午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、xx靜安新城睿園別墅營銷策劃方案xx靜安新城睿園別墅營銷推廣方案第一部分 合肥別墅房地產(chǎn)分析一、合肥別墅地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）別墅市場供需缺口逐漸增大，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)03年2月、05年5月、06年5月，出臺了三次國家叫停別墅建設(shè)的宏觀調(diào)控。這種政策導(dǎo)向使得國內(nèi)的別墅供應(yīng)自2003年起就呈現(xiàn)下滑趨勢，除2004年因政策刺激呈現(xiàn)上升之外，整體仍保持下滑態(tài)勢。隨著2006年政策的進(jìn)一步收緊，近期及未來可預(yù)期的一段時(shí)期內(nèi)，實(shí)際的別墅供應(yīng)仍將保持收縮態(tài)勢。 自別墅用地禁令出臺以來的三年中，別墅用地來源主要有三個(gè)：1、宏觀調(diào)控前拿地后期陸續(xù)開發(fā)；2、以公寓立項(xiàng)的土地，后改作他用。3、“打擦邊球”，借低密度住宅之2、名拿地，再建別墅。第三項(xiàng)來源也在出臺的“國六條”中被堵住了，其他兩項(xiàng)在政府執(zhí)行力越來越強(qiáng)的一線及發(fā)達(dá)的二線城市中，效法者也越來越少。在這種情況下，這個(gè)一直以來的買方市場似乎也開始向賣方市場轉(zhuǎn)變。 隨著市場需求不斷多樣化，其基于預(yù)期所做出的反應(yīng)對別墅市場的影響也有很大不同。新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴(kuò)大需求等都支撐起整個(gè)別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態(tài)度傾向。中產(chǎn)階級更傾向于經(jīng)濟(jì)型、易居型、小戶型別墅，性價(jià)比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨(dú)立別墅，周邊有成熟的商業(yè)及生活設(shè)施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關(guān)注品質(zhì)高，增值空間高的別墅等等。 別墅用地禁令及住宅新3、政實(shí)施后，別墅及各種類別墅都將一起進(jìn)入精品化時(shí)代。尤其受“國六條”的影響，獨(dú)棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區(qū)也將銷聲匿跡，整個(gè)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整。因此那些受政策限制少、創(chuàng)新多的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品成為廣大需求方追逐的對象。這類別墅更多的具有的增值保值的價(jià)值，未來將有更多投資者關(guān)注這類別墅。不僅新房市場，二手房市場上的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品同樣可能受到歡迎。而且隨著新房市場的不斷萎縮，二手房市場將適時(shí)跟進(jìn)。那些發(fā)展成熟、品質(zhì)優(yōu)秀的別墅及類別墅將在二手房市場體現(xiàn)價(jià)值。 總體而言，別墅市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，需求市場多樣化使別墅產(chǎn)品多樣化，輔之二手房市場活躍交易市場，別墅價(jià)格將逐步上升，并出現(xiàn)4、高品質(zhì)別墅價(jià)值凸現(xiàn)的趨勢。（二）別墅禁令使得別墅開發(fā)模式出現(xiàn)被動(dòng)的轉(zhuǎn)折 別墅禁令的頻繁出臺，受益者是那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目，有效抬高了新的競爭者的進(jìn)入門坎，使純別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，價(jià)格隨之上漲。在這樣的宏觀背景之下，別墅開發(fā)在政策的夾縫中探索生存之道，開發(fā)模式與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展軌跡相比，并沒有沿著往市場化的傾向發(fā)展，而是出現(xiàn)了前所未料的被動(dòng)轉(zhuǎn)折。 別墅開發(fā)模式傾向于小而精，即規(guī)模小、設(shè)計(jì)、施工精度高。由于目前別墅項(xiàng)目比較稀缺，所以開發(fā)商在開發(fā)過程中力求打造精品項(xiàng)目。而與之相對應(yīng)的別墅大盤化時(shí)代剛剛拉開序幕就受到政策的遏制。大開發(fā)商之所以熱衷于大規(guī)模的地塊，是因?yàn)榱闵⒌牡貕K容易5、受到周邊其他樓盤的影響，而規(guī)模較大的地塊抗跌性比較強(qiáng)。同時(shí)大盤對區(qū)域價(jià)格影響力較大，開發(fā)周期較長，市場供應(yīng)量需分批釋放，房價(jià)容易被逐漸拉高。這與政策調(diào)控的目的恰恰相反，因此，建設(shè)部擬將嚴(yán)控大宗土地出讓，以限制大盤開發(fā)。從土地供應(yīng)的源頭治理使得別墅市場以后很難出現(xiàn)真正的大盤，如壹千棟、京津新城和格拉斯小鎮(zhèn)等別墅項(xiàng)目轟轟烈烈的“造城”現(xiàn)象將逐步減少甚至消失。 別墅開發(fā)向高、低兩端發(fā)展。類似北美地區(qū)中產(chǎn)階級的house將越來越少。別墅要么是高端奢侈品，如定制的擁有絕佳自然景觀資源的第二居所別墅，要么是經(jīng)濟(jì)的替代品，如經(jīng)濟(jì)性別墅甚至類別墅。中端別墅將會處于越來越尷尬的境地。 復(fù)合型別墅開發(fā)。從20066、年別墅市場的總體情況來看，部分新增別墅項(xiàng)目是以復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的形式出現(xiàn)的，其中一種方式是和旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合，例如位于城市遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品類型包括度假設(shè)施、酒店、別墅等，別墅作為度假第二居所，將旅游和居住的功能緊密結(jié)合；另一種方式是和商務(wù)需求相結(jié)合，包括酒店、會議中心、企業(yè)會所、社區(qū)商業(yè)等。復(fù)合地產(chǎn)中，別墅只是作為其中的一項(xiàng)產(chǎn)品或者是提供一項(xiàng)功能，卻從根本上解決了別墅配套不足的頑疾，各個(gè)功能、產(chǎn)品相互依存，互為前提，為別墅產(chǎn)品創(chuàng)造了更高的附加價(jià)值。因此，這種創(chuàng)新的別墅開發(fā)模式將在2007年獲得更大的發(fā)展空間。 (三)第二居所別墅概念的本質(zhì)回歸 多年以來，由于別墅購房者對別墅功用定位7、含混，在購買別墅的時(shí)候定位為第二居所，但又同時(shí)在不斷的在交通，市政配套上提出過高要求，要求上班車程半小時(shí)，離城市商圈半小時(shí)等。導(dǎo)致別墅產(chǎn)品特征一直在第一居所和第二居所之間游移，在產(chǎn)品的定位和市場營銷方面出現(xiàn)混亂。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。 隨著國家加大對土地的調(diào)控，別墅開發(fā)用地越來越少，同時(shí)離城區(qū)也越來越遠(yuǎn)，別墅第二居所的價(jià)值得以真正體現(xiàn)。購買者更注重別墅自身的山水景觀環(huán)境和周邊的自然資源環(huán)境。同時(shí)，為了滿足個(gè)性化需求，定制別墅將得到一定的發(fā)展。定制別墅將通過對生活方式，建筑材料，園林景觀的個(gè)性化定制，將逐漸成為高端產(chǎn)品的重要渠道8、。而在第二居所模式下，定制的優(yōu)勢更能得到充分的體現(xiàn)。而且也只有以定制模式開發(fā)的第二居所別墅產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者真正意義上的個(gè)性化需求。這種別墅，無論在規(guī)劃布局、戶型空間、功能設(shè)施等方面，都不拘一格，在滿足規(guī)范及國家相關(guān)法規(guī)的前提下，具有充分的靈活度。完全是因人而異、因地制宜。設(shè)計(jì)師只是在藝術(shù)格調(diào)、立面造型等方面重點(diǎn)掌控。 (四)第一居所類別墅產(chǎn)品更加繁榮 由于國家對于土地的調(diào)控，別墅用地將受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，市場上將表現(xiàn)出供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致一些開發(fā)商為滿足市場需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過在戶型、空間、造型等方面的設(shè)計(jì)，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等9、手法。開發(fā)滿足第一居所的類別墅。如高端公寓的頂層開發(fā)成大戶型稱之為空中別墅，還有疊加別墅、連排別墅、城市別墅等。從開發(fā)的角度來看，此類產(chǎn)品不屬于政策嚴(yán)打的“獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)戶”的范圍，又保持了別墅的某些特質(zhì)，基本可以滿足消費(fèi)者對別墅的需求，同時(shí)由于其地理位置、交通、市政設(shè)施等方面的優(yōu)勢，故在未來的一段時(shí)間內(nèi)還將有較大的發(fā)展空間。 隨著郊區(qū)的城市化快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，上述幾種類別墅產(chǎn)品特別是聯(lián)排別墅也將在產(chǎn)品形態(tài)，空間設(shè)計(jì)等方面有所提升。從早期第一代的小面寬大進(jìn)深多層數(shù)、第二代的大面寬小進(jìn)深、第三代的大面寬多庭院、第四代的房子包院子，到現(xiàn)在第五代的南京鋒尚為代表的高科技節(jié)能高舒適度。各種類10、別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。 同時(shí)，別墅還將繼續(xù)成為開發(fā)商為提高住宅小區(qū)質(zhì)量，提升產(chǎn)品形象與拉升房價(jià)的一個(gè)重要手法。開發(fā)商在普通住宅的中間，利用日照間距的空隙，在中間建一兩排別墅。提高別墅售價(jià)并使其成為住宅部分的參考價(jià)格。這種產(chǎn)品在短期內(nèi)還將繼續(xù)存在。(五)高端產(chǎn)品加速發(fā)展，更加奢華 2007年是別墅的價(jià)值回歸年，由于別墅市場需求的兩極分化，頂級別墅和經(jīng)濟(jì)性別墅都存在較大需求。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。別墅最高端產(chǎn)品豪宅類別墅將在規(guī)模與整體資源配置方面，出現(xiàn)前所未有的突破。由于國內(nèi)缺少住宅品質(zhì)等級的指導(dǎo)性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，各地雖有11、號稱樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，別墅戶均占地多在兩畝以下，缺少頂級的山水環(huán)境等景觀資源配置，雖有各類豪宅的炒作，但缺少實(shí)際賣點(diǎn)支撐，導(dǎo)致高端客戶在多次（別墅）置業(yè)后，無法滿足進(jìn)一步的別墅升級需求。隨著社會收入差距的進(jìn)一步拉大，以及高檔奢侈品消費(fèi)同國際接軌，將會有一批達(dá)到與國外高檔豪宅技術(shù)水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)捻敿墑e墅產(chǎn)品出現(xiàn)。 下一階段的別墅類豪宅將出現(xiàn)城堡化、莊園化、會所化。雖然中國的地產(chǎn)環(huán)境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統(tǒng)、人文名勝等支撐，難以出現(xiàn)能與法國南海岸、夏威夷、弗羅里達(dá)、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區(qū)域歷史和文化價(jià)值的富人聚居區(qū)，但在一些具有極致12、環(huán)境景觀資源，板塊上仍然有可能出現(xiàn)超越目前別墅水平的頂級產(chǎn)品。目前五合國際設(shè)計(jì)中的一些項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場。另一些項(xiàng)目雖然單棟別墅面積不大，但是可以租用山林果木，在實(shí)際使用的用地規(guī)模方面堪與莊園相比。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級，因此價(jià)值大幅提升，市場價(jià)格將以每棟總價(jià)計(jì)算，雖然未必公開，高價(jià)勢頭顯而易見。 另一方面，別墅定制的趨勢明顯。越來越多的客戶提出量身定制的需求，這一點(diǎn)同國外相一致。國外的頂級別墅都是分別定制決不重樣，因其設(shè)計(jì)的唯一性成為傳世之作。隨著開發(fā)商開始運(yùn)作定制式別墅，別墅的個(gè)性化將得到大發(fā)展。也有部分有資源的大客戶13、開始籌備自建會所式別墅。各大企業(yè)或機(jī)構(gòu)對于企業(yè)會所的需求，也成為高端別墅的一大支撐。一大批企業(yè)自建的招待型、會務(wù)型、休閑度假型的會所正在建設(shè)中。另一批企業(yè)正在尋求租賃或合建會所的機(jī)會。 別墅的高端物業(yè)管理也將進(jìn)一步升級。以南京鋒尚為例，物業(yè)由高力國際管理，會所由CCA管理，會員費(fèi)也是由開發(fā)商代繳。此外還有萬城華府等項(xiàng)目提供的管家式服務(wù)，因此別墅的產(chǎn)品競爭力不僅僅會體現(xiàn)在周邊環(huán)境與交通因素上，別墅社區(qū)的物業(yè)管理與別墅自身的居住品質(zhì)也成為項(xiàng)目的核心競爭力。 （六）普通別墅產(chǎn)品的功能完善與平面升級 2007年別墅戶型設(shè)計(jì)將進(jìn)一步升級。新產(chǎn)品將在環(huán)境資源整合、戶型創(chuàng)新、高舒適性、高科技應(yīng)用、以及高設(shè)計(jì)14、精度方面全面升級。首先，空間的功能配置將更加完善。目前社會貧富分化嚴(yán)重，生活方式差別巨大。別墅用戶既沒有四世同堂需要多間臥室的大家庭，也沒有開設(shè)小旅店的多客房需求。所以，片面地強(qiáng)調(diào)多臥室是沒有意義的。別墅功能平面的完善意味著生活品質(zhì)的開發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、舞廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動(dòng)空間更加細(xì)化。餐廳、早餐廳、鋼琴房、書房、畫室、臺球室、酒窖、寵物房、收藏品陳列室等特色功能將把別墅品質(zhì)提上一個(gè)新臺階。 另一方面，居民生活方式的改變將帶動(dòng)戶型面積比例的改變。由于生活方式的變化，即便是客廳也少有接待訪客的機(jī)會。城市的配套服務(wù)日益完善，各類交際場所逐漸取代了客廳的功能。生活方式的15、巨變以及對室內(nèi)空間多樣化的需求促使了戶型平面的進(jìn)一步細(xì)化。各部分空間比例的分配也將發(fā)生變化。別墅細(xì)化的功能并不意味著別墅的整體面積的增加，空間的分配將更加合理。例如，臥室面積保持在20平米左右最容易讓人感到舒適，而臥室的其它功能可以移至衛(wèi)生間或者步入式衣帽間。功能的設(shè)計(jì)升級意味著別墅設(shè)計(jì)力求以空間形態(tài)解析生活方式,更注重空間的細(xì)致劃分滿足更高層次的需求。新一代別墅產(chǎn)品將更注重研究生活方式的變化，南北方生活的差異和目標(biāo)人群的需求細(xì)分。 新一代別墅對購房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級。院落空間私密化,更注重室內(nèi)外空間的交流。才別墅產(chǎn)品是郊區(qū)住宅，消費(fèi)群體置業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)是渴望親近自然，享受16、田園式的生活。別墅庭院的重要性絕不亞于室內(nèi)設(shè)計(jì)。新一代的別墅產(chǎn)品將擺脫單純?yōu)榱俗非笕莘e率而盡可能的增加室內(nèi)建筑面積的做法。開發(fā)商往往為了追求銷售面積，將露臺、回廊、門庭等都封閉為室內(nèi)空間，而使得別墅品質(zhì)大打折扣。新一代產(chǎn)品的界面將兼顧室內(nèi)與室外，更多地考慮陽臺、露臺、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間。滿足業(yè)主在陽臺上、雨廊聽雨賞花的戶外活動(dòng)需求。 (七)別墅品質(zhì)與設(shè)計(jì)精度的提高 由于上一代的別墅產(chǎn)品享有景觀或低密度的建設(shè)用地等稀缺資源，銷售上有自身的優(yōu)勢，不愁買家，質(zhì)量普遍不高，別墅的質(zhì)量問題也屢見曝光。而目前別墅客戶群體對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求明顯提高，很多客戶多次置業(yè)后，已擁有一套或多套別墅，但由于品17、質(zhì)低劣，試圖尋求新一代產(chǎn)品。一些企業(yè)或富豪已開始根據(jù)自身獨(dú)特需求，通過租用土地等方式自建或定制別墅。這類量身定制或高標(biāo)準(zhǔn)的別墅產(chǎn)品，在精細(xì)度品質(zhì)方面將有所突破，對整個(gè)別墅市場的產(chǎn)品設(shè)計(jì)精度將有巨大的推動(dòng)。 別墅設(shè)計(jì)精度的提高不但要求深化設(shè)計(jì)每一個(gè)細(xì)節(jié)，更要突破現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。目前別墅設(shè)計(jì)基本上套用定型的圖紙，內(nèi)部的細(xì)節(jié)有相當(dāng)多亟待深化的方面。比如傳統(tǒng)的框架結(jié)構(gòu)導(dǎo)致突出的壁柱或露明的過梁，這些柱與梁只要經(jīng)過結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)完全可以處理成扁柱或者扁梁，提高室內(nèi)空間品質(zhì)。再如窗戶的設(shè)計(jì)都放在外墻的中軸線上，如做在外墻線上，可以在室內(nèi)形成坐人的臺面；如果做在內(nèi)墻線上，可以在室外形成擺放植物的花池。而18、在中軸線上最不合理。特別是現(xiàn)在都采用外墻外保溫做法，窗戶更應(yīng)該設(shè)在外墻線上。高精度的設(shè)計(jì)將避免類似常見的設(shè)計(jì)失誤。另一方面，中國的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并沒有根據(jù)住宅的品質(zhì)或豪華水平分級。經(jīng)濟(jì)適用房與頂級豪宅所使用的是同一套國家規(guī)范。國家標(biāo)準(zhǔn)僅是入門標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品精度的突破要求建設(shè)方及設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)須設(shè)立更高的精度標(biāo)準(zhǔn)。五合國際曾編制一套豪宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，分為十大方面，包括九百多條細(xì)則，是在提高別墅精度方面的一個(gè)嘗試。 高精度設(shè)計(jì)也將進(jìn)一步推動(dòng)建筑裝修景觀一體化。別墅類產(chǎn)品是最昂貴的消費(fèi)品，完全有必要提供內(nèi)外的精裝整體設(shè)計(jì)。雖然別墅有園林景觀和樣板房經(jīng)裝修，但建筑外立面僅停留在宏觀造型層面，缺乏動(dòng)人的細(xì)節(jié)。很多別19、墅由于建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)分別委托給不同的設(shè)計(jì)單位，缺乏整合和協(xié)調(diào)，留下了很多三不管的部位。比如首層室內(nèi)外結(jié)合部，由于沒有足夠精細(xì)設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)的低品質(zhì)住宅沒有本質(zhì)區(qū)別。而別墅類產(chǎn)品連院子一同銷售，花園以及建筑外觀也是商品的一部分，新一代別墅將提供完善的內(nèi)外精裝，以及一體化的庭院景觀設(shè)計(jì)。 (八)別墅類產(chǎn)品開始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試 2006年中國第一個(gè)零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開盤將帶動(dòng)中國別墅高科技時(shí)代的到來。低能耗，高舒適度的技術(shù)手段使得別墅產(chǎn)品有了量化指標(biāo)區(qū)分優(yōu)劣。市場上多數(shù)別墅樓盤單價(jià)雖然因地段優(yōu)勢、景觀環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面有差別，但核心的技術(shù)品質(zhì)高度同質(zhì)化。而中國住宅價(jià)格構(gòu)成20、的重要缺環(huán)恰恰是技術(shù)品質(zhì)指標(biāo)。無論是什么樣的豪宅，反倒不能像電器那樣給出舒適度，或者能耗的指標(biāo)。于是評價(jià)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)只能依靠裝修，景觀等直觀的、外在的、無法量化的標(biāo)準(zhǔn)。 南京鋒尚通過高科技的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)了冬季采暖、夏季制冷、基本照明、以及新風(fēng)供應(yīng)等幾個(gè)方面的零能耗。南京鋒尚除了整合真山、真水、明城墻遺址、護(hù)城河公園、秦淮河風(fēng)光帶等頂級環(huán)境資源，并提供精裝修、恒溫恒濕、零能耗等高舒適服務(wù)，在別墅市場上成為超越上海紫園價(jià)格樓王的品質(zhì)樓王。技術(shù)的含金量以及順應(yīng)節(jié)能的大趨勢提升了樓盤的品質(zhì)與價(jià)值。 做到這樣的高科技樓盤，成本增加非常有限。低密度的別墅類產(chǎn)品，成本增加約為每平米一千五百元。對于目前市場上豪宅單21、位售價(jià)都在萬元以上的奢華現(xiàn)狀，以每平米千元左右的成本增加，便能夠換得舒適度與節(jié)能效果的大幅提高。預(yù)料新一年別墅市場上將有更多的高科技嘗試。技術(shù)品質(zhì)已越來越成為別墅產(chǎn)品的真正賣點(diǎn)。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵能實(shí)現(xiàn)別墅品質(zhì)的本質(zhì)升級。對延長別墅的壽命也是重要手段。二、合肥部分別墅樓盤分析帝豪星港灣 項(xiàng)目位于合肥市新海公園西（綠水雅客生態(tài)酒店東），由合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，代理公司為推動(dòng)營銷有限公司，項(xiàng)目占地面積123700，總建筑面積174000，容積率1.4，綠化率35%。在售聯(lián)排面積為230-260，均價(jià)為5500-6000元/平方米，5月份推出。 22、和順東方花園 項(xiàng)目位于合肥市長江東路三十埠橋東花園路1號，由安徽水利開發(fā)股份有限公司投資，合肥沃爾特置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，中原地產(chǎn)有限公司代理銷售，項(xiàng)目占地總面積695079，總建筑面積950000，容積率1.31，綠化率48%。在售獨(dú)棟別墅最小面積為385，實(shí)際433，獨(dú)棟均價(jià)5000-5500元/平方米；聯(lián)排最小面積160，均價(jià)4000-4500元/平方米。眾安綠色港灣 項(xiàng)目位于合寧高速與南淝河交口，開發(fā)商為安徽眾安實(shí)業(yè)有限公司，項(xiàng)目總占地面積2011986，總建筑面積640000，容積率0.52，綠化率51.8%。項(xiàng)目1期塞維利亞，規(guī)劃建設(shè)67棟、共241戶的西班牙風(fēng)格低密度住宅，低密度23、風(fēng)情別墅，由雙拼、聯(lián)排及疊加產(chǎn)品組成，純水岸半島規(guī)劃，原生西班牙三重落院生活。現(xiàn)在售雙聯(lián)（花洋）別墅面積為180-380，均價(jià)為6000-10000元/平方米。玫瑰紳城 項(xiàng)目位于當(dāng)途路與南淝河路交叉口，由上海城開集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司開發(fā)，易居(中國)/上海城開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理銷售。項(xiàng)目總占地面積213200，總建筑面積40萬平方米，綠化率43%。項(xiàng)目規(guī)劃約40萬方英倫風(fēng)情社區(qū)，規(guī)劃有聯(lián)排別墅，空中別墅，酒店式公寓，高層公寓，商鋪等。下半年將推出聯(lián)排別墅，面積在220-260，價(jià)格未定。 綜合市場資料及信息分析，合肥大部分在售及售磬樓盤的別墅大都以西式洋房為主題色彩，而貴公司項(xiàng)目是以徽派后24、現(xiàn)代主義風(fēng)格為主題色彩，將江南主流特色引進(jìn)入合肥，這在合肥也是獨(dú)具一派的。而且近幾年國家出臺了三次叫停別墅建設(shè)的宏觀調(diào)控政策，致使別墅供應(yīng)量呈下滑趨勢，所以現(xiàn)在的別墅資源也屬稀缺資源。隨著人們生活水平和收入的不斷上升，人們對別墅這塊的消費(fèi)興趣也會日益增加，同時(shí)合肥大建設(shè)，也為項(xiàng)目的升值潛力增大了空間，臨泉路的改建及長江東大街與新安江路的對接，可以說是為項(xiàng)目插上了一雙騰飛的翅膀，所以項(xiàng)目一經(jīng)問世必將受到更多人的關(guān)注。俗話說任何事有利就有弊，所以我們也要看見不利的一面，例如東門那塊片區(qū)的整體環(huán)境不夠優(yōu)雅，現(xiàn)在的入住氛圍也不利于展示別墅的高端形象，小高層與高層的頂層復(fù)式分流部分別墅的消費(fèi)群體，這些都25、直接影響到項(xiàng)目的推廣與銷售，所以總的來講，項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵在于如何把握市場機(jī)會，發(fā)掘區(qū)內(nèi)其它競爭項(xiàng)目所不同的賣點(diǎn)和市場空檔。同時(shí)，在面對強(qiáng)勁對手的競爭狀態(tài)下，更要對項(xiàng)目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴(yán)謹(jǐn)、周詳?shù)牟邉澆渴穑瑩P(yáng)長避短，化劣勢為優(yōu)勢，方能以后發(fā)制人的氣勢脫穎而出。第二部分：項(xiàng)目分析與研判斷一、項(xiàng)目分析1、本案在市場中的賣點(diǎn)構(gòu)成A）、基本賣點(diǎn) 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)） 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)） 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點(diǎn)） 快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)）B）、特別賣點(diǎn) 崇尚個(gè)性住宅，品質(zhì)永恒；（無價(jià)賣點(diǎn)） 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境優(yōu)良；（稀有賣點(diǎn)） 尊貴身份感覺，東26、區(qū)頂級生活；（品質(zhì)賣點(diǎn)） 合理的價(jià)格，超高的得房率；（低價(jià)賣點(diǎn)） 人腦加電腦，多重保安（物管賣點(diǎn)）C)、剩余別墅統(tǒng)計(jì)面積（）套數(shù)面積（）套數(shù)199.463217.741201.142217.84201.231218.93212.793255.41214.634258.221215.641277.041215.14281.871215.493283.41217.341287.431281.722根據(jù)統(tǒng)計(jì)，剩余別墅共計(jì)38套，200以下共計(jì)3套，200-210共計(jì)3套，210-220共計(jì)24套，220以上共計(jì)8套。從房源面積來分析，主力剩余房源面積集中在210-220，房款總價(jià)在110-130萬之27、間，消化此類房源別墅銷售就是比較成功的，因?yàn)椋笃跔I銷推廣去化的重點(diǎn)為此區(qū)間。二、SWOT分析：市場是一切營銷推廣的基石，市場情況了如指掌后，我們更應(yīng)該了解項(xiàng)目自身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會點(diǎn)和缺點(diǎn)，只有做到這樣，才能揚(yáng)長避短，抓住營銷推廣的核心，形成市場核心競爭力。S（優(yōu)勢）W（劣勢）A、項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)所處的地段較好，發(fā)展?jié)摿Υ螅籅、開發(fā)商品牌在區(qū)域內(nèi)影響力較強(qiáng)；C、項(xiàng)目規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)配套公建設(shè)施完善；D、產(chǎn)品適合，價(jià)格相對低廉；E、頂級產(chǎn)品的稀缺性效應(yīng)；F、成熟的社區(qū)大環(huán)境已經(jīng)初步形成。A、 自然生態(tài)可用率不高，景觀構(gòu)造不完善；B、 整個(gè)區(qū)域知名度和美譽(yù)度不高；C、 區(qū)域生活便利性和時(shí)尚性不足；D、28、 項(xiàng)目被眾多建筑群包圍，埋沒了個(gè)性，E、 建筑體量小，缺乏吸引目標(biāo)客戶群的優(yōu)越性，容易被忽視；O（機(jī)會）T（風(fēng)險(xiǎn)）A、 合肥市城市規(guī)劃的“東進(jìn)”拓展提供發(fā)展契機(jī)；B、 政策對別墅用地的嚴(yán)控，能夠提升項(xiàng)目的價(jià)值；C、 合肥別墅市場方興未艾，東區(qū)更需引導(dǎo)和開發(fā)；A、 其他同類高檔產(chǎn)品對客戶群的分流；B、 高檔客戶群相對狹窄；C、 項(xiàng)目和開發(fā)商在合肥市場內(nèi)關(guān)注度欠缺；三、客戶分析：從本案的市場定位來看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于其他別墅類項(xiàng)目，它不完全以經(jīng)濟(jì)總量來對目標(biāo)人群進(jìn)行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡單的說就是要在有可能購買類似物業(yè)項(xiàng)目的人群中，再進(jìn)行甄選，方可29、成為本案的有效目標(biāo)客源。購買本案的客戶層面，總體上分成經(jīng)濟(jì)實(shí)力截然不同的客戶，購買獨(dú)立別墅的客戶主要是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端人群。1、客戶的職業(yè)構(gòu)成背景：由外資企業(yè)家、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，他們主要分布在新區(qū)和其他區(qū)域的外資企業(yè)，隨著這個(gè)人群的不斷擴(kuò)大，購買需求將不斷增長。中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們在職業(yè)生涯中積累了大量的財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量。城市的“中產(chǎn)階級”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計(jì)師、高級知識分子等，二次置業(yè)時(shí)多會選擇良好人文環(huán)境。投資人士（來歷比較復(fù)雜），別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，低價(jià)高賣或用于出租。但是由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)30、慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同買家對別墅要求相差很大。2、客戶特征描述：由于本項(xiàng)目很多因素的唯一性，市場可參考要素較少，因此客戶分析相對模糊，鑒于在產(chǎn)品層面兩區(qū)的變化不大，因此我們的客戶分析得到我們的客源情況。并通過對其購買行為的分析，來更好的采用推廣和營銷手段。結(jié)論1：客戶主要以40-50的中年為主，在當(dāng)?shù)赜邢喈?dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和社會地位；家庭人口較少，以3口和4口之家為主。這批人普通在30歲后完成了原始財(cái)富的積累過程，將在長期內(nèi)處于事業(yè)成熟期，并形成了與眾不同的生活習(xí)慣，并開始享受生活。 結(jié)論2：客戶來源主要以市區(qū)為主，其次是東區(qū)和長豐，其他地方占少量部分。而且以本地人為主。由31、于項(xiàng)目位置處于小區(qū)中心內(nèi)，因此環(huán)境備受親睞，特別相對周邊整體環(huán)境而言，這種環(huán)境是不論哪個(gè)項(xiàng)目都無法比擬的，因此項(xiàng)目對市區(qū)想改善生活環(huán)境的人來講最具有誘惑力。而東區(qū)的，特別是xx的項(xiàng)目相對來講，位置大致相同，而且環(huán)境也相當(dāng)不錯(cuò)，因此雖然項(xiàng)目處在東區(qū)，但是購買力不是很強(qiáng)，但很有潛力。市區(qū)相對較遠(yuǎn)，客源不足，僅占10%，西區(qū)更少，僅占1%。結(jié)論3：客戶組成主要以本地的私營企業(yè)主為主，占73%，其次是高級工作者，占22%，中層工作者占5%。本地的私營企業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，高收入的人群主要集中在私營企業(yè)主中，他們經(jīng)常出入與高級酒店、賓館等餐飲娛樂場所，他們的個(gè)人時(shí)間相對自由，同時(shí)在工作之余更期望回歸自然的享受。32、結(jié)論4：多數(shù)人采用首付+按揭的付款形式從調(diào)研來看，大部分人采用按揭形式付款，并多數(shù)采用商業(yè)貸款為主，多數(shù)是采用首付3成或者4成，貸款為7成或者6成的形式。因此按一套房子150萬來計(jì)算可得到我們的客戶的基本的財(cái)務(wù)情況。資產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有儲蓄家庭可預(yù)見年收入現(xiàn)有住房家庭車輛200萬150萬20萬1套1輛250萬200萬35萬2套1輛300萬250萬55萬2套1輛結(jié)論5：圈內(nèi)朋友傳播和報(bào)紙廣告成為他們得到樓盤訊息的主要工具從調(diào)研來看，多數(shù)人都是通過朋友介紹而購買該項(xiàng)目的別墅，因此口碑的宣傳起到關(guān)鍵的作用，因此在以后的推廣中更應(yīng)該做好現(xiàn)有的客戶的歸屬感和尊貴感，讓項(xiàng)目的印象深深的印到他們腦中，并且通過廣告宣33、傳和其他的合適媒體形成很好的社會效應(yīng)。客戶細(xì)分：1) 年齡特征 3555歲，知識層次較高，人生閱歷豐富；2) 身份特征 企業(yè)單位高級管理人員為主，少量事業(yè)單位中高級干部；3) 心理屬性 接受能力好，見識較廣，善于交際，自我意識強(qiáng)；4) 行為屬性 注重生活的質(zhì)量，追求一定的社會地位和尊崇感，重視熟人間的人際傳播；5) 消費(fèi)屬性 高收入群體，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)儲蓄基礎(chǔ)。購房時(shí)把地段和品質(zhì)放在重要位置，對同一小區(qū)人群素質(zhì)比較關(guān)注；6) 地理特征 周邊區(qū)域?yàn)橹鳎渌麉^(qū)域兼有少量選擇性；7) 性格特征 成熟、穩(wěn)重、不事張揚(yáng)，心理優(yōu)越感較強(qiáng)，有比較固定的社交圈。以上客戶的共性是：高收入家庭，能接受和市中心地帶134、50平方米精品住宅基本等同總房價(jià)的家庭。“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅 ”。第三部分、營銷推廣策略根據(jù)廣泛的市場調(diào)研和客戶分析，并在總結(jié)前一階段的工作的基礎(chǔ)上，我們調(diào)整營銷思路，結(jié)合市場需要，整合項(xiàng)目優(yōu)勢，全面進(jìn)行有效市場推廣。思路決定出路。主要針對以下問題展開我們的營銷思路：為什么要買別墅？為什么選擇靜安新城？如何去引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？概念推廣策略為什么要買別墅？ 原因其實(shí)很簡單，為了享受！創(chuàng)意原點(diǎn)：生活享受家概念釋義：是一個(gè)家，一個(gè)提供享受的家，能全程提供豐富的Enjoy內(nèi)容的“家”， 從工作到生活，從會所到配套，由室內(nèi)到外景觀，由現(xiàn)成的美好到未來的發(fā)展都是全程地提供享受的家。是一類客戶35、，他們是生活的行家，真正懂得生活藝術(shù)的享受家。Enjoy生活享受家，既是靜安新城的樓盤概念與樓盤個(gè)性，也是潛在目標(biāo)客戶的群體特征和心理需要。全程享受家，享受什么？都市生活真山真水修身養(yǎng)性升值空間休閑樂趣空間美學(xué)社區(qū)文化 Enjoy生活享受家，是產(chǎn)品與客戶之間的共性，是產(chǎn)生共鳴和認(rèn)同感的“結(jié)點(diǎn)”廣告語：享受就是生活廣告語釋義：在人的生命歷程中，真正堪稱“純粹”的享受階段，大約有兩個(gè)學(xué)齡前，一切尚未開始，紛擾無從談起；退休后，事事塵埃落定，幸福水落石出。而中青年，生活卻陷入“忙、盲、茫”的惡性循環(huán)，對此，靜安新城將提出最好的解決方案全年齡層享受 關(guān)照各年齡層（小孩、中青年、老年）的生活享受全程人生36、享受 呵護(hù)從小到大，從少到老的生活享受全面場所享受 體貼從城市到社區(qū)空間轉(zhuǎn)換、由內(nèi)而外各種場所的生活享受為什么選擇靜安新城？選擇靜安新城六大理由現(xiàn)代貴族家庭典范，合肥東區(qū)生活領(lǐng)袖向靜安新城別墅看齊！“六好家庭”，六大旺銷理由早已是公開的秘密！風(fēng)水好座北朝南，負(fù)陰抱陽，龍脈交匯之風(fēng)水寶地，眾風(fēng)水專家贊不絕口環(huán)境好聞得好花香，聽得蟲鳥鳴，煥發(fā)生命能量，生活大師養(yǎng)心、養(yǎng)身之生活寶殿地段好合肥市后花園，高級市政配套規(guī)劃，廣闊的投資、生活版圖正在形成 房子好大師傾力規(guī)劃，建筑材料、技術(shù)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)“合肥首創(chuàng)”，真正滿意、安心住宅景觀好閑庭信步，指點(diǎn)江山！一條邕江，萬頃青山，四季為您傾情演出生活好上加好貴族生37、活領(lǐng)地，10000的超大豪華會所、運(yùn)動(dòng)場、俱樂部等等。以上是我們在市場推廣時(shí)的主要賣點(diǎn)，當(dāng)然，價(jià)格依然是關(guān)鍵而且敏感的問題，不會在廣告中去直接釋放。一、 推廣策略 A.市場階段性推廣安排：（1）蓄水期項(xiàng)目形象 + 地段優(yōu)勢 別墅項(xiàng)目告知市場，形象推廣，大度炒熱地段，吸引目光。為后期推盤打好基礎(chǔ)。（2）引導(dǎo)期形象推廣 + 產(chǎn)品買點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳，樣板區(qū)推出。（3）入市期形象推廣 + 產(chǎn)品買點(diǎn) + 性價(jià)比開始實(shí)際為消費(fèi)者算帳，引導(dǎo)價(jià)值導(dǎo)向，貫穿產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)，促成購買行為。（4）穩(wěn)定期形象推廣 + 事件營銷 + 口碑推廣加強(qiáng)顧客挖掘，維護(hù)顧客，形成良好口碑。（5）強(qiáng)化期形象推廣 + 賣點(diǎn)宣傳 + 38、口碑傳播大幅度的廣告推廣，介入感性訴求，維系顧客耳語傳播。（6）清盤期促銷活動(dòng)縮短銷售節(jié)奏，開展促銷優(yōu)惠活動(dòng)，后期品牌維護(hù)，注重業(yè)主實(shí)際居住感受。B. 項(xiàng)目形象包裝1. 宣傳風(fēng)格：古韻徽香，淡雅致遠(yuǎn)。2. 宣傳文案廣告語：閱水聽心，極美之境。（形象）真意山水，一生珍藏。（價(jià)值）xx.靜安新城貴賓席睿園別墅。（地位）徽派后現(xiàn)代，濱水合式聯(lián)排別墅，閱水聽心，達(dá)觀天下。（風(fēng)格）最“靜”離市中心。（地段）久在樊籠里 復(fù)得返自然 （從城市狀況與自然需求入手）結(jié)廬在人境 而無車馬喧 （從廣義的靜入手）日夕氣清 悠然其懷 （從整體社區(qū)的生活狀態(tài)入手）談笑有鴻儒 往來無白丁 （從群體身份的組群特性入手）無絲竹之亂耳 無案牘之勞形（從單體的靜和個(gè)人生活狀態(tài)入手）明月松間照 清泉石上流 （從內(nèi)景入手）荷風(fēng)送香氣 竹露滴清響 （從早晨內(nèi)環(huán)境感受入手）閑窺石鏡清我心 （從哲學(xué)角度入手，訴求生活境界）說明：以產(chǎn)品自身的濃郁的文化附加值挖掘和宣傳為主，激起目標(biāo)客戶群的消費(fèi)欲望，并使其覺得物超所值而不是物有所值，從而在售樓價(jià)格上達(dá)到一個(gè)心理價(jià)位的翻越。從而制造欲望，持幣待購。