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1、xx某商業項目整體招商方案一、兆成天地招商工作面臨的問題：（一）、兆成天地現階段銷售對招商的影響：xx兆成天地自07年5月開案以來，借助其優越的地理位置，銷售狀況良好，但由于整體規劃及招商工作沒有及時跟進，使內街去化呈現出一定的問題；同時考慮到現A區、B區08年5月即將交房，商業街必須盡快進行全面招商活動，通過整個招商活動的全面展開來加強投資者的投資信心。銷售現階段對未來項目招商的影響因素： 兆成天地沿街鋪面（A區、B區）基本為自營客； A5和B15已經整幢銷售； 內街鋪面為包租三年，年回報率為7%，共21%已在購買時一次性在總價中扣除； 商鋪單體面積偏大（約150平方米），且跨越三個層面，二2、三層總體利用率不高； C區、D區尚未開始全面銷售，銷售策略與招商方案互相配合比較容易。銷售現狀對未來招商會造成的影響： 外街大部分為自營客購買，因無法確定其具體的經營類型及店鋪裝修層次，不利于整體的商業規劃及商業管理；但這部分商家也為整個商業街帶來一定的商業人氣； A5和B15的整幢銷售為整個A區、B區天然造就了一定的主力商家（A5為酒店經營、B15為便利型旅店的業態經營）；這兩個大商家的入駐經營可以有效的帶活周邊的商業業態； 內街包租三年的銷售模式為招商免租期的設定帶來便利，但由于前期固定回報率的確定（年7%）對招商前期租金的設定及遞增幅度是否被市場所接受制造了一定的難度； 內部單體面積過3、大，層面跨度過多，對實際招商會造成一定的不利影響； C區、D區的重新規劃及未來四星級酒店的建設對招商及銷售都帶來巨大的利好。（二）、招商工作對銷售所要起到的作用：xx兆成天地銷售至今，因前期的招商工作沒有進行及缺乏及時的商業規劃，為現階段的招商工作帶來了一定的困難，也對現階段的招商提出了一定的要求，從而決定了本項目現階段的招商工作有其自身的特殊性。招商工作針對現場銷售所需起到的作用：1、 主要是增強購買內街客戶的投資信心，打消觀望客戶的顧慮；2、 保證三年后的基本回報率；3、 讓投資客感覺所投資物業有巨大的升值潛力。4、 為后階段的銷售工作制造人為銷售賣點。二、招商目的及要求：（一）、招商目的4、： 通過對整個商業項目的招商來增加及促進后續銷售工作的順利進行； 保證未來三至五年內項目整體的良性運作； 通過招商的進行及對外公布，為后續銷售制造人為賣點； 通過招商工作的全面展開及對外推廣來體現項目的升值潛力及投資價值。（二）、招商要求： 保證項目正式交房前整體項目商家入駐率占項目70%以上； 保證沿街、各主力區域（既A、B、C、D各區）擁有主力大型商家一至兩家； 確保租金回報在第四年到達或接近物業總價的7%；第五年超過7%； 確保前三年內有一定的消費群體來帶動整個項目的良性運營； 通過招商讓投資客認可未來內街鋪面升值空間優于外街鋪面的事實； 再造xx腳下新的購物旅游集散地的對外公眾形象。三5、項目商業業態規劃：（一）、商業業態規劃總思路： 本項目由于是沿山而建，總平面圖呈彎月形，由于項目跨度較大，不利于消費人流動向的流動，所以總體業態規劃建議以行業劃分，而不是以區域劃分；從而增加整個項目的商業互動性； 在各區域設定主力招商點，找大面積主力商家，建立區域品牌店，以大主力店來帶動周邊小店面的招商與銷售； 本項目由于都是沿街商鋪，不需設立具體的業態區域規劃，各工藝品、土特產可根據實際招商情況進行調整；預設主力招商店面位置及面積：位置區域商鋪編號面積（平方米）B區B16（部分）約628.83B區B9228145C區C4101513C區C8326661（二）、業態規劃示意圖：說明: 沿街商6、鋪以品牌主力店為主，可以以餐飲業、電信業、旅游業、大型的品牌主力店為主（示意圖黃色部分），后街以工藝品、土特產等小店面為主推動整個商業項目的正常運營（示意圖綠色部分）；前街和后街的定向業態的定位，帶動中間的其他鋪位，從而使整個項目的前后街連成一片，加強整個項目的橫向聯動性； 中間設置大型主力店，以青年型旅店、大型酒店、大型餐飲業、便利型旅店為主，帶動周邊相應區域的商業業態，以C4、C8為中心帶動區域1的周邊商業業態，以B9為中心帶動區域2的周邊商業業態，以B16的部分、現以銷售的確定自營客戶A5、B15為中心帶動區域3的商業業態，通過各區域大型主力店的設置，分別帶動區域1、區域2、區域3的周邊7、商業業態，加強整個項目的縱向聯動性； 通過橫向的業態規劃和縱向的主力店分布，使整個項目從人流動線和整體運營上產生互動，連成一片； 鑒于項目整體都是沿街商鋪，呈全開放式格局，所以整體規劃上不建議做過于細致的業態分區規劃，只需確定重點主力店位置和基本的規劃主線，將整個項目連串起來，空白未規劃部分根據實際招商情況填充店鋪。 項目主要招商對象：大型主力店：青年型旅店、大型酒店、大型餐飲業、便利型旅店為主（建議租賃年限為1020年）；外街沿街店鋪：以品牌主力店為主，特色餐飲業、旅行社、便利超市為主（大部分為自營客，以銷售為主，部分店鋪為配合中間主力店的設置另行調整）；后街沿街店鋪：工藝品、土特產、旅游紀8、念品、休閑娛樂為主（建議租賃年限為3年）；中間沿街店鋪：茶葉店、土特產、旅游紀念品、小型便利超市、水果店、部分大型工藝品店為主（建議租賃年限為3年）。四、招商優惠方案：（一）、周邊市場租金情況：本項目周邊市場由于沒有統一的規劃，商業業態比較林亂，以至于目前租金不高（且近年來租金遞增率也不高）。目前周邊市場租金情況分析如下：所在位置面積（平方米）實際租金（元/年）平均租金（元/天/平方米）湯口鎮老街西街商鋪60702000024000093東街商鋪601502000060000104后街商鋪608060008000027內街商鋪6070500010000032湯口印象9026000079錦繡花園9、對外沿街商鋪150預計年租金44000080海州國際大酒店周邊沿街商鋪680200000081本項目對面沿街商鋪30070000064 本項目內街商鋪現平均售價4800元，三年后租金回報要到達7%，預計平均租金要到達092元/天/平方米，幾乎接近湯口鎮現在最好鋪位的最高日租金，現在要提升到這個租金有一定的難度，但三年包租期內如項目出租率過70%，加上良好的運營，到達此租金并不是沒有可能性； 本項目三年后要到達相應的租金就必須要求項目有一定的孕育期，三年的免租期限可以為市場成熟爭取充足的時間。 根據現在周邊租金的價格、本地租金無遞增率的習慣以及現在的銷售狀況，預定未來租金價格難度較高；因此為讓招10、商工作對整體銷售有一定的促進作用，招商重點應放在前期以商家招滿為主旨，為商家提供良好的運營環境；待整個商業氛圍形成后，讓市場自身去決定內街商鋪的價格。(二)、招商優惠方案:u 主力店招商方案: 方案適用范圍：此方案僅針對品牌主力店及大面積商家，如B16(部分)、B9、C4、C8、及部分主力商家。 規定租賃年限：租賃合約為期10年 租金優惠方案：10年租期，提供3年的免租期限，第四五年租金為0.73元/天/；第六七年租金遞增10%（即0.80元/天/）；第八十年租金再遞增10%（即0.88元/天/）； 商業運營費用：商家除每年要繳納固定物業管理費以外，還需在前三年免租期內繳納整體項目推廣費用，用11、于整個項目的啟動和推廣，計1500元/ 年；三年后根據實際運營情況再計算相應推廣費用； 稅金優惠政策：前三年免租期內開發商提供相應政府稅金優惠政策；例如：（以政府的批文為準） A、企業工商所得稅前5年即征即全額獎勵；后5年減半獎勵。 B、增值稅17%稅率，抵扣后超過3%部分，即征即返。 C、地稅部分3年全免。工商管理費用三免兩減半。 D、為全部商戶提供代收代繳服務。 主力店預計租金費用：商鋪編號商鋪面積基準租金（元/天/）4、5年租金(元/年)6、7年租金(元/年)8、9、10年租金(元/年)B16（部分）約628.830.73170000187000205700B92281450.7361012、000671000738100C41015130.73270000297000326700C83266610.738700009570001052700注：大面積商鋪可以根據實際招租情況進行分割招租，銷售上等招租完成后，再帶租約整體銷售。 租金支付方式：租金建議兩年一付，即租約合同簽訂后先支付半年租金作為保證金，第四年一次性支付4、5年的租金（前期保證金可抵充該期總租 金）；第六年一次性支付6、7年的租金；第八年一次性支付8、9、10年的租金。 主力店銷售回報率核算：現銷售均價4800元/，扣除21%的回報實際均價3800元/；基準租金：3800 X 0.07 /365 = 0.73元/天/十13、年平均回報：0.07 X 2 + 0.07 X (1 + 10%) X 2 + 0.07 X (1+ 10%) X (1+10%) X 3/10= 5.5%；帶租約銷售實際回報約5.5%。u 內街零散店鋪招商方案： 方案適用范圍：此方案僅針對內街或外街的零散商家； 規定租賃年限：租賃合約為期3年，三年后根據市場實際情況再于業主自行簽訂租金合約； 租金優惠方案：為了整體項目的良好運作，針對零散商鋪采用最大優惠政策，即3年內全部免租，只需繳納10000元保證金；三年后由客戶自行決定是否繼續簽訂租賃合約，續約后保證金可轉入第四年租金；不續約保證金全部退還；為了整個項目的繁榮，客戶可享受3年的免租，但14、與客戶簽訂協議，三年內不許中途退場或暫停營業，如退場保證金全部扣除；第四年的租金及租賃年限根據屆時市場實際情況再做調整；三年內應按時繳納項目推廣費用，作為整個項目運營的對外宣傳推廣費用； 商業運營費用：商家除每年要繳納固定物業管理費以外，還需在前三年免租期內繳納整體項目推廣費用，用于整個項目的啟動和推廣，計1500元/ 年；三年后商家如愿意續約再根據實際運營情況計算相應推廣費用； 稅金優惠政策：前三年免租期內開發商提供相應政府稅金優惠政策；例如：（以政府的批文為準） A、企業工商所得稅前5年即征即全額獎勵；后5年減半獎勵。 B、增值稅17%稅率，抵扣后超過3%部分，即征即返。 C、地稅部分3年15、全免。工商管理費用三免兩減半。 D、為全部商戶提供代收代繳服務。 針對零散商鋪采用此租賃政策是由于根據現場情況第四年的租金非常難以界定（定得過高會影響整個銷售進程），同時也為了整個項目能在交房后及時且大量的讓商家入駐兆成天地，盡快填充商家至70%以上，然后正式開業，同時對銷售起一定的促進作用；讓整個項目正式開業運營三年，也是為第四年租金的上升奠定基礎。（三）、推廣運營工作(三年免租期內)： 推廣費用：由入駐商家一次性繳清，每年每戶1500元/年，預計開業后經營商家有200300戶，預計年推廣費用總額達3045萬； 運營推廣內容：1、 幫助經營商家辦理相應的稅金優惠政策服務（如：A、企業工商所得16、稅前5年即征即全額獎勵；后5年減半獎勵。 B、增值稅17%稅率，抵扣后超過3%部分，即征即返。 C、地稅部分3年全免。工商管理費用三免兩減半。 D、為全部商戶提供代收代繳服務。）；2、 聯系各地旅行社，與旅行社協議定期帶旅游團至兆成天地進行消費（需商家與旅行社簽訂回扣協議），保證商家的正常經營；3、 在主要入口設立指示引導廣告牌，幫助商家聚集人氣；4、 定期舉辦推廣活動，為項目招攬人氣；5、 與相關單位聯系，舉辦xx旅游相關活動（如：xx旅游節、民俗表演、土特產交易展示會等），提高項目整體知名度； 其他日常事宜由物業管理公司進行代管。五、招商工作實施重點：（一）、招商展開工作要點：1、 制作招商說明書；2、 制作客戶意向單；3、 制作保證金合同；4、 制作租賃合同；5、 開通專用招商熱線；6、 在屯溪設立招商接待點。（二）、銷售部工作配合：1、 將主力店封盤，為整體招商提供便利；2、 主力店對外銷售價格根據實際租約情況再另行核算；3、 帶租約銷售的物業，做好業主與租客的銜接工作；4、 根據招商進度，宣傳上發布招商信息，作為新的銷售賣點。- 13 -