午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、商業城物業管理方案目 錄物業概況 （2）物業分析 （3）管理目的 （4）管理原則 （5）總體指標和分項指標 （6）完成目標的保證措施 （7）管理工作重點 （8）管理架構、工作計劃和物資裝備情況 （9）管理規章制度和住宅檔案管理 （12）管理工作內容 （16）商業城文化建設和便民服務 （20）經費收支預算 （22）管理中需明確指出事項 （26）物 業 概 況 xx商業城位于xx市xx工業區核心地帶，緊鄰xx市五環路快速干線, 盡得城市地理之便利，商業城四周公路寬闊，交通四通八達。 xx商業城建筑設計典雅精致，外觀搭配品位超卓，建筑造型上更體現出新時代建筑造型風格的潮流，同時,更打造出人性化的市場2、營銷環境，實為xx市少有高品位、高素質之商貿場所。 xx商業城定位為大規模、多功能、綜合性商品交易場所；并全面導入一體化市場經營理念，多元化的信息資訊帶來新時代的超前理念和無限商機。 xx商業城建筑總面積約1.5萬平方米，規劃擁有大型超市和酒樓場所,各類型商鋪若干間，各項配套設施一應俱全。二、 物 業 分 析xx商業城規模大，功能齊全, 交通便利，外部裝飾高雅脫俗;大樓整體形象突出；按建筑規模、功能、配置等指標衡量，屬大型綜合性商業城。因此，xx商業城的物業管理必然是高起點、高標準的物業管理。以xx商業城的市場定位，其租賃群體通常是行業當中的成功人士。相比一般商業城經商者而言，他們更注重市場營3、銷的商機氛圍，配套設施的齊全便利，各項服務的完善到位。也更懂得優質優價的服務真諦，付出的多，收獲自然亦多，選擇xx商業城正表明了租賃客戶對市場營銷高效利率的無限追求。因此，只要真正滿足了使用人各方面的需求，合理的管理費用是完全可以接受的。因此，我們工作的重點應是如何將各項管理服務做到最好，以得到使用人的認同和贊揚。基于以上和其他方面的各種情況，我們制定xx商業城物業管理工作方案的指導思想就是一切從實際情況出發，找出最適合的管理方式，實行經營性物業管理，不斷完善物業管理的各項服務工作，與發展商攜手合作，共同將xx商業城打造成為xx市商業營銷市場的第一品牌和物業管理行業的成功典范。三、 管 理 目4、 的 1、 保持和提高xx商業城物業的完好程度，維護商業城建筑整體形象。通過加強對商業城整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業。 2、 創造良好的商業城環境。實施專業化的綠化養護，統籌安排各項設施的運作管理，加強社會公德宣傳活動，依據相關法規進行管理約束，共同維護商業城良好秩序。3、 維護全體使用人的利益。加強對每一位使用人的個人行為管理，就是為了全體使用人的整體利益，從而有利于每一位使用人。4、 通過對xx商業城實施社會化、專業化、一體化管理，提供高水準的管理服務，促進商業城物業的租賃，協助提高發展商的社會聲譽和品牌形象。四、 管 理 原 則管理原則：顧客至上，優5、質服務。管理體制：企業化、專業化、一體化。管理模式：省內大型商業城先進管理模式與自身特點相結合，引入實施ISO9002質量保證體系。質量方針：安、快、潔、便。管理宗旨：創建xx市一流的物業管理公司，實施xx物業管理品牌經營戰略。xx物業管理有限公司物業管理業績2005年4月份，xx市xx物業管理有限公司正式注冊成立，2005年4月底，公司正式接管xx市國泰城市公寓項目物業管理工作，*年1月份，公司成功接管xx市總工會辦公大樓物業管理工作.本公司現行管理的國泰公寓項目。自我司正式接管以來，嚴格遵循行業市場發展規律，積極推動新觀念管理模式，并認真奉行業主至上，服務第一的公司管理服務理念，規范管理章6、程，大力提升管理水平與服務質量，致力打造國泰公寓社會效益。為了國泰公寓業主與住戶的根本利益，本公司采用先進科學的管理方式，發揮各種人才之所長，竭力為國泰公寓物業打造人居環境，創造社會良好口碑。目前已取得了著實有效的管理成果，得到了全體業主和住戶以至周邊居民的普遍認可。*年是我司發展最重要的一年,公司切實結合相關政策法律、法規，并嚴格按照行業公平競爭的原則，積極對外拓展管理業務，并于*年1月1日誠意接受xx市總工會的委托,正式實施對xx市總工會辦公大樓提供物業管理服務。目前,我司尚與xx市桑園管理區xx商業城基本達成物業管理合作意向，正進入簽署物業管理委托合同程序；以及正在洽談接管xx市環保局辦7、公大樓物業等。這些管理業績均是我司全體同事在工作中努力奮進、團結協作的成果，我們會百倍地用心去呵護,并在管理服務工作中始終堅持“精心管理、周到服務”的質量方針：以法律、法規為準則，以管理程序為依據，把工作要求落實到每一環節和崗位，力求盡善盡美；以用戶至上為導向，以服務第一為宗旨，極大地滿足用戶不斷增長的服務需求，力求無微不至。公司力爭建成管理一流、服務一流的企業，致力于創造優良的投資和生活環境，讓業主（用戶）滿意、放心，創造社會良好口碑，使物業保值增值。 xx市xx物業管理有限公司*424五、 總 體 指 標 和 分 項 指 標 1、 總體指標根據委托接管合同，自管理公司接管之日起二年內將xx8、商業城管理成為“安全、文明、高效”的商業城經營市場，達到xx市物業管理優秀商業城標準，五年內達到廣東省物業管理優秀示范商業城標準。2、 分項指標A、 房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中消防水泵供水率達100%；B、 房屋零修、急修及時率99%以上。C、 維修工程質量合格率100%。D、 清潔保潔率99%以上，衛生、消殺合格。E、 道路完好率及使用率95%以上。F、 路燈完好率和實用率95%以上。G、 停車場完好率95%以上。H、 綠化完好率達到市園林單位評比標準；I、 商業城內治安事件、車輛盜竊事件和火災發生率千分之一以下。J、 違章發生率1%以下，處理率100%；K、 管理人員專業培訓9、合格率100%；L、 使用人對管理工作滿意率90%以上，有效投訴率2%以下，投訴處理率100%；六、 完 成 目 標 的 保 證 措 施1、 對智能化設施管理做到專業化運行維護，不斷完善其管理功能，同時做好對使用人的培訓，方便使用人并使其主動配合管理。2、 建立健全商業城各項規章制度，做到有法可依，依法辦事。3、 工程維護管理實行標準化規范操作，所有工作人員持證上崗，責任落實到人。4、 加強工程技術實力，配備專業工程技術人員，實施對機電設備的專業化管理，24小時專人值班處理各種緊急突發事故。5、 裝修管理巡視檢查到位，處理違章及時有效。6、 精心維護商業城綠化景觀，實施專業化清潔規范操作，制定10、全面的環境管理工作方案。7、 治安管理實行人防、物防、技防“三防”結合，科學管理車輛進出與停放。8、 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度。日常巡視加強對重點部位的檢查，及時處理安全隱患。9、 加強與使用人溝通，征求管理意見，強化服務意識，及時為使用人排憂解難。10、 積極開展商業城文化宣傳活動，促進管理公司與使用人之間的溝通交流，形成良好的商業城市場營銷氛圍。七、 管 理 工 作 重 點1、消防設施及其他設施設備的運行與維護保養。2、 確保因管理原因造成的治安事件發生率為零。3、 專業化清潔服務。4、 綠化、景觀的維護與保養。八、 管 理 架 構、工 作 計 劃 和 物 資 裝 備11、 情 況1、 管理架構（1）組織架構恒豐大廈管理處27人正濠物業總部三興商業城管理處19人管理處經理1人物業助理1人財務人員1人廚工1人保潔綠化部4人保安部10人工程部1人工程維修技術員1人主管1人領班1人保安員9人保潔綠化工3人（2）人員配置說明：A、 機構設置原則是精干高效，一專多能。B、 管理處實行公司領導下的管理處經理負責制。C、 商業城實行管理處整體統籌管理模式。D、 管理處內部實行垂直領導，減少中間環節。經理和物業助理屬于管理層，下設各部為操作層。E、 管理處下設保安部負責商業城治安、交通與消防管理，工程部負責設備維修、養護和便民服務，保潔綠化部負責環保衛生管理和綠化景觀管理。（312、）管理處部分人員素質要求：A、 經理：大專以上學歷，全面負責xx商業城物業管理工作，具多年大型樓盤或類似商業城管理經驗，組織管理能力強，有物業經理上崗證書，精通各個工作環節。B、 物業助理：中專以上學歷，能夠協助經理做好管理、監督、協調、服務等各項管理工作，具良好溝通協調工作能力。C、 保安主管：共產黨員，退伍軍人，多年保安管理工作經驗。D、 保潔領班：具清潔專業操作證書，具實際操作能力和管理水平。E、 保安員：軍事素質優秀，責任心強，背景清晰可靠。F、 工程維修技術員：持專業上崗證，熟悉樓宇配電、供水、消防、土建等物業管理各項基礎工作。G、 保潔員：工作勤懇，任勞任怨，接受能力強。H、 綠化13、工：懂園林園藝工作經驗。I、 廚工：盡職盡責。2、工作計劃按照管理工作流程計劃如下：A、 接管介入。B、 機構組建。C、 崗前培訓。D、 辦理收樓。E、 裝修管理。F、 日常管理。參照xx商業城工程施工和招商工作計劃，管理公司將于商業城開業前一個星期，即成立物業管理處，并派駐相應管理人員到位，積極促進管理形象，配合開發商營造招商氛圍。3、物資裝備（1）管理處辦公室管理處辦公室預計50平方米左右(為了便于管理和方便使用人繳納費用, 最好于商業城二樓利用一間商鋪作為管理處辦公室)，含裝修到位，由發展商免費提供。（2）員工宿舍管理公司全體人員進場時須具備有22人左右的住宿條件及飯堂就餐條件，因此,發14、展商應考慮采用廉價租賃方式提供管理公司二套商業城宿舍樓。（3）管理器械裝備（發展商提供）A、 管理設備 保安崗亭:3個。 分類回收垃圾桶:若干個。B、 管理用品 辦公用品。 員工制服。 保安器械。 清潔綠化工具。 維修工具等。九、 管 理 規 章 制 度 和 住 宅 檔 案 管 理1、管理規章制度（1）內部管理A、管理處職責 負責對xx商業城實施綜合一體化管理，接受公司總部指導和監督。 貫徹執行公司各項規章制度和工作標準。 完成總部制定的年度管理目標和經濟指標。 定期對商業城房屋、公共配套設施進行維修養護。 維護保養商業城綠化景觀。 合理調配人員，保持各崗位的分工協作。 負責安全、防火工作、裝15、修審批、違章處理。 落實使用人各項投訴處理。 開展各種商業城文化宣傳活動，營造商業城良好市場營銷氛圍，促進管理工作順利進行。 協調與公安、供水、供電等職能部門的工作關系，有效開展相關管理工作。 等等。B、工作守則和崗位職責 管理處獎懲條例； 管理處工作守則； 管理處各項工作標準； 經理崗位職責； 經理管理工作責任書； 物業助理崗位職責; 物業助理工作責任書; 財務人員崗位職責; 財務人員工作責任書; 各部門主管人員崗位職責； 各部門主管人員崗位細則； 保安員崗位職責； 保安員崗位工作細則； 保安員違紀行為； 工程維修技術員崗位職責； 工程維修技術員崗位工作細則； 工程維修技術員違紀行為； 保潔16、綠化工崗位職責； 保潔綠化工崗位工作細則； 保潔綠化工違紀行為； 員工宿舍管理規定； 等等。(2)管理運作制度A、管理處服務準則；B、管理處辦公制度；C、管理處廉潔制度；D、管理處培訓制度；E、管理處財務管理制度；F、管理處檔案資料管理制度；G、管理處值班管理制度；H、管理處辦公用品申購、領用制度；I、管理處投訴處理、回訪制度；J、機電設備管理制度；K、消防系統管理制度；L、配電房管理制度；M、房屋驗收與接管工作流程；N、裝修管理工作流程；O、公共設施設備維修養護流程；P、消防應急處理工作流程；Q、綠化管理工作流程；等等。（3）員工考核制度A、 工作考核與獎罰制度；B、 各崗位年度考核；C、 17、各崗位每月考核；（4）公眾制度A、 商業城管理公約；B、 商業城業戶手冊；C、 商業城物業使用與維護管理規定；D、 裝修管理規定；E、 物品搬運管理規定；F、 治安管理規定；G、 清潔衛生管理規定；H、 綠化管理規定；I、 消防管理規定；J、 車輛管理規定；K、 智能化設施管理規定；L、 暫住人員管理規定；M、 商鋪租賃管理規定；1、 檔案管理（1）運作環節A、 資料收集：設立檔案室，實行系統化、科學化、電腦化管理，建立相 應規章制度。B、 資料分類整理：根據資料來源、內容和表現形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。 C、資料歸檔管理：采用多種形式的文檔儲存方式，如錄像帶、照片、圖文等。18、檔案組卷按不同性質、編號等分類保存，同時盡可能實行電腦儲存，方便查找。D、 檔案運用：利用商業城局域網實現與所有單位使用人進行聯網，實現網上投訴、報修、政策傳達等多種資訊傳遞，擴大管理空間。（2）檔案分類A、 接管移交資料 工程建筑產權資料； 工程技術資料；B、 管理檔案資料 物業資料； 業主和租戶資料； 裝修資料； 維修資料； 治安管理資料； 設備管理資料； 商業城文化宣傳資料； 業主反饋資料； 員工管理資料； 行政文件資料。十、 管 理 工 作 內 容1、員工培訓A、公司經營方針、經營理念和管理目標。B、物業管理基礎知識；C、員工守則、規章制度；D、職業道德、禮儀禮節規范；E、有關法律法規19、知識；F、設施設備使用維護常識；G、保安專項素質訓練；H、消防滅火訓練。I、專業保潔技術知識；J、智能化系統知識培訓。2、交樓管理：辦理收樓，快捷便利，實行流程化操作；配合招商儀式舉行，營造良好招商氛圍；3、裝修管理：A、 加強裝修管理宣傳，解答使用人疑難問題；B、 嚴格審批裝修方案，防止裝修施工隱患；C、 裝修全過程監管，及時處理違章事件。D、 嚴把裝修驗收關，杜絕裝修遺留問題；4、保安管理加強制度落實。a) 根據xx商業城地理位置、周邊環境，合理布崗，加強巡邏檢查，輪流換防，明確管理區域，責任承包。b) 保安員按照公司規范運作，文明值勤，規范上崗。c) 經理負責全面檢查，總部實行不定期抽查20、，堅決處理違紀行為。d) 加強商業城全方位治安管理和防范，聯合公安部門，建立檔案管理，并定期核查。e) 落實安全責任制，明確責任人，公司總部與管理處經理簽訂治安目標管理責任書，并跟蹤檢查、考評。f) 管理處經理為防火責任人，全體員工均為義務消防員。發揮智能化系統管理優勢確立治安重點：加大對收樓、裝修和營業期人流、物流、車流的有效監控。人流控制：裝修、搬運人員憑證出入，并收取押金，限制活動范圍。對流動人員實行治安聯防，密切留意。物流控制：對物資流動實施盤查制和登記制。車流控制：a)合理規劃行駛路線，實現人車分流，實行規范化管理，如標志規范、指揮規范、制度規范等。b)加強保安巡查，防止車主疏忽大意21、，嚴查各類外來身份不明人員。c)明確劃分車輛停放區域，配置各種標識標牌，建立停車疏導系統，堅決杜絕違章停車和行車。d)告知車主必須購買車輛保險，如遇遺失，由保險公司負責理賠。工程維修第一章 制定商業城共用設施日常維修計劃和定期維護計劃的實施方案 市政道路及設施； 公共照明； 溝渠池井； 綠化帶； 停車場； 共用消防設施和排水管網； 標志標識； 智能化設施； 管理用房； 等等房屋本體日常維修養護和定期維修養護計劃實施方案房屋承重及抗震結構部位；外墻面；公共屋面；機電設備；共用防盜監控和郵政信箱等；公共照明;本體消防設施；公共通道、門廳、樓梯間；等等保潔綠化A、保潔配置專業保潔工具，提升清潔工作標22、準；垃圾分流，袋裝處理，回收處理資源化、無害化；生活污水加設處理裝置，有效解決污水排放問題。加強循環作業，消滅衛生死角。嚴格執行保潔工作規程，節約使用各項材料。做好商鋪門前三包，妥善處理公共垃圾和裝修材料、廢料。B、綠化 確保綠化帶綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。 熟記商業城綠化面積和布局，熟知花草樹木的管理作業程序。 及時處理枯枝落葉，清理場地。十一、商 業 城 文 化 建 設 和 便 民 服 務1、商業城文化建設環境文化建設商業城文明潔凈，環境質量良好，資源合理利用，生態良性循環，基礎設施健全，經商氛圍舒適，形成環保意識；排水管道雨污分流，商鋪生活污水進入污水管網，垃圾分類袋裝和資源化回收23、無害化處理，有效營造立體綠化，空氣和噪音監測。制定商業城EI環境手冊，對商業城的標志系統、辦公系統、制服系統、公共設施系統等進行全面的統整設計，做到和諧統一，有章可循，避免盲目散亂和視覺污染。第二章 行為文化建設每年定期舉辦商業城文化娛樂活動，有效利用商業城員工活動中心開展各類友誼比賽，增進與使用人的溝通與交流。組織各種專題交流活動，如互聯網沙龍，股市沙龍，市場營銷沙龍等；第三章 制度文化建設制定商業城文化手冊，對商業城的使用人文化思想和行為進行指引和約束。對商業城各種文化活動加以制度規范，包括時間、地點、內容、方式、程序等，保證活動積極、健康、有益。2、便民服務A、 交樓期便民服務 設立交24、樓辦公室，實行一條龍服務，合理安排交樓程序； 依照開發商商鋪規劃，合理調配商鋪搭配。B、 日常便民服務 私人商務(提供臨時私人秘書、復印、打字和傳真等服務)。 商鋪資產管理服務(可以全面提供有關商鋪租賃事宜的服務，包括租金的財務管理，聯系租客與維修、租約續簽、提早退租等)。 代訂服務（為使用人代訂酒店客房、代購車、船票、機票，代訂牛奶等服務）。 郵政服務(為使用人提供代收寄郵件，代訂報紙雜志，代送鮮花、禮品等服務)。 信息咨詢(為使用人提供倉儲貨運信息、相關政策咨詢等服務)。 車輛停放(提供車輛停放服務)。 各種清潔、維修服務(提供包括定期鋪面整體清潔、蟲害防治、家電安裝維修、日常維修、裝飾、25、裝修服務)。C、 積極發展公共關系與當地水電、公安、工商、稅務、城監、環衛等職能部門保持密切合作，充分利用各種資源加強商業城的各項管理，實行公司管理與政府行政管理相結合的管理方式，為使用人提供更多更好的服務。十二、經 費 收 支 預 算1、每月收入統計:30000元序號項目名稱面積()收費標準(元/)每月金額(元)備注1物業管理費1.5萬2.030000繳費率按100%計2/小計 30000元2、支出統計：每月人工及福利費用：2,1546元項目名稱計算式金額備注1員工工資經理2200元/人/月12200物業助理1400元/人/月11400保安主管1400元/人/月11400財務人員1200元/26、人/月11200保潔領班900元/人/月1900保安人員900元/人/月98100工程維修技術員900元/人/月1900保潔綠化人員700元/人/月32100廚房人員700元/人/月17002員工保險189002%3783年終獎金1890010%18904加班補貼189002%378小計2,1546元每月智能化設施維護：200元項目名稱計算式金額備注1閉路監控設備維護費綜合預測200元2/小計200每月行政辦公費用：6070元項目名稱計算式金額備注1通訊費1直線200元2人100元4002辦公用水電費綜合預測5003廣告、書報費綜合預測504員工伙食費19人180元/人34205員工宿舍租金發27、展商廉價租給10006后勤費用及宿舍水電費綜合預測5007低值易耗品、辦公設備保養綜合預測200小計6070元每月環境管理費用：1200元項目名稱計算式金額備注1保潔工具用品損耗及環境消殺綜合預測2002垃圾轉運費綜合預測1000小計1200元每月公共設施日常維護費用：800元項目名稱計算式金額備注1公共房屋維修養護費綜合預測2002室外道路維修養護費綜合預測1003化糞池清理維護費綜合預測1004地面停車場所維修養護費綜合預測1005路燈、通道燈、梯道燈等維護綜合預測2006標識牌、宣傳欄維護費綜合預測100小計800元每月機電設備日常維護：500元項目名稱計算式金額備注1生活水泵日常維護費28、綜合預測100元2消防泵日常維護費綜合預測100元3變配電日常維護費綜合預測100元4消防系統維護費綜合預測200元小計500公共水電費：(由各單位使用人分攤)項目名稱每月用電量計算式金額備注1公共照明單獨計量/2公共用水單獨計量/小計/其他支出費用：5340元項目名稱計算式金額備注1稅金300007.8%2340稅率以7.8%計2管理傭金3000010%3000按總收入10%計小計5340元管理開支+合計：35656元/月管理收入合計：30000元/月收支相抵：-5656元/月（發展商應考慮商業城租賃工作由管理公司實施有償服務創收，來保持收支平衡）注：以上開支“綜合預測”部分系估算。十三、管29、 理 中 需 明 確 指 出 事 項1、關于工程維修費用的說明自xx物業正式進場接管后,一切相關房屋質量工程遺留問題,發展商方面應予以積極處理修繕.在管理過程中,工程維修費用每次每項在500元以內的,由管理公司支付;超過500元每次項由發展商支付。2、管理費的收取A、 自xx物業正式進場即接管之日起，所有交付使用之樓宇物業均須按照收費標準足額交付當月管理費，B、 根據本方案經費收支預測情況,xx物業正式接管后,商業城在出租率未達到50%的情況下,發展商應按0.5元/支付管理公司物業管理費;全面招商超出50%時,發展商可根據管理公司實際經營運作情況,不再給予補貼,從而依此來保證管理公司各項管理工30、作的正常運行。C、 發展商自用部分每月應足額交付管理費;xx物業自用部分免交管理費。3、管理公司經營收支問題A、 xx物業正式進場后，根據管理經費收支預測，其管理費不足以開支部分,發展商應考慮商業城租賃工作由管理公司實施有償服務創收。B、 xx物業每月按時提供財務報表予發展商，所有收入開支均張榜公布，接受發展商和使用人的共同監督。4、管理用品購置說明xx物業接管介入，所需配備管理用品及器械費用，應由發展商一次性出資購置,所購置的管理用品權屬歸發展商,管理公司只負責免費使用與保管.5、前期介入人員配置根據本方案經費收支預測,如果管理公司于招商前期即作全部管理人員投入,必將導致管理公司經營嚴重虧損.因此,管理公司將結合商業城實際招商進度逐步增派管理人員。管理公司前期介入投入工作人員為:總部下派執行經理1 人;物業助理1人;保安主管1人;保安員6人;保潔員3人。在管理過程中,管理公司將視實際招商及管理情況安排全部人員到位。建議事項:為了完善商業城整體安全防范工作,管理公司特建議發展商于商業城主要出入口處安裝閉路監控,另在商業城宿舍樓兩側出入口加裝道閘系統.依此會給管理工作帶來非常明顯的安防效果.公司服務理念-您的滿意是我們最高尚的服務宗旨 敬請垂閱商祺!