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1、XX物業服務中心工程設備運行、維修工作方案目的在對XXXX信息學院三期公寓的設備進行使用及運行的基礎上，為了使其所具有的機能能夠100%的發揮出來而實施專門的服務及管理，避免因設備性能下降而貶值，由此對其進行社會性的、安全的、經濟的維護和管理。一、 物業管理項目：1、 消防設備。A、 送、排風機，排煙風機。B、 消火栓。C、 噴灑、水幕裝置。D、 煙感。E、 溫感。2、 給、排水設備。A、 上、下水。B、 水泵。C、 閥門、管路。D、 衛生間。E、 化糞池、馬葫蘆。3、 弱電設備。A、 背景音樂。B、 有線電視。C、 電話。D、 網絡。4、 強電設備。A、 變電所。B、 配電柜。C、 配電盤。2、D、 照明器具。E、 動力設備。5、 供熱系統。A、 板式換熱器。B、 水泵。C、 暖氣。D、 電熱水鍋爐。6、 土建。A、 防水、大白。B、 梯級。C、 門窗。7、 防護設備。A、 避雷針。8、 綜合布線。二、 人 員 設 置：維修班長 一人 負責工程管理水暖維修工 三人 負責綜合維修運行電工 四人 負責變電所運行維修電工 三人 負責電器維修空調工 一人 負責供暖設施三、 工 作 時 間：1、 M班： 8：00AM次日8：00AM 工人2、 正 常 班： 8：00AM5：00PM 班長管理組織結構圖：大連軟件園物業管理有限公司總經理工 程 部管 理 部運行電工水暖工弱電維修空調工維修電工五、3、工作內容及標準：一、消防設備：一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1送、排風機1、 馬達電流在額定值內。2、 機組穩固，無震動。3、 風道無泄漏，松動，保溫良好。4、 風閥開關靈活，準確。5、 電機配線牢固，接線段子無變色。依據工作規范進行2排煙機1、 達電流在額定值內。2、 機組穩固，無震動。3、 風道無泄漏，松動，保溫良好。4、 風閥開關靈活，準確。電機配線牢固，接線段子無變色。依據工作規范進行3噴灑、水幕裝置1、 無泄漏。2、 無破損。依據工作規范進行4煙感、溫感1、 干凈整潔。2、 報警準確，及時。依據工作規范進行5消火栓1、 無泄漏。2、 閥門開啟靈活。3、 設備無缺損。依據4、工作規范進行6火災自動報警1、 報警準確、及時。2、 設備箱內干凈整潔。依據工作規范進行二）、實施流程：A、消火栓給水系統。1、 每周巡回檢查1次消火栓給水系統是否處于正常狀態。2、 每季度對消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表等一切設備，進行一次全面檢修。3、 每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認設備有無缺損、泄漏，如有，進行補充或更換。B、自動噴水滅火系統。1、 制定詳盡的管理、檢測、維護制度，日常工作由專職工程技術人員、義務消防隊或消防員執行。2、 負責系統維護的人員每天巡檢責任區內所有水源控制閥、報警閥及其附屬組件，進行外觀檢查，并觀察壓力表指針所指壓力是否正常，確保系統5、處于無故障狀態。3、 每年對水源的供水能力進行一次測定，確保水源滿足設計水量和水壓。4、 每月對噴頭進行外觀檢查，發現不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時更換或清除。5、 各種不同規格的噴頭均要儲存一定數量的備品。其數量不少于安裝總數的1%，且每種類型和不同溫標的備用噴頭數均應不少于10個。6、 每季度檢修一次如下設備：a、 濕式報警閥1)、壓力表指針確認，每年送檢。2）、直角閥密封確認。b、 閘閥1）、開啟、關閉一次。2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3）、確保閥門開啟、關閉靈活。c、 單向閥1）、查看密封是否良好，無泄漏。2）、確認在工作壓力下，單向閥開啟無誤。d、 水泵接合器1）、確認有無6、泄露。2）、每兩年進行一次油漆。3）、確認接口平整。e、 安全閥1）、每年檢測一次。2）、確保動作執行元件準確無誤。f、 排水漏斗1）、保證下水暢通，無堵塞。2）、如有銹蝕，重新油漆。g、 壓力表1）、每年送檢一次。2）、確認指針無松動、抖動現象，如有，立即更換。h、 節流孔板1）、確認節流孔板無堵塞。i、 水流報警器1）、檢查確認靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。j、 閉式噴水頭1）、外觀良好。2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。k、 煙感、溫感探測器1）、每月進行一次消防試驗。2）、對失靈的煙感檢測器，進行更換。3）每兩年進行一次煙感探頭擦拭。l、 火災報警裝置1）、每季度進行一次手動預警測試7、。m、 火災收信機1）、人工發出火災信號，檢測收信機工作是否良好，區位碼是否正確。n、 延遲器1）、試放水報警，查看時間應在額定工作時間內，防止誤報。o、 壓力繼電器1）、每月進行一次確認，看壓力降低時，水泵是否立即啟動。2）、如壓力控制啟動范圍不對，立即重新調整。p、 水力報警器1）、每月進行一次外觀檢測。q、 電氣自控箱1）、壓緊所有接線段子。2）、檢測絕緣狀況。3）、檢測空開及交接是否良好。4）、確保所有指示燈無損壞。5）、每半年清潔一次柜內灰塵。6）、箱內標識清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7）、每月進行一次雙電源切換測試。r、 按鈕1）、確認無松動。2）、機械部分無損壞。3）、確認8、信號正確。4、 根據驗工驗收及日常維護管理、修理情況，每年對系統的質量進行一次總結，作出評價。C、送、排風，排煙系統。5、 每月對送排風系統的防火閥進行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷裂，如有斷裂，及時更換。6、 每月檢測風機電源壓線段子是否牢固，電機絕緣是否良好。7、 測風機與消防聯動是否靈活、準確。二、給排水設備：一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1上水管路1、 無泄漏。2、 無銹蝕。3、 閥門開啟靈活。依據工作規范進行2下水1、 無堵塞。2、 無異味。依據工作規范進行3化糞池、馬葫蘆1、無堵塞。2、蓋無缺損。依據工作規范進行4衛生間1、設備出水量合適。2、無泄漏。3、無缺損。4、9、 沖洗效果好，噪聲低。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 上水管路。1、 每天定期檢查上水管路有無泄漏，隨時發現隨時處理。2、 每日記錄總表自來水使用量，并同前日進行比較，以確認有無異常并隨時查找、修理。3、 每月開啟關閉自來水總閥一次，以確認閥門開啟關閉靈活。4、 冬季確認有無凍結可能的管路，并每日巡查。B、 下水。1、 定期巡檢管線，隨時接到報修，隨時維修。2、 雨季季節，提前檢查下水管路是否暢通。3、 檢查確保無異味從下水口溢出。C、 化糞池、馬葫蘆。1、 化糞池每季度檢查一次，確認無異常。2、 每月檢查確認馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩固，無松動或缺損。三、弱電設備。一）、序號項 目管10、 理 標 準保 障 措 施1背景音樂1、 音質清晰。2、 設備完好。3、 室外音箱整潔，無破損。依據工作規范進行2有線電視1、 有線信號暢通，無干擾。2、 圖象清晰，無缺臺現象。3、 終端設備良好。依據工作規范進行4電話1、通話線路暢通，通話清晰。依據工作規范進行5網絡1、 網絡交換設備干凈、整潔。2、 網線暢通。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 背景音樂。1、每月進行一次音箱清潔。2、每月進行一次設備磁頭清洗。B、 有線電視。1、每日監測視頻信號，隨時發現問題，隨時通知有線電視公司處理。C、 電話。1、每月清潔一次機柜。2、隨時發現問題隨時調整。D、 網絡。1、每季度清潔一次網絡交換設備11、。四、強電設備。一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1、配電室、配電柜1、 配電設施設備完好。2、 工作環境溫度適宜。3、 接線端子牢固，無變色，溫度正常。4、 電線電纜溫度正常。5、 各種開關動作靈活。6、 指示燈無異常。7、 無異音。依據工作規范進行2配電盤1、 線端子牢固，無變色，溫度正常。2、 電線電纜溫度正常。3、 各種開關動作靈活。4、 指示燈無異常。5、 無異音。依據工作規范進行3照明器具1、 所有燈具在規定時間內照明良好。2、 所有照明器具無松動。3、 無漏電。4、 照明角度合適。依據工作規范進行4動力設備1、 動力設備運行良好，工作在額定工況下。2、 接線端子接線牢固12、。3、 無異音。4、 絕緣良好。5、 無過熱。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 配電室、配電柜。1、 日監測配電室內環境溫度一次。2、 每月緊固接線端子一次，確認無松動。1、 每周檢測電纜溫度一次。2、 每天檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。3、 確認標識清晰。4、 每年清潔變電設備一次。5、 維修期間，要掛“正在維修，禁止合閘”的標識牌。B、 電盤。1、 每月緊固接線端子一次，確認無松動。2、 每周檢測電纜溫度一次。3、 每周檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。4、 每月檢查配電盤內電氣設備，確認有無異音。5、 每月清潔配電盤內電氣設備一次。C、 照明器具。1、 每天在規定時間13、巡檢照明狀況，隨時發現問題隨時解決。2、 每月檢查照明器具有無松動或歪斜，并隨時調整。3、 每日工作前，準備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。4、 隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。5、 如需上下梯子時，要有專人扶著。6、 維修結束后，將現場清理干凈。E、動力設備。1、每月對動力設施進行一次保養檢修。2、每天巡視動力設備一次，確認有無異音，有無振動。3、每月檢測一次動力設備是否在額定工況下工作，檢測工作電流、工作電壓，并記錄于表格。五、供熱系統。一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1換熱器1、 管路無泄漏。2、 換熱進出水溫差不大于7度。3、 設備整潔。依據工作規范進行2、14、水泵1、 接線良好。2、 無異音。3、 工作在額定工況下。4、 潤滑良好。5、 盤根無泄漏。依據工作規范進行3電熱水鍋爐1、 管路接頭無泄漏。2、 無氣堵現象。3、 加熱設備正常。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 換熱器。1、 每日進行三次點檢，并記錄。2、 隨時對設備進行清潔。3、 所有儀表必須始終處于良好的計檢狀態。4、 管路保溫良好，冬季無凍結。B、 水泵。1、每日檢查盤根有無泄漏。2、檢測運行時有無異音。3、對運轉部件加油保養。4、檢測運行電流，并每日記錄。C、 電加熱設備。1、每日巡檢，以確保管路及接頭無泄漏。2、確認管路保溫良好，冬季無凍結。3、確保加熱設備正常。六、土建。一）15、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1防水、大白1、 平坦整潔，無坑洼。2、 無裂紋。3、 防水良好。依據工作規范進行2梯級1、 平坦整潔，無坑洼。2、 梯級面無破損。依據工作規范進行3門窗1、 無變形，無破損。2、 密封良好。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 防水、大白。1、 對土建、大白，每日巡檢，對所發現的問題，隨時進行處理，確保平面部分無明顯裂紋出現（裂縫長度不超過5厘米，兩平面交角部分無長度超過20厘米的明顯裂紋）。2、 門及門框的油漆，每年重新粉刷一次，并隨時進行補刷。確保目視無面積超過3平方厘米的脫落或開裂現象。B、 梯級。1、 每天檢查一次，隨時發現隨時處理。C、 門窗16、。1、 周檢查一次，隨時發現隨時處理。2、 門窗責成專人負責，每月巡檢，對有問題的門窗隨時維修。七、防護設備。一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1避雷針1、接閃器良好。2、引下線導通良好。依據工作規范進行二）、實施流程。A、避雷針。3、 每年配合勞動局檢查。4、 每月檢查設備一次。八、綜合布線。一）、序號項 目管 理 標 準保 障 措 施1綜合布線1、線路通暢。依據工作規范進行二）、實施流程。A、 綜合布線。1、每天巡檢。 2、隨時發現問題，隨時解決。六、備注以上維修材料報價，不包含以下內容：1、 不包含大樓土建改造工程。2、 設備更換。3、 以上這些項目不包括在日常維修材料中，待發17、生時，由物業公司做出預算，經學院確認后，由物業公司負責維修。4、 本公司不承擔因自然災害或其他人為因素造成的財產損失。5、 具體合同以外工程事項，由雙方協商解決。XXXX信息技術學院大學生服務中心及學生公寓工程設備運行、維修工作費用測算費用額：31365元/月1、 人員費用：16040元/月 崗位 工資 工資附加費 勞保 工作服 通勤費 餐費 人數 合計維修班長 水暖維修工 運行電工 維修電工 空調工 2、 維修費用：5725元/月名 稱規格數量月損耗率月損數量單價（元）合計（元）事故照明防潮燈20W雙管日光燈40W單管日光燈40W應急燈40W疏散燈15W安全出口15W長方形吸頂燈60W混光燈18、400W事故照明射燈8W防水防潮燈60W吸頂燈60W插座10A開關噴頭水龍頭手盆蹲便座便拖布池小便器各類水閥變壓器1600KVA10KV電源進線柜KYN-10/24G10KV電壓互感器柜10KV受電柜10KV計量柜變壓器主一次開關柜10KV配線柜變壓器主二次開關柜低壓配出線柜低壓電容柜低壓聯絡柜負荷監控裝置有線電視數據網電話電熱水機組720KW板式換熱器采暖242KW儲熱罐96立方米蓄熱循環泵5.5KW采暖循環泵11KW鈉離子軟水器2立方米軟水補水泵3KW軟水箱2*1.5*2分集水器自動控制電磁閥DN150鍋爐膨脹水箱0.5立方米熱水循環泵1.5KW板式換熱器720KW太陽能熱水器室外消防水泵19、90KW自動噴灑泵30KW水箱18立方米消防穩壓罐1000穩壓泵3KW過濾器DN125清水泵1.1KW排流泄壓閥DN65濕式報警閥ZSS消火栓消防水泵結合器變頻調速給水泵5.5KW變頻調速給水泵30KW壓力表010MPA橡膠減振頭DN125橡膠減振頭DN100橡膠減振頭DN70橡膠減振頭DN50水泵3KW多功能水嘴控制閥DN100多功能水嘴控制閥DN125多功能水嘴控制閥DN150多功能水嘴控制閥DN80水力遙控浮球閥DN100水力遙控浮球閥DN150可調式減壓閥DN100不銹鋼熱水箱40立方米太陽能集熱循環泵1.1KW熱水循環泵1.1KW 報警控制器消防廣播分配、錄放、功放盤對講通訊柜編碼型20、消火栓報警按鈕地址編碼型消火栓報警按鈕智能煙感編碼溫感非編碼煙感非編碼溫感短路保護器總線交流隔離器非編碼探測器接口模塊單輸入、輸出總線聯動控制模塊雙輸入、輸出總線聯動控制模塊信號輸入模塊聲光報警器聲光報警驅動模塊報警電話音箱水流指示器控制閥信號開關壓力開關消防泵電控箱噴淋泵電控箱防火卷簾電控箱配電箱應急電源雙電源切換箱臥式新風機5.5KW防雨百葉1200*1000電動新風保溫密閉閥800*500多葉對開調節閥800*500微孔消聲器1600*400雙層可調百葉送風口400*400衛生間排風機45W吊頂新風機0.55KW防雨百葉2000*500電動新風保溫密閉閥2000*500多葉對開調節閥4421、0*260微孔消聲器1400*32雙層可調百葉送風口320*320方型散流器250*250斜流風機3KW防雨百葉1200*1200微孔消聲器1600*500單層百葉排風口320*320多葉對開調節閥500*320斜流風機1.5KW防雨百葉1200*1200微孔消聲器1400*1400單層百葉排風口320*320新風換氣機2.5KW防雨百葉630*400雙層可調百葉送風口200*200單層百葉排風口320*320新風換氣機0.38KW防雨百葉400*300雙層可調百葉送風口320*320單層百葉排風口320*320電熱風幕30KW多葉對開調節閥1000*600臥式新風機2.2KW防雨百葉120022、*1000微孔消聲器1600*400雙層可調百葉送風口400*400電動新風保溫密閉閥1000*500多葉對開調節閥1000*500微孔消聲器1300*400雙層可調百葉送風口500*500斜流風機7.5KW微孔消聲器2000*500單層百葉排風口500*500風機11KW微孔消聲器1300*500風機4.5KW微孔消聲器1000*400多葉對開調節閥500*320新風換氣機2.5KW雙層可調百葉送風口200*200電熱風幕25KW電動新風保溫密閉閥1000*600衛生間排風器45W化糞池清理土建門窗工具折舊總計3、檢測費用： 序號檢測項目檢測收費 (元)檢測單位1電梯運行性能檢測2電梯運行安全檢測3壓力表、溫度表檢測4變電所絕保、繼電、儀表檢測5避雷裝置檢測8消防設備檢測9受水槽消毒清理4、設備保養費2100元/月序號保養項目保養收費 (元)保養單位1熱水鍋爐2變電所設備3電梯4消防設備5供暖設備8弱電設備