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1、房地產及建筑安裝業檢查方案（上）一、檢查對象房地產及建筑安裝行業企業二、檢查年度一般檢查2012年至2013年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應追溯到以前年度，或者延伸檢查2014年度。房地產業檢查重點一、營業稅應全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。（一）主營業務收入1銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信2、用卡賬戶，存在賬外收入等情況。（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否按規定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否按規定入賬；（6）拆遷補償收入是否未按規定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅；（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規定確認收入；（9）向對方收取的手續費3、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規定確認收入。2.開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；4.采取委托銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入；5.以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。6.對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃4、期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。7.發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅（1）以開發產品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理。（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規定計稅。（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規定申報納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。（5）將公共5、配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，是否未按規定申報納稅。（二）其他業務收入1.房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。2.商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規定申報納稅。（三）其他營業稅涉稅問題1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的6、營業稅。2.中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規定代扣代繳營業稅。4.合作建房是否按稅法規定足額納稅。5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）二、企業所得稅應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。（一）收入方面除前述營業稅部分的相關問題外，還應檢查：1.未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業所得稅。2.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同7、時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業所得稅。對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。3.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業所得稅和土地增值稅。4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規定確認收入或直接沖減成本費用。（二）成本費用方面1.取得的土地資產是否不按規定計價。是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發成本。2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。（1）是否虛增拆遷戶數，多8、列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。（2）征地、拆遷支出，是否按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，是否在各個項目進行合理分攤。3.是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費。（2）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤。（3）采取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本。（4）是否虛列工程監理費。4.是否取得不符9、合規定的發票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發票入賬；涂改、偽造、自行填開發票入賬；取得第三方開具的發票入賬；取得開具內容不實的發票入賬等5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。（1）是否未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本。（2）企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本。（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。（4）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本。（5）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費10、借款利息等費用在已售房屋中分攤。 （6）發生銷售退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額（1）將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。（2）由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理。 （3）在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理。（6）臨時出租的待售開發產品，對其已計提折舊處理是否正確。7.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。（1）“廣告費11、”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。（2）開發產品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整。（4）計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整。（5）是否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規列支行政性罰款,少12、申報繳納企業所得稅和土地增值稅。8.其他問題。（1）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅和土地增值稅。（3）以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整。（4）接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額，少繳企業所得稅；接受捐贈非貨幣性資產是否低價入賬，少繳所得稅；（5）固定資產盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調增，少繳企業所得稅；（6）無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調整。三、個人所得稅13、（一）未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。（二）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。（三）以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分可免征個人所得稅）（四）以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。（六）房地產銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪14、金代扣代繳個人所得稅。（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。（八）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。四、土地增值稅除上述營業稅、企業所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：（一）對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。（二）是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。（三）是否按規定確定土地增值稅的清算單位。（四）是否按規定進行成本費用分攤。（五）是否按規定從開發成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。（六）清算后又銷售15、或有償轉讓的房地產，是否按規定進行納稅申報。五、土地使用稅（一）已征用未開發的土地是否按規定申報繳納土地使用稅。（二）土地等級和使用稅額變更后是否及時調整納稅申報。（三）開發用地在開發期間是否按規定計征土地使用稅。（四）未銷售的商品房占用的土地是否按規定繳納土地使用稅。六、契稅（一）出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅。以協議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費16、。（二）以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為出讓方式取得使用權的，是否補繳契稅。（三）以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，是否按規定繳納契稅。（四）土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發生時當地的市場價格，繳納契稅。（五）承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否未按規定繳納契稅。（六）分期支付方式取得的土地使用權，是否未按合同規定的總價繳納契稅。（七）競價土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，是否未按規定申報繳納契稅。七、房產稅寠/font（一）自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”17、，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。（二）是否將房屋租金直接沖減“企業管理費”或掛在其他應付款上未繳房產稅。（三）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否增加計稅房產原值。（四）新建和購置的房產是否從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。（五）國有企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有關規定申報繳納房產稅。（六）自用、出租、出借本企業建造的商品房，是否按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。是否按規定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。八、印花稅（一）各類應稅憑證是否按規定粘貼印花*或繳納印花稅。是否將18、應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書立或領受時即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。（二）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。（三）2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否按規定申報繳納印花稅。建筑安裝業檢查重點一、營業稅（一）收入方面應全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。1.是否按規定確認工程價款，隱匿收入或延遲申報納稅。（1）合同明確規定付款日期，是否按合同規定的付款19、日期確認收入；（2）合同未明確規定付款日期，或未與甲方（發包方）簽訂書面合同，在收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據后是否確認收入；（3）預收工程款，是否按規定申報納稅。2.是否將整體工程分解記賬，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內核算3.是否將甲方提供的材料價款等計入計稅依據以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務收入作為營業稅計稅依據，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據，未申報納稅。4.是否按規定結轉工程價款以外的各項收入（1）是否結轉在工程價款以外收取的機械作業收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入等各項收入、其他業務收入和營業外收20、入。或者雖按規定核算工程價款以外取得的各項收入，但未申報納稅。（2）是否將臨時設施費、勞保統籌、遠征費、二次搬運費等收費項目確認為收入。（3）超計劃、超面積施工部分是否只確認成本，未確認收入。（4）水暖、電照、給排水、寬帶等施工項目的收入是否全額確認。（5）是否將材料差價款、搶工費、優質工程獎、提前竣工獎等價外收入直接通過“應付職工薪酬”、“盈余公積”、“利潤分配”等賬戶進行核算，或者直接沖減費用。（6）設備出租收入是否確認收入。5.發包方以物償債，承包方是否按規定確認工程價款發包方向承包方提供實物或勞務抵償工程價款等應付款項，承包方未按規定確認工程價款，隱匿應稅收入。6.是否將工程價款直接沖21、減工程成本或費用、抵償債務或換取材料7.是否將工程質量差和延誤工期的罰款等是否直接沖減工程價款8.非主營業務和其他應征營業稅的行為是否計稅，是否將非主營業務高稅率的項目混作低稅率項目申報納稅9.是否以自建自用建筑物名義隱匿收入（1）是否利用自建自用建筑物不征收營業稅的政策，以自建自用建筑物名義向關聯企業提供建筑勞務，未確認應稅收入。（2）出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照規定申報納稅。10.是否隱瞞掛靠工程項目的工程價款收入（二）其他方面1.異地提供建筑業應稅勞務是否按規定繳納營業稅（1）是否按月就其本地和異地提供建筑業應稅勞務取得的全部收入向其機構所在地主管稅務機關進行納稅申報，并22、就其本地提供建筑業應稅勞務取得的收入繳納營業稅。（2）是否自應申報之月（含當月）起6個月內向機構所在地主管稅務機關提供其異地建筑業應稅勞務收入的完稅憑證（若否，應就其異地提供建筑業應稅勞務取得的收入向其機構所在地主管稅務機關繳納營業稅）。2.其他營業稅涉稅問題二、企業所得稅應全面檢查各種應稅收入的真實性、完整性和稅前扣除項目的真實性、合法性。（一）收入方面（內容參考營業稅）企業是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入。（二）成本費用方面1.是否混淆成本歸屬期，提前結23、轉或多結轉工程成本費用（1）提前結轉未完工工程成本。企業是否按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。（2）將直接費用和間接費用提前轉入工程成本。（3）擅自縮短臨時設施的攤銷期，虛增臨時設施攤銷成本。2.是否虛列材料成本，虛增工程成本（1）虛列已耗用材料的單價、數量，虛增材料成本。（2）將尚未耗用的材料列入成本。（3）將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費用列入材料成本。（4）取得虛開發票或虛構購進材料業務，虛增材料成本。（5）材料成本的貸方差異有無長期不調增利潤。（6）已竣工的工地剩余已領用材料有無辦理退料手續沖減成本。3.營業費用方面24、（1）固定資產折舊的檢查是否未按規定年限計提折舊、計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規定的殘值率；是否在營業費用中一次性列支達到固定資產標準的物品；達到無形資產標準的管理系統軟件，是否在營業費用中一次性列支。（2）租賃費攤銷方面租賃固定資產，是否一次性列支租賃費，未在租賃期限內平均攤銷費用。融資租賃時，租入固定資產的租賃期短于該項固定資產法定折舊年限，對每期支付的租賃費高于按稅法規定的折舊年限計算的折舊額的，其超出部分不得作為本期成本、費用。是否列支設備租賃費高于按照稅法規定計算的折舊額。有否將經營租賃時發生應由出租方承擔的費用如車輛保險費、車船使用稅等列入管理費用。（3）計稅工資方面是否虛列人25、工費用，虛增工程成本是否虛列施工人員數量、虛列應付工資，虛增人工費用。工資支付是否合理。如以發票報銷的方式，為員工報銷交通補貼、醫療費；以勞動保護費名義支付給職工人人有份的誤餐費；以會議費、公雜費、宣傳費名義列支部分職工獎勵費；在勞動保險費中列支職工交通意外保險、員工子女保障保險等商業保險，未計入職工工資進行納稅調整。（4）“三費”方面計提基數是否準確。企業發放的住房補貼，不得作為職工福利費、工會經費、職工教育經費的計提依據。是否重復列支職工福利費、職工教育經費和工會經費或者列支或提取的數額是否超過規定比例。（5）業務宣傳費和業務招待費的檢查將應計入業務宣傳費和業務招待費項目的支出以會議費、差26、旅費、公雜費、辦公用品等項目在管理費用中列支，在申報時，是否未按稅法計算的限額進行納稅調整。（6）是否未按權責發生制原則和配比原則扣除費用。4.各項損失是否按規定報批，是否按規定在稅前扣除5.購置、建造固定資產、無形資產購置或開發期間發生的合理的借款費用是否不作為資本性支出，而直接計入財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。6.與生產經營無關的其它費用支出是否稅前扣除；逾期完工的違約金、賠償金、逾期還貸的罰息是否擠占成本。（三）發票方面1.是否未按規定開具發票、開具假發票或虛開發票（1）異地提供建筑業應稅勞務的企業開具從其機構所在地主管稅務機關領27、購的發票。（2）向發包方開具假發票，以隱匿收入，少繳稅款。（3）虛增工程價款或虛構部分業務，向發包方提供虛開的發票，發包方據此虛增固定資產價值或虛增稅前扣除額。2.是否以不合法憑證列支各項成本、費用（四）其他企業所得稅涉稅問題1.工程完工后余料和殘料的變價收入、銷售廢舊包裝物收入是否入賬。（是否按規定申報繳納增值稅）2.從低稅率地區分回的投資收益是否按規定補稅；三、個人所得稅（一）未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。（二）以發票報銷方式或定額發放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補28、貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分可免征個人所得稅）。（三）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。（四）是否以發票報銷的方式套取現金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得稅。（五）支付給無用工手續的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得稅。四、其他稅種（一）附設的工廠、車間生產的水泥預制構件等建筑材料，用于本企業的建筑工程的，于移送時是否申報繳納增值稅。（如進行賬務處理時將水泥預制構件等建筑材料的生產地點登記為施工現場；將生產水泥預制構件等建筑材料耗用的原材料、人工費用等成本費用分解計入工程施工成本。）（二）是否按實收資本和資本公積兩項的合計，繳納印花稅。（三）增加實收資本或資本公積，是否繳納印花稅。（四）將工程轉包、分包給其他納稅人，所簽訂的分包、轉包合同，是否按照規定繳納印花稅。（五）經營自用的房屋，是否按規定繳納房產稅；出租房屋的租金收入是否按規定繳納房產稅。（六）對房產進行改造、擴建，增加的房產原值是否按規定繳納房產稅。（七）同房屋不可分割的附屬設施是否計入房產價值，按規定繳納房產稅。（八）是否按規定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。出自房地產會計網,原文地址：