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1、上海寶山區(qū)逸仙路舊廠房改造 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 中外運(yùn)江灣項(xiàng)目- 舊廠房改造 商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期望 唯一性 盈利最大化 形象 品牌 成長(zhǎng)型 本項(xiàng)目的位置、開(kāi)發(fā)背景決定了本項(xiàng)目必須有良好的形象 本項(xiàng)目應(yīng)該引入成熟品牌實(shí)現(xiàn)增值，并提高項(xiàng)目知名度 項(xiàng)目本身舊廠房特征注定其唯一性，并在此基礎(chǔ)上主打特色牌 在滿足上述條件下，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大的盈利，增加稅收 持有的物業(yè)應(yīng)具有成長(zhǎng)價(jià)值 整體定位框架 對(duì)逸仙路舊廠房改造項(xiàng)目核心問(wèn)題界定 研究項(xiàng)目地塊自身優(yōu)劣，合理分析項(xiàng)目獨(dú)特性 結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，迎合市場(chǎng)需求，明確項(xiàng)目定位 在舊廠房改造基礎(chǔ)上，挖掘改造亮點(diǎn) 結(jié)合主題定位，提供景觀打造建議 選擇合理合適的2、主題進(jìn)行植入，提升項(xiàng)目檔次 項(xiàng)目 定位 低密度體驗(yàn)式教育主題商業(yè)中心 地塊價(jià) 值思考 地塊現(xiàn)狀條件分析 打造 建議 整體改造原則 生活購(gòu)物廣場(chǎng) 業(yè)態(tài) 落位 核心集中商業(yè)區(qū) 高端物業(yè)區(qū) 景觀建議 改造亮點(diǎn) 入口景觀化，引入人流 軌交站頭與項(xiàng)目的過(guò)渡設(shè)計(jì) 內(nèi)部空中軌道（便捷性、趣味性） 景觀打造原則 外圍公園打造建議 內(nèi)部景觀打造建議 項(xiàng)目周邊分析 地塊的唯一性、獨(dú)特性 地塊本身對(duì)商業(yè)的支撐 小鐵軌變身打造 移動(dòng)T臺(tái)對(duì)景觀的意義 教育為引擎（五個(gè)案例） 附帶百貨、餐飲 冰雪主題會(huì)所、精品酒店 目錄 舊廠房改造案例借鑒 財(cái)務(wù)測(cè)算 財(cái)務(wù)測(cè)算 招商 招商情況 地塊的獨(dú)特性、唯一性 PART 1 項(xiàng)目地塊3、優(yōu)劣分析 外部分析 內(nèi)部分析 定位分析 項(xiàng)目定位支持條件分析 市場(chǎng)基礎(chǔ)情況分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部基礎(chǔ)條件分析 項(xiàng)目周邊分析總結(jié) 項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)，遍布大型居住區(qū)，居住氛圍成熟度高，潛在客戶容量 大，為商業(yè)發(fā)展提供有力條件 市場(chǎng)容量大 區(qū)域內(nèi)有成熟 商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)有成熟商業(yè)中心分布，項(xiàng)目的商業(yè)輻射力受限，不容易沖擊城市 集中商業(yè) 區(qū)域內(nèi)高校、中小學(xué)分布較多，除了為項(xiàng)目提供消費(fèi)支持外，也有豐富的 教師資源，為項(xiàng)目教育主題的展開(kāi)提供支持 So，區(qū)域型生活商業(yè)中心 有極好的發(fā)展條件 教育氛圍濃厚 外部分析 內(nèi)部分析 定位分析 項(xiàng)目定位支持條件分析 市場(chǎng)基礎(chǔ)情況分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部基礎(chǔ)條件分析 地塊定位分析項(xiàng)目支持點(diǎn)分析 基礎(chǔ)定位分析：基礎(chǔ)定位分析： 區(qū)域生活?yuàn)蕵?lè)中心 支持點(diǎn)：從市場(chǎng)分析結(jié)論可知，項(xiàng)目周邊數(shù)額巨大的基礎(chǔ) 消費(fèi)人群，和軌道交通對(duì)人口導(dǎo)入的影響，以及周邊商業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，決定了項(xiàng)目雖然不能成為大型