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1、 創(chuàng)建物業(yè)管理示范住宅小區(qū)方案*花園城創(chuàng)建xx市物業(yè)管理示范小區(qū)方案人人都渴望有著安全、舒適、潔凈的居住環(huán)境，一種親情的交融、鄰里的溝通、文化的認同、本性的回歸，因此為小區(qū)的住戶提供一個安全、舒適、潔凈的居住環(huán)境，組織健康、文明的休閑活動，構(gòu)筑人際溝通的網(wǎng)絡(luò)，提升人們的生活品質(zhì)，達成人與自然的生態(tài)和諧、人與人的人態(tài)和諧和人自身的心態(tài)和諧，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的重要職能乃至生存價值之所在。要達到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標，必須配備相應(yīng)的資源，包括組織資源、人力資源、財力資源、物資資源等。只有充分、合理地調(diào)度和利用資源，才能使其發(fā)揮最大功效。做到上下重視、全局一盤棋。其中，確定創(chuàng)建主要負責部門是有效調(diào)配資源的2、關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點： 1、“創(chuàng)優(yōu)”定位：*小區(qū)于06年5月交付業(yè)戶使用以來，由*物業(yè)管理公司進行了專業(yè)化、一體化、科學(xué)化的物業(yè)管理服務(wù)。通過近兩年的努力，管理服務(wù)成績明顯，得到小區(qū)廣大業(yè)主、小區(qū)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)市政部門高度認可與評價。現(xiàn)基本滿足xx市優(yōu)秀住宅小區(qū)之規(guī)定標準，為更好地創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境，建設(shè)和諧社會，發(fā)揮物業(yè)使用功能體現(xiàn)物業(yè)價值并使物業(yè)得到保值增值的目的，為下一步爭創(chuàng)廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)及全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)奠定良好的基礎(chǔ)，經(jīng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主協(xié)商共同創(chuàng)建*市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。要達到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標，必須配備相應(yīng)的資源，包括組織資源、人力資源、財力資3、源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源，才能使其發(fā)揮最大功效。其中，確定創(chuàng)建主要負責部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點：2、“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組為更好地達到xx市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)之規(guī)定標準，要把創(chuàng)優(yōu)活動當作企業(yè)上臺階，提高管理手段、管理水平的重要戰(zhàn)略步驟之一；樹立管理服務(wù)的長遠目標：市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)，通過推行標準化的管理服務(wù)手段，而不斷增強企業(yè)核心競爭力，從而樹立企業(yè)的品牌形象；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)適時組織成立創(chuàng)優(yōu)小組、全力支持推進創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的活動開展，涉及具體費用的，應(yīng)及時予以解決。物業(yè)公司擬成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組，其成員及職責如下：2.1 組長（由集團公司主要負責4、人擔任）：* 2.1.1 職責：帶領(lǐng)“創(chuàng)優(yōu)”小組組員對小區(qū)“創(chuàng)優(yōu)”工作全面計劃、組織、協(xié)調(diào)；帶領(lǐng)“創(chuàng)優(yōu)”小組組員開展“迎檢”前的自檢自查整改工作；帶領(lǐng)“創(chuàng)優(yōu)”小組組員對小區(qū)硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等）的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等）的完善。2.2 “創(chuàng)優(yōu)”小組成員由美地物業(yè)各部門主管組成：組員：11人職責：各組員根據(jù)自身分管部門積極配合組長“創(chuàng)優(yōu)”工作，努力完成計劃內(nèi)容。2.3 創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員負責組織和協(xié)調(diào)全體員工積極備戰(zhàn)，迎接*市達標檢查，全體成員按各自職能劃分分為以下五個責任小組：公關(guān)協(xié)調(diào)組責任人：*總負責創(chuàng)優(yōu)工作中的公關(guān)和各方關(guān)系的協(xié)調(diào)工作。申報手續(xù)組責任人：*5、負責聯(lián)系市房管局及有關(guān)部門辦理相關(guān)申報手續(xù)，負責整個創(chuàng)優(yōu)工作的協(xié)調(diào)、指揮、監(jiān)督、實施。資料整理組責任人：*負責按創(chuàng)優(yōu)要求整理迎檢資料物業(yè)整改組責任人：*負責按整體工作進程安排物業(yè)自檢及根據(jù)自檢和專家檢查意見進行物業(yè)整改，以達到創(chuàng)優(yōu)達標要求。接待服務(wù)組責任人：*負責接待省、市、建設(shè)部及公司邀請的專家，做好后勤服務(wù)工作。2.4 領(lǐng)導(dǎo)小組各成員職能分工明細表為明確領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的職能，做到權(quán)責明細，以便于更好的執(zhí)行和實施公司的創(chuàng)優(yōu)達標計劃，現(xiàn)將領(lǐng)導(dǎo)小組各成員具體職能明確如下：* 總負責領(lǐng)導(dǎo)全面掌控創(chuàng)優(yōu)達標工作，并具體負責公關(guān)協(xié)調(diào)組。*協(xié)助*總協(xié)調(diào)各職能小組工作，并具體負責申報手組。*負責做好公司行政6、采購、人事配合工作，并具體責資料整理組。*負責接待服務(wù)組，做好接待服務(wù)工作。*負責創(chuàng)優(yōu)工作中的資金預(yù)算及資金安排，以及涉及財務(wù)方面的自檢與整改完善，進行財務(wù)部資料整理。*負責加強小區(qū)日常管理，提升服務(wù)水平，安排自檢與整改工作的實施，并協(xié)助進行基礎(chǔ)管理，物業(yè)服務(wù)、客戶服務(wù)等資料的整理。*負責協(xié)助蔣總做好創(chuàng)優(yōu)工作的公關(guān)協(xié)調(diào)工作。*負責做好達標要求的基礎(chǔ)管理，房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理方面的自檢與整改完善及進行協(xié)助進行分部資料整理。*負責做好達標要求的綠化、環(huán)衛(wèi)方面的自檢與整改完善及協(xié)助進行分部資料整理。*負責做好達標要求的保安、車輛與交通秩序方面的自檢與整改完善及協(xié)助進行分部資料整理。*負責做好達標7、要求的消防方面的自檢與整改完善及協(xié)助進行分部資料整理。*負責協(xié)助利羅主任做好接待工作中的餐飲服務(wù)。*負責創(chuàng)優(yōu)工作中涉及電腦與計算機相關(guān)方面的自檢與整改完善及協(xié)助進行分部資料整理。以上小組成員請務(wù)必按照公司創(chuàng)優(yōu)達標實施安排做好自已職責范圍內(nèi)的事項。3、創(chuàng)優(yōu)工作總體實施計劃公司已在5月13日開始啟動創(chuàng)優(yōu)工作，現(xiàn)已完成分工安排等方面的工作，按照創(chuàng)優(yōu)達標工作要求，現(xiàn)擬訂后續(xù)實施計劃如下：5月14日完成創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及各職責組的建立，并全面開展創(chuàng)優(yōu)工作。5月15日完成首次公司內(nèi)部全面自檢及資料整理框架工作，并安排邀請同行業(yè)專家做一次全面指導(dǎo)。5月21日完成前期整改工作，進行第二次全面自檢工作，資料整理8、工作初稿完成，并安排邀請市級專家進行一次全面指導(dǎo)。5月23日完成前期整改工作，進行第三次全面自檢工作，資料整理工作完成，通過市級專家審核，并對前期創(chuàng)優(yōu)工作進行一次總結(jié)。5月26日完成階段整改工作，迎接省級專家的檢查，針對檢查中的問題做好整改。5月27日全面迎接建設(shè)部創(chuàng)優(yōu)檢查，爭取一次性通過創(chuàng)優(yōu)達標。4、創(chuàng)優(yōu)工作制度4.1 例會制度：5月間，每3天召開一次工作例會此后，組長根據(jù)情況不定期召開專題會議或工作例會解決具體問題，例會旨在布置創(chuàng)優(yōu)工作任務(wù)，并總結(jié)上一階段工作發(fā)現(xiàn)問題，尋求解決問題答案，安排本期工作，檢查計劃的落實情況。4.2 建立創(chuàng)優(yōu)工作記錄及會議記錄制度：每位組員要做好工作及會議記錄，9、旨在掌握進程狀況，保證創(chuàng)優(yōu)工作順利進行，創(chuàng)優(yōu)工作近尾聲，迎檢關(guān)工作記錄及會議記錄將回收歸檔，做為創(chuàng)優(yōu)工作資料。5、內(nèi)部動員為使員工盡快“創(chuàng)優(yōu)”進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高工作效益，加快工作節(jié)奏，作好打硬仗的準備。有必要先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員。其動員方案如下：5.1 召開動員大會，組織所有參加“創(chuàng)優(yōu)”工作的人員由“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組長主持召開“創(chuàng)優(yōu)”總動員；5.2 由各級員工代表表決心；6、內(nèi)部整改參照“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)國家指令，對”創(chuàng)優(yōu)”工作全面自檢自查；6.1 軟件資料的自查，參照小區(qū)“創(chuàng)優(yōu)”資料目錄進行核對資料，通常分為兩部分6.1.1 原始資料“創(chuàng)10、優(yōu)”“迎檢”資料的整理應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠。“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”原始資料包括以下內(nèi)容：小區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料如下：規(guī)劃許可證，用地協(xié)議書；投資許可證，開工許可證；紅線圖，總平面圖；竣工驗收資料包括：土建竣工驗收書，消防竣工驗收書；水電竣工驗收書，電梯竣工驗收書，電梯準用證；通信系統(tǒng)驗收證明，燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明；管理移交資料包括：圖紙移交記錄，其他開發(fā)建設(shè)資料（如隱蔽工程記錄等）的移交資料；接管驗收記錄，鑰匙移交記錄；發(fā)展商委托管理合同書；管理公司成立登記資料包括：營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證;企業(yè)法人代碼卡，管理處營業(yè)執(zhí)照；停車場營業(yè)執(zhí)照，管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料；業(yè)主委員會成立與活動資料包括：業(yè)主管委會11、章程，業(yè)主管委會社團法人登記證；業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生記錄，業(yè)主管委會成立記錄；業(yè)主管委會的會議紀要，業(yè)主管委會發(fā)布的公告；6.1.2 管理體系文件資料。對“創(chuàng)優(yōu)”資料務(wù)求完整、簡便、明了，資料存檔要去偽存真、前后對應(yīng)、標識清晰。“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”管理體系文件資料包括以下內(nèi)容：a)公眾管理制度（詳見住戶手冊）b)所有內(nèi)部管理標準作業(yè)規(guī)程c)所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄d)員工績效考評結(jié)果記錄e) 所有的住戶投訴記錄f)所有住戶回訪記錄g)所有的住戶報修記錄h)所有的住戶意見征集記錄i)所有的管理處對外通知、通知記錄j)所有的財務(wù)運作損益表和其他財務(wù)報表k)所有的對外委托合同書l)所有的員工培訓(xùn)記錄m)12、所有的員工崗位、職稱證書和員工檔案n)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案o) 所有的住戶裝修管理檔案p)政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書q)所有社區(qū)文化記錄r) 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書s) 所有的標識復(fù)印件t) 所有的多種經(jīng)營資料u) 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料，以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。7、硬件設(shè)施設(shè)備的自查通常包括房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等因前階段日常管理維護不足進行的整改整頓，要求細致、全面的具體要求如下：7.1 物業(yè)樓宇外觀要完好、整潔。小區(qū)應(yīng)當做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮、標識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封13、閉的統(tǒng)一有序，陽臺的使用功能沒有改變，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，無違反“裝修管理規(guī)定”的亂拉線、亂搭建，隨意改動門窗、空調(diào)等現(xiàn)象。7.2 物業(yè)樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全、無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動房屋的使用功能，特別是隨意改變房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象。各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標識完整清晰。7.3 小區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。在整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標準，特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)達標，對日常管理被忽略14、的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以保持其使用的完好率。7.4 機房環(huán)境和設(shè)備表面維護管理應(yīng)作到整潔、干爽、無灰塵、銹跡、脫漆、雜物、無蟲、鼠害。機房和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護管理水準，整改時應(yīng)特別注意這方面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象。7.5 消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚完善，消防疏散通道暢通。整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖齊全、完好、消防疏散通道暢通，無任何阻礙。特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時處于關(guān)閉15、狀態(tài)，通往天臺，逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道要無占用。7.6 其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施，如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒以及煤氣管道、電梯等設(shè)施設(shè)備的安全防護措施一定要完善到位。7.7 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要，整改時要特別注意整改小區(qū)的各個衛(wèi)生死角，如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等。嚴格控制小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫，嚴禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽。7.8 小區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)”評比影響極大，整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界。7.9 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備，各種必要的防護設(shè)施完好齊整，保16、安設(shè)備先進完善。整改原則：你想不到的就是評委要看的，細微、新穎之處見高分。7.10 整改流程圖“創(chuàng)優(yōu)”小組成員制定計劃、目標，每周兩次對”創(chuàng)優(yōu)”工作檢查創(chuàng)優(yōu)小組成員對計劃、檢查結(jié)果評審，提出新的問題分析和整改方案。“創(chuàng)優(yōu)”小組對口負責人監(jiān)督實施整改方案的落實對檢查出的問題分析，提出整改方案，協(xié)調(diào)相關(guān)部門人員整改。8、自檢、預(yù)檢8.1 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在本周組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內(nèi)部自檢，每次自檢均以目標為標準，詳細、全面地進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細記錄，逐項落實到責任人，限時整改完畢，自檢一次，整改一次，提高一步，力爭在最短的時間內(nèi)大幅度提高17、“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”水平。8.2 在“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”前三天，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時候，邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式“迎檢”前的預(yù)檢。預(yù)檢完全采用正式檢查評比的形式進行，由檢查團依照評比標準，對小區(qū)的物業(yè)管理水平逐項驗收，最后將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出，以便在正式“迎檢”前進行有針對性的最后準備，并以此鍛煉管理處的全體員工。9、“迎檢”準備 在正式“創(chuàng)優(yōu)”“迎檢”前小區(qū)應(yīng)著重作好以下工作：9.1 硬件整改基本達標9.2 資料和記錄真實、全面、說服力強9.3 “創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達成充分的共識，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持“創(chuàng)優(yōu)”工作。9.4 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合（開發(fā)商）9.5 選好住戶代表，為向考評團匯報工作做好準備。一般情況下考評團都要求小區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎立支持對考評至關(guān)重要。9.6聯(lián)系好當?shù)氐恼芾聿块T，（例如派出所、居委會等部門）并取得相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的支持，這也是對考評工作的一個關(guān)鍵點。10、“迎檢”匯報材料的擬訂10.1 小區(qū)的簡介；10.2 物業(yè)管理工作匯報；10.3 社區(qū)文化與精神文明匯報；10.4 “創(chuàng)優(yōu)”工作情況。11、“迎檢”現(xiàn)場布置