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上海普陀區滬西財富中心商業綜合體項目市場可行性研究報告（42頁）.pdf

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綜合體可研

上傳人：ven****re 編號：86043 2021-04-08 42頁 2.19MB

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1、上海滬西財富中心項目上海滬西財富中心項目市場可行性報告市場可行性報告 2008 年年 4 月月 1 目錄一、上海寫字樓市場概況 . 2 二、區域市場分析 . 7 u 真北商務區（項目所屬板塊） . 10 u 長風現代服務區 . 13 u 真如城市副中心 . 15 u 重點案例分析 . 18 三、區域商業市場分析 . 23 四、土地價值分析 . 29 1、項目概況： . 29 2、項目價值分析： . 31 四、項目定位 . 32 1、市場定位 . 32 2、項目價格定位 . 34 3、客戶定位 . 35 附件一：六類綜合用地 . 36 附件二：甲級寫字樓和 5A 寫字樓標準 . 37 附2、件三：建安成本相關費用 . 41 2 一、上海寫字樓市場概況一、上海寫字樓市場概況市場擁有量市場擁有量在 1978-1992 年的起步期，上海寫字樓的擁有量逐步增長；1993-1998 年，進入快速增長期，市場供給表現過于旺盛，并且在 1998 年市場擁有量突破 2000 萬,2004 年 4012 萬，2005 年 4334 萬，07 年達到 4896 萬，市場增量歸于理性。 04-07年全市擁有量、增量、增量比年全市擁有量、增量、增量比 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 04050607 萬平米 0.00% 5.00% 10.00% 15.003、% 20.00% 全市增量增量比在世博會等城市發展利好因素的帶動下，上海在全國乃至亞洲地區的城市地位不斷上升，外資企業、國際總部型企業、第三產業鏈的龍頭企業紛紛落戶上海，并由此引發的中下游企業爭相進駐，上海中高端寫字樓物業的需求量不斷擴大；而另一方面，受中國經濟宏觀政策的影響，上海土地市場的供應端處于收緊狀態，雖然近幾年上海土地出讓商辦比例逐年增加，但可供市場總量卻依然不足，導致二級市場的增量逐年遞減。兩者疊加造成上海上海寫字樓市場供求關系緊張。從目前的市場情況判斷，至 2010 年前 3 年內上海寫字樓市場將持續目前供求關系緊張的狀態。 3 寫字樓租賃市場概況寫字樓租賃市場概況隨著大量外資的進入和辦公智能化水平的提高，上海市中心區域內甲級寫字樓已成為上海寫字樓市場的主流產品。根據現有寫字樓的分布狀況，上海已經形成了 6 大大 CBD 商圈商圈：南京西路南

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