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1、關(guān)于xx芭蕾雨商業(yè)項目財務(wù)管理模式的初步構(gòu)想【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部財務(wù)中心】鑒于xx置業(yè)已確定的xx芭蕾雨商業(yè)項目（以下簡稱商業(yè)項目）年末開業(yè)的戰(zhàn)略目標，商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部經(jīng)反復(fù)論證，已初步形成商業(yè)項目委托管理的合作模式構(gòu)想。即，以商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部商業(yè)平臺為管理依托，成立專業(yè)的商業(yè)管理公司（以下簡稱商管公司），xx置業(yè)與商管公司簽訂委托管理合同，委托商管公司全面承擔商業(yè)項目籌備、經(jīng)營和全方位管理工作，xx置業(yè)向商管公司支付管理費，以維持商管公司的正常運營。在依托于xx置業(yè)財務(wù)管理中心一體化全面預(yù)算管理的前提下，本著財務(wù)管理作為企業(yè)管理核心的指導(dǎo)思想，兼顧委托管理合作模式的特點以及商業(yè)項目的行業(yè)特性，特提出2、以下初步構(gòu)想。一、 構(gòu)想原則與要點1、 商業(yè)項目財務(wù)三級管理原則：在【xx置業(yè)財務(wù)管理中心】管理體系下，以【xx置業(yè)財務(wù)管理中心】為主導(dǎo)，【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部財務(wù)】直接管理，【商業(yè)項目財務(wù)】項目管理的三級商業(yè)財務(wù)管理平臺與體系。2、 要點一：考慮商業(yè)項目的行業(yè)特殊性和業(yè)務(wù)復(fù)雜性，【商業(yè)項目】設(shè)立獨立的【財會信息部】，獨立完成商業(yè)項目經(jīng)營中的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)財務(wù)信息工作和會計核算工作，納稅事項由【xx置業(yè)】合并處理3、 要點二：在【xx置業(yè)】財務(wù)管理體系中，【商管公司】和【商業(yè)項目】經(jīng)營成果和財務(wù)成果以獨立核算主體完成財務(wù)報告，按管理級次上報【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部】和【xx置業(yè)財務(wù)中心】。二、 委托管理模式主要內(nèi)3、容簡述(一) 經(jīng)營主體：委托管理模式下的【xx置業(yè)】作為物業(yè)的持有方，是必然的經(jīng)營主體，同時也是【商業(yè)項目】的經(jīng)營收益主體和納稅主體。(二) 管理主體和運營管理方式：1. 管理主體：【商管公司】是商業(yè)項目的管理主體，全面承擔和完成商業(yè)項目籌備、經(jīng)營和管理工作2. 運營管理方式：接受【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部】管理和考核，【商業(yè)項目】執(zhí)行【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部】制定和審批的經(jīng)營模式、經(jīng)營政策、招商政策、物業(yè)運營政策、年度預(yù)算及資金計劃等方面工作安排。(三) 行政隸屬：【商管公司】及【商業(yè)項目】高管人員勞動關(guān)系隸屬于【商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部】，其他人員勞動關(guān)系隸屬于【商管公司】，其行政管理關(guān)系亦如此。(四) 經(jīng)營模式：出4、租模式（固定租金、銷售抽成租金）和聯(lián)營銷售分成模式，1. 銷售抽成租金：不設(shè)固定租金，以月度銷售額為基數(shù)按照約定比例計算銷售抽成作為租金收益。2. 聯(lián)營銷售分成：以月度銷售額為基數(shù)按照約定比例計算銷售抽分成作為銷售收入，其余部分作為商戶結(jié)算額。(五) 管理權(quán)限：【商管公司】暨【商業(yè)項目管理團隊】作為【商業(yè)項目】的實際管理方，行使獨立的管理權(quán)限，包括按照額度和性質(zhì)界定的資金審批權(quán)限、合同簽署權(quán)限以及經(jīng)營政策制定和調(diào)整權(quán)限，界定范圍內(nèi)的行政管理權(quán)限和人事管理權(quán)限。權(quán)限界定和授權(quán)的權(quán)力歸屬于商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部和xx置業(yè)。三、 財務(wù)管理模式內(nèi)容構(gòu)想(一) 管理模式簡述 在【xx置業(yè)】財務(wù)體系下，接受【商業(yè)5、地產(chǎn)事業(yè)部】財務(wù)直接管理，全過程參與【商業(yè)項目】經(jīng)營，獨立核算【商業(yè)項目】會計數(shù)據(jù)，獨立編制執(zhí)行預(yù)算及資金計劃，形成獨立匯報的財務(wù)報告主體的商業(yè)項目三級財務(wù)管理模式。納稅事項由xx置業(yè)完成。(二) 部門職能及架構(gòu)設(shè)置構(gòu)想1.財會信息部財務(wù)職能：1) 制度、流程建設(shè)：財務(wù)、會計管理管理手冊管理細則工作流程應(yīng)用表單；2) 預(yù)算、核算工作：商管公司及商業(yè)項目預(yù)算及核算工作；3) 資金管理：商管公司及商業(yè)項目資金計劃編制及資金收支管理工作；4) 結(jié)算管理：商業(yè)項目銷售對賬、租費計算、催繳及收取、商戶貨款結(jié)算工作；5) 賬務(wù)核對：商戶銷售款、繳存、核對，PQS票據(jù)核對工作；6) 發(fā)票管理：發(fā)票領(lǐng)用、登記6、保管、繳銷以及進項稅票認證工作；7) 稅務(wù)工作：商管公司稅負計算，申報、繳存及商業(yè)項目流轉(zhuǎn)稅計算提報工作；8) 財務(wù)監(jiān)管：商管公司及商業(yè)項目日常財務(wù)管理包括所有收、支的審核工作；9) 銀行事務(wù)：銀行收款及服務(wù)事項處理；10) 資產(chǎn)管理：商管公司及商業(yè)項目財產(chǎn)物資的登記與管理工作；11) 培訓(xùn)工作：各部協(xié)作人員、客服及商戶收銀員制度、流程、系統(tǒng)培訓(xùn)工作。 2.信息系統(tǒng)管理1) 商業(yè)信息制度建設(shè)，建立信息模塊和系統(tǒng)操作的各項制度和標準化流程；2) 商業(yè)信息系統(tǒng)建設(shè)：信息系統(tǒng)的實施、管理和維護；3) 信息系統(tǒng)培訓(xùn)：收銀員、公司員工、新入職員工培訓(xùn)及考核；4) 服務(wù)器、交換機等設(shè)備的維護管理；5) 7、商業(yè)數(shù)據(jù)處理工作：整理分析、前臺POS數(shù)據(jù)的日結(jié)、常規(guī)數(shù)據(jù)的調(diào)整處理、商業(yè)數(shù)據(jù)的備份、商業(yè)數(shù)據(jù)的歸檔、保存處理工作；6) 商業(yè)項目的日常信息化工作：解決軟件常出現(xiàn)的題、日常PC設(shè)備維護等；3. 部門架構(gòu)設(shè)置構(gòu)想(三) 主要管理職能的實現(xiàn)方式1. 商戶合作信息收集：招商部終端錄入簽約商戶合作條件信息，財務(wù)據(jù)以作為審核及執(zhí)行依據(jù)；2. 商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)收集：統(tǒng)一為商戶配置POS機具，并提供前臺收款系統(tǒng)，連接到商業(yè)項目的業(yè)務(wù)系統(tǒng)；3. 聯(lián)營商戶交款核對：商戶統(tǒng)一將營業(yè)款（現(xiàn)金）繳存指定銀行（夜間金庫），商管公司財務(wù)與銀行人員次日點核數(shù)量，不核金額，確認金額以商戶填寫的繳款單數(shù)額為準。單據(jù)雙方收存，POS8、手續(xù)費商戶承擔。4. 經(jīng)營數(shù)據(jù)財務(wù)收集：業(yè)務(wù)系統(tǒng)匯集各商戶銷售數(shù)據(jù)，根據(jù)需要自動或手動傳輸?shù)截攧?wù)系統(tǒng)中以供應(yīng)用；5. 雜項數(shù)據(jù)財務(wù)收集：各雜項數(shù)據(jù)發(fā)生部門終端錄入，根據(jù)需要自動或手動傳輸?shù)截攧?wù)系統(tǒng)中以供應(yīng)用；6. 收款結(jié)算數(shù)據(jù)傳輸：應(yīng)用業(yè)務(wù)及財務(wù)系統(tǒng)獲取商戶租金、雜費以及結(jié)算數(shù)據(jù)，利用信息系統(tǒng)向商戶通告。針對租賃商戶通過營運部下發(fā)紙質(zhì)收款通知，聯(lián)營商戶由商戶自行確認結(jié)算事項，未確認商戶相應(yīng)期間不予結(jié)算。7. 財務(wù)收集實現(xiàn)方式：財務(wù)部與各業(yè)務(wù)部門協(xié)同制定所有業(yè)務(wù)發(fā)生、審批、操作及數(shù)據(jù)歸集流程是為操作控制手段。(四) 涉及經(jīng)營主體的業(yè)務(wù)事項操作模式1. 專用賬戶管理：依據(jù)收支兩條線管理原則，xx置9、業(yè)在商業(yè)項目合作銀行開設(shè)并授權(quán)使用兩個專用賬戶用于商業(yè)項目收支資金管理。2. 發(fā)票相關(guān)事項：xx置業(yè)代為或協(xié)助申購零售發(fā)票、增值稅發(fā)票、稅控機和發(fā)票認證設(shè)備，提供加蓋財務(wù)章的收據(jù)四、 管理現(xiàn)狀待決事項1. 結(jié)算資金審批：聯(lián)營分成經(jīng)營模式的存在，使大量預(yù)計算商戶資金沉淀在商業(yè)項目賬戶，在xx置業(yè)資金管理范圍中是否包含這一部分結(jié)算款。是否可以由商管公司自行安排？2. 資金歸集：收入資金沉淀在商管公司賬戶，經(jīng)營涉及的流轉(zhuǎn)稅和所得稅繳納的納稅資金是否要撥入xx置業(yè)，是否歸入資金計劃？3. 資產(chǎn)管理核算主體：xx置業(yè)作為商業(yè)項目和開發(fā)項目的唯一納稅主體，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在哪個用戶下核算（JDE還是EBS）4. 財務(wù)軟件用戶級次:5. 商管公司投資主體: