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1、金龍商貿(mào)廣場商住小區(qū)物業(yè)管理方案金龍商貿(mào)廣場物業(yè)管理實施方案 為了搞好金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。22、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電3、子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達二級標準指標75以上。三、金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍 金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。四、金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求1、房屋建筑管理維修（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)4、主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，5、并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（3）、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提6、出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95。（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。3、維護小區(qū)公共安全秩序（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（3）、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂7、應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（6）、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。（7）、對消監(jiān)控中心按責(zé)嚴密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周4、保潔服務(wù)（1）、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅8、火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（7）、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（8）、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。5、綠化養(yǎng)護管理（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。（4）、定期清除綠地雜草、雜物。（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。四、管理目標概要描述 我公司將把金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域。我9、司的管理服務(wù)將采用國家標準的管理模式，以建設(shè)部全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則為管理標準。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序、質(zhì)量標準及考核評價，依據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。1、使金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準達到國內(nèi)一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。2、 若獲業(yè)主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù)、家居帶來更大的方便。五、管理分項目標及措施根據(jù)金龍商貿(mào)廣場商貿(mào)、住宅區(qū)的要求，為保證和提高管理水平，我司擬定物業(yè)管理質(zhì)量的具體指標及措施如下表：序號管理分項管 理目 10、標標 準措施概要1杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件100全年加強巡視管理及人員培訓(xùn)2業(yè)主服務(wù)滿意率97%業(yè)主、物業(yè)使用人滿意隨時收集業(yè)主、使用人對服務(wù)的反映3環(huán)境衛(wèi)生、清潔率及保潔服務(wù)滿意率97%環(huán)境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產(chǎn)日清制定相關(guān)程序，加強管理4房屋完好率95參照國家房屋完損等級評定標準每日進行巡檢，及時維修5設(shè)備完好率95%參照國家房屋完損等級評定標準每日進行巡檢，及時維修6消防設(shè)備設(shè)施完好率98參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設(shè)備的定期檢查、維護保養(yǎng)，保持清潔7停車場設(shè)備完好率達99參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，加11、強對設(shè)備的定期檢查、維護保養(yǎng)，保持清潔8智能化系統(tǒng)運行正常率達98%參照國家房屋完損等級評定標準制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設(shè)備的定期檢查、維護保養(yǎng)，保持清潔9其他專業(yè)設(shè)備設(shè)施優(yōu)良率97根據(jù)生產(chǎn)商或安裝商提供的技術(shù)標準制訂各種設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，加強對設(shè)備的定期檢查、維護保養(yǎng)，保持清潔10零修、報修到位和及時率98接到報修后30分鐘趕到現(xiàn)場，零修及時完成，不超過24小時設(shè)置24小時熱線電話，建立回訪制度填寫回訪記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時跟進解決維修服務(wù)滿意率97返修率低于1%11安全供電率99不發(fā)生重大供電事故建立相關(guān)制度并填寫記錄12服務(wù)有效投訴，處理率低于1%提高服務(wù)質(zhì)量13客戶投訴處理率和到位率99客戶所有投訴均及時處理建立投訴處理程序，加強對管理服務(wù)人員的培訓(xùn)，協(xié)調(diào)好與業(yè)主的關(guān)系，誠心為客戶服務(wù)14檔案建立與完好率98檔案齊全，管理完善，簡便易查建立檔案管理制度，嚴格執(zhí)行有關(guān)檔案管理規(guī)定