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1、東原蘇州,江南好，風(fēng)景舊曾諳,日出江花紅勝火,春來(lái)江水綠如藍(lán),能不憶江南,憶江南,宅中有園園中有屋,林語(yǔ)堂,屋中有院院中有樹,樹上有天天上有月,煙雨江南,目錄,第一章,區(qū)位,第二章,價(jià)值,第三章,韜略,第四章,筑樓,區(qū)位,區(qū)位分析,項(xiàng)目位于蘇州市相城區(qū)，姑蘇區(qū)，新區(qū)交界，市中心屬性較強(qiáng)。緊鄰中環(huán)快速路，通過(guò)城市環(huán)線可以快速通向全城。但與地鐵等公共交通的聯(lián)結(jié)較弱，公共交通不是特別便捷。,區(qū)位分析,蘇州境內(nèi)河道縱橫、湖蕩密布，金雞湖、獨(dú)墅湖、大運(yùn)河，水道相交，支流蔓延，基地南側(cè)的虎丘濕地公園，為蘇州重要的水源涵養(yǎng)和生態(tài)保護(hù)區(qū)域。,虎丘濕地公園,SITE,陽(yáng)澄湖,陽(yáng)澄西湖,金雞湖,獨(dú)墅湖,石湖,太湖2、,太湖,漕湖,5KM,10KM,區(qū)位分析,項(xiàng)目臨近相城區(qū)活力島板塊，距離金億城，富鄰商業(yè)廣場(chǎng)，158生活廣場(chǎng)等不足5公里，周邊配套設(shè)施較為齊全。地塊南側(cè)規(guī)劃有三角咀大型濕地公園。濕地系統(tǒng)會(huì)過(guò)濾塵埃，調(diào)節(jié)小氣候，水系流域潤(rùn)養(yǎng)空氣，滋生周邊土壤。中國(guó)自古流傳的風(fēng)水堪輿學(xué)，正式對(duì)現(xiàn)代地理學(xué)的樸素理解。其重要作用是指導(dǎo)人們的擇居養(yǎng)生。,SITE,虎丘濕地公園,活力島,漕運(yùn)河,中環(huán)快速路,西環(huán)路,京滬高速,158生活廣場(chǎng),金億城,富鄰商業(yè)廣場(chǎng),黃埭中翔廣場(chǎng),3.0KM,2.7KM,4.2KM,5.0KM,蘇州西站,周邊競(jìng)品,鄰近項(xiàng)目的相城區(qū)的競(jìng)品市場(chǎng)存量117萬(wàn)方，以售高層和小高層為主，高層同質(zhì)化明顯，3、部分樓盤產(chǎn)品出現(xiàn)高層復(fù)式，聯(lián)排和疊加，經(jīng)濟(jì)型別墅稀缺。,在售項(xiàng)目,待售項(xiàng)目,蘇州站,積水,萬(wàn)科,萬(wàn)泰,西湖,華潤(rùn),水漾,水韻,綠地,萬(wàn)宇,中糧,中銳,華潤(rùn),綠地,紫玉,金輝,招商,主城區(qū),SITE,火車站,主城區(qū),交通情況,基地北臨永青路，南臨華元路，西邊500米是中環(huán)北線。本案周邊尚無(wú)地鐵站，基地北面有公交站802路。目前本案的公共交通的聯(lián)結(jié)較弱。,基地,802路,802路,802路,82路,876路,876路,華元路,永青路,中環(huán)北線,規(guī)劃條件,用地面積：69913平方米容積率：1.6限高：60m建筑密度：30%綠化率：37%,SITE,永青路,華元路,價(jià)值,效率EFFICIENCY,價(jià)值4、VALUE,效率分析,價(jià)值梯度,用地效率逐級(jí)提升,產(chǎn)品價(jià)值斷崖式下跌,地塊容積率1.6產(chǎn)品需高低配,2F,院墅,4F,疊拼,20F,高層,容積率：0.67,容積率：1.0,容積率：3.0,用地效率,公式推導(dǎo),院墅單價(jià)超過(guò)38,500元/平方米時(shí)應(yīng)將院墅產(chǎn)品最大化，確保總價(jià)最高,去化速度臨界點(diǎn)總價(jià)超過(guò)550萬(wàn),去化分析,去化分析,院墅產(chǎn)品面積段控制在140平米時(shí)，總價(jià)可控制在550萬(wàn)時(shí)，單價(jià)3.92萬(wàn)。,市場(chǎng)定位報(bào)告揭示，總價(jià)550萬(wàn)為去化速度的分水嶺。,韜略,基地北側(cè)：城市道路干擾嚴(yán)重基地西側(cè)：現(xiàn)有建筑距離基地較近，有壓迫基地東側(cè)：城市綠化帶對(duì)道路有隔離作用基地南側(cè)：最好的景觀資源,地塊價(jià)值分5、析,6F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復(fù)式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服務(wù)配套（2000平方米）,產(chǎn)品分布,4F疊墅（140平方米）,房+院+徑,房“居”,院“憩”,徑“游”,蘇州拙政園,方案生成,方案一（主推）,總平面圖,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),附贈(zèng)后：使用面積容積率2.25,140平方米院墅及疊墅,125平方米高層組團(tuán),4F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復(fù)式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,服務(wù)配套（2000平方米）,產(chǎn)品分布,組團(tuán)分析,90平方米高層組團(tuán),小區(qū)車6、行次入口,別墅組團(tuán)地庫(kù)口,公寓組團(tuán)地庫(kù)口,車行流線,城市道路,小區(qū)車行主入口,車行環(huán)線,地下車庫(kù)出入口,別墅地下空間范圍,地庫(kù)停車,高層公寓地下空間范圍,小區(qū)步行次入口,入戶小徑,城市道路,小區(qū)步行主入口,人行流線,環(huán)形步道,小區(qū)車行次入口,組團(tuán)入口車行流線,車行流線,城市道路,小區(qū)車行主入口,車行入戶,入口大堂,組團(tuán)景觀,二級(jí)景觀帶,景觀分析,一級(jí)景觀帶,主景觀軸線,景觀資源,庭院景觀界面,社區(qū)景觀界面,場(chǎng)地標(biāo)高,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+0.700,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,+1.500,標(biāo)高+1.500m,標(biāo)高+7、0.700m,近觀園，遠(yuǎn)觀湖,組團(tuán)整體抬高后，從公共空間無(wú)法直接看到內(nèi)部，確保庭院私密性,三期建設(shè)范圍,二期建設(shè)范圍,分期建設(shè),一期建設(shè)范圍,示范區(qū)設(shè)計(jì),示范區(qū)景觀圍墻,示范區(qū)范圍,參觀流線,1,售樓處,2,前區(qū)廣場(chǎng),中央景觀,3,1,2,3,4,曲徑通幽,4,4F疊墅（140平方米）,20F公寓（125平方米）,12F復(fù)式公寓（125平方米）,20F公寓（90平方米）,2F院墅（140平方米）,日照分析,本日照分析以0.9m為計(jì)算高度計(jì)算，滿足大寒日滿窗日照有效時(shí)間大于2小時(shí)的日照要求，滿足蘇州市日照要求。,0小時(shí),1小時(shí),2小時(shí),3小時(shí),4小時(shí),5小時(shí),6小時(shí),方案二,總平面圖,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指8、標(biāo),附贈(zèng)后：使用面積容積率2.28,方案三,總平面圖,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),附贈(zèng)后：使用面積容積率2.22,方案四,總平面圖,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),附贈(zèng)后：使用面積容積率1.98,筑樓,1院墅，地下空間的價(jià)值挖掘是本產(chǎn)品最大的價(jià)值體現(xiàn)。,2疊墅，上疊、下疊戶型同時(shí)擁有入戶花園和地下庭院空間。,3復(fù)式公寓，溢價(jià)率最高的高層產(chǎn)品。,4平層公寓，四開(kāi)間大平層，湖景一覽無(wú)余。,產(chǎn)品策略,院墅,外向型院子易受干擾，并不符合中國(guó)的傳統(tǒng)居住理念。,內(nèi)向型院子更私密，符合“天人合一”的理念。,院墅價(jià)值挖掘,院墅價(jià)值挖掘,土地策略,生活空間溢價(jià) 同樣計(jì)容面積下，增大空間使用面積，增加功能空間，提高生活品質(zhì)。,庭院空間溢價(jià) 增加9、庭院活動(dòng)私密性，增加功能空間，提高生活品質(zhì)。,地價(jià)為零,地價(jià)為零,0.00,地價(jià)為零,0.00,設(shè)計(jì)理念,庭院，中國(guó)人的靈魂居所,設(shè)計(jì)理念,蘇州桃花源,泰禾北京院子,中糧瑞府,步移景異的地下庭院空間,院墅地下空間的挖掘是本產(chǎn)品最大的價(jià)值體現(xiàn),院墅價(jià)值挖掘,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積95.12,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積121.77，全贈(zèng)送,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積97.73，全贈(zèng)送,140 院墅平面圖（完成版）,建筑面積75.12,140 院墅平面圖（完成版）,五房六衛(wèi)三廳，總建筑面積369.74，其中計(jì)容面積150.24，不計(jì)容面積219.50庭院面積：10、52.42溢價(jià)值：164%,本層建筑面積：75.12庭院面積：27.33,本層建筑面積：75.12,本層建筑面積：97.73下沉庭院面積：6.07,本層建筑面積：121.77下沉庭院面積：19.02,140 院墅平面圖（報(bào)批版）,四房五衛(wèi)三廳，總建筑面積358.14，其中計(jì)容面積138.64，不計(jì)容面積219.50庭院面積：52.42溢價(jià)值：157%,本層建筑面積：97.73下沉庭院面積：6.07,本層建筑面積：121.77下沉庭院面積：19.02,本層建筑面積：75.12庭院面積：27.33,本層建筑面積：63.52挑空空間面積：11.60,院墅價(jià)值挖掘,計(jì)容面積：138.9贈(zèng)送面積：21911、.5溢價(jià)率：164%房間配置：六房六衛(wèi)三廳贈(zèng)送地下空間面積：219贈(zèng)送庭院面積：52.42地下有采光使用空間個(gè)數(shù)：5,計(jì)容面積:142贈(zèng)送面積：80溢價(jià)率：70%房間配置：四房三衛(wèi)兩廳贈(zèng)送地下空間面積：219贈(zèng)送庭院面積：50地下有采光使用空間個(gè)數(shù):0,萬(wàn)科湖西玲瓏,院墅,聯(lián)排,-1F,1F,2F,1F,2F,3F,-2F,-1F,疊加別墅,在傳統(tǒng)疊墅的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)使上疊業(yè)主也能擁有充足的開(kāi)敞地下空間和陽(yáng)光下沉花園空間。,疊加別墅價(jià)值挖掘,下疊戶型下沉庭院,上疊戶型同樣擁有下沉花園，地下陽(yáng)光書房空間。,上疊、下疊戶型同時(shí)擁有入戶花園和地下庭院空間是本產(chǎn)品最大的價(jià)值體現(xiàn),疊加別墅價(jià)值挖掘,14012、 疊加別墅平面圖,報(bào)批版,完成版,下疊：四房三衛(wèi)二廳，計(jì)容面積141.46，贈(zèng)送面積37.86，庭院面積：73.01溢價(jià)值：27%,西廚+餐廳+起居室意向圖片,140 疊加別墅平面圖,下疊：四房三衛(wèi)二廳，計(jì)容面積141.46，贈(zèng)送面積37.86，庭院面積：73.01溢價(jià)值：27%,報(bào)批版,完成版,主臥套房意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報(bào)批版,完成版,上疊：四房三衛(wèi)二廳，計(jì)容面積140.80，贈(zèng)送面積59.79，庭院面積：58.66溢價(jià)值：42%,餐廳+起居室意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報(bào)批版,完成版,上疊：四房三衛(wèi)二廳，計(jì)容面積140.80，贈(zèng)送面積59.79，庭院面積：58.66溢13、價(jià)值：42%,主臥套房意向圖片,140 疊加別墅平面圖,報(bào)批版,完成版,上疊34.2下沉花園,上疊室內(nèi),上疊室外庭院,下疊室內(nèi),下疊室外庭院,上疊：本層庭院面積34.2，室內(nèi)面積39.04，全贈(zèng)送,下疊陽(yáng)光花園,西廚+餐廳+起居室意向圖片,上疊陽(yáng)光花園書房,下疊：本層庭院面積7.3，室內(nèi)面積112.47，全贈(zèng)送,140 疊加別墅平面圖,上疊室內(nèi),上疊車庫(kù),下疊室內(nèi),下疊車庫(kù),西廚+餐廳+起居室意向圖片,上疊：本層建筑面積76.98，全贈(zèng)送,下疊：本層建筑面積90.43，全贈(zèng)送,下疊：四房三衛(wèi)二廳計(jì)容面積141.46，贈(zèng)送面積37.86，庭院面積：73.01溢價(jià)值：27%,上疊：四房三衛(wèi)二廳計(jì)容14、面積140.80，贈(zèng)送面積59.79，庭院面積：58.66溢價(jià)值：42%,當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府下疊：四房三衛(wèi)兩廳計(jì)容面積：130溢價(jià)值：25%,下疊,上疊,當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府上疊：三房三衛(wèi)兩廳計(jì)容面積：130溢價(jià)值：32%,計(jì)容面積：141.46贈(zèng)送面積：37.86溢價(jià)率：27%贈(zèng)送地下空間面積：202.90贈(zèng)送庭院面積：80.01地下有采光使用空間個(gè)數(shù)：2,下疊：五房六衛(wèi)三廳,-1F,1F,2F,-2F,-2F,-1F,1F,2F,3F,4F,疊加別墅價(jià)值挖掘,計(jì)容面積：140.80 贈(zèng)送面積：59.79溢價(jià)率：42%贈(zèng)送地下空間面積：116.02贈(zèng)送庭院面積：92.86 有采光使用空間個(gè)數(shù)：2,上疊：四房三15、衛(wèi)二廳,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,復(fù)式公寓,128 復(fù)式公寓平面圖,報(bào)批版,完成版,餐廳+起居室意向圖片,完成版：四房二廳三衛(wèi)，戶型建筑面積164.96報(bào)批版：四房二廳三衛(wèi)，戶型建筑面積128溢價(jià)值：26%,128 復(fù)式公寓平面圖,報(bào)批版,完成版,主臥套房意向圖片,128 復(fù)式公寓平面圖,報(bào)批版,完成版,餐廳+起居室意向圖片,四房二廳三衛(wèi)戶型建筑面積：164.96（完成版），128（報(bào)批版）溢價(jià)值：26%,報(bào)批版,完成版,奇數(shù)層平面圖,偶數(shù)層平面圖,五室兩廳三衛(wèi)戶型建筑面積：141溢價(jià)值：20%,龍湖獅山原著,在現(xiàn)有規(guī)范要求下，最大限度挖掘了復(fù)式高層的溢價(jià)價(jià)值。,復(fù)式公寓價(jià)值挖掘,16、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定蘇州市實(shí)施細(xì)則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”（2015年版）,1 3.4.5分割單元內(nèi)，同時(shí)滿足以下條件的共享空間可不計(jì)入容積率：1、位于門廳、餐廳或起居廳上空；2、至少有一個(gè)邊長(zhǎng)與復(fù)式上層公共空間（走廊或起居廳等）連通；3、共享空間高度小于或等于兩個(gè)自然層；4、每個(gè)單元內(nèi)的共享空間不多于一個(gè)；5、開(kāi)洞水平投影面積之和不超過(guò)復(fù)式下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；6、開(kāi)洞部分沒(méi)有網(wǎng)格梁等構(gòu)件。超出以上規(guī)定的，超出部分按水平投影面積全額計(jì)入容積率。,2 3.4.4符合以下條件之一的不封閉陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積全額計(jì)入容積率：1、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的；2、總進(jìn)深尺寸大于217、.1米的；3、住宅建筑中，陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和超出本層總水平投影面積（包括陽(yáng)臺(tái)）15%的部分，或每個(gè)單元內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)數(shù)量超過(guò)居住空間（臥室和客廳）個(gè)數(shù)的部分；4、最大進(jìn)深小于1米未封閉的陽(yáng)臺(tái)累計(jì)水平投影面積超出本層總水平投影面積（包括陽(yáng)臺(tái)部分）2%的部分。,平層公寓,大面寬、四開(kāi)間、窄進(jìn)深是本產(chǎn)品最大的價(jià)值體現(xiàn)。,13.5M,13.5M,平層公寓價(jià)值挖掘,125 平層公寓平面圖,四房二廳二衛(wèi)，戶型建筑面積:140.49(完成版),125.13(報(bào)批版)溢價(jià)值：12%,報(bào)批版,完成版,平層公寓價(jià)值挖掘,四房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:140.49(完成版),125.13(報(bào)批版)溢價(jià)值：12%,津西美墅館18、,招商雍和苑,四房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:125溢價(jià)率：10%-12%,四房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:138溢價(jià)率：14%,溢價(jià)空間，舒適四房,報(bào)批版,完成版,90 平層公寓平面圖,90戶型邊戶：三房二廳二衛(wèi),戶型建筑面積:91.30(完成版),101.57(報(bào)批版),溢價(jià)值:11%90戶型中間戶：三房二廳二衛(wèi),戶型建筑面積:88.80(完成版),95.16(報(bào)批版),溢價(jià)值:7%,報(bào)批版,完成版,平層公寓價(jià)值挖掘,金輝日月光華,華宇林泉雅舍,三房二廳一衛(wèi)戶型建筑面積:89溢價(jià)率：10%,三房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:96,溢價(jià)空間，精致三房,90戶型邊戶：三房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:91.30(完成版),101.57(報(bào)批版)溢價(jià)值:11%90戶型中間戶：三房二廳二衛(wèi)戶型建筑面積:88.80(完成版),95.16(報(bào)批版)溢價(jià)值:7%,東原蘇州黃橋項(xiàng)目,