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1、旭生粵深鋼工改項目營銷執行報告分享,1.本案與以往操作項目的區別2.目前市場上工改項目的操作案例及盈利模式3.結合開發商要求與案例參考下項目組的操盤思路,本案與以往操作項目的區別,本體指標位置及交通項目四至地塊現狀周邊市場現狀項目限制條件本案存在難點,1,本體指標,項目地塊呈窄條梯形狀，地塊相對規則方正，東西方向平均距離約150米，南北方向約420米，總建面144330平米,1#宿舍27層,2#宿舍27層,3#廠房19層,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,14#,13#,12#,位置及交通,項目位于深圳市寶安區松崗街道芙蓉路以南，與主干道不相鄰，且周邊環境會對本項目產生遮擋，2、區域內可達性及昭示性弱,區域內可達性：目前僅可通過芙蓉路轉區間小路到達項目，距離主干道芙蓉大道約520米，東側有一條規劃道路，道路等級偏低；昭示性：項目東側為規劃道路及在建工業園，南側為自然山體，西側為農民房及高壓線，北側為已建成工業區，昭示性較差。,項目四至,周邊多為工業園區、農民房以及未開發荒地，南側有自然山體，整體經濟環境較差，生態環境尚可,項目地北側為已建成低層小型工業園，外側臨芙蓉路,北,南,東,西,項目地東側臨路（未命名），路對面為在建低層工業園，項目地僅運行一路公交車，運行區域在松崗片區內，終點至馬田公交總站,項目地南側為農民房及自然山體,項目地西側為農民房及高壓線,地塊現狀,地3、塊北段（一期地塊）已經建設了1棟高層琦豐達大廈和2棟宿舍，二期待建1棟高層產業樓宇、2棟宿舍及11棟低層,項目現已建成一棟寫字樓及兩棟公寓寫字樓已正常投入使用公寓西棟已投入使用，東棟仍在進行裝修工程（圖3、4）,項目地原有工棚及水塘均已拆除并開挖基坑目前基坑分南北兩塊，北側基坑挖掘完成并已澆筑基坑支護，南側仍在挖掘作業階段（圖1、2）,項目地,1,4,2,3,周邊市場現狀,片區內產業業態電子行業占比超過50%，片區內租金及物管費均較低，有企業入駐的廠區租金在15-25元/之間，物業形象不佳,根據項目一期已投入寫字樓入駐企業行業分析已入駐約91家企業，其中約50家為電子科技行業，占比54.95%4、約21家為實業行業，占比23.08%約10家為儀器生產行業，占比10.99%約5家為咨詢、顧問行業，占比5.49%其他行業，如裝修、服飾、文具、物流、及物業管理公司各一家，占比5.49%,注：高新行業在該片區內部分工業園區內租用寫字樓將會享有政府補助，約為每平米3元,項目限制條件,受工改政策影響，本項目銷售對象、銷售比例及產權分配情況等均受到一定限制,銷售比例僅產業樓宇的50%,城市更新項目改造后形成的工業樓宇可分割轉讓部分僅有50%。,產權分配情況多套物業共用一個產權,項目除產業樓宇可售50%部分外，剩余物業（含1棟高層、2棟低層產業樓宇、2棟宿舍）產權不可分割。,銷售對象必須企業名義購買,5、受讓人（即銷售對象）須是依法注冊登記的企業，且必須符合產業準入條件并通過各區（含新區）產業主管部門依法進行的資格審查。,去化難點,項目自身屬性一般，銷售目標較高，需尋求非常規方法解決項目銷售渠道及價格支撐點,本項目地塊主干道不相鄰，且周邊環境會對本項目產生遮擋，區域內可達性性及昭示性弱；周邊多為工業園區、農民房以及未開發荒地，整體環境較差；片區內產業業態以電子行業最多，占比超過50%，片區內租金及物管費均較低，物業形象不佳；受工改政策影響，本項目銷售對象、銷售比例及產權分配情況等均受到一定限制。,可售部分銷售單價突破15000元/權衡銷售速度與銷售價格的關系，實現項目整體價值最大化；打造特色產6、業園，構建項目知名度，樹立企業新品牌形象，便于后期取地。,項目屬性,銷售目標,市場現有案例參考,中糧商務公園深業U中心深圳灣生態科技園,2,現有銷售方式,目前市場現有工改項目銷售方式主要分為：以租代售、全部銷售、半租半售三種模式,對比市場現有工改項目銷售方式，針對本案而言，該如何選擇最佳銷售模式？,參 考 案 例,以租代售模式,中糧商務公園,依據周邊同類產品租金計算使用期總租金支出，折算單價，與銷售單價間的差額即為客戶利潤空間,以租代售模式,中糧商務公園租金反算低于片區現有租金，客戶認可度較高，本項目反算后與周邊對比無明顯優勢，不宜全部以租代售,直觀體現租賃回報率；避免租售分類難題，統一定價，7、統一模式，便于開發商操作；后期便于小業主轉讓手續辦理，只需與開發重簽租賃合約即可；,沒有獨立產權證，租賃客戶無法使用物業辦理公司融資；只接受一次付款或分期付款模式，客戶僅可辦理個人消費貸支付，資金壓力大；不可進行市場化推廣；,優點,缺點,以租代售模式解析,可借鑒、但本案不適宜全部采用此類銷售模式,市場銷售模式,深業U中心,根據政策規定補償地價，獲得銷售權 配套部分按市場評估補繳地價產業用房部分分割轉讓：（工業用地基準地價+辦公用地基準地價）*50%產業用房部分整體轉讓：按照工業用地基準地價補繳,該項目屬城市更新項目，通過補繳地價，實現物業全部銷售，且可實現獨立產權證,市場銷售模式,該模式優點利8、于本案，但前期要求開發商補繳地價，增加前期成本，銷售溢價難度更高，故不能采取全部產權銷售模式,單戶擁有產權證，客戶可以使用物業為企業融資市場化營銷，可以正常進行項目推廣；銷售后產權歸屬小業主，開發商免去管理壓力；,工改項目準入門檻需以公司名義購買；,優點,缺點,市場銷售模式解析,本案不適宜采用市場銷售模式,半租半售模式,深圳灣科技生態園,因帶有可售部分，政策允許進行市場化推廣，利于項目知名度持有租賃部分按照市場價格出租，租金年漲幅5%，實現開發商長期收益保障,依照用地限制，產業樓宇部分50%出售，實現快速回款；50%持有出租，實現長期利潤,半租半售模式,半租半售模式兼帶市場銷售模式優點，但不能9、完成本案快速回款目標，可借鑒，但不宜全部采用此類銷售模式,利用產業園定位爭取政府補貼，吸引產業導入型客戶集中流入；企業準入門檻高，保證進駐企業實力及行業特性，產業園成型有利好，營造長期發展環境，提升客戶認知，推升溢價空間；,準入門檻高，可面向企業群體受限制性明顯；,優點,缺點,半租半售模式解析,可借鑒、但本案不適宜全部采用此類銷售模式,銷售模式選定,采用銷售+以租代售模式，最為適合解決本項目情況,工改市場常用銷售模式選定,可部分借鑒,不適用于本案,可部分借鑒,項目操盤思路,核心價值梳理項目屬性定位與房聯寶結合下的推廣渠道營銷節點鋪排,3,項目屬性界定,根據項目自身素質條件，凝練三大核心優勢,項10、目地處前海輻射與航空新城雙核驅動，助力門戶新城松崗，城市群發展主軸脈絡確立唯一市一級產業升級與城市更新“雙試點”，打造高端產業基地綜合服務區,項目南側為自然山體，未來建設有規劃道路。東側為東方頂尖高爾夫球場，西側為市政綠地,項目十分鐘可至南光高速、廣深高速，一小時交通圈匯通珠三角中心商圈，未來無縫連接外環大道,具備休閑生態資源,南光高速、廣深高速環繞,新城中心、產業功能銜接區,關鍵詞 One 社交型生態辦公,核心價值梳理,項目周邊具備良好的生態社交環境資源，能有效的嫁接高端產業商務圈層活動，為企業的未來發展創造合作機遇,東方頂尖高爾夫球場,五指耙水庫自行車環道,五指耙水庫擬規劃游船俱樂部,項目11、周邊的東方頂尖高爾夫球場、五指耙水庫等生態環境資源，利用定期舉辦高端圈層的營銷活動，能有效的嫁接高端產業商務圈層之間的產業鏈合作機會，為企業的產業發展創造了合作空間。,核心價值梳理,花園式產研辦公生態群：集生態辦公、企業獨棟、產研一體的花園式園林建筑生態群,1.商務感極強的立面風格：簡潔而不失細部、高檔而不俗氣，充分適應產業升級后的高標準的企業形象要求。,2.花園式園林廠房：圍繞中心花園景觀展開園林景觀設計，重點營造園區主入口以及中心花園，合理利用園區主入口地形高差，巧妙的連接主入口與園區內部景觀。,3.科學合理的人車動線規劃：在園區北、東、南側各設一個車行出入口，保證園區的車行（貨車與小客車12、）交通順暢，在車行出入口處分別設置一個地下車庫出入口，同時保障“生產區”與“生活區”人行分流的有效交流。,花園式園林辦公生態群,關鍵詞 Two 西北高速動脈,核心價值梳理,占據西北門戶交通路網，是從西北部進入深圳的首經之地，助力高新產業集群區與廣州、東莞產業區的經濟命脈聯系,深圳西部高新技術產業服務中心雛形顯現區域板塊價值如虎添翼,占據西北門戶交通路網臨近廣深高速、G107主動脈、南光高速等交通路網，助力寶安高新產業集群及高端配套產業和珠三角的經濟命脈聯系。,關鍵詞 Three 門戶新城,核心價值梳理,門戶新城西部發展軸、唯一的市級產業升級與城市更新“雙試點”區域，齊聚著眾多高新產業鏈“一站式13、”集群辦公,西部發展軸由南山蛇口通過深港西部通道向南聯系香港，向北經前海中心、航空城、沙井、松崗，聯系東莞西部并通往廣州。,門戶新城,門戶新城崛起唯一市、區確立的產業升級和城市更新“雙試點”，產業規劃的三軸、四片、六園區格局，通過引進龍頭企業，打造極強的高端制造業、電子科技研發、制造業等集群產業基地高新園區。,項目核心價值梳理One占據深圳西北高速交通要道Two坐擁山水高爾夫生態資源Three門戶新城獨攬產研優勢,財富動脈EOD生態高新企業公園,屬性定位：西北交通要道高新產業門戶社交生態辦公,財富動脈：毗鄰廣深高速、G107國道、南光高速邊40分鐘直達福田、東莞、廣州等周邊工業經濟區域，交通物14、流方便,EOD（ecologicalofficedistrict）即釋 綠色生態型、企業辦公商務區生態環境（依勢項目周邊水庫、市政綠地、頂尖高爾夫球場）,企業公園：即集合“高新園區門戶生態辦公企業獨棟產研”為一體的國家高新產業政策與資源支持的桃花源產業高新商務園區。項目毗鄰新興產業帶黃金區域,旭生 企業公館,31,整體推廣案名建議,Question 項目銷售問題,項目自身屬性一般，且受工改政策影響，有較多限制條件，我們如何突破限價，達到既定銷售目標？,世聯Answer參考市面案例尋求最優解決方案打破常規銷售模式締造旭生銷售傳奇,推售策略分析,土地性質限制銷售,拿地出讓合同中簽約條件限制：1.項15、目總建面8萬，僅產業樓宇部分可以對外出售50%（約2.3萬），宿舍等配套不可出售2.可銷售部分限價7000元/3.工改項目銷售受限，僅限企業購買條件限制下存在的問題：產業樓宇可售部分50%，如何安排推售？超出50%部分采用什么策略進行銷售？限價7000元/，可售面積僅約2.3萬，如何實現利潤最大化？,本案推售難點在于因土地性質導致限制嚴苛，突破限價困難,推售產品分析,方案一：高層、低層產業各銷售50%，其余不可售部分及宿舍采用租賃的形式1.高層產業樓宇與低層產業樓宇各銷售50%；2.其余宿舍、剩余高低層產業樓宇采用以租代售形式。該方案存在的問題：可售部分較難劃分，無法保證利潤最大化；可售部分無16、附加價值，僅通過搭板改造費用，客戶較難認可；此方案下項目分為三個大階段，分別是廠房銷售期、廠房租賃期、宿舍租賃期，營銷周期較長，且每換一次節點需重新蓄客并重新做推廣鋪排，對開發商營銷費用需求較高。,方案一：高低層產業樓宇銷售50%，其余物業采用租賃辦法,可售部分高低層工業廠房各銷售50%其余租賃,推售產品分析,方案二：低層產業（6#-14#）整層銷售，高層產業樓宇及剩余低層產業部分采用以租代售的形式低層產業樓宇因地塊方正完整，工期統一，可整體銷售，高層產業樓宇采用以租代售形式。該方案的優勢：租售部分劃分清楚；可售部分產品形態統一，易說服客戶；此方案下項目銷售周期短，低層廠房銷售期與廠房租賃期可17、同時進行，極大的節約了營銷費用及人力成本；低層產業樓宇贈送面積大，溢價空間相對較大，是本案的價值點，整體銷售有利于項目實現利潤最大化。,方案二：低層產業樓宇銷售，高層產業樓宇以租代售，公寓租賃,推售產品分析,綜合考慮突破限價、節約營銷成本、銷售周期等因素，推薦方案二,方案一：高層、低層產業各銷售50%，其余不可售部分及宿舍采用租賃的形式,方案二：低層產業（6#-14#）整層單位銷售，高層產業樓宇部分及剩余低層采用以租代售的形式,推薦方案,可售部分高低層工業廠房各銷售50%其余租賃,開發時序分析,優先推售高層產業樓宇會產生市場推廣難題，難以樹立項目形象，也為后續低層產品銷售制造困難,方案一：高層18、產業樓宇以租代售先推售，樹立項目形象等待產業區規模成型后推售低層可售樓宇，基于低層產品高贈送而實現更高溢價,低層產品贈送面積大，可操作的溢價空間較為充足，疊加每年的租金上漲幅度，二批推售時可獲得更高利潤。,高層產業樓宇作為項目形象最佳的產品，優先推出后則后續產品沒有足夠的市場續航能力；松崗地區客戶對于以租代售形式的接受程度有待考量，若一期入市效果不佳，會給二期制造極大壓力。,優點,缺點,開發時序分析,優先推售低層產業樓宇便于塑造項目形象，同時為以租代售部分疊加市場口碑及租金上浮的溢價空間,方案二：優先推售低層產業樓宇，打造項目形象，樹立高層產業樓宇為項目標桿，在低層產品價值基礎上進行溢價,低層19、產品工期快，優先入市，在推廣階段可以樹立整個項目形象，支撐售價。以租代售部分次年入市，疊加租金上漲部分，且受利于低層產業樓宇銷售利好，順勢產生高溢價,低層產業樓宇贈送面積大，高層產品溢價難度大于低層產品,優點,缺點,開發時序分析,綜合考慮市場推廣，產品價值，項目總收益等方面因素，建議先銷售低層產業樓宇部分、再開發高層產業樓宇部分,項目只能有50%的產業用房可售，由此我們銷售型物業必然是項目高價值部分，所以將低密度產品進行銷售，作為后期持續開發的現金流的重要來源；若先開發“高層產業用房”，第一與我們銷售型物業的選擇界定相違背，這類物業只能有大紅本，不可分割銷售，只能“以租代售”方式，在松崗商務市20、場發展處于萌芽階段，周邊密集著類似的廠房或者產業用房的前提下，客戶對該類產品的接受度低，若首期入市沒實現良好的銷售口碑及客戶反饋，后期低層產品的價值則無法凸顯，最終名利雙失；以低密首期入市，可打造”深圳西北門戶，首個墅級EOD生態高新企業公園”概念，吸引松崗及周邊產業客群后期開發高層產業用房可作為項目形象標桿，在一期銷售型物業取得良好成績的情況下順勢提升價值,產業樓宇價格支撐,不同的物業形態達到突破限價、快速去化的目的,低層產業樓宇（銷售）總價組成=限價內單價*整層面積+贈送面積租賃單價*贈送面積*12個月*使用年限*6折（讓利）+贈送面積*搭板費,高層產業樓宇（以租代售）總價組成=租賃單價*21、整層（或半層）面積*12個月*使用年限*6折（讓利）,低層產業樓宇（以租代售）總價組成=租賃單價*整層面積*12個月*使用年限*6折（讓利）+贈送面積*12個月*使用年限*3折（讓利）,產業樓宇價格支撐,租金單價選擇采用浮動收益算法，保守估計每三年租金漲幅5%，則得出40年內租金均價為35元/平米,附送租金收益算價=25+25*（1+5%）+25*（1+5%）2+25*（1+5%）3.25*（1+5%）13/14=34.997 元/平米/月35元/平米/月,浮動租金之和,價格變動次數,公式=浮動租金之和（租金基準價+逐次漲價總和）/價格變動次數（使用年限/漲價年限間隔+1）,產業樓宇價格支撐,22、可售部分獨立價格計算整體均價可達15383元/平米，總銷售額達3.61億,可售低層產業樓宇整層價格構成（每層按652計）,低層產業樓宇（6#-14#）總建面約23472，不含附加值，按均價15383元/計，低層產業樓宇部分銷售額預估3.61億。該部分贈送面積租金讓利共計1.24億。,注：一層贈送面積大，層高6米，使用價值大，故均價遠高于二-四層,產業樓宇價格支撐,低層產業4#、5#以租代售預估收益0.74億,以租代售部分（低層產業樓宇）價格構成（單價計算面積按照652）,低層產業樓宇（4#、5#）總建面約5216，按均價13945元/計，低層產業樓宇部分銷售額預估0.74億。該部分贈送面積租金23、讓利共計0.84億。,注：低層產業樓宇以租代售沒有產權，則租金讓利需要更多折扣，以說服客戶接受,產業樓宇價格支撐,高層產業樓宇均價可以達到10332元/平米，預估銷售額1.94億,以租代售部分（高層產業樓宇）價格構成,高層產業樓宇總建面約22258，共19層，按標準層16層、均價10332元/計，高層產業樓宇部分銷售額預估1.94億。該部分贈送面積租金讓利共計1.29億。,注：產業樓宇基準租金按照租金浮動收益的均值計算，取35元/平方米,產業樓宇價格支撐,僅產業樓宇整體預估銷售額約6.29億,注：產業樓宇基準租金按照租金浮動收益的均值計算，取35元/平方米,其他部分價格支撐,宿舍部分按松崗小產24、權房預估可收益1.76億，車位全部租賃41年最大收益0.69億,松崗小產權房整體稍差的售價約3000-4000元/，好一點的約5000-7000元/左右，且為純粹的居住區，交通相對便利，配套相對發達，本案與之相比無戶型優勢、無交通配套優勢，周邊為工業性廠房，預計客戶可接受峰值約5000元/,產業樓宇價格支撐,本案整體高低產業樓宇、宿舍部分、車位部分整體銷售額約9億,除此之外，我們還能從哪些方面提升項目價值？,軟性服務提升,價格支撐中需要軟性服務提升，作為價值點，為項目營造溢價空間，提升客戶對項目信心和期望,建議本案的軟性價值提升可分員工服務及企業服務兩部分,營銷中心：打造具有亮點的營銷中心“企25、業體驗中心”,特色企業體驗中心打造：將整個項目中最具昭示性的位置、最具有展示性的高層產業樓宇的大堂作為營銷中心，全力打造，并且考慮到外墻采用玻璃的透明材質，建議可在前廳進行藝術品展示，個性化的天花造型，提升項目高端品位形象；功能設置：營銷中心可設置影音廳、游戲體驗區、兒童游樂區、工法展示區等；時間節點：5月底營銷中心裝修完成及軟裝購買到位6月20日營銷中心及所有區域清潔完成,營銷中心展示,將高層產業樓宇的大堂打造成全新企業體驗中心,樣板展示區：,樣板房展示,樣板展示主要需體現項目的大尺度高拓空間,樣板房選址：將低層產業樓宇的12號樓作為樣板展示間進行展示選址理由：距離營銷中心距離最近，增加客戶26、體驗過程中的舒適感樣板展示建議：一層：大堂精裝展示二層：辦公環境情景展示三層：藝術概念性樣板展示四層：清水展示,其他展示,樣板展示主要需體現項目的大尺度高拓空間,園區展示,停車場展示,園林內指示牌、地線、水景綠植及小景展示到位,地面預留停車位，方便客戶使用,是否展示到位、服務提升 客戶就會愿意為之買單？,梧桐島項目處于航空新城范圍，著重打造生態園區環境以及產品形象，展示效果好,案例分析,泰華梧桐島,規劃設計獨棟寫字樓，最高不超過9層，產權面積4000-7000不等交通便利，臨近寶安大道，地鐵一號線固戍站超低容積率，規劃有2萬平米生態湖區；在設計方面，三面環繞外廊陽臺，標準層18米大跨距，電梯廳27、也可自然采光；大廳挑高6M,形象展示以領先片區十年為標準，超低容積率，打造生態總部獨棟,租金遠高于周邊同類型物業水平，致使客戶抗性大，不接受項目價值，最終市場表現極差，入市一年左右，零企業入駐,案例分析,泰華梧桐島,產品形象,車庫導視,園區實景,項目優點項目產品形象非常好，生態環境氛圍極佳從產品命名、園區標示等細節，融入濃厚的文化氣息，配合項目定位，增強展示效果市場表現項目入市初期以100元/平米租金均價招商，后降價至70元/平米，年漲幅10%。同時政府扶持中小型創意、文化型企業入駐，給予20元/平米補助經市調，周邊產業辦公產品租金在30-50元/平米，項目降價后仍高出市場價格約50%，客戶抗28、性大，目前企業入住率零，僅個別商業配套有意向進駐,案例分析,研祥智谷項目定位較高，產業樓宇用途規劃明晰，目前有規劃中商業配套，未來可解決周邊配套缺失問題，提升隱形價值,研祥智谷,劃分產業樓宇功能定位，1棟甲級寫字樓，1棟配套公寓，1棟機械廠房，1棟電子廠房寫字樓底層三層劃分為商業配套,合理劃分產業樓宇規劃定位，著力打造建筑細節，完善園區配套,項目在解決園區配套缺失問題，引進食堂、便利店等服務，但由于定價高于市場，周邊廠房競爭分流嚴重，自2013年10月入市以來，市場表現不理想，空置率極高,甲級寫字樓,餐廳吊頂,餐廳桌椅,小橋流水,案例分析,廠房,研祥智谷,項目優點項目展示效果較好，廣場、園區細29、節展示到位產品硬件配置齊全，寫字樓配備中央空調、2臺備用發電機、12部電梯引入大型食堂，解決員工就餐難題，另有便利店等配套商業進駐，軟性服務細節較好市場表現項目入市以40元/平米租金價格吸引南山企業搬遷進駐經市調，周邊產業辦公產品租金約25元/平米，項目高于市場價格，且周邊同類型競品較多，價格普遍與市場價持平，導致該項目目前入駐率較差,通過分析泰華梧桐島及研祥智谷，得出通過捆綁銷售提升附加價值，突破客戶心理,案例分析總結,客戶抗性總結區域市場問題：泰華梧桐島與研祥智谷都面臨著區域內同類型物業相對飽和，且價格高出區域市場太多，松崗及光明的市場相對封閉，客戶認知受限，價格超出心理承受范圍；附加價值30、問題：項目只租售純產業物業，無其他附加價值，政府補貼限制嚴苛，導致大多數客戶無法享受補貼，買方心理覺得“占不到便宜”，對項目認可度較低。之于本案的參考意義區域市場問題：泰華梧桐島及研祥智谷與本案相似，都處于一個較為封閉的市場，客戶的實力與心理對于價格承受都較為受限，而打破這種現象需要待區域整體開放，耗費時間較長，不建議從此方面入手；附加價值問題：可通過改變傳統銷售方式，在本項目本身受限價影響的情況下，通過物業捆綁售賣的方式，提高產權部分的單價，讓客戶覺得其他捆綁下的物業是自己“占到了便宜”。,本體指標,項目地塊呈窄條梯形狀，地塊相對規則方正，東西方向平均距離約150米，南北方向約420米，總建31、面144330平米,1#宿舍27層,2#宿舍27層,3#廠房19層,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,14#,13#,12#,捆綁銷售價格支撐,可售部分獨立價格計算整體均價可達23963元/平米，總銷售額達5.62億,可售低層產業樓宇整層價格構成（每層按652計）,捆綁銷售價格支撐,低層產業4#、5#以租代售預估收益0.79億,以租代售部分（低層產業樓宇）價格構成（單價計算面積按照652）,捆綁銷售價格支撐,高層產業樓宇預估銷售額2.83億,以租代售部分（高層產業樓宇）價格構成（每層按1172計）,高層產業樓宇總建面約22258，共19層，按標準層16層、均價15105元/計32、，高層產業樓宇部分銷售額預估2.83億。,注：產業樓宇基準租金按照租金浮動收益的均值計算，取35元/平方米,捆綁銷售價格支撐,捆綁銷售后整體銷售額約9.58億，為本案銷售額峰值，此種模式下比傳統模式可增加約5800萬銷售額,推廣平臺推薦房聯寶 因開發商并無其他在售項目，且需推廣前置、營銷費用相對緊張的情況下，建議引入房聯寶平臺。房聯寶是基于世聯行規?；l展形成的專業和客戶優勢，利用互聯網、移動互聯網的滲透效應，整合房地產交易價值鏈，以團購優惠的形式，形成完美的房地產O2O整合交易平臺。,推廣建議,建議通過房聯寶平臺打包整合線上線下推廣資源，開發商無需花費營銷費用，即可達到短時間快速去化的目的,33、營銷費用預估：目前市場上在售工改項目的營銷費用占比在2.0%-2.5%之間，反算至本項目6億左右的銷售額，營銷費用約在1200萬-1500萬之間。,推廣建議,綜合考慮本項目的營銷訴求，建議項目伊始階段采用房聯寶模式一，主要打包推廣解決營銷費用問題,房聯寶三大服務模式,推廣建議,綜合考慮本項目的營銷訴求，建議項目伊始階段采用房聯寶模式一，主要打包推廣解決營銷費用問題,房聯寶三大服務模式的適用范圍和價值,推廣建議,建議通過房聯寶平臺打包整合線上線下推廣資源，開發商無需花費營銷費用，即可達到短時間快速去化的目的,模式一：團購平臺，部分團購信息服務費支付第三方費用,客戶,房聯寶,團購信息服務費：約房價34、的1-1.5%,開發商其它營銷費用,除留存的業務運營費用外，主要代開發商支付營銷費用。核心服務模式：,推廣費用,現場導客,團購信息服務費抵2.5-4倍折扣,例：客戶交20萬元團購費，申請購房優惠,反算2.5倍，則變成20萬抵50萬，相應抵扣價格重新返回價格表中,推廣形式：通過房聯寶整合關鍵路段戶外廣告牌資源；投放內容：以傳遞項目形象及節點信息為主，同時可為項目截留關鍵道路目標客戶；主要針對項目區位和品牌進行價值釋放；投放位置：廣深高速松崗路段（南行）；持續時間：內部推介會開盤（持續）。,推廣建議,整合關鍵路段戶外，傳遞項目形象及節點信息，截留目標客戶,線上推廣1：戶外廣告,推廣形式：在行業協會35、網站做專題介紹鏈接、也可以通過在協會內部的雜志刊物進行軟文炒作等。；投放內容：介紹項目的基本情況、未來區域升值潛力和本身所具備的商務辦公條件；目的及效果：通過在協會內部的一些資源渠道進行推廣，能夠讓協會成員在第一時間內接觸并了解到項目的信息，迅速地抓住企業客戶的關注度；持續時間：營銷中心開放開盤（持續）。,推廣建議,行業刊物及網站發布項目信息，直擊企業客戶,線上推廣2：協會網站報刊,渠道介紹：針對項目的品牌、區位、生態資源價值和整體產品介紹在主流報紙及專業的雜志刊物進行專題介紹，能夠最直接讓相應的產業客戶接觸了解到我們項目的信息，也可以在一些商務場所，如航空雜志上進行刊登，抓住潛在的商務投資客36、戶；投放內容：主要針對節點時間的營銷動作進行預告和炒作；持續時間：營銷中心開放前后一周。,推廣建議,專題介紹，讓相應的產業客戶最直接接觸了解到項目的信息,線上推廣3：報廣及專業雜志,投放形式：房信網/搜房網等房地產網站的A1廣告位置及“大閃屏”，同時項目官方微博，微信、網絡論壇等正常炒作；投放內容：主要針對節點時間的營銷動作進行預告和炒作；投放網站：搜房網、房信網；投放時間：售開、樣開、開盤前一周；持續網絡軟文炒作。,推廣建議,重大節點前在熱門網站進行硬廣投放，吸引客戶關注,線上推廣4：網絡硬廣,新聞稿軟文炒作,網絡論壇帖子炒作,推廣建議,熱門網站的網絡軟文及微信自媒體持續炒作，保持持續發聲,37、線上推廣5：網絡炒作及微信自媒體,微信自媒體,網絡炒作：（持續）投放計劃：選擇搜房、房信這兩個門戶網站進行廣告投放投放形式：房信網/搜房網網站的新聞稿軟文、論壇帖子炒作；同時項目官方微博，微信等正常炒作；活動完成后的跟蹤：在營銷中心開放后，各大地產網絡媒體、微博、微信、論壇掀起對項目進度進行持續報道。微信：（持續）傳播要點：創造項目自己的風格，最大限度釋放項目信息，全民參與互動，轉發抽獎，且必須到營銷中心領取“繽紛好禮”。,推廣形式：在項目周邊制作大型戶外落地牌、地塊圍擋、并在樓梯上懸掛燈光字及樓梯條幅等；推廣內容：根據節點釋放項目價值點；,推廣建議,項目制作落地牌及圍墻、樓梯條幅燈光字，精準38、鎖定周邊客戶,線下推廣1：落地牌及圍墻、樓梯條幅燈光字,渠道形式：通過企業官方郵箱統一推送項目推介信息，或者可以直接把邀請卡、優惠申請單一同附上通過直郵直接投遞到企業信箱，同時附贈一些帶有項目logo的小禮品，邀請客戶到營銷中心參觀；持續時間：營銷中心開放開盤（持續）。,推廣建議,定向直擊目標客戶，并能給客戶以尊貴感,線下推廣2：企業郵箱直郵,渠道形式：在區域周邊重要路段路桿、圍欄或墻體上貼項目信息點（電話）、聘請兼職人員在人流量大的位置派發項目資料傳單及海報等；持續時間：營銷中心開放后每周兩天（截止時間視情況而定）。,推廣建議,低成本投入，定向直擊目標客戶,線下推廣3：傳單、海報派發及小廣告39、,投放位置：電梯框架可覆蓋寶安各工業區，與項目目標客群對位度較高，通過在前期投放電梯框架廣告，建立項目市場知名度；投放內容：針對項目的區位、品牌和生態資源條件進行內容設計以及信息釋放；投放時間：營銷中心開放開盤。,推廣建議,產業園內電梯廣告，覆蓋產業及產業上下游客戶,線下推廣4：電梯框架,1.世聯內網條幅在世聯內部資源網投放項目宣傳條幅和項目推介；2.內部郵件推介針對世聯華南區域的所有員工發送內部宣傳郵件，保證每周2封的高頻率；3.世聯內部短信 申請世聯內部員工資料發送短信；4.世聯微信微博與論壇每日進行熱點項目信息推送；,業內造勢：通過世聯內網條幅、郵件，世聯短信、微博等網絡平臺達到項目在業40、內的傳播,推廣建議,通過世聯資源，在行業內傳播及造勢,價值傳遞,西北門戶生態產業園,推廣主題,第一階段：以線下為主，以渠道全面覆蓋本地，拓客定向鎖定周邊客戶,項目城市價值+區域價值,傳播渠道,線上傳播：網絡/微信/報廣/戶外,線下拓客：電梯框架/派單/call客/圍墻/樓體條幅,策略,第二階段：線上線下齊發力，線上搶占要塞，高舉高打，區域渠道全面覆蓋,第三階段：加強線上推廣，線下以展示為主，建立項目品質感，增強客戶體驗,高調起勢，提前預熱 建立形象，傳遞價值，客群圈定,精神宣導，價值釋放、贏取未來；集中爆破，價值大于價格,順勢銷售，價值兌現,松崗核心產業聚集地,超高使用率+車位公寓全套搭配生態41、園,項目形象+核心價值,線上：網絡/短信/電視電臺/報紙/微信,線下：圍墻/條幅/CALL客/拓客/社區框架廣告/商圈拓展/社區村委,線上：網絡新聞論壇炒作/微信/報紙,線下：圍墻/條幅/燈光字/松崗高端場所覆蓋/商圈拓展/社區村委橫幅/CALL客,項目品質+園區生活,登記客戶50批，誠意客戶15批,登記客戶100批，誠意客戶30,2016年7月售樓處開放,2016年8月樣板房開放,2016年6月入市,第二階段價值傳遞,第三階段產品體驗期,蓄客要求,登記客戶400批，累計認籌80批,推廣,第一階段形象塑造,2016年10月1日開盤,節點鋪排,營銷鋪排及各階段目標,派單/企業團購/世聯CALL客42、組,活動配合,片區內陌拜,推廣策略,客戶拓展,西北門戶生態產業園,推廣主題,第二階段價值傳遞,第三階段產品體驗期,第一階段形象塑造,關鍵動作：全片區巡展，吸引目標客戶關注，建立一定的品牌、市場影響力，為營銷中心開放積累客戶。,線上：戶外/網絡/微信/報廣,線下：電梯框架/派單/call客/圍墻/樓體條幅/直郵,傳遞價值,以項目為主，輔以區域發展及圈層炒作，樹立項目高形象,蓄客目標,登記客戶50批，誠意客戶15批,營銷細化,第一階段（營銷中心開放前）,2016年7月售樓處開放,2016年8月樣板房開放,2016年6月入市,2016年10月1日開盤,企業陌拜、圈層活動,活動配合,營銷中心開放、企業43、論壇,推廣策略,客戶拓展,松崗核心產業聚集地,推廣主題,關鍵動作：各渠道齊發力，線上以推廣為主，集中引爆，短期爆破，建立市場影響力；線下以展示和活動為主，建立項目品質感，增強客戶體驗感；全方位釋放項目價值。,線上：網絡新聞論壇炒作/短信/微信/微博/報紙,線下：圍墻/條幅/燈光字/高端場所覆蓋/商圈拓展/社區村委橫幅/CALL客,傳遞價值,注重項目本身價值的強力灌輸，形象深化,蓄客目標,登記客戶100批，誠意客戶30批,第二階段價值傳遞,第三階段產品體驗期,第一階段形象塑造,營銷細化,第二階段（樣板展示區開放前）,2016年7月售樓處開放,2016年8月樣板房開放,2016年6月入市,201644、年10月1日開盤,活動配合,暖場活動、圈層論壇,推廣策略,超高使用率+車位公寓全套搭配生態園,推廣主題,關鍵動作：項目樣板房開放信息釋放，致美樣板，全城巨獻，加強城市核心醇熟生活方式的引導,線下：圍墻/條幅/燈光字/CALL客/社區框架廣告/拓客商圈拓展,傳遞價值,樣板展示區開放，項目精工品質展示，項目價值兌現,蓄客目標,登記客戶400批，累計認籌客戶80批,第二階段價值傳遞,第三階段產品體驗期,第一階段形象塑造,線上：網絡/短信/電視電臺/報紙/微信/微博,營銷細化,第三階段（開盤前）,2016年7月售樓處開放,2016年8月樣板房開放,2016年6月入市,2016年10月1日開盤,Thanks for your time,