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1、xx十甫名都歐中經貿商城項目定位方案 一、 企業投資經營項目范圍定位：1、十甫名都的資源優勢分析：1、地位優勢：地處xx市荔灣區西關老城區，中國十大商業步行街之一，具有百年歷史的集購物、旅游、貿易為一體的商業繁華中心位置，離廣交會老展館、xx火車站、廣東xx汽車站、中國大酒店、東方賓館、廣東省政府、北京路商業步行街等xx市區主要休閑旅游景點、辦公地點等活動區域僅67公里輻射距離抵達。2、地產資源：十甫名都是xx上下九商業步行街唯一一座最大的酒店式騎樓商旅建筑商廈，享有雙步行街客源，即上下九步行街和規劃建設中的清平路步行街客源，以“假日酒店步行街集群式商鋪”的雙重商業地產規劃定位。地下第三層是全2、自動化停車場，從地下負一、負二層到地上三層共計五層，為大型集群式商鋪格局裝飾，騎樓上十三層為“280套客房規模”的四星級標準國際假日酒店定位裝飾（計劃20xx年底對外試營業）；首層長達500米的環回式臨街鋪面，將購物、旅游、美食、休閑、娛樂、文化集于一身，國際馳名的“假日酒店”的進駐，令十甫名都商廈更具有國際化商旅服務的吸引力。值得注意的是康王路的開通，猶如給這里的車流人流裝上了“加速器”。特別是四周規劃和正在建設的近千個停車位，讓來客不再為停車頭疼。發展商對商廈內部結構進行了重新建造，吸納了很多高科技元素，如配套有觀光電梯、手扶電梯、高速貨梯、中央空調、安全監控、自動報警、消防噴淋、公共廣播3、系統、光纖網絡等。3、商圈優勢：十甫名都位于荔灣西關上下九步行街，全長近千米。是xx的傳統商業區，過去又叫“西關商廊”，早在世紀年代，印度高僧達摩在此登岸傳教，這一帶已成了商業聚集區，明清時期，隨著接待外國使者和商賈的懷遠驛（在今下九路南側），以及十三行成為xx對外貿易口岸之一，這一帶已成了當時xx最大的商貿集散地。 該步行街無街不店、店店相連，最具特色的是它的“騎樓”建筑結構：所有臨街建筑都在門前臨空寬約四米的走廊，樓上是住宅，樓下為商鋪。漫步其間可悠閑購物，不必擔心日曬雨淋之苦。這里集中了永安公司、xx服裝店，鶴鳴鞋帽店、大陸鐘表行、錦華床上用品店等一批久負盛名的老字號。xx著名的玉器街、4、紅木家私專業街、清平農貿市場也在此地。皇上皇臘味店、清平飯店、xx酒家、陶陶居酒家、蓮香茶樓、趣香餅家等一些著名的酒家、茶樓也聚集在這里。真不愧是融匯古今中外文化特色的“西關商廊”。依據荔灣商貿旅游區建設規劃綱要，到2010年，荔灣區將會建設成為xx市重要的、富有特色的現代化商貿旅游區。也就是說，上下九商業區將擴大范圍，其商業覆蓋面將由現在的2.5平方公里擴大到34平方公里。據悉，近期荔灣區政府正有計劃有步驟地將龍津東路、龍津西路、恩寧路、第十甫路、下九路、上九路這個交通內環線先搞旺，并分段形成特色經營。十甫名都商廈將購物、娛樂、飲食、星級酒店集于一身，從而大大提高了步行街的休閑功能。加上荔灣5、區政府透過建設購物街、食街和西關風情文化街，把上下九步行街與荔枝灣風情旅游區連接起來，歷史文化的遺痕、古商都文明的底蘊，令上下九商圈具備了天賜優勢，以商帶旅，以旅促商，從而加快了整個荔灣區的經濟騰飛。隨著上下九步行街的整飾和改造，越來越多的香港、澳門、臺灣人喜歡上了這個老字號云集、物美價廉的好地方，十分看好西關的商機。步行街自實現全天候步行之后，生意好了，人流量、交易量等成倍上升。據市統計局的數據顯示，目前在xx數個購物熱點區域中，節假日曾創下日均人流量80萬人次的紀錄，人均消費值仍以上下九步行街為最高。自非典時期過后以來，上下九人流量和消費水平已回升到以往的水平，人流量平均每天上升到35萬人6、次。年人流量超過7600萬以上。（20xx年2月16日【xx日報】根據權威機構核實數據統計報道：春節期間7天日人流量在47萬以上，總人流量統計是366萬人來上下九休閑購物）。有統計數據顯示，十甫名都商廈一層平均每分鐘進場人次。據統計，上下班及節假日人流更旺，日均人流量可達50萬以上人次。2、歐中聯合商會歐中經貿資源優勢分析：歐中聯合商會（ECCU）在法國巴黎注冊成立，由歐盟委員會前主席、盧森堡前首相桑特（Mr.Jacques SAnter），比利時前首相、現歐盟制憲委員會副主席德阿納（Mr.Jean- Luc Deheane）擔任共同主席，是最高層次的商會法人社團組織。 歐中聯合商會以與歐盟所7、屬的“歐洲企業聯合會”等組織機構建立合作關系；并通過歐中經貿中英文雙月刊、公關招商活動，全面推動歐中雙邊發展經貿合作與交流，促進歐中雙邊建立發展戰略伙伴關系。現以王海曦社長中新社背景為代表的歐中經貿雜志社及歐中聯合商會xx辦事處的平臺優勢，搭建的“歐洲中國港粵澳”之國際商務互動平臺橋梁，為緊密鏈接歐中貿易與歐中商務關系打開了中國市場的歐洲大門；當今世界新格局，需要歐盟-中國重新認識對方。歐盟是當今世界最大的發達國家集團，也是全球第一大市場，擁有充裕的資金、先進的技術，眾多的企業，豐富的經濟管理經驗；中國保持著20多年的經濟快速增長，成為全球第五大國際貿易國，在21世紀成功地加入了世界貿易組織，8、迅速融入經濟全球一體化。因此，歐中聯合商會的成立無疑是雙邊經貿領域的重大事件。 該商會本著熱情歡迎有志于開括歐中經貿合作與交流、有志于引進歐盟投資、有志于把自己推上國際經貿大舞臺的中國企業加入這一大家庭的運營宗旨，與合作伙伴一起，共同攜手協力創造“歐洲中國”貿易的世紀輝煌。歐中聯合商會的主要職能：建立歐中雙邊最權威的國際合作與交流平臺 為雙邊高層提供決策參考意見，積極推動歐中戰略伙伴關系的發展協助歐盟成員國與中國省市、自治區締結伙伴關系 組織高規格主題年會、重要報告會、研討會和國際論壇 組織歐中雙邊民間互訪交流活動組織 承擔歐中雙邊政府委托的調查研究項目 組織雙邊多種產業的投資論證活動，為雙邊9、投資項目提供配套服務 為會員提供符合國際規范的商務中介和高層公關服務 為會員提供雙邊政府最新政策專業分析 促進會員之間的交流、合作；維護會員合法權益 特別注重為中小企業提供服務 為會員編輯出版系列中英文刊物 關于歐中聯合商會歐中經貿特別提示分析： 由于近期國際上愈演愈烈的“反傾銷法”對中國出口商品貿易的影響，中國政府不斷在積極應對重視國際上對中國商品出口貿易方面的對抗策略；尤其是歐盟方面的多次雙邊會談，為我們在xx開辦“國際進口商品貿易博覽城”提供了一個極好的政府對話平臺，同時，我們搭建這個巨大的中國市場國際交易平臺，也為國際商戶及商品進入中國市場有了一個常年服務交易平臺；借助WTO關貿協定的10、全球化開放中國市場趨勢的到來，與歐中聯合商會歐中經貿的合作，是我們打開政府扶持與市場主導地位，以及進口商品交易的一個理想通道；3、中國xx（香港）進口商品交易會有限公司資源優勢分析：“xx進口商品交易會”于2002年10月22日正式在xx保稅區掛牌成立，國務院發展研究中心領導、xx經濟技術開發區、保稅區管委會領導、美國舊金山、洛杉磯、安大略、弗里蒙市的市長代表及各屆人士共500余人，一齊出席了隆重的掛牌成立儀式。xx日報等國內媒體，洛杉磯時報等國外主流媒體均以大版面刊發了交易會掛牌成立的消息。與此同時，“xx進口商品交易會”項目的正式主管單位“xx保稅區進口商品交易會有限公司”也于2003年611、月正式獲準注冊。xx進口商品交易會現擁有展廳面積近30000平方米。交易會是xx經濟技術開發區保稅業務管理局重點扶植的項目。與國內眾多大中型國際會展中心不同的是，xx進口商品交易會是唯一建立在保稅區內的大型進口商品交易場所。 它依托xx保稅區所獨有的政策優勢，可為海外生產商、貿易商進入中國市場提供極為便捷、系統、周到、全面的服務。為有效引進國外先進產品和技術進入中國市場，與交易會配套的海外市場公司，“中國xx（香港）進口商品交易會有限公司”、“中國xx（美國）進口商品交易會有限公司”已先后正式設立。而“中國xx（歐洲）進口商品交易會有限公司”、“中國xx（澳洲）進口商品交易會有限公司”也正在積12、極籌辦中。計劃組建一個覆蓋全球的招商貿易網絡。由美國政府非盈利組織“美國國際貿易基金組織”組建的全球性招商網絡也正在形成中，并正式作為“xx進口商品交易會”的海外招商機構。“開展國際貿易的窗口，進入中國市場的橋梁。”一個中國最大最專業最規范的進口平臺正在搭建，并將產生世界性影響。關于進口交易會特別提示分析： a、因為“xx（保稅區）地處偏遠，周邊商業與消費環境在數年內尚不成熟，進入xx市區很不方便”；因此，在該區域舉辦“進口商品交易會”難以聚集人氣與商圈效應；同時，在（保稅區）開發區的產權方面還要很多遺留問題尚無法界定；b、在目前，中國尚未有第一家以“進口商品交易會”形式或常年交易平臺出現，隨13、著WTO關貿協定的中國民族工業保護期二年到期后，以及近期國際上愈演愈烈的對中國“反傾銷法”事件不斷升級，在近年內，在中國舉辦“大型進口商品交易會”項目，是一個必然趨勢和一個巨大的商業機會； c、在xx舉辦臨時性的“進口商品交易會”，無法與現有“xx進出口商品交易會”相比擬和發揮影響力；d、基于十甫名都商城的地域優勢與資源優勢，結合進口商品交易會操作的企業平臺具備與國際商業資源對接的優勢，以及借助xx進出口商品交易會國際化知名的兩屆國際貿易交易背景資源優勢，在十甫名都二、三層及十三層“國際假如酒店”開辦一個常年“國際進口商品貿易博覽城”將創造一個中國獨家資源市場的一個巨大全球商務平臺，同時，以“14、xx（保稅區）”作為國際國內大型設備展示平臺和國際國內貿易倉儲物流平臺，將滿足未來巨大的貿易運作空間；4、“胡新宜先生”資源整合優勢分析：“國內資深營銷策劃專家資源整合專家資本運營專家職業經理人”胡新宜先生：“優雅女人”品牌創始人；“民心網絡”項目知識產權及品牌、技術創始人；曾經受過三個不同專業的高等教育；曾經涉足過幾十個行業和十幾年多家大中型企業職業經理人的經歷，精通十幾個專業領域技術與市場；胡新宜先生于20xx年進入十甫名都期間，分別在三個月的周期將負一層盤活（后因投資商問題離開），并于20xx年6月受十甫名都首層業主的委托，將沉寂八個多月的十甫名都首層商鋪盤活；現與“xx十甫名都商業經營15、管理有限公司”簽約（詳見附件）：“由十甫名都發展商在一至三年內將“二層、三層商鋪”與十甫名都十三層“國際假日酒店”部分客房委托胡新宜先生引進的投資企業，進行新的商業定位，統一經營管理（近600多個商鋪共8000多平米現按照￥：100元/平米120元/平米給投資經營主體企業保底承包經營）；因此，胡先生現整合了歐中聯合商會（歐洲聯盟與歐洲中小企業商會背景機構，與中國政府和商界直接對話與經貿合作往來的國際權威機構）資源，同時整合了中國（xx）進口商品交易會（具有十幾個歐美及國際貿易海外交易機構的權威背景企業）以及數家投資機構，于20xx年5月29日到十甫名都徑多次實地考察、現場經充分論證后，現已經初16、步擬定：在十甫名都二層、三層及十三層“國際假日酒店”投資經營一個常年從事國際貿易兼零售與國際商務服務的歐中經貿商城項目。二、本項目投資主體企業進入國際貿易市場的巨大商業機會： 借助十甫名都中國進出口商品貿易交易城的大型國際貿易平臺，將有著廣泛的國際貿易資源與優勢，蘊藏著巨大的盈利商機。1、十甫名都歐中經貿商城項目收益來源分析：（1）十甫名都二、三層及100套客房租金收益預算：a、二層：4051.5平米/300套商鋪進口商戶租金收益預算：￥：280元/月平米租金4051.5平米12個月60租金差額收益70收租率572萬元年收益b、三層：4067平米/300套商鋪出口商戶租金收益預算：￥：220元17、/月平米租金4067平米12個月55租金差額收益70收租率413.4萬元年收益c、100套客房收益預測：100套20元/10收益差額360天72萬元/客房年差額收益d、合計收益預算： 572萬元/三層413萬元/三層72萬/客房年費用及稅收20846萬元/年利潤（2）國際國內區域市場進入國際貿易城會員收費預算：a、國內區域市場企業會員收費預算：30個省（￥：0.6萬元/前三年每個企業每年交納企業年會費10家企業/10城市/每個省區）￥：1800萬/國內企業年會費收益預測b、國際區域市場企業會員收費預算：60個國家（￥：1.2萬元/前三年每個國家每個企業每年交納企業年會費10家企業/10主要城市18、/每個國家）￥：7200萬元/國際企業年會費收益預測c、會員收費合計預測：￥：9000萬元1800萬/國內企業年會費收益預測7200萬/國際企業年會費收益預測（3）交易金手續費預算：1萬戶/年總交易戶50單向收取交易金額￥：100萬元/戶/年保守計算1手續費5000萬元/年毛利10的經營管理成本與稅收4500萬元/年收益（4）自營進出口貿易收益（略）（5）歐中經貿商城年總收益預測：a、租金年收益￥：846萬元會員收費￥：9000萬元交易手續費￥：4500萬1.44億元/年總收益預測2、英國證券交易所（AIM）創業版上市輔導項目：三、xx（項目投資）主體公司年度投資運營成本計劃與收益預算：1、上19、半年投資運營成本預算：￥：100萬元左右1） 辦公設施投資：2萬元/桌椅4萬元/電腦0.5萬元/電話寬帶打印機等6.5萬2） 工資費用預算： 2500元/人均職員工資9人7000元/總經理月薪6月18萬元左右3） 辦公費用預算：5000元/車貼2000元/電話費3000元/辦公招待費6月6萬元左右4） 招商宣傳費用：3萬元/印刷費用10萬元廣告招商費用13萬元5） 網站建設費用：1萬元左右6） 現場改造及裝飾（統一形象）15萬元左右；7） 廣告宣傳推廣費用：40萬左右（略）1、 下半年投資運營成本預算：￥：50萬元左右1）工資費用預算：2.95萬元/月工資6個月17.7萬元左右2）辦公費用：（20、1萬元/車貼4000元/電話5000元/辦公費用）6月11.4萬元左右；3）招商宣傳費用：3萬元/印刷費用18萬元廣告招商費用21萬元左右3、預算外投資：1）預算外投資之一：十甫名都二層大廳“電子顯示屏電腦系統”投資預計：50萬左右=顯示屏與電腦系統/大廳裝飾與設施2）預算外投資之二：十甫名都國際進口商品貿易博覽城”戶外大型招牌8萬元左右；3）下半年公司辦公地點房租：6萬元左右（上半年在十甫名都現有空閑商鋪辦公；后，因商鋪租出，需要另外找辦公地點）4、后續增量運營資金來源：1）下半年國際國內商戶進駐十甫名都國際進口商品貿易博覽城交納訂鋪誠意金：500戶30交納1萬元150萬元2）下半年招商“三21、按一租”租金收入：500戶30交納1萬元/戶補繳150萬元3）某商業銀行同意：如果我公司在該銀行開戶，將給予后期資金貸款扶持；5、第一年度公司經營計劃指標收益預測：1）十甫名都國際進口商品貿易博覽城項目收益預測：300萬左右；2）其他經營業務收益預測：100萬左右3）目標實現年利潤：500萬元以上；4）計劃實現年利潤：1000萬元以上。四、項目關鍵問題要素：1、十甫名都二、三層三年后發展商返租期到期返回所有業主后產權界定問題；2、 必須形成十甫名都二、三層全體業主的統一組織、統一決策后，才有本項目落戶十甫名都商城的機會；3、 十甫名都二、三層商鋪產權租賃成本定位與經營期限的定位；4、 當地政府的合作關系與經營趨勢的保障因素；5、 十甫名都發展商的配合與業主商會的合作原則落定；6、 歐中聯合商會及歐洲中小企業聯合會之間的密切合作關系與執行環節的到位。五、工作時間進度表1、 與十甫名都商城二、三層業主分別召開項目論證研討會2、 成立十甫名都商城二、三層業主商會3、 與十甫名都商城二、三層業主商會洽商研討合作方案4、 由投資主體、十甫名都發展商、歐中聯合商會、xx進口商品交易會與十甫名都商城二、三層業主商會正式簽訂合作協議5、 與當地荔灣區政府洽商建立合作關系6、 召開新聞發布會7、 正式注冊公司、組建團隊、啟動項目運營。