鋪手續。3） 管理費RMB15元/ m。4） 能源費用分攤RMB10/m。5） 免租期為2個月。五、 招商方式。1. 方式一。1） 一般品牌商家或散戶。2） 正常收取租金及入場費。2. 方式二。1） 品牌商家特色商家（時尚數碼、時尚發廊、特色餐飲等）。2） 租金給予優惠免入場費。3. 方式三。1） 主力核心商家（桂林人、屈臣氏、千色店、必勝客等）。2） 租金保底（樓層年均租金的50%保底），免入場費合作分成，服飾百貨類 按1520%計取，餐飲類按58%計取，保底分成或兩者取其高15、。4. 方式四。1） 主力核心商家（屈臣氏、千色店、必勝客、食尚引、VAF、70/30、馬可等）。2） 免租金免入場費合作分成，服飾百貨類按1525%計取，餐飲類按510%計取。5. 方式五。1） 主力核心商家（酷兒兒童游樂場、春之花零食、廣州流行館等）。2） 免租金免進場費，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按2030%計取，餐飲類按815%計取。六、 項目的基礎傳播信息。1. 硬件規劃。1） 在首層東、北方向設置以電動手扶梯及步行梯組成的往二層、M層的醒目的項目主體出入口。2） 由觀光梯、雙向電動手扶梯及步行梯組成的立體垂直交通組織系統。3） 近200平方米的中庭，及由二層直通四層的長沙首16、創的快速扶手電梯。4） 近300個停車位的機械智能化設計的負一層停車場。5） 五層樓頂的長沙首創的戶外運動公園。6） 嶄新的彩虹步梯、液晶飛碟及室內環境裝飾設計。7） 眩目亮麗的建筑外觀設計。8） 由首層外廣場、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺。2. 商家進駐。1） 項目的主力經營商由廣州及沿海地區引進，大部分為長沙地區首次亮相的潮流品牌。2） 每一樓層、每一區域都將由具有強號召力的主力經營商引領經營，確保商場內每一區域足夠的客流和人氣。3） 主力經營商囊括吃、喝、玩、購等多種經營業態，不但有最潮流的服裝、精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機鋪、網游站、游樂場和社交會所。317、. 潮流文化與廣州之間的互動關系。1） 由于商場的策劃、招商及運營管理均由來自廣州的資深商場管理公司負責，因此商場將體現更多的與廣州及沿海地區流行文化的互動和溝通。2） 這些互動包括將引進廣州及沿海地區的流行品牌經營商入場經營，同時亦將在商場經營期間不斷推出與廣州地區潮流文化、藝術、資訊的交流或合作，營造及引領長沙地區真正的潮流文化。4. 經營模式。1） 發展商投入巨資全力打造商場亮麗的硬件設施和運營亮點，并傾力引進眾多有實力和號召力的品牌經營商入場，充分反映了發展商與眾商家共同及長遠發展商場的經營的誠意和信心。2） 商場的運營管理由來自廣州的資深商場管理公司負責，將體現有別于目前長沙地區商業18、管理水平的專業標準，具體將在推動商場大眾傳播形象、促進商場整體經營、幫助眾商家提升經營業績上著力，主動運用有效的推廣手段營造互動的消費與流行文化氣氛，促成消費者的到達和消費，并促進商家間的多贏互利。3） 舉例來說，商場經營公司將投入資金與資源，實施商場會員制，以贈品、明星、流行文化活動等為焦點吸引會員加盟以奠立商場的基礎與忠實消費群，并促進他們的慣常到達及消費。招商計劃實施的基礎版塊策略。一、 基礎版塊策略說明。1. 所謂的基礎版塊策略，即是以點帶面、以面推動整體而產生極具影響力的效應策略。2. 具體而言，是指以商場的主力品牌經營商及硬件亮點為核心，將商場分割為多個局部區域，而每一個區域將由一19、個或多個主力品牌經營商或硬件亮點帶動經營提升，并相應地影響招商執行。3. 招商實施的版塊策略為根據主力品牌經營商及硬件亮點的準備進度，分階段地向市場推出與該主力品牌經營商及硬件亮點相對應的局部面積進行目標性招商，并支持予相對應的傳播信息及推廣計劃，該區域面積招商完成后再進行下一個區域的目標性招商。策略的執行規避慣常的全面招商、傳播信息全面發布的一般做法。二、 版塊劃分。1. 版塊一。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍2F23間1113m2保底分成商鋪數量總面積-23間542m2目標核心業態/品牌- 零食超市、品牌餐飲、生活超市。- 屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客等。2. 版塊二。樓層商20、鋪數量總面積合作模式輻射范圍2F2間62m2合作分成商鋪數量總面積-14間262m2目標核心業態/品牌- 時尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品。- 巴克閃冰、JOJO、SWATCH、眼鏡88等。3. 版塊三。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍2F3間104m2合作分成商鋪數量總面積-20間317m2目標核心業態/品牌- 時尚品牌服飾。- 古川琦、70/30等。4. 版塊四。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍2F6間96m2合作分成商鋪數量總面積-23間526m2目標核心業態/品牌- 時尚服飾、鞋。- 百絲、百圖、信步、百麗、鄉村路等。5. 版塊五。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F17間359m21、2合作分成商鋪數量總面積-22間518m2目標核心業態/品牌- 兒童游樂場。- Qoo。6. 版塊六。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F5間110m2合作分成商鋪數量總面積-20間324m2目標核心業態/品牌- 兒童品牌主力商家。- 迪士尼、酷兒等。7. 版塊七。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F1間138m2保底分成商鋪數量總面積-16間370m2目標核心業態/品牌- 時尚發廊。- 傲發社等。8. 版塊八。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F2間69m2經營亮點配套商鋪數量總面積-15間278m2目標核心業態/品牌- 電臺直播室。9. 版塊九。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍3F22、4間292m2保底分成商鋪數量總面積-39間569m2目標核心業態/品牌- 特色餐飲。10. 版塊十。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4F15間308m2合作分成商鋪數量總面積-31間669m2目標核心業態/品牌- 廣州潮流街。- VAF、馬可等。11. 版塊十一。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4F10間130m2合作分成商鋪數量總面積-22間414m2目標核心業態/品牌- 主力品牌商家。- le-paco、A-one、360o等。12. 版塊十二。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4F1間52m2合作分成商鋪數量總面積-21間455m2目標核心業態/品牌- 音像制品。13. 版塊十三。23、樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍4F1間292m2合作分成商鋪數量總面積-39間537m2目標核心業態/品牌- 音像制品。14. 版塊十四。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍5F4間108m2合作分成商鋪數量總面積-59間1155m2目標核心業態/品牌- 潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。15. 版塊十五。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍5F7間145m2合作分成商鋪數量總面積-26間513m2目標核心業態/品牌- 潮流發廊。- 無賴制造。16. 版塊十六。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍5F5間253m2保底分成商鋪數量總面積-27間376m2目標核心業態/品牌- 潮24、流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。17. 版塊十七。樓層商鋪數量總面積合作模式輻射范圍5F4間64m2合作分成商鋪數量總面積-23間352m2目標核心業態/品牌- 潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。一、 階段一。1. 階段時間。1) 2006年12月21日25日。2) 跨度5天。2. 階段目標。1) 項目招商階段的正式啟動（并非招商信息的正式發布）。2) 項目定位與形象概念的正式發布。3) 制造在長沙地區范圍內的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，營造非一般化的項目亮相的傳播效果。4) 為正式招商與相關信息的發布制造強勢的支持平臺，25、有力影響社會公眾與經營商對項目的矚目關注。3. 階段執行方案。1) 版塊組合。A. 暫不公開招商標的。2) 傳播信息。A. 四大基礎傳播信息。B. 主題推廣活動潮盟匯。3) 招商手法及主要工作內容。A. 利用主題推廣活動所制造的輿論強勢及現場人氣，積極邀請目標主力商家到營銷中心洽談。B. 針對小型商家的來訪及咨詢，配合項目各樓層的業態布局規劃，登記其樓層、經營內容等資料的登記。4) 推廣支持計劃。A. 主題推廣活動：潮盟匯。 創造性地在招商階段啟動時（并項目尚未正式營業時）向社會公開招募商場未來會員（創始會員預期3,000名）。 用以下條件吸引潮流青少年參與：a. 免費獲贈全中國最潮流而長沙地26、區尚未發行的雜志1626。b. 有機會獲得潮流派對的入場券，與馬可及歌星面對面。c. 通過抽獎形式有機會獲得由廣州及沿海地區引進的潮流品牌所提供的豐富潮流獎品，包括手機、服裝、精品、手表、背囊、鞋帽、飾物等。d. 商場開業后獲得各種特權性質的消費優惠、活動參與、潮流信息交流及交友。 傳達為經營商帶來的利益：a. 以3,000名會員為基礎的忠實消費客源。b. 與眾多從廣州及沿海地區引進的潮流品牌同場經營。c. 商場對經營推廣的投入誠意。 主要透過以下渠道傳播主題推廣活動：a. 長沙地區主流報紙、電臺、網站。b. 大學校園網站、海報。c. 覆蓋青少年聚集地、中小學的宣傳單張。d. 營銷中心及項目工27、地現場裝飾。B. 透過主題推廣活動傳播渠道預告性傳播潮流派對活動。C. 借助“潮盟匯”活動而策動的軟性傳播攻勢。 宣告長沙潮流文化的真正到臨。 商場與廣州潮流文化的融合和互動。 加入“潮盟匯”的眾多利益。5) 其他配合與準備工作。A. 招商現場、項目工地、招商人員形象的革新。B. 項目視覺標識系統及宣傳品形象的革新。C. 項目招商宣傳手冊。D. 平面設計公司協作。E. 主題推廣活動的代理執行公司協作。F. 軟性傳播的編輯發布執行公司協作。G. 項目部分室內外裝修效果圖樣。H. 營銷中心示范店鋪完成。I. 營銷中心辦公功能應因活動的局部調整。二、 階段二。1. 階段時間。1) 2006年12月228、6日2007年1月25日。2) 跨度30天。2. 階段目標。1) 項目招商信息的正式發布。2) 針對項目的主力核心商家實施招商工作。3) 持續制造在長沙地區范圍內的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，及有力影響社會公眾與經營商對項目的矚目關注。3. 階段執行方案。1) 版塊組合。A. 所有版塊中的核心主力商家目標面積。2) 傳播信息。A. 四大基礎傳播信息。B. 主題推廣活動潮流派對。C. 達成意向的商家信息發布。D. 廣州潮流品牌商家考察及簽署意向活動。3) 招商手法及主要工作內容。A. 利用累積兩個推廣階段所制造的輿論強勢及現場人氣，積極邀請目標主力商家到營銷中心洽談，并迅速達成意向。B. 邀請29、廣州品牌商家往赴長沙，考察項目并舉辦公開的意向簽署儀式活動。C. 針對小型商家的來訪及咨詢，配合項目各樓層的業態布局規劃，登記其樓層、經營內容等資料的登記。4) 推廣支持計劃。A. 主題推廣活動：潮流派對。 舉辦一場名人、明星出席、融合廣州與長沙兩地眾多時尚潮流元素的潮流派對。 獲邀出席的嘉賓僅限：a. 名人、明星、潮流文化藝人。b. 媒體記者。c. 部分幸運創始會員。d. 已簽署意向或合約的商家代表（或特邀商家）。B. 廣州商家長沙行活動。 考察項目現場。 安排接待酒會并介紹項目。 出席意向簽署儀式及媒體見面會，安排部分代表接受采訪。C. 借助主題推廣活動及廣州商家長沙行活動而策動的軟性傳播30、攻勢。 潮流派對的明星及多角度的潮流元素。 對參與廣州商家長沙行的商家代表的采訪。 簽署意向的商家信息曝光。5) 其他配合與準備工作。A. 潮流派對的流程策劃、明星與藝人聯絡、會場預定。B. 廣州商家長沙行活動的流程策劃、商家邀請與組織、會場預定、行程安排與接待、媒體聯絡與接待。C. 平面設計公司協作。D. 活動的代理執行公司協作。E. 軟性傳播的編輯發布執行公司協作。F. 已簽署意向的商家的商標。三、 階段三。1. 階段時間。1) 2007年1月15日2007年2月15日/2007年3月15日后。2) 跨度30天/跨度90天。2. 階段目標。1) 承接前階段累積的公眾性影響力，針對項目的小型31、商家實施招商工作。2) 根據各招商目標版塊的核心主力商家的意向程度，靈活地逐一向市場推出招商版塊內面積，迅速達成該版塊招商任務，后再推出另一版塊。3) 根據市場反應，尋找機會將租金標準提升。3. 階段執行方案。1) 版塊組合。A. 全部版塊。B. 實施完成一個版塊再承接另一個版塊的策略。2) 傳播信息。A. 四大基礎傳播信息。B. 推出版塊中的核心主力商家信息。C. 推出版塊中的局部細節性硬件規劃信息。D. 根據市場反應情況的利好信息。3) 招商手法及主要工作內容。A. 以前階段現場登記的商家及招商人員掌握的商家資源為目標，主動邀請商家到營銷中心洽談，并迅速達成意向及簽定合約。B. 與前階段所簽定意向的主力商家簽定合約。4) 推廣支持計劃。A. 待定。5) 其他配合與準備工作。A. 待定。