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1、價值雙享下的財務管理,2018年3月,1,雙享數據展示,16,659，4倍2,734，31%,2,主席指示,“項目總經理一定要認真研究所管轄項目，對項目每天的利息、費用、效益等了然于胸，懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生的效益的對比，在守法的前提下，力求效益最大化。區域總裁及項目所有管理人員也要謹記并實踐。”,速度效率效益,“以價值雙享為核心驅動經營，而公司經營的追求是實現自有資金回報最大化和保證利潤持續不斷地增長。”,3,第一篇 雙享制度解讀,4,1.1 成就共享達成條件,強激勵制度,基本條件：進入門檻,一年內實現自有資金投入回正（含開發貸款、無擔保前融）,計提條件：獎金落地,回籠資金自2、有資金投入+年化自有資金投入30%（項目使用集團投入資金利率，高息）經營性凈現金流為正且預估持續為正（經營性活動自負盈虧）,一線城市（北上廣深主城區）項目回正截止時間為20個月,5,1.2 成就共享起算時間,合作協議/土地合同日期,第一筆款項投入日期,投入達3,000萬時間點,股權過戶（工商變更）日期,孰早原則,集團以任何形式投入或集團其他公司代付款到位之日起算；若地塊取得前，支付保證金或共管資金小于等于3,000萬的，起算時點遞延至摘牌或股份過戶（股權收購方式）;若該保證金或共管資金在人民幣3,000萬元以上，但項目未實質獲取，可根據實際情況向集團申請延期起算點（翡翠灣，但自動延期后，起算點3、延期管控趨嚴）；延期二次，區域總、執行總裁及項目總的獎金打8折；三次延期，打六四折；其他人不調整,6,1.2 成就共享到期時間,到期日的特別規定,集團規定：一年期資金不能回正的項目，可適當延長到期時間，延期3個月的項目不需要申請，延期4個月及以上的需莫總審批區域要求：按一年實現資金回正，達成成就共享為考核要求,注意：與起算時間延期的差異,1.3 成就共享計算公式,=（凈利潤-年化自有資金投入 30%）計提比例,利潤是前提,年化投入=投入資金（占用天數/365),例：A項目2017年1月1日由區域主導獲取，并投入3億自有資金，項目周期凈利潤1.6億,區域主導：20%集團主導：10%-15%,工資4、以外的重要收入來源之一！年終獎直接依據,1.3 成就共享計算公式,成就共享激勵=（凈利潤-年化自有資金投入 30%）20%成就共享激勵=（凈利潤-年化自有資金投入 15%）10%,一、二線高地價項目,一、二線高地價項目（即周期總貨值/土地成本2.0）需在定案后5天內選擇以下兩種方式參與成就共享激勵考核，并向財務資金中心備案，一經備案不得變更。,強/弱（不擔保）前融項目,強擔保前融項目，若貸入時間在2016.7.11之后，則只可選擇方案一參與成就共享激勵；弱（不）擔保前融項目，若貸入時間在2016.7.11-2017.8.30之間，則只可選擇方案一參與成就共享激勵；若貸入時間在2017.8.305、日之后，則可從以下兩個方案二選一，但須在項目獲取后一周內上報選擇方案，且一經選擇不可更改。,方案一：成就共享激勵=（凈利潤-年化自有資金投入 30%）20%方案二：成就共享激勵=（凈利潤-年化自有資金投入 30%）15%,9,例一：利潤與去化平衡,凈利率降低2%，但因去化快，資金回籠多，使年化自有資金投入減少1億，成就共享會多200萬！,例二：不同資金杠桿對獎金的影響,關鍵：追求資金效益最大化，把握利潤與去化回款的平衡！,1.3 成就共享把握平衡,1.4 成就共享獎金分配及虧損處理,2016 年以后獲取項目虧損處理的20%，由區域總、執行總裁、項目總承擔區域總裁：40%區域執行總裁：30%項目6、總經理：30%,11,同心共享,成就共享,同股同權，同心同責收益共享，風險共擔,同股同權，同心同責收益共享，風險共擔,2.1 同心共享 VS 成就共享,成就共享的升華,VS,作為項目的股東，與集團、合作方同股同權同責，利益共享、分享共擔,個人股東,XX碧桂園,投入,獲取后15天,2.2 同心共享錢怎么投？,13,強制跟投人員,滿足最低投資額,區域必投人員,區域成本負責人不低于5萬片區/項目開發、工程、財務負責人不低于3萬,自愿跟投人員，結合自身情況，原則上按5萬及整數倍投資強投人員需現金投入強投金額投資有風險，花錢需謹慎,2.3 同心共享投多少？,14,2.4 同心共享資金峰值,項目實現現金凈7、流入前的所有資金流出,一般經營性支出：土地、規費、工程款等,資金峰值,（謹慎性原則，避免二次募集）,股權轉讓款、給合作方墊資/借款/委貸,未實質提款的融資、返還款項，不得抵減,15,2.5 同心共享錢怎么回（本金）,已開盤銷售,經營凈現金流為正且預估持續為正,僅返還本金,（超額分配資金不得返還；前端融資回籠資金不得返還）,區域總裁擔保,以借款形式操作借款為零利率,2.5 同心共享錢怎么回（預分紅）,去化率80%,經營凈現金流為正且預估持續為正,回款凈利潤的50%,（首次申請之后，每半年可再申請一次）,成就共享審批完成,未變現大宗資產(車位、綜合樓、學校等)要調減凈利潤,2.5 同心共享錢怎么回8、（清算分紅）,所有建設工程已竣工和結算,去化率95%,分配總利潤的95%,（超額分配資金需歸還項目）,交房率95%,先于集團退出，投資有保障！,2.6 同心共享退出,強制跟投人員和自愿跟投人員須向同心共享制度管理委員會提出申請，獲批后方可退出；8%年化收益率含20%個人所得稅，退出時由公司代扣；特殊情況是指員工家庭發生如疾病、意外身亡等。,第二篇“價值雙享”下的財務管理,巴菲特：人生就像滾雪球，最重要的是發現很濕的雪和很長的坡。,經典投資案例,發掘潛在投資對象，持續、滾動地投資,1.1 經營理念巴菲特的生意經,“很長的坡”,“很濕的雪”,“滾雪球的速度”,房地產行業,雙享項目,資金周轉率,1.9、2 經營理念巴菲特的生意經,所謂的濕雪，指的是在合適的環境中投入能不斷滾動增長的資金所謂的長坡，指的是能讓資金有足夠的時間滾大變強的企業,1.3 經營理念我們的生意經,資金高周轉，追求合理利潤平衡資金高周轉與項目利潤率，以獲取最大效益,投入資金,假設凈利潤率,年周轉次數,總收益,1.4 項目公司存在的目的和意義,項目公司,每個項目實現資金高周轉，持 續為集團貢獻現金流。,作為經營的實體，追求合理利 潤，才能實現股東資本增值。,項目做大規模，支撐集團上市 業績。,2.1 資金高周轉投資布局,優化投資布局，贏得先機,項目布局在哪里？,（地段很重要！）,人口、資金雙流入,公共配套資源成熟度,回歸居住10、的本質，可自住可出租,項目布局對了，才有了資金高周轉的前提！,2.2 資金高周轉產品布局,關注資產結構，優化產品布局,單個項目結構如何？,項目的貨值結構、利潤占比結構,住宅、商鋪、綜合樓、車位需關注的事項,配置有效的資產結構，建造適銷對路的產品，是快速銷售、快速回籠、快速資金為正的基礎,2.3 資金高周轉產品布局（住宅）,住宅，不僅要搶開盤，更需要關注積存,雖然目前去化率高，但提前銷售的難度在逐漸增加，部分城市需要竣工后才能售樓，要考慮產品和戶型結構，平衡搭配；住宅積存越久去化難度越大，越難賣出高價和溢價！若考慮資金成本，這些資產相當于時候在貶值！,2.4 資金高周轉產品布局（商鋪）,商鋪設計11、接地氣，避免利潤押寶在商鋪,設計要接地氣，充分考慮一層/多層、臨街/內街、面積大小、進深/面寬、柱網結構等多維度信息；綜合考慮項目利潤結構，項目利潤不能壓在上鋪上。,同心共享項目總體情況已開盤的項目平均商業利潤占項目全周期利潤的比重為9.5%；如商業僅能賣出50%，未售商業吞噬項目利潤，則年化自有資金收益率下跌。,商業利潤占比較高的項目,2.5 資金高周轉產品布局（綜合樓）,綜合樓，早策劃早盤活,項目應在前期策劃時，綜合展示區綜合樓條件制定售樓部方案，控制面積，考慮用物業用房、商鋪等做售樓部；售樓部難去化，建好后需盡快策劃如何盤活銷售、減少資金沉淀；產品去化與是否單獨建售樓部并無太大直接關聯，12、重點還是在產品本身。,售樓部面積較大的典型項目,2.6 資金高周轉產品布局（車位）,車位吞噬利潤，吃掉獎金,投資階段降低車位配比、減少地下車位占比；設計階段注重地下室規劃，提高使用效率；開發階段結合住宅去化、車位配比情況，靈活制定銷售策略，采取捆綁銷售、搭售、買房送車位券等形式。,雙享制度：在申請結算階段成就共享獎金和同心共享分紅時，對未銷售的車位，需按其成本的50%調減凈利潤。,未售車位對成就共享獎金的影響,2.7 資金高周轉資金方案,優化資金組合/回籠方案，實現高周轉,拿地階段資金組合方案（開發貸）,股東資金,借款資金,項目凈利潤,年化收益率,10,000,3,000,0,7,000,5,13、000,4,300,50%,143%,備注：7,000貸款一年，年利率10%，利息為700萬元。,開盤前資金回籠方案,付款方式：低首付、按揭、公積金,2.8 資金高周轉運營質量,提高運營質量，資金高周轉才有保障,追求高的去化率,2.9 資金高周轉運營質量,以銷定產，不散賣,工程款提前支付成就共享獎金至少減少280萬戶型無法再調整,五個半月內，百分百回籠項目投入的資金（包括貸款），再在半個月內投入下一個新項目。項目未來的建筑費用、還貸等用銷售款支付，如此，項目可做三年、五年、十年。,目標,3.1 追求合理利潤規范銷售,規范銷售，合理控制,3.2 追求合理利潤成本費用控制,有效控制成本費用，合理開14、支,4.風險把控，品牌落地,關注合作方履約能力，規避風險,提前介入，切勿讓法務和稅務在談判結束后、合同起草環節才進入避免幫助合作方偷逃稅款，將風險留給碧桂園評估公司承受風險的能力和資金安全，再設計交易模式和合同堅持同股同權同責，不要被合作方當杠桿使用,抓品質，樹品牌,維護客戶關系，贏得口碑相傳保證工程質量，樹立公司品牌實現完美交樓，利潤落袋為安,第三篇 案例分享,滾投效應,3.1 成功案例解析,投入時間2015年8月12日開盤 2015年8月22日資金回正 2015年9月7日,投入資金峰值850萬元摘牌至資金回正時間 1個月,總貨值 20.46億元凈利潤率 15.5%,凈利潤=20.45億元x15、16.2%*5.1%=1,687萬元,年化自有資金投入=41萬元（每一筆投入或回籠資金365 x投入或回籠時間至實現資金為正時間間隔）,年化自有資金收益率=1,687 41=4114%靜態收益率=1,687/850=198%投1元，周期可分1.98元實現成就共享獎金2,555萬,合作項目，碧桂園方占51%股權，區域投資公司占比5.1%；,定案預測：6個月資金可正回籠、年化自有資金收益率可實現156%,3.2 失敗案例解析,拿地,開盤,2015.12.29,2017.5.8,股東資金回正,2016.9.24,開工,2016.3.1,5.4億峰值，合作方不投入同心共享投入304萬,成就共享1年期,2016.12.28,成就共享失敗年化資金回報率40%,推貨去化率不足50%,2個月開工,9個月開盤,12個月成就共享未達成,17個月實現股東資金回正,定案拿地時預計成就共享獎金3,450萬，同心共享年化回報率132%,