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1、目 錄第一部分、市場分析前期回顧1、 項目概況2、 寫字市場分析2.1、宏觀市場分析2.2、區域市場分析2.3、區域內競爭項目分析3、 項目前期定位回顧3.1、客戶定位3.2、市場定位第二部分、產品建議1、 總體產品策略2.1、基礎產品提升建議2.1.1、智能化系統2.1.2、空調2.1.3、電梯2.1.4、新風系統2.1.5、園林景觀2.2、產品形象建議2.2.1、大堂裝修2.2.2、公共走道裝修2.2.3、電梯間裝修2.2.4、衛生間及茶水間裝修2.3、項目配套建議2.3.1、多功能會議室2.3.2、健身中心2.3.3、簡餐及咖啡廳2.3.4、員工餐廳2.3.5、銀行2.4、物業服務建議22、.4.1、物業服務內容2.4.2、物業公司建議2.5、創新產品配置第三部分、營銷推廣1、 項目推廣面臨的核心問題2、 項目核心價值構成3、 品牌導入3.1、指導思想及項目主題提出3.2、項目主題形態描述3.3、項目價值體系構成3.4、項目價值與目標客戶群的對接4、品牌成長設計4.1、項目形象定位4.2、品牌名設計4.3、slogan5、品牌VI及延展第二部分、產品建議1、市場定位：打造xx區唯一的類甲級寫字樓2、總體產品策略通過客戶需求強化設計要點硬件配置產品配置：空調、電梯、窗、新產品建議等公共空間裝修標準:電 梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間空 調：系統類型、運營方式、計量方式配套設施3、：會議室、商務中心、餐飲、必要辦公生活配套小型超市軟件配置物業服務：管理服務方式、物業管理公司、特色服務智能化系統：5A智能化發展商品牌：發展商曾經運作項目口碑大堂電梯間衛生間甲級樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源2.1硬件配置-產品配置一、中央空調空調的運行模式和計量方式直接影響著企業運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一，2005年最新空調技術變頻VRV空調以其合理的計費和顯著的變頻節能功效贏得市場青睞1、南京主要寫字樓中央空調品牌調研2、上海主要寫字樓中央空調品牌調研品 牌產地恒隆廣場TRANE美國梅龍鎮廣場CARRIER美國嘉里中心DUMHUMBUSH4、美國遠東國際廣場YORK美國中環廣場YORK美國香港新世界TRANE美國港陸廣場DAIKIN日本外灘中心YORK美國浦發大廈YORK美國金茂大廈CARRIER美國通過上述對南京、上海主要寫字樓中央空調選取品牌調研情況看，建議中央空調首選品牌為美國YORK，其次可選擇美國CARRIER或者TRANE。室內溫度適宜控制在：夏季242，冬季222；室內濕度控制在：夏季50-60%，冬季20-40%；新風量：40-50M3/小時。建議：寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業管理費分時段收取。盡量提供24小時全天候服務，無時差辦公，滿足不同類型公司需求。二、電梯1、南京主要寫5、字樓電梯品牌調研長發CFC中環國際廣場綠地廣場金輪國際廣場鳳凰國際大廈天正湖濱珠江路1號品牌三菱迅達迅達富士達富士達OTIS三菱產地日本瑞士瑞士日本日本美國日本數量761494792、上海主要寫字樓電梯品牌調研金茂大廈浦發大廈外灘中心中信泰富恒隆廣場梅龍鎮廣場香港新世界品牌三菱OTIS三菱GEC迅達三菱日立產地日本美國日本法國瑞士日本日本數量26152119181014通過上述對南京、上海主要寫字樓電梯選取品牌調研情況看，建議采用三菱電梯，承載1000-1350KG，低區運行速度：2.5米/秒，高區運行速度：4米/秒。內裝配置： 電梯內可裝設小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預報等商務信息6、； 內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔； 電梯內設置空調及音樂系統。三、玻璃幕墻（雙層6+12+6mm LOW-E呼吸式） 采用6+12+6mm LOW-E呼吸式幕墻；外墻為封閉式，僅在玻璃連接處留有一定寬度的進氣口和出氣口；而內墻上安裝可開啟的玻璃窗，樓內的人可以開窗通風。它的工作原理是“溫室效應”。即在內外墻體之間，一般留有600毫米的“熱通道”，夏季溫度高，通道內空氣進行熱交換而產生流動，向室內輸入新鮮空氣的同時，又能有效降低內墻的表面溫度，達到降溫效果；冬季，則中空層因陽光照射而保持較高溫度，空腔內氣流運動為室內送風又為內墻保溫。雙層幕7、墻既保證了室內能獲取充足的新鮮空氣，又避免了被打開的窗體破壞大廈外墻的平整。而且，在雙層玻璃內，還可以安裝可調控的遮陽百葉，起到遮陽的功能。四、扇形門扇速通門加強寫字樓的安全保障，放置在主要入口，建議安排3通道。從準入控制系統接受到信號或按下按鈕后，門扇打開。如有人未經確認尾隨進入或欲從相反方向進入，系統會檢測到該未經確認的進入企圖并啟動內置報警系統。五、新產品建議配置名稱圖片作用智能信報箱智能室內遮陽系統玻璃百葉窗玻璃百葉比較適合于對于通風透氣和透光要求高的場所集中中央水處理系統衛生：水管不會銹蝕，可以有效地防止水的再污染，保證水質。方便：管道純凈水通過管道直接將飲用水輸送到飲水點，使用時只8、需擰開水龍頭即可，免除訂購、等水、水新鮮問題及流動人員出入。價廉：管道純凈水與瓶裝或桶裝飲用水相比售價較低。戶內呼叫電梯系統在每家公司進門處設置一個智能電梯預約按鈕，用戶在出門前預約電梯，等電梯到了該樓層以后再出門。中央環保吸塵清潔系統(a)、大大降低噪音污染(b)、保護樓宇內的現代化設備(c)、操作方便、安全，節約清潔費用(d)、運行可靠，節約能源，保護環境2.2、硬件配置-裝修一、大堂裝修1、大堂品質要求：大堂是客戶最能感知到物業價值的地方，在裝修檔次上體現高品質至關重要。因此，高檔的材料和軟飾必不可少。如高檔大理石、水晶吊燈。配以人造水景、植物、雕塑等室內小品。具體如下： 地坪、柱：地坪9、鋪砌名貴云石和拼花大理石，內墻為高級石材； 吊頂為輕鋼龍骨石膏板造型并配以高級垂掛燈飾拼花花崗巖和裝飾柱。二、電梯間裝修電梯間作為除大堂外客戶最關注的公共空間，在設計上，因體現甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體裝修風格和效果融合。選材上也因考慮檔次及品質感。建議采用高檔大理石+不銹鋼裝飾材料。地面裝修因與大堂相協調，形成特有的商務特制。具體如下： 電梯廳墻面：高檔大理石和不銹鋼裝飾條墻面； 天花板：高級絲網印刷玻璃和不銹鋼裝飾吊頂； 電梯廳地面：大理石；電梯間 電梯廳門：石材門套，拉絲不銹鋼廳門。注：盡量避免細部的復雜處理，以便后期物業的管理。三、電梯轎廂裝修轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方10、面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項目以此可拉開差距。 轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高2.7米。 轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板 轎壁:三側鏡面橫蝕刻 扶手:三面雙管不銹鋼扶手 踢腳線:發紋不銹鋼 轎底:2mm厚PVC仿大理石地板四、公共走道裝修同樣應與大堂整體裝修風格和效果融合。頂部裝修上應注重燈光的處理。選材上也因考慮檔次及品質感。具體如下： 地面：高級花崗石； 墻面：高檔大理石及不銹鋼裝飾條墻面； 天花板：金屬板吊頂。五、衛生間及茶水間裝修細節決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節，但卻是客戶實在感知到的地方。設計上應設置玄關和過渡11、前室。利用該部分空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間。在基本裝修方面地面及墻面應選用高檔石材。配備廁紙、衣物鉤、干手機、選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標、TOTO等。在裝修色調、采光色調上應與公共部分保持協調統一。 地面：高檔石材 墻面：高檔石材 隔斷：高檔夾紙玻璃 潔具陶瓷：國際知名衛生潔具衛生間 五金配件：知名品牌2.3、項目配套建議2.3硬件配置-配置設施一、商務中心設立公務秘書間，翻譯服務，秘書服務，律師服務、會計服務，辦公系統自動化服務。二、會議室設置商務會議室，提供多功能商務會議室、洽談室、培訓室租賃服務、會務安排。會議廳里配桌椅、話筒、投影儀、音響設備、電子白板等設施，12、引入ADSL寬帶可舉行電視會議。01號樓：安排大、中型會議室各一間；02號樓：安排中、小型會議室各一間。三、健身會所及室內恒溫泳池1、健身中心建議設置在02號樓頂層2、建議在02號樓頂層配備5道恒溫泳池四、其他配備建議在01號樓（具體位置待定）引進簡餐及咖啡廳，如藍灣、悠仙美地等；建議在02號樓（具體位置待定）安排員工餐廳；建議在01號樓一層設銀行或自助服務區，設2-3臺ATM自動提款機；2.5硬件配置-園林景觀寫字樓景觀的好壞對整個物業價值的提升有不可或缺的作用，考慮到本項目的市場定位，我司將本項目的景觀共分為5大節點：入口及廣場花園、商業裙樓屋頂花園、樓宇間景觀、02幢屋頂花園、各層花園。13、讓園林景觀最大限度地滲透到整個辦公區的生活，讓形式服從于功能。在材質的選擇上也盡量使用本土市場上的植物、石材與照明材料等，并通過對其恰當設計組合傳達出項目生而格調的主題，同時融入新穎的色彩及紋理。（屋頂花園示意）2.6、軟件配置-智能化系統從區域內寫字樓智能化系統上看，部分項目已經達到了5A智能化系統的要求，如南京騰飛創造中心。因此，在智能化的配備上，從市場定位角度出發，必須達到甚至超越區域內配置最好的項目。1、5A智能化系統標準5A智能化標準標準內容詳細內容樓宇自動化變頻中央空調系統，送風監控系統；電梯群控系統；變電系統；照明控制系統；可變冷媒流量空調系統，分戶獨立控制；電梯群控系統；變電系14、統；照明控制系統；公共廣播系統；三表自動抄送系統消防自動化火災自動報警系統及自動滅火系統；防排煙系統；無線滅火系統；火災自動報警系統及消防聯動控制系統；自動噴淋系統；消火栓系統；防排煙系統；無線滅火系統；二氧化碳滅火系統保安自動化停車場紅外限高定位；停車位顯示、閉路電視監控系統保安監控系統；報警寬頻系統；巡更系統通訊自動化寬頻網絡系統；樓內移動電話系統綜合布線系統；網絡寬頻系統；共用有線電視系統；電信覆蓋系統辦公自動化物管自動化；大屏幕信息電視墻等會議中心系統；會議管理系統；電子布告管理系統；專業軟件物業管理系統2、天元路項目5A智能化詳細產品建議（1）通訊自動化系統 引用集團用戶網，提供1515、00-2000門直撥電話容量，具備公眾網和小交換機所具備的開始業務功能，大廈設無線通訊防屏蔽系統； 在有線電視的基礎上增設先進的衛星電視接收系統，并接入各樓層單元，可收視：MTV、STARSPORTS、CNN、CNBC、NHK、DISCLVERY、鳳凰臺等多國衛星電視內容； 可采用結構化綜合布線系統，支持各種數字、語音、圖像、數據通信、多媒體技術以及信息管理系統，數據方面采用6芯光纖作垂直干線，語音采用3類25對大對數電纜作垂直干線，水平采用超5類非屏蔽雙絞線，主干光纖，帶寬千兆，100M到桌面，支持光纖、DDN、ADSL等高速網絡接入業務。（2）樓宇自動化系統 采用先進的樓宇管理系統，自動監16、控整幢大樓所有的機電設備，以確保大樓安全舒適，同時節約成本，如英國CARADONMK電器集團的TREND（卓靈）或者美國江森（JOHNSON）自動化系統。（3）辦公自動化系統 WIRELESS無線網絡系統：其采用類似于無線電話基站的方式設置若干個無線接入點，覆蓋一定范圍，在通過UTP連接到有線的網絡上，從而實現在有效的覆蓋區域內，任何安裝有無線網卡的接入設備均可與連接； 架設10M/100M雙速以太網路，相容STB互動電視平臺，可做遠端監控維護管理。（4）安保自動化系統 CCTV監控系統：根據有關標準及規范要求，在寫字樓門廳，電梯，各主要出入口、地下停車場及公共區域設置CCTV電視監控點，配置17、固定攝像機在大樓安保監控室里進行監控，CCTV系統與自動報警系統聯動-全部攝像機均由一臺操作臺控制選擇監看畫面和操作鏡頭；-監控室以16畫面壓縮模式監看全大樓攝像機畫面并24小時全畫面不間斷錄像；-在報警系統啟動的情況下，出事地點最近的攝像機畫面自動鎖定被轉移至專用顯示器顯示并錄像，操作臺自動區的控制權；-全功能攝像機可設定的固定和搜尋旋轉模式監視；-攝像機具有水平360度，垂直90度旋轉、12倍電動伸縮、自動對焦功能。 停車庫系統：可采用基于非接觸式IC卡讀卡技術的遠距離感應式IC卡停車場管理系統，系統自動完成檢驗、記錄、核算、收費等工作，道閘自動啟閉，全過程可無須人員參與； 一卡通門禁系統18、：可采用集信息管理、計算機控制、IC卡技術于一體的非接觸式MIFARE卡智能門禁管理系統，其具有對人員進出授權、記錄、查詢、統計、防盜和報警等多種功能，還可用作人事管理及寫字樓內部咖啡廳、健身房、員工餐廳等場所的消費結算； 電子巡更系統：在地下停車場、各層樓梯間、各主要出入口、公共區域及重要區域設置電子巡更裝置，每一巡更裝置與中央控制系統連接，可自由設定巡邏路線及時間，如出現錯誤中央控制系統右自動發出糾正信息，電子巡更系統與自動報警系統聯動； 紅外線越界偵測系統：應業主需要可在特定區域加裝紅外線越界自動偵測系統，系統與中央控制系統相連并與自動報警系統聯動。（5）消防報警自動化系統大樓應設置自動19、報警、自動噴淋、自動防排煙、消防火拴、正壓送風等系統，可采用英國GENT公司生產的GENT8000消防報警系統，其使用現代中央處理技術，信息傳送為多功能雙向方式，屬“軟地址式類比型”探測系統，是目前世界上最先進的智能型消防報警設備。（6）背景音響/應急廣播系統可采用美國斯雅克公司出品的DSPPA或者飛利浦公司出品的公共廣播系統，其應具有播放背景音樂功能，人工尋呼選區廣播功能及自動緊急廣播功能。2.7、物業服務建議1、常規物業內容設備設施養護對大廈配套的公共設施設備進行定期保養維護，確保各項設施正常運行。清潔綠化及環境維護負責大廈公共區域的環境清潔綠化、廣場或建筑小品等區域的美化裝飾，提供辦公室20、內有償清潔服務。安全保衛24小時全方位安保服務，提供重大慶典禮儀安全服務、24小時緊急突發事件的搶險救助服務，嚴格車輛及物品出入管理。24小時不間斷電子監控與人員巡視相結合，消除火災隱患，加強大廈消防安全管理。24小時客戶服務專線設立24小時服務熱線，隨時接受客戶求助，提供全天候上門服務。特約服務便民工具箱、應急醫藥箱；代收、代寄普通郵件；代呼出租車；票務速遞服務；辦公自動化商務秘書服務；代辦各類商務保險；室內保潔服務；搬遷服務；綠化租擺養護；代訂鮮花服務；禮儀服務；飲用水送水服務；鑰匙托管服務；代收雜物服務（如廢舊報刊）代訂酒店；打字、傳真、復印服務；洗衣、租車、定車、泊車、洗車服務。2、特21、色服務內容1、利用樓宇公共部位，讓用戶以相對低廉的成本發布廣告，進行自我宣傳，如電梯間、公共信息系統等。2、驚喜服務：由于每個用戶的核心需求都不盡相同，甚至千差萬別，不具有普遍性，物業公司較難以達到，有的物業公司便吸取國外經驗，成立專門小組，通過個性化服務來滿足主要用戶的需求。3、將每家公司的上班打卡設置在電梯內，這樣可以解決以往早晨上班時電梯擁擠的現象。4、MSN線上服務，改變傳統電話或直接上門的溝通方式，通過MSN或QQ等網絡形式進行溝通，及時快捷的為用戶提供日常訂餐、維修辦公電器等服務。5、成立審計小組或法律顧問咨詢小組，協助用戶完成審計、法律咨詢等工作。6、利用項目地下健身會所，以公司22、為單位，象征性的收取一些費用，為在大樓中工作的用戶提供休閑的去處。3、物業公司建議1、 人流集散問題；2、 考慮留出供人們短暫休息的空間。比如現在美國大部分的寫字樓內任何部位都是不允許吸煙的，有很多時候人們會到樓下作短暫的休息，這時可能會需要一些休息空間。另外，大家也有體會，有時候同事在天氣好的情況下，愿意在中午的時間到樓下走走，這都是我們要考慮的問題。如通風口、配電箱等等。首先要配合建筑師和其他專業的工程師，盡可能的在施工前將這些東西放到不太重要的角落。但是不論怎樣，都要進行立面處理，并且盡量通過花架、假山、藤蔓植物、綠籬等進行美化。除了上述的一些問題，在諸多的設計元素中，筆者想特別談一談寫23、字樓景觀設計中的水景。通常水景的造價高，后期維護非常復雜。但是在條件允許的情況下，水景的創造可以豐富景觀的形態調節空間的氛圍。而且，以國內的觀點來看，對調節寫字樓的風水非常有利。更具有現代藝術美感。另外一種趨勢是更加強調了水與人的活動性，鼓勵人們更多的與水接觸。這種趨勢在城市廣場中的應用更明顯。水景的設計中要注意的問題最主要的是對人們的保護。往往水會濺到池邊，因此，在鋪地材料的選擇上，應以表面防滑的材料為主。同時通過材料、顏色、燈光的變化，向人們予以警示。另外，噴泉的造價比較高，應該特別注意控制造價，同時盡量避免過于復雜的平面或立面設計，尤其是減少難以清理的線角，易于后期的清理維護。同時，對后期的物業管理而言，尤其在北方戶外，塵土較大，水中易于積淀灰塵，更要加強水景的清潔維護。總而言之，CBD寫字樓的景觀，是應該努力做好。上文只是簡單的介紹了一些景觀設計師對于CBD寫字樓景觀設計的一些理解和體會希望有機會和大家可以做更進一步的探討。設計手法上強調實用與純粹，讓有機與無機線條間變幻的節奏感顛覆舊觀念中程式化的繁雜圖案，它嚴格區別于以往反地域性的各種主題風情小區。