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1、 xx云湖天都招商執行方案目 錄一、 產品概況二、 商業定位三、 商業街業態、業種及樓層分布結構表四、 業種業態規劃及功能定位圖五、 招商策略六、 招商價格七、 優惠政策八、 招商執行九、 招商推廣十、 部門配合工作總體目推進“云湖岸香組團”商鋪招商工作制定“云湖岸香組團”商鋪招商運作體系保障“云湖岸香組團”商鋪順利招商及銷售一、“云湖天都商業”產品概況：1號樓：共有獨立商鋪：10個，建筑面積共計：1144.632號樓：共有獨立商鋪：14個，一、二層建筑面積共計：2375.48(其中一層建筑面積共計：1181.07，二層建筑面積共計：1194.41)3號樓：共有獨立商鋪：15個，一、二層建筑面2、積共計：3140.1(其中一層建筑面積共計：1563.39，二層建筑面積共計：1567.718)34號樓：共有獨立商鋪：16 個，一、二層建筑面積面積：3234.145、6號樓：共有獨立商鋪：21個,建筑面積共計：2130.34二、商業定位（一）主題定位：打造成九龍園區湖濱特色餐飲街，休閑商業與社區風格相結合的主題：1、風格特色； 以休閑生活概念體現出時尚主題，項目整體出眾的景觀設計和外觀的裝修品位,體現云湖天都商業街的硬件-精神品位。充分利用項目與彩云湖公園相臨的優勢打造休閑生活的主題。2、品牌特點；鑒于本區域潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌廣泛知名度。利用系統的商業地產品牌傳播3、策略，以服務品牌化，個性化模式為先導、以迅速的宣傳手段傳播以殿定在本區域內的行業標志與先驅的形象地位。（二）市場定位滿足本項目社區商業配套的需求，提升項目物業價值；引領項目所在區域業態升級，滿足項目周邊消費者日益多元化的消費需求；充分利用項目整體出眾的景觀設計，增加項目的商業外延，提升項目的商業價值。（三）功能定位以休閑生活為導向，餐飲娛樂為主體的“湖濱休閑餐飲街”。竭力打造服務社會大眾消費者的私人聚會，市民百姓的休閑生活和本社區業主的方便生活，提供休閑、品位的商業環境和溫馨服務。 功能定位分析：1、 1、5、6號樓底商位于小區主要出入口旁，因此建議此處底商的業態規劃以社區配套商業為主,為小區4、業主日常生活提供便利的服務。如干洗店、超市、便利店、品牌藥房、小型門診、美發美容店、影（音）像店、煙酒專賣店、茶葉店、糕點屋、礦泉水配送店、寵物用品及托管店等，其它如地產中介、汽車美容、通訊業務店等業種亦可作為輔助業態存在；但對于如會帶嘈雜聲音的業態或招引社會閑雜人員多的業態等對小區住宅有明顯影響的業種則應禁止引入。2、 2、3、34號樓底商單鋪面積基本在100平方米以上，在對此處底商進行定位時首先采用了排除法，對一些不適宜本項目的經營業態進行逐個排除，如專業市場（家具、建材等）、大賣場（購物中心、大型超市、百貨等）、娛樂中心等業態經分析均不適宜本處；針對本項目周邊餐飲配套的缺乏，因此建議2、5、3、34號樓底商的業態規劃以餐飲為主，如品牌中餐、特色餐飲、火鍋、茶樓、保健裕足等商家。三、商業街業態、業種及樓層分布結構表：（一）商業街業態結構表：業 種餐飲行業休閑、娛樂行業社區配套其他行業 配 制60%20%15%5%內 容西餐廳、中餐館、特色餐廳、傳統茶藝、酒吧、茶道、洗浴中心、娛樂城、家居飾品、風味小吃、便利店、醫藥、圖書等超市、工藝品店 性 質主題單元主題單元輔題單元補題單元備 注休閑生活為導向，餐飲娛樂為主體的湖濱商業街，根據商業街的地理位置、商業體量、業態規劃和市場定位，商業街市場招商區域范圍和工作指向，堅持“品牌商家為主，特色風格商家為輔，創新商家為補”的原則，貫徹“本商業街6、有的重慶其他住宅社區沒有，重慶其他住宅社區有的本商業城風格不同”的戰略，引進有實力、知名的商家為主力店，以“特色餐飲”的商家為輔，增強商業街的感召力和影響力，激發消費者的興趣和關注，奠定夯實商業街運營發展的基石。 （二）業態及樓層分布表1、5、6號樓：業種樓層面積比例備注干洗店、小型超市、便利店、品牌藥房、美發美容店、影（音）像店、煙酒專賣店、茶葉店、糕點屋等社區配套型商家一層15%社區配套商家租賃對于如維修、機動車零配件、陵園銷售（喪事操辦）等主營業態的經營商家禁止引入2、3、34號樓：業種樓層面積比例備注品牌中餐、特色餐飲、品牌火鍋、品牌西餐等； 一、二層60%可以租賃和銷售兩種形式并行使7、用，根據商家的經營業態、需求面積等確定招商形式。水吧、茶樓、浴足、保健理療、小酒吧、健身等休閑娛樂業種 二層20% 對于一些擾民業種，如迪吧、娛樂歌城等應禁止或限制性引入。其他，如：銀行、家居飾品、寵物用品、托管店、通訊、手機等其他業種一層5%商業街盈利點商業街啟動后，需長期培育階段且周密的推廣活動，引進知名品牌主力商家，樹立社區商業街的品牌形象；而普通商家和小商家，是招商營銷的賺錢利潤點。且社區商業啟動走旺后，銷售也會隨商業而旺。 特別說明各鋪面之間的內隔墻暫可不修，待交房前根據當時的招商和銷售實際情況再修建，以避免人力、物力的重復浪費。四、業種業態規劃及功能定位圖（一）商業街平面圖1號樓-8、1層業種業態規劃圖2，3號樓-1層業種業態規劃圖2，3號樓-2層業種業態規劃圖34號樓-1層業種業態規劃圖34號樓-2層業種業態規劃圖5樓-3層業種業態規劃圖5，6號樓-2層業種業態規劃圖1號樓2號樓6號樓5號樓3號樓34號樓商業街分區圖（二）客戶群體分析：主力客戶群體6家；品牌餐飲2家、茶樓2家、保健浴足1家、 超市1家重要客戶群體12家；特色餐飲6家、中餐3家、汽車美容1家、火鍋店1家、SPA生活館1家； 配套客戶群體n家；干洗店、小型超市、便利店、品牌藥房、美容美發店、煙酒、婚紗影樓、酒吧、水吧、茶藝館等社區配套。 主力招商客戶是商業街招商工作的核心，招商工作圍繞著主力客戶而開展，招商優9、惠政策針對他們力度要大，主力客戶是商業街品牌實力的具體反映，他們的進駐對商業街開街運營和形象打造，以及商業街價值提升與商鋪招商有著強有力的促進作用。 五、招商策略：(一)、招商戰術定向為主，整合實施定向招商：依據業態規劃，對超市或餐飲主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排重點落實適合主力商家業態定位的商家資源。以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。媒介招商：通過各種宣傳和推廣活動，制造題材，擴大云湖天都商業街的影響，吸引目標客戶的注意力，促進招商。主次分明，把握節奏依據商家資源儲備和優化目標客戶層，從餐飲和休閑娛樂業態入手，先易后難，嚴格控制和把握10、項目業態定位，完成主力商家的招商工作。掌握時機，利用引進的主力商家及品牌商家在業界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。（二）商家應對策略對商家要進行正面激勵和引導，建立商家的經營信心，對商家提出經營建議，表現最大的真誠度，贏得商家的信賴。對意向性較強，業態相符，經營規模適度的商家，要積極跟進，增強商家經營信心，消除其對項目業主糾紛的擔憂，促使其下決心；對于猶豫、徘徊的商家，找準原因，對癥下藥。六、招商價格：（一）價格組合戰略堅持“低開高走，階段調整”的原則，以實際低價打開局面，遵循“中檔定位，提升價值，打造形象，逐年提高，推動發展”的價格組合戰略，與市場培育政策相結合，提升商業街有效競爭力，11、塑造商業街良好的整體形象，先引進示范點或主力店進而以點帶面，以利于商業街的招商和銷售，為商業街商鋪招商奠定基礎實現協調發展。（二）各樓層商鋪租金價格參考：(建筑面積計算)棟號樓層租金（元/月）1#樓一層25-352#樓一層20-30二層15-253#樓一層20-30二層15-2534#樓一層20-30二層15-255#樓一層25-40二層15-256#樓一層25-40七、優惠政策（一）經營免租期（含裝修期）品牌大商家（租賃面積在800以上的）給予最長兩年的優惠期；對入駐項目的首個商家（租賃面積在1000以上的）給予最長兩年的優惠期；租賃面積在1500-2000的商家，給予最長兩年（含）的優惠期12、；租賃面積在1000-1500的商家，給予最長18(含)的優惠期；租賃面積在1000以下的商家，給予12(含)的優惠期；租賃面積在500以下的商家，給予最長9月(含)的優惠期；合同期為5-6年的，優惠期放在前三年進行優惠（根據實際簽訂合同的情況約定）；合同期低于4年的，優惠期放在前兩年進行優惠（根據實際簽訂合同的情況約定）；品牌及特殊商家可特殊處理。（二）租賃保證金租賃面積在800以上的大型商家繳納一個月的租金或議價作為保證金；租賃面積在300-800以下的小型商家繳納兩個月的租金或議價作為保證金；租賃面積在300以下的商家繳納5000元作為保證金；保證金的退還:在租賃期到期并完清所有手續后，13、全額退還保證金；租賃期內保證金不沖抵租金。（三）租金遞增的規定餐飲業態：遞增率3%5%；休閑娛樂：遞增率3%5%；社區配套：因租期時間短，根據實際情況簽訂遞增率（四）租賃期限的規定餐飲：租賃期限最長不超過6年；休閑娛樂：租賃期限最長不超過8年；社區配套：租賃期限最長不超過3年；（五）推廣優惠：（1）在2009年7-10月簽約的商家，我們在項目發布招商廣告時免費為其形象宣傳2-3次。（2）在招商期內，租賃面積達到500平方米以上的商家，我們將在發布項目商業廣告中為其免費形象宣傳半年（版面由項目部決定），并優先選擇廣告位免費使用半年。（3）在我們招商時間內，自營者除了經營自己的門面外，還連續租賃了14、其它相臨門面，面積達到800平方米的，我們將在發布項目商業招商廣告中為其免費形象宣傳一年（版面由項目部決定），并優先選擇廣告位免費使用1年。（六）對推薦商家的優惠：在招商期內，已入駐商家為我們推薦符合我們業種規劃的商家，在成功簽合同后，簽約時間在三年以上的，面積在500平方米以上的1000平方米以下的，我們將給予年租金的1/12作為回報；為我們推薦的商家租賃面積達到1000平方米的，簽約時間在5年以上的商家，我們將給予年平均租金的2/12作為獎勵。（七）以租帶售：在租賃合同期兩年內，商家要求購買租賃商鋪的，以簽訂合同之時所定的銷售價格銷售給租賃商家，兩年內商家所交租金、保證金可無息轉為商鋪的購15、買資金。（八）優先購買權：甲方在銷售乙方租賃的商鋪時，乙方有優先購買權。八、招商執行（一）工程進度時間預估時間進度備注因工程改造預計年底交房34#樓住宅交房具備預售條件2009年10月15日5,6#樓住宅交房具備預售條件因工程改造預計年底交房1#，2#，3#樓第二批住宅交房具備預售條件（二）招商工作時間接點:時 段期 限工 作 實 施 內 容 及 招 商 目 標時間期限第一階段準備期招商運作方案、招商政策、招商推廣策略等的確定2009年8月30日前第二階段備戰期儲備意向客戶2009年9月30日前第三階段熱招期實現10%招商2009年10月15日前實現20%招商2009年11月31日前第四階段攻16、堅期實現30%招商2010年12月31日前實現40%招商2010年2月16日前持續招商備 注2010年2月16日前完成40%的招商任務，為開街打基礎. 九、招商推廣介于銷售與招商工作同步啟動，銷售部在做推廣時可結合招商信息發布。銷售推廣過程中打出類似“xx.江湖匯50-1500成熟旺鋪租售計劃全面啟動”的廣告語，使客戶和商家更好的了解銷售與招商的相關信息，這樣即突出銷售的賣點，又利于招商的宣傳。十、部門配合銷售部：負責現場的銷售人員在做好客戶接待工作的同時，也應做好商家的來訪接待，若有招商專員不在現場的情況，須做好商家來訪登記，并及時將信息傳遞至招商部相關負責人。工程部：1、車流動線目前，5，6，34號樓底商的行車通道只有6號樓入口處，而34號樓的招商定位為主力品牌店，車流動線的不合理使得34號樓的招商工作形成瓶頸，為改善現有狀況，建議在34號樓附近開設與公路相連的行車通道，使得各樓棟的商業價值提高。2、停車位 5、6、34號樓的停車位主要位于底商行車道旁，未設置專用的商業停車庫，隨著招商工作的開展，商家的陸續入駐，現有停車位將無法滿足使用需求，建議將34號樓前的廣場與商業街連通增加停車位。14