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1、 方案一 方案二 方案三 回報測算 方案一 方案二 方案三 回報測算 -設計指向篇-設計指向篇 1 前期研究 規劃趨勢 美化城市面貌美化城市面貌 政府關注點：政府關注點： 實現虹口區、四川北路商圈長期規劃方向 優化市民生活 實現虹口區、四川北路商圈長期規劃方向 優化市民生活 體現精妙、前衛商業形態，改變人們對四川路商業價 值的舊觀念，并推動其從低檔向中高檔發展。 修繕舊房，確保城市綠化覆蓋率，構建和諧生態系 統，創造綠色、健康、安全的商業購物休閑環境。 商業定位滿足當今物質文化新需求，為市民提供購 物、休閑、娛樂、商務于一體的時尚體驗空間。 體現精妙、前衛商業形態，改變人們對四川路商業價 值的2、舊觀念，并推動其從低檔向中高檔發展。 修繕舊房，確保城市綠化覆蓋率，構建和諧生態系 統，創造綠色、健康、安全的商業購物休閑環境。 商業定位滿足當今物質文化新需求，為市民提供購 物、休閑、娛樂、商務于一體的時尚體驗空間。 1 前期研究 項目訴求 開發商關注點：開發商關注點： 協調業態比例提升項目品質加強土地能級協調業態比例提升項目品質加強土地能級 1）充分利用現有空間， 1）充分利用現有空間， 改建或加建商業面積改建或加建商業面積，豐 富外立面，展現項目鮮明 商業形象。 6）重組人行、車行、貨 運之間的關系，兼顧停車 布置， ，豐 富外立面，展現項目鮮明 商業形象。 6）重組人行、車行、貨 運之3、間的關系，兼顧停車 布置，改善交通流線改善交通流線。 5）結合項目 。 5）結合項目不同業態產 品 不同業態產 品的規劃，使之達到的規劃，使之達到和諧 共生 和諧 共生。 2）實現功能置換， 。 2）實現功能置換，構筑 構筑 和諧生態的人性化商業和諧生態的人性化商業購 物休閑娛樂 購 物休閑娛樂環境。 8）結合功能，創造富有 環境。 8）結合功能，創造富有 吸引力、親合力吸引力、親合力的景觀系 統和建筑小品。 3）成本控制原則貫穿方 案，達到 的景觀系 統和建筑小品。 3）成本控制原則貫穿方 案，達到最優化投資收 益 最優化投資收 益。 7）盡可能 。 7）盡可能消除消除周邊和基 地內部 周邊和基 地內部不良環境不良環境對項目的 對項目的 影響影響。 4）把握虹口四川路商業 的升級改造契機， 。 4）把握虹口四川路商業 的升級改造契機，重新定 位產業 重新定 位產業，挖掘產品競爭力 與區域