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1、正榮長沙北城越府April.2017財富中心北2期地塊概念方案設計 前期分析 規劃方案 示范區設計 戶型篇 立面篇12345前期分析01區位背景/基地分析地理位置歷史文化名城湖南省會是全省政治、經濟、文化、科教和商貿中心文化名城素有“屈賈之鄉”、“楚漢名城”、“瀟湘洙泗”之稱賈誼西漢政論家、文學家蔡倫東漢造紙發明家歐陽詢唐書法家周敦頤北宋哲學家王夫之明末清初思想家曾國藩清末大臣、湘軍首領毛澤東中國共產黨創始者印象長沙千年古城 名士輩出一方水土養育一方人，山水名郡，岳麓書院是長沙的名片印象長沙山水名郡 岳麓書香基地現在有什么【基地位置】銅官鎮靖港鎮烏山鎮雷鋒紀念館岳麓山風景名勝區太陽山森林公園長2、沙市政府10Km20Km毗鄰望城區政府基地距靖港古鎮風景約10Km左右，距離銅官鎮約15Km字左右基地南側為岳麓山風景區，東側為有太陽山森林公園，西側為烏山周邊風景名勝區頗多，位置獨特。基地距長沙市中心約20kmSite望城區政府【周邊配套】Site望湖區政府望湖區郵政局長沙銀行中新森林海望城步行街湖南紅色文化博物館雷鋒大劇院聚融水溪上錦鴻商務酒店正榮財富中心紅星大酒店中國銀行中國工商銀行南湖公園斑馬湖東湖濕地公園高塘嶺實驗小學家潤多購物蓮湖小學長沙望城吉康醫院楓樹塘望城婦幼院茶洲園 1km2km毗鄰財富中心商業綜合體教育、生活、旅游、文化、醫療等生活配套較為完善【交通動線】東臨城市道路唯羅克3、路，西側華林路，南側家園北路北側為財富商業綜合體消防車道地鐵：地鐵4號線延長線地鐵口寶糧路站口SITE望府路望城大道唯羅克路取忠路家園北路華林路小區內部道路寶糧路站口2km【基地現狀】SITE財富中心一期商業綜合體北側商業綜合體已試營業南側財富中心在建東側為安置小區西側為空地安置小區空地南側財富中心東側安置區西側空地173m370m新區核心名士之城如何在競爭中脫穎而出如何在競爭中脫穎而出實現項目的最高溢價實現項目的最高溢價高級白領 公務人士 企業高管目標客戶城中名流禮儀對稱起承轉合多重院落專屬私密客戶需求尊享禮儀東方文化的隱喻西方文化的薈萃客戶需求文化品位讀一本好書做一次瑜伽來一次夜跑憶一回童4、真客戶需求舒適宜居項目愿景項目愿景北城越府北城越府品質品質人文典藏生活人文典藏生活【對標案例】空間禮儀標桿上海九龍倉璽園空間禮儀整體布局中軸對稱，起承轉合講究多重院落【對標案例】文化品位標桿釣魚臺7號院文化品位建筑整體彰顯西方建筑精粹尊崇中國傳統建筑禮制【對標案例】舒適宜居標桿仁恒河濱城舒適宜居規劃布置籃球場、游泳池、兒童游戲區等一系列便民服務設施尊享禮儀文化品位舒適宜居空間禮儀對稱，酒店化歸家體驗東方文化的隱喻西方文化的薈萃讀一本好書，來一次慢跑，陪孩子一起童真.規劃方案02規劃展示/規劃推導規劃策略延續延續品牌品牌價值價值 悅系一星系列悅系一星系列體驗體驗文化文化東方東方 園林空間序列園林5、空間序列優化優化規劃規劃布局布局 體現土地價值體現土地價值提升提升產品產品價值價值 改善舒適溢價改善舒適溢價規劃推導1小時等時線2小時等時線3小時等時線戶型產品面寬小容積率未做足日照按新規局部不滿足原規劃方案：135端頭戶兩開間100中間戶三開間115端頭戶兩開間145中間戶三開間190端頭戶四開間125中間戶四開間 105中間戶兩開間145中間戶兩開間135端頭戶三開間【原規劃分析】產品升級以首改、再改戶型為主，提升戶型檔次規劃焦點規劃焦點面寬升級增加戶型面寬，提高戶型舒適度容積率提升做足容積率，保證項目利潤最大化財富中心一期望城區政府北地塊報建總指標：北地塊已實施商業及15#樓匯總指標：唯6、羅 克路望 府 路家園北路本次設計用地范圍已建MALL華 林 路【任務書解讀】容積率：FA 3.9一期已建面積：12.29萬二期應建面積：24.46萬戶型要求：10530%12550%14020%日照標準:大寒日2小時【商業分析】唯 羅 克 路家 園 北 路華林路：30M：22M：22Mu 路幅寬度W26M 商業建筑總長度不應超過用地臨城市道路邊線長度的30%u 路幅寬度W26M 商業建筑總長度不應超過用地臨城市道路邊線長度的50%路幅寬度：唯 羅 克 路家 園 北 路華林路：48M：192M：84M最大可建商業長度：383M家 園 北 路(22M)159M華 林 路唯羅 克路(30M)(227、M)168M168*0.5=84M383*0.5=192M159*0.3=48M家園北路華 林 路唯羅 克路商業沿街長度有限制沿街商業售價高u 沿城市道路商業價值高u 靠近商業塔樓出入口處商業價值高u 商業人行出入口處具有一定的商業價值小戶型住宅SOHO人行入口價值高價值高價值高價值高商業價值：商業商業商業【商業總量分析】內部商業價值差結合MALL人行出口布置一層商業轉角結合商業SOHO入口價值較高，布置兩層商業沿街商業價值高布置兩層商業【商業總量分析】383M168M159M家 園 北 路(22M)唯羅 克路(30M)(22M)華 林 路最大可建商業總量：1.6萬平方米商業建筑布置原則：u 8、沿街可建設商業長度用足；u 外圍及轉角商業價值高，布置兩層商業；u 內側靠近人行出口處具有一定的商業價值，布置一層商業。S=1.6W住宅S=37.9W總和3.9S=0.5W配套及幼兒園S=12.3W已建建筑S=23.5W住宅住宅強度測算：以125為主力戶型，高層按34層，一梯四戶產品進行測算住宅總量：至少需要15棟T4住宅塔樓【住宅強排】245000/（125*4*34）=14.4=1.6WS商業【基地限制條件】可布置高層住宅的范圍1小時等時線2小時等時線3小時等時線滿足大寒日兩小時日照退讓已建15#樓南側40M，側向13M退讓商業塔樓南向40M40M13M13M15#40M40M小戶型住宅S9、OHO2小時日照等時線用地面積小容積率高產品要求高日照條件嚴苛保證產品競爭力保證產品競爭力實現容積率最大實現容積率最大強排布局一：全板式T4布局滿足戶型舒適度及配比要求 優點：全T4，配比滿足要求 缺點：容積率未做足143端戶四開間125端戶三開間125中戶四開間105中戶三開間住宅面積：22.0萬容積率：3.75戶型戶型套數總套數 套數比108628179235%12783046%14333419%強排布局二：140戶型改為T2組合容積率可提升到3.86143端戶四開間125端戶三開間125中戶四開間105中戶三開間140+140140+140140+140140+140125+125+1210、5+125125+125+125+125127+108+108+108+127127+108+108+108+127戶型戶型套數總套數 套數比108708189237%12791248%14327215%住宅面積：22.9萬容積率：3.86 優點：容積率提升，配比滿 足要求 缺點：容積率未做足如何做足容積率？方案一增加105戶型配比127增加到131108增加到110容積率做足住宅面積：23.5萬容積率：3.90全T4布局，改變戶型比例，適量提高戶型面積戶型戶型套數總套數套數比1051018193452%12557630%14034018%131+110+110+110+131143+110+11、110+143143+110+110+143143+110+110+143143+110+110+143由強排布局一修改：127+108+108+108+127127+108+108+108+127方案二127、108戶型增加2容積率可做足住宅面積：23.5萬容積率：3.90T2+T4布局，適量提高戶型面積，容積率可以做足。戶型戶型套數總套數套數比110708189237%12991248%14327215%由強排布局二修改：方案三增加塔式住宅容積率可做足住宅面積：23.5萬容積率：3.90T2+T4布局，保持面積段和配比不變，用板塔混合戶型戶型套數總套數套數比108741179141%12712、77843%14327216%127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+127127+108+108+108+108+127127+108+108+127 127+108+108+127127+108+108+127 127+108+108+127由強排布局二修改：方案一方案二方案三提高原有戶型面積段板塔混搭T2+T4布局107、127增加2T2+T4布局,板塔混合保持面積段和配比不變住宅面積：23.5萬容積率：3.90住宅面積：23.5萬容積率：3.90戶型戶型套數總套數套數比110708189237%12991248%13、14327215%戶型戶型套數總套數套數比108741179141%12777843%14327216%【住宅強排】改變原有戶型配比全T4布局,改變戶型比例適量提高戶型面積住宅面積：23.5萬容積率：3.90戶型戶型套數總套數套數比1051018193452%12557630%14034018%規劃展示【鳥瞰圖】【主入口透視表現】【主入口透視表現】【示范區入口表現】【示范區架空表現】【示范區架空表現】【空間禮序】中軸線對稱布局，彰顯尊貴儀式感故宮總平面規劃圖【園林序列】前庭后園，意致東方宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅宅前庭前庭后院后院后園后園前庭前庭宅宅后園后園后園后園前庭后院，意致東14、方前庭1門庭禮序前庭2廳堂照壁前庭3荷香疏影后院4正榮書院后院5童夢童享后院6夜光跑道12345【歸家動線】壹-門為禮貳-院為樂叁-庭為和肆-廊為序伍-徑為趣陸-底為壁院落123666666666666666666444455555歸家動線壹門為禮多重院落，尊享禮儀歸家動線壹門為禮門庭禮序，繁華巡禮歸家動線貳-院為樂酒店落客，回轉院落歸家動線貳-院為樂廳堂照壁，歸家動線叁-庭為和荷香疏影，安靜祥和歸家動線肆-廊為序笑觀風雨，優雅歸家路歸家動線伍-徑為趣閑庭信步，坐看水流花靜歸家動線陸-底為壁(地上大堂)三進府四重景，出入顯尊貴歸家動線陸-底為壁(地下大堂)前庭空間平面圖商業風雨廊風雨廊廳堂照壁15、荷香疏影架空泛會所酒店落客回轉院落門衛人行出入口人行出入口車庫入口車庫出口消防車道出入口消防車道出入口公建配套門庭禮序商業商業風雨廊風雨廊廳堂照壁荷香疏影架空泛會所酒店落客回轉院落門衛人行出入口人行出入口車庫入口車庫出口消防車道出入口消防車道出入口公建配套門庭禮序商業前庭空間交通流線廳堂照壁門衛城市道路前驅廣場門庭禮序地庫入口地庫出口酒店落客回轉院落門衛廳堂照壁荷香疏影住宅大堂住宅大堂車行流線人行流線架空泛會所架空泛會所住宅大堂前庭空間間軸側表現社區泛會所荷香疏影廳堂照壁酒店落客門庭禮序12345風雨廊社區泛會所架空健身架空咖吧架空大堂荷香疏影風雨廊風雨廊泛會所軸側表現正榮5+體系12345616、78881 1正正榮農榮農場場2 2童夢童童夢童享享3 3正正榮書榮書院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活動場活動場地地7 7藝術花藝術花園園6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛會所會所正榮5+體系12345678881 1正正榮農榮農場場2 2童夢童童夢童享享3 3正正榮書榮書院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活動場活動場地地7 7藝術花藝術花園園6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛會所會所5+體系架空落位正榮5+體系12345678881 1正正榮農榮農場場2 2童夢童童夢童享享3 3正正榮書榮書院院8 8夜光跑夜光跑道道4 4老年人老年人活動場活動場地地7 717、藝術花藝術花園園6 6健身中健身中心心5 5架空泛架空泛會所會所5+體系花園落位舒適宜家正榮書院舒適宜家學術瑜伽舒適宜家童夢童享舒適宜家夜光跑道尊享禮儀文化品位舒適宜居空間禮儀對稱酒店化歸家體驗前庭后院意致東方正榮書院、學術瑜伽童夢童享、夜光跑道.溢溢價小結價小結技術分析【產品分布】108m中間戶三開間127m中間戶四開間108m塔式鼻子戶三開間127m塔式端戶四開間127m端頭戶三開間140mT2四開間140+140140+140140+140140+140戶型戶型套數總套數套數比總面積（）面積比108741178741%21773037%12777844%45%14327215%18%【交18、通分析】城市道路車行流線人行流線車行入口人行入口地庫入口夜光跑道車行入口售樓處【規劃間距分析】40m40m40m40m13m13m40m卡足間距，充分利用土地【場地豎向】44.642.340.544.641.340.4240.039.839.840.544.644.642.3【地庫范圍】商業MALL一層住宅地下一層住宅地下二層商業地下一層住宅地下二層40M標高平面36.2M標高平面車庫入口車庫入口車庫入口與一期車庫相連【停車分析】停車要求：住宅1輛/戶商業0.6輛/100原報批方案停車：總停車：2773輛地 上：333輛地 下：2440輛地上停車率：12.0%現規劃方案停車：總停車：2774輛19、地 上：354輛地 下：2223輛地上停車率：12.7%停車沿外圍布置，保證中心景觀【日照分析】日照主客體范圍確定：1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時日照標準：大寒日兩小時利用主客體范圍規避日照不利點示范區設計03示范區設計展示區設計策略n 整合現有售樓處及商業n 小樣板區，快速啟動n 酒店感精品序列空間n 情景化展示現有售樓處商業內街2600展示區143及127 樣板房12345678910展示區流線售樓處商業內街精致入口親水廊道泛入口大堂架空中庭童夢童享正榮書院入戶大堂景觀庭院12345678910禮禮銷售中心壹樂樂商業內街貳儀式化入口迎賓水景迎迎迎賓入口叁序序親水廊道肆高端20、的柱廊休憩區序序親水廊道肆序序親水廊道肆序序親水廊道肆酒店感柱廊休息區引引泛入口大堂伍承承挑空中庭陸趣趣童夢童享柒隱隱正榮書院捌歸歸入戶大堂玖賞賞景觀庭院拾展示區平面圖展示區出入口展示區軸側表現正榮書院童夢童享酒店式柱廊空間泛入口大堂戶型篇04產品策略/產品解析高級白領 公務人士 企業高管針對客群城中名流功能舒適面寬擴展尺度適宜針對需求輕奢雅居【詳解規范】規范總結：l陽臺正投影面積之和不超套內面積的15%l凹陽臺、有承重結構的陽臺按正投影面積計算建筑面積及容積率長沙市城市規劃管理技術規定2016年1月陽臺投影面積不得超套內建筑面積的15%陽臺空中花園正投影面積約24超套內建筑面積約96.8的121、5%聯誠國際城城121戶型凹陽臺需計算全面積景觀陽臺進深1m處為凹陽臺需按正投影面積計算聯誠國際城城141戶型長沙2016新版規范影響【詳解規范】規范總結：l飄窗挑出寬度0.6ml建筑樓層主體結構內鏤空空間需計算面積長沙市城市規劃管理技術規定2016年1月凸窗出挑寬度不得超過0.6m戶內結構挑空需算全面積臥室飄窗出挑寬度超0.9m紫鑫御湖灣136.7戶型入戶一側鏤空空間位于結構及戶型內需計算面積才子城118戶型長沙2016新版規范影響0.9m0.9m 奢享 143【全T4總圖選用戶型】4+1房2廳2衛 四面寬 空間方正、南北通透 入戶花園式玄關 可變多功能空間 南北雙陽臺（空中花園）奢華主臥套22、房（四件套）飄窗陽臺做足贈送全贈送半贈送兩梯四戶143T4-143+105+105+143產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率143116.05142.63495.1217.414.99%81.36%10585.37104.9312.2414.34%【產品解析】4+1房2廳2衛 四面寬 空間方正、南北通透 獨梯入戶、照壁玄關 可變空間、洄游動線 南北雙陽臺（空中花園）全明空間 南向奢華主臥套房 飄窗陽臺做足贈送兩梯兩戶143傳統做法T2-143+143產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率143(A)110.32143.40286.8016.3214.23、79%76.93%全贈送半贈送33003300【產品解析】4+1房2廳2衛 四面寬 空間方正、南北通透 獨梯入戶、照壁玄關 可變空間、洄游動線 南北雙陽臺（空中花園）三分離衛浴 奢華主臥套房（四件套）飄窗陽臺做足贈送T2-143+143產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率143(B)111.62143.42286.8416.2414.55%77.83%全贈送半贈送31003100兩梯兩戶143創新做法本案143上實望府138中鼎江岸花城138.8戶型配置3房2廳2衛4+1房2廳2衛4+1房2廳2衛獨梯入戶無無有面寬3面寬4面寬4面寬做足贈送入戶玄關無玄關無玄關有玄關主臥套24、間無更衣間無更衣間有更衣間143競品戶型PK本案產品 大面寬、空間方正、做足規范贈送、尊享 127【產品解析】3+1房2廳2衛 空間方正、南北通透 獨立入戶玄關 可變空間、洄游動線 南北雙陽臺（空中花園）全明空間 南向奢華主臥套房 飄窗陽臺做足贈送T4-127+127+127+127產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率127（端戶B）100.57126.21506.5514.8614.78%79.68%127（中）101.25127.0613.4213.25%全贈送半贈送兩梯四戶127(端戶)傳統做法【產品解析】3+1房2廳2衛 空間方正、南北通透 獨立入戶玄關 可變空間25、洄游動線 南北雙陽臺（空中花園）三分離衛浴 奢華主臥套房（四件套）飄窗陽臺做足贈送全贈送半贈送T4-127+127+127+127產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率127（端戶A）101.49127.67510.0914.2214.01%79.49%127（中）101.25127.3713.4213.25%兩梯四戶127(端戶)創新做法【產品解析】3+1房2廳2衛 南向四開間 空間方正、全明空間 獨立入戶玄關 可變空間、洄游動線 南北雙陽臺（空中花園）干濕分離衛浴 奢華主臥套房（四件套）飄窗陽臺做足贈送T4-127+127+127+127產品套內面積套型面積建筑面積陽26、臺面積陽臺占套內百分比得房率127（端戶A）101.49127.67510.0914.2214.01%79.49%127（中）101.25127.3713.4213.25%全贈送半贈送兩梯四戶127(中間戶)【板塔結合總圖選用戶型】3+1房2廳2衛 南向四開間 空間方正、南北通透 獨立入戶玄關 全明空間、橫向寬廳 南北雙陽臺（空中花園）干濕分離衛浴 奢華主臥套房（四件套）飄窗陽臺做足贈送全贈送半贈送塔樓-127+108+107+127產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率127102.83126.76466.2714.2213.83%81.12%10886.29106.3727、12.2414.18%127(塔樓端戶)聯誠國際城 121紫鑫御湖灣118本案端戶127戶型配置4房2廳2衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛3+1房2廳2衛面寬3面寬2面寬3面寬4面寬做足贈送對視有對視無對視無對視無對視入戶玄關有玄關無玄關有玄關有玄關主臥套間無更衣間無更衣間有更衣間有更衣間本案中間戶127127競品戶型PK本案產品 大面寬、空間方正、做足規范贈送、樂享 108【產品解析】3房2廳2衛 南向三開間 空間方正、南北通透 獨立入戶玄關 全明空間、洄游動線 南北雙陽臺 干濕分離衛浴 南向奢華主臥套房 飄窗陽臺做足贈送T4-127+108+108+127產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積28、陽臺占套內百分比得房率127101.49126.77466.8114.2214.01%80.06%10885.37106.6312.2414.34%全贈送半贈送兩梯四戶108(板樓)【板塔結合總圖選用戶型】3房2廳2衛 南向三開間 空間方正、南北通透 獨立入戶玄關 全明空間、洄游動線 南北雙陽臺 干濕分離衛浴 南向奢華主臥套房 飄窗陽臺做足贈送塔樓-127+108+107+127產品套內面積套型面積建筑面積陽臺面積陽臺占套內百分比得房率127102.83126.76466.2714.2213.83%81.12%10886.29106.3712.2414.18%全贈送半贈送108(塔樓)綠地香樹29、花城104.8才子城109本案108戶型配置3+1房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛面寬3面寬2面寬3面寬做足贈送對視有對視無對視無對視入戶玄關有玄關無玄關有玄關主臥套間有更衣間無更衣間有更衣間108競品戶型PK本案產品 大面寬、空間方正、做足規范贈送、做足贈送級配合理舒適宜居根據最新規范做足贈送提高溢價及產品競爭力戶型級配等級分配合理房間數量滿足要求面寬擴展、尺度適宜戶型方正空間靈活可變南北通暢產品產品小結小結立面篇06立面設計/立面解析【風格緣起】Art Deco（裝飾藝術（裝飾藝術）一詞起源于一九二五年在法國巴黎舉行的Exposition Internationale des Arts 30、Decoratifs Industriels et Modernes（現代工業裝飾藝術國際博覽會），是一九二年代至三年代一種流行風格。此一風格不僅反映在建筑設計上，同時也影響了當時美術與應用藝術的設計格調，如家俱、雕刻、衣服、珠寶與圖案設計等等。【原立面分析】【原立面設計風格】價值感偏弱整體體塊感較為零碎缺乏古典美學的比例缺乏文化品位的符號【元素提取】3a12a4a古典三段式比例裝飾元素的提取幾何符號的提取傳統ADECO風格裝飾壁柱裝飾窗花刪繁就簡 新adeco風格幾何符號：倒角陽臺裝飾元素：幾何圖形的金屬格柵其他備選其他備選ADECO謝謝聆聽April.2017財富中心北2期地塊概念方案設計