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1、嘉定新城E27-1地塊規劃建筑設計方案中期匯報2016.08.16基礎分析Basic Analysis1涼城13萬泗涇6萬嘉定5.7萬新江灣12.8萬祝橋6.1萬顧村7萬SITE環路周邊出讓土地本案軌交線規劃中軌交線長興2.7萬新場5.8萬81328181118161113郊環郊環內環中環外環基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 城市區位張江三林周浦7.9萬地塊樓板價30289元基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 龍湖酈城三期均價：29657元綠地頤景嘉園均價：32759元中信泰富又一城均價：35527元恒大御景庭均價：33000元嘉寶夢之緣均價：33000元綠地秋霞坊均價：33072、3元SITE周邊樓盤高層公寓改善型客戶，注重產品實用性 性價比基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 目標客群疊加別墅高端改善型客戶，注重產品稀缺性 私密性場地解讀現狀基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 1234567812345678設計策略&產品設計Design Strategy&Individual Building Design 2設計策略丨 DESIGN STRATEGY設計切入點：局限與優勢地塊建筑高度限制:15-60m地塊建筑密度限制:25%地塊內含2條對外開放公共道路,出口相對固定地塊內住宅面積的80%為中小套型住宅,其中包含5%安置房及15%自持住宅.基地北側、東側和3、南側的河道是最大的景觀資源優勢出讓條件局限景觀資源SITERIVER居住價值展示區位置設計策略丨 DESIGN STRATEGY設計切入點：價值分析居住價值高居住價值較高居住價值一般ABC展示區沿封周路三處選址。A、人行可達性與昭示性較好；展示區前場空間局促，景觀資源較差。相對于主要競爭樓盤金地售樓處更加靠近地鐵站.B、景觀資源最佳，易打造展示區氛圍，可結合街坊通道、公共綠地打造社區入口。昭示性一般。C、昭示性最佳；毗鄰主要車行道路,但是地鐵人行路程較長.經過多輪討論確定以A點位置最佳建設基地三面環水，周邊綠地資源豐富，景觀價值明顯。基地西側靠近金地小區的主出入口，未來將會較為喧鬧。人行主要線4、路車行主要路線SITESITE金地在建樓盤高層住宅設計策略丨 DESIGN STRATEGY設計切入點：產品定位高層住宅建筑面積占總量50%。產品類型定位在改善性產品。通過合理的價格，超高的性價比，實現快速銷售，回籠資金。90疊加別墅130疊加別墅90疊加建筑面積占總量25%。上海新政策下的創新型高端產品。擁有較高的空間品質的同時，控制單套總價。130疊加建筑面積占總量20%。地塊內最高品質，區域內稀缺產品。擁有最好的土地資源和最高的附加值，拔高項目整體品質。設計策略丨 DESIGN STRATEGY高層住宅基本設計要求以高層95+40平方米戶型舉例：金地高層產品售價4萬/平方米。同等利潤條件5、下金茂項目高層產品售價6.7萬/平方米，單套總價904.5萬考慮搭售面積按70%的價格出售，實際單價為7.35萬/平方米，單價比金地項目高出83.7%我們的策略是：通過規劃布局，面寬尺度，套內優化，科技系統等多項措施提高戶型產品競爭力，盡可能提升產品溢價空間。因此,我們的高層產品目標是:95+40平方米戶型達到 160平方米戶型的空間感受75+40平方米戶型達到 140平方米戶型的空間感受設計策略丨 DESIGN STRATEGY綠地璀璨天城 2.8萬/（二者同期開盤價格）溢價：1000元/溢價比例：3.7%案例分析綠地璀璨天城 VS 萬科萬科城面寬資源溢價綠地璀璨天城萬科萬科城 2.7萬/（6、二者同期開盤價格）95房型95房型如果考慮綠地與萬科的品牌及口碑差距，溢價率應該更高萬科萬科城設計策略丨 DESIGN STRATEGY綠地遠香湖1號 2.1萬/（二者同期開盤價格）溢價：1000元/溢價比例：5%案例分析綠地遠香湖1號 VS 保利湖畔陽光苑景觀資源溢價綠地遠香湖1號保利湖畔陽光苑遠香湖保利湖畔陽光苑 2.0萬/（二者同期開盤價格）設計策略丨 DESIGN STRATEGY案例分析萬科翡翠公園 VS 仁和都市花園起居空間溢價仁和都市花園萬科翡翠公園萬科翡翠公園 7萬/仁和都市花園 6.2萬/溢價：8000元/溢價比例：12.9%設計策略丨 DESIGN STRATEGY案例分析7、大寧金茂府 VS 萬科翡翠雅賓利科技系統溢價萬科翡翠雅賓利方興大寧金茂府大寧金茂府 12萬/萬科翡翠雅賓利 10萬/溢價：20000元/溢價比例：20.0%設計策略丨 DESIGN STRATEGY越級的面寬尺度端戶南北各3面寬,中間戶南側4面寬最大化利用優勢景觀資源采用兩梯三戶或者兩梯兩戶格局，形成更多邊戶或者拼接戶，釋放北向和側向面寬公共空間的交疊利用整合套內碎片空間，創造開和有序的洄游動線從而打造越級尺度的“大”空間科技系統充分利用3.1米超高層高，并結合設置金茂系獨步市場的十二大科技系統寬闊通透開敞舒適高層住宅提升策略提升品質公共空間的交疊利用客廳-品質功能：會客、家庭活動、收藏展示、8、藝術欣賞、讀書品茶感受：功能富集的開敞空間，一個有故事的場所。面積：40-50平方米客廳-標準功能：會客、家庭活動感受：大面寬的獨立空間面積：30-35平方米163戶型體驗產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 書房-品質功能：工作、閱讀、書法、繪畫、陳列 感受：可開可合的靈活空間，興趣愛好與藝術情懷的施展地 面積：15-25平方米書房-標準功能：工作、閱讀 感受：配備書桌椅的小面寬書庫 面積：12-18平方米163戶型體驗產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 餐廳-品質功能：早餐，正餐 感受：美食與美景相得益彰的高品質用餐環境 面積：259、-30平方米餐廳-標準功能：用餐 感受：緊鄰廚房餐桌區域 面積：15-20平方米163戶型體驗產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 廚房-品質功能：中廚、西廚、中島 感受：廚具設備與烹飪過程的完美展示 面積：15-20平方米廚房-標準功能：中廚、西廚 感受：封閉的廚具、家電集中地 面積：10平方米163戶型體驗產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 客廳（豪宅）功能：會客、家庭活動、收藏展示、藝術欣賞、讀書品茶感受：功能富集的開敞空間，一個有故事的場所。面積：40-50平方米+書房（豪宅）功能：工作、閱讀、書法、繪畫、陳列 感受：可開可合的10、靈活空間，興趣愛好與藝術情懷的施展地 面積：15-25平方米+餐廳（豪宅）功能：早餐，正餐 感受：美食與美景相得益彰的高品質用餐環境 面積：25-30平方米+廚房（豪宅）功能：中廚、西廚、中島 感受：廚具設備與烹飪過程的完美展示 面積：15-20平方米=115戶型產品如何實現163戶型的品質提升賦予115戶型160+戶型的公共資源配置戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42+42+75改造后編號戶型套內面積 建筑面積 標準層面積 得房率 贈送面積 贈送率A-1(端邊戶)4室2廳3衛8811、.44 117.59 348.62 75.21%29.0924.74%A-2(中間戶)4室2廳2衛88.81 118.08 29.9525.36%A-3(拼接戶)4室2廳3衛88.44 117.59 29.0924.74%產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42+42+75改造前銷售戶型自持戶型產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42改造后（中間戶）編號戶型套內面積 建筑面積 標準層面積 得房率 贈送面積 贈送率A-2(中間戶)4室2廳2衛88.81 118.08 348.62 75.21%29.9525.36%公共空間的12、交疊利用洄游動線+開合有序+多重性格戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 2戶型體驗-廚房區域112戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 戶型體驗-餐廳區域1212戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 21戶型體驗-客廳區域112戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 21戶型體驗-主臥區域121戶型解析產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 75+42改造后（端13、邊戶）編號戶型套內面積 建筑面積 標準層面積 得房率 贈送面積 贈送率A-1(端邊戶)4室2廳3衛88.44 117.59 348.62 75.21%29.0924.74%產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42+42+95改造后編號戶型套內面積 建筑面積 標準層面積 得房率 贈送面積 附贈率A-1(端邊戶)4室2廳3衛 100.90 137.71 271.77 73.27%29.9122%A-2(拼接戶)4室2廳3衛 100.94 137.77 31.8423%產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42+42+95改造前銷14、售戶型自持戶型產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42改造后（端邊戶）編號戶型套內面積 建筑面積 得房率 贈送面積 贈送率A-1(端邊戶)4室2廳3衛 100.90 137.71 73.27%29.9122%產品設計丨 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 95+42改造后（中間戶）編號戶型套內面積 建筑面積 得房率 贈送面積 贈送率A-2(拼接戶)4室2廳3衛 100.94 137.77 73.27%31.8423%設計策略丨 DESIGN STRATEGY疊加別墅設計要求分析以疊加90平方米戶型舉例：金地疊加產品售價5萬/平方米。考慮地價15、因素，同等條件下金茂項目疊加產品售價8萬/平方米，單套總價720萬如果僅靠贈送面積計算，需要附贈60%的面積才能達到5萬/平方米的實際單價！參考高層、疊加、連排三者的價格比值為1：1.2：1.5如果金地項目出現連排產品，售價因在6萬元/平方米，120平方米單套總價720萬我們的策略是：疊加產品別墅化，通過設計出類別墅的居住體驗，才能賣出別墅的價格！因此,我們的疊加產品目標是:90平方米戶型達到 120平方米連排的空間感受130平方米戶型達到170平方米類獨棟的空間感受設計策略丨 DESIGN STRATEGY萬科翡翠別墅310平方米別墅案例分析地下一層與私家地庫相連，獨立入戶一樓設置有一間套房16、，而超大尺度“L”形公共空間及超大面寬樓梯則彰顯氣派二樓設置有豪華主臥套房和另外兩間臥室套房以及兩個露臺地下層平面圖一層平面圖二層平面圖設計策略丨 DESIGN STRATEGY泰禾院子90平方米連排別墅一樓設計為公共空間，獨立庭院入戶客廳，家庭室，餐廳、公共空間圍繞庭院展開二樓三間臥室，雙套間地下一層贈送下沉庭院地下二層贈送獨立車位屋頂贈送閣樓一層二層地下一層地下二層泰禾院子90平方米連排別墅案例分析設計策略丨 DESIGN STRATEGY泰禾院子180平方米獨棟別墅案例分析一樓設計為公共空間，獨立庭院入戶一樓7.5m寬廳上疊專屬電梯公共空間圍繞私家庭院布置二三樓設計為私密空間，三間臥室（17、雙套間）地下一層贈送下沉庭院、活動室、健身房、茶室、酒窖等地下二層贈送獨立車位屋頂贈送閣樓一層平面圖二層平面圖三層平面圖地下一層平面圖地下二層平面圖90平米720萬+私家停車庫、專屬電梯私家庭院四間臥房豪華主臥套家庭室、健身區、茶室使用面積300平米 別墅體驗如何使90平米疊加戶型擁有連排別墅的價值？套型：3+2房3廳4衛銷售面積：90使用面積：141.60露臺、庭院面積：41.60地下室面積：146.91綜合使用面積：330.11 90下疊地下二層平面圖90下疊地下一層平面圖下沉庭院意向套型：3+2房3廳4衛銷售面積：90使用面積：141.60露臺、庭院面積：41.60地下室面積：146.918、1綜合使用面積：330.11 90下疊一層平面圖套型：3+2房3廳4衛銷售面積：90使用面積：141.60露臺、庭院面積：41.60地下室面積：146.91綜合使用面積：330.11 90下疊二層平面圖套型：3+1房3廳4衛銷售面積：90使用面積：135.44露臺、庭院面積：72.47地下室面積：105.20綜合使用面積：313.11 90中疊地下二層平面圖90中疊地下一層平面圖套型：3+1房3廳4衛銷售面積：90使用面積：135.44露臺、庭院面積：72.47地下室面積：105.20綜合使用面積：313.11 90中疊一層平面圖套型：3+1房3廳4衛銷售面積：90使用面積：135.44露臺、19、庭院面積：72.47地下室面積：105.20綜合使用面積：313.11 90中疊三層平面圖套型：3+1房3廳4衛銷售面積：90使用面積：135.44露臺、庭院面積：72.47地下室面積：105.20綜合使用面積：313.11 90中疊四層平面圖套型：3+1房3廳4衛銷售面積：90使用面積：135.44露臺、庭院面積：72.47地下室面積：105.20綜合使用面積：313.11 套型：3房3廳3衛銷售面積：90使用面積：148.02露臺、庭院面積：53.87地下室面積：50.36綜合使用面積：252.25 90上疊地下二層平面圖套型：3房3廳3衛銷售面積：90使用面積：148.02露臺、庭院面積20、：53.87地下室面積：50.36綜合使用面積：252.25 90上疊一層平面圖套型：3房3廳3衛銷售面積：90使用面積：148.02露臺、庭院面積：53.87地下室面積：50.36綜合使用面積：252.25 90上疊五層平面圖套型：3房3廳3衛銷售面積：90使用面積：148.02露臺、庭院面積：53.87地下室面積：50.36綜合使用面積：252.25 90上疊六層平面圖套型：3房3廳3衛銷售面積：90使用面積：148.02露臺、庭院面積：53.87地下室面積：50.36綜合使用面積：252.25 90上疊閣樓層平面圖130平米1000萬+私家停車庫、專屬電梯私家庭院4+1間臥房30豪華主臥21、套家庭室、家政間、酒窖使用面積400平米 別墅體驗如何使130平米疊加戶型擁有類獨棟別墅的價值？地下二層平面圖套型：4+1房3廳4衛銷售面積：134.3使用面積：169.7露臺、庭院面積：50.3 地下室面積：170.5綜合使用面積：390.5 130下疊地下二層平面圖地下一層平面圖套型：4+1房3廳4衛銷售面積：134.3使用面積：169.7露臺、庭院面積：50.3 地下室面積：170.5綜合使用面積：390.5 130下疊地下一層平面圖一層平面圖套型：4+1房3廳4衛銷售面積：134.3使用面積：169.7露臺、庭院面積：50.3 地下室面積：170.5綜合使用面積：390.5 130下疊22、一層平面圖二層平面圖套型：4+1房3廳4衛銷售面積：134.3使用面積：169.7露臺、庭院面積：50.3 地下室面積：170.5綜合使用面積：390.5 130下疊二層平面圖地下二層平面圖套型：4+1房3廳5衛銷售面積：132.3使用面積：192.4露臺、庭院面積：74.9 地下室面積：153.4綜合使用面積：420.7 130上疊地下二層平面圖地下一層平面圖套型：4+1房3廳5衛銷售面積：132.3使用面積：192.4露臺、庭院面積：74.9 地下室面積：153.4綜合使用面積：420.7 130上疊地下一層平面圖三層平面圖套型：4+1房3廳5衛銷售面積：132.3使用面積：192.4露臺23、庭院面積：74.9 地下室面積：153.4綜合使用面積：420.7 130上疊三層平面圖四層平面圖套型：4+1房3廳5衛銷售面積：132.3使用面積：192.4露臺、庭院面積：74.9 地下室面積：153.4綜合使用面積：420.7 130上疊四層平面圖閣樓層平面圖套型：4+1房3廳5衛銷售面積：132.3使用面積：192.4露臺、庭院面積：74.9 地下室面積：153.4綜合使用面積：420.7 130上疊閣樓層平面圖規劃方案Planning Design 3設計策略丨 DESIGN STRATEGY強排方案比較“一”形強排方案：4F疊拼(130)+6F疊拼(90)+19F高層【90+4024、端戶三面寬】【90+40中間戶三面寬】【75+40中間戶三面寬】產品戶型面積戶數面積面積占比單價銷售金額高層住宅7519013950 10.1%11.40 9526624700 18.0%12.47疊拼產品9049244280 32.2%1.25.3113320427148 19.7%1.23.26 自己持有45.6 45620790 15.1%0.71.46 保障房501476930 5.0%-總計1755137797 100.0%13.90 19F19F19F19F設計策略丨 DESIGN STRATEGY強排方案比較“L”形強排方案：4F疊拼(130)+6F疊拼(90)+19F高層【9025、+40端戶三面寬】【75+40中間戶三面寬】【75+40端戶三面寬】產品戶型面積戶數面積面積占比單價銷售金額高層住宅7517112825 9.3%11.28 9534231890 23.5%13.19 疊拼產品9042037800 27.3%1.24.54 132.320827562 19.9%1.23.31 自己持有40.5 51320790 15.0%0.71.46 保障房501476930 5.0%-總計1801137796 100.0%13.78 19F19F19F19F19F19F19F設計策略丨 DESIGN STRATEGY強排方案比較“U”形強排方案：4F疊拼(130)+6F疊26、拼(90)+17F高層【90+40端戶三面寬】+19F高層【75+40端戶三面寬】【75+40中間戶三面寬】產品戶型面積戶數面積面積占比單價銷售金額高層住宅7519013900 10.1%11.39 9530629070 21.1%12.91 疊拼產品9044439960 29.0%1.24.80 13320427148 19.7%1.23.26 自己持有41.9 49620790 15.0%0.71.46 保障房501476930 5.0%-總計1787137797 100.0%13.82 19F19F17F17F17F設計策略丨 DESIGN STRATEGY強排方案比較“U”形強排方案：27、4F疊拼(130)+6F疊拼(90)+19F高層【90+40端戶三面寬】【90+40拼接戶四面寬】【75+40端戶三面寬】【75+40中間戶四面寬】產品戶型面積戶數面積面積占比單價銷售金額高層住宅7519014090 10.3%11.41 9530428880 20.9%12.89 疊拼產品9044439960 29.0%1.24.80 13320427148 19.7%1.23.26 自己持有42.1 49420790 15.1%0.71.46 保障房501476930 5.0%-總計1783137797 100.0%13.82 19F19F19F19F19F19F設計策略丨 DESIGN 28、STRATEGY強排方案比較產品計容面積總貨值覆蓋率疊墅7142813.9025.54%高層38649自持207901，高層產品面寬小2，自持住宅面積大（45.6）3，疊拼產品總量多，總貨值高1，高層產品面寬小，95產品得房率高2，自持住宅面積適中（40.5）3，疊拼產品總量少，總貨值低1，高層產品面寬小2，自持住宅面積適中（41.9）3，疊拼產品總量多，總貨值較高1，高層產品面寬大，產品品質高2，自持住宅面積適中（42.1）3，疊拼產品總量多，總貨值較高產品計容面積總貨值覆蓋率疊墅6536113.7824.51%高層44715自持20790產品計容面積總貨值覆蓋率疊墅6710813.822529、.05%高層42969自持20790產品計容面積總貨值覆蓋率疊墅6710813.8224.71%高層42969自持20790規劃方案丨 PLANNING DESIGN 總平面圖E27-1地塊經濟技術指標用地面積（）86623總建筑面積（）201069計容建筑面積（）138597其中住宅建筑面積（）137797其中高層住宅（）42969.4疊拼（）67108自己持有（）20789.5保障房（）6929.8 配套建筑面積（）800其中社區配套（）390會所（）410地下建筑面積（）62472容積率1.6建筑密度24.71%綠地率35%總戶數（戶）1783機動車停車位（輛）1826 其中地上停車位（30、輛）183地下停車位（輛）1644地下非機動車位（輛）1771 產品分布130 疊墅區90 疊墅區高層區保障房區設計策略丨 DESIGN STRATEGY公共區產品分布設計策略丨 DESIGN STRATEGY130疊拼90 疊墅90高層75高層40自持產品保障房區產品戶型面積 戶數面積面積占比 營銷述求高層住宅7519014250 10.3%10%9530428880 20.9%25%疊拼產品9044439960 29.0%25%13320427148 19.7%20%自己持有42.1 49420790 15.1%15%保障房501476930 5.0%5%總計1783137957 100.31、0%100%自持與高層搭售：產品分布設計策略丨 DESIGN STRATEGY130疊拼90 疊墅90高層75高層40自持產品保障房區70自持產品產品戶型面積 戶數面積面積占比 營銷述求高層住宅7519014250 10.3%10%9530428880 20.9%25%疊拼產品9044439960 29.0%25%13320427148 19.7%20%自己持有41.9 36015084 15.1%15%70805600保障房501476930 5.0%5%總計1729137812 100.0%100%自持不與高層搭售：展示區Sales Centre4展示區丨 SALES CENTRE展示區案32、例分析（杭州綠地旭輝城）T4 115+90+90+115展示區丨 SALES CENTRE展示區區位示意售樓處洋房樣板展示區景觀展示庭院金地會所廣場高層樣板展示區品牌標志物景觀引導擋墻市政公園景觀前場施工圍擋品牌標志物展示區丨 SALES CENTRE流線分析展示區前場林蔭步道入口廣場水景步道休息過廳車行入口展示區前廣場施工圍擋施工圍擋落客區人行流線景觀通廊親水庭院綠化庭院庭院連廊實體樣板房洽談平臺實體樣板房實體樣板房售樓處庭院連廊會所丨 CLUB地下會所游泳池接待區創意沙龍健身房內庭院閱讀區瑜伽室瑜伽操房健身房男更衣女更衣大堂休息交通保障房地庫游泳池地下一層平面高層水吧洋房地庫地下會所入口會所輪廓景觀軸線庭院一層平面廣場售樓處意向售樓處意向立面設計Facade Design5禮儀入口區品味格調，家的港灣庭院式會所舒適雅致，東方意境林蔭大道繼承寧靜氛圍、塑造私密體驗（麥積路）深宅大院曲徑通幽中西合璧經典現代風格（高層）經典傳承新古典風格（高層）經典傳承法式風格（多層）經典傳承新古典風格（售樓處）中西合璧新中式風格（多層）謝謝