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1、無錫科技城無錫科技城ABAB地塊規(guī)劃建筑方案地塊規(guī)劃建筑方案啟迪協(xié)信啟迪協(xié)信07CONTENTS01策劃思路策劃思路02方案詳解方案詳解03啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略04商業(yè)模式商業(yè)模式05產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)06地庫專篇地庫專篇立面探討立面探討策劃思路策劃思路0112好的產(chǎn)品，應(yīng)該收獲好的價(jià)好的產(chǎn)品，應(yīng)該收獲好的價(jià)格及格及速度并不斷速度并不斷提高客戶的提高客戶的心理心理價(jià)位。價(jià)位。沒有成功的企業(yè)只有時(shí)代的企業(yè)。沒有成功的企業(yè)只有時(shí)代的企業(yè)。白銀白銀時(shí)代需發(fā)掘現(xiàn)有資源潛力與時(shí)代需發(fā)掘現(xiàn)有資源潛力與隱藏資源隱藏資源品牌的品牌的本質(zhì)要本質(zhì)要通過聚焦占據(jù)通過聚焦占據(jù)某一個(gè)品類的消費(fèi)者心智某一個(gè)品類的消費(fèi)者心智。定2、義輕奢定義輕奢客群客群基地位于會(huì)岸路與江海西路交叉口位于錫西新區(qū)核心位置距離無錫核心區(qū)三陽廣場6.6km整體地段價(jià)值相對較好交通便利可達(dá)性強(qiáng)COMPETITION深掘資源|區(qū)位分析無錫新區(qū)站無錫東站SITE三陽廣場無錫新區(qū)站汽車客運(yùn)站基地周邊商業(yè)配套相對缺乏距離基地2-3公里才有較大的商業(yè)廣場3公里內(nèi)醫(yī)療無錫第七人民醫(yī)院（三甲）、無錫華夏仁和醫(yī)院等教育資源無錫市仁和幼兒園（1KM）無錫市山北中心小學(xué)（1.4KM）山北中學(xué)(1.9KM)、周邊景觀資源有惠山國家森林公園（2KM）COMPETITION深掘資源|配套資源SITE3KM醫(yī)療、教育、公園項(xiàng)目南側(cè)的江海西路為城市主干路及東側(cè)會(huì)岸路為城市次3、干道，聯(lián)系本案與主城區(qū)基地周邊公交站:會(huì)岸路（協(xié)信未來城）、312國道等距離地鐵3號(hào)線（建設(shè)中）盛岸路站點(diǎn)1.8KMCOMPETITION深掘資源|交通分析城市主干路城市次干路城市支路用地范圍線公交站點(diǎn)SITE勝豐路公交、地鐵挑戰(zhàn)：1、南側(cè)江海西路高壓電線，視覺感受不佳2、未來江海西路將建設(shè)立交高架，對于南側(cè)地塊噪聲視線影響較大COMPETITION深掘資源|現(xiàn)狀照片SITE綠地協(xié)信未來城（二三期）農(nóng)民房水系廠房協(xié)信 未來城（一期）廠房廠房協(xié)信 A地塊農(nóng)民房農(nóng)民房高層居住小區(qū)高層居住小區(qū)鳥瞰場地江海西路會(huì)岸路金山北路北側(cè)河道優(yōu)勢1、錫西新城核心位置，位置優(yōu)越2、江海西路與會(huì)岸路交匯處，交通便利4、3、協(xié)信A/B/AB地統(tǒng)籌規(guī)劃，大盤氣質(zhì)極佳4、建設(shè)中的地鐵三號(hào)線，對于本案具有積極帶動(dòng)作用劣勢1、南側(cè)江海西路高壓電線，視覺感受不加2、未來江海西路將建設(shè)立交高架，對于南側(cè)地塊噪聲視線影響較大3、東側(cè)協(xié)信未來城二三期對本地塊日照影響4、老工業(yè)基地，周邊老廠房影響本案形象啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA定義輕奢|周邊競品COMPETITION百樂和園富城灣明發(fā)國際新城協(xié)信未來城小天鵝品園國聯(lián)樂園啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA協(xié)信科5、技城典型戶型60 1室2廳1廚1衛(wèi)78 2室2廳1廚1衛(wèi)87 3室2廳1廚1衛(wèi)115 4室2廳1廚2衛(wèi)130 3室2廳1廚2衛(wèi)定義輕奢|周邊競品COMPETITION開盤時(shí)間：2016年項(xiàng)目位置：梁溪區(qū)江海西路888號(hào)建筑類型：板塔高層售價(jià)：最新9600元/平方米建筑面積：約40W平方米容積率：4.0銷售情況：在售全高層大盤北塘板塊啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA百樂和園典型戶型94 2室2廳1廚1衛(wèi)100 2室2廳1廚1衛(wèi)123 4室2廳1廚2衛(wèi)134 3室2廳1廚1衛(wèi)143 3室2廳1廚2衛(wèi)定義輕奢|周邊競品6、COMPETITION開盤時(shí)間：2016年7月項(xiàng)目位置：盛岸西路與佰樂路路口建筑類型：板塔結(jié)合 多層 高層售價(jià)：11500元/平方米建筑面積：約16W平方米容積率：2.59銷售情況：高層售罄，僅有洋房、商鋪在售高層+多層組合盤錢橋板塊啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA小天鵝品園典型戶型62 1室1廳1廚1衛(wèi)88 1室2廳1廚1衛(wèi)108 2室2廳1廚2衛(wèi)115 2室2廳1廚2衛(wèi)131 3室2廳1廚2衛(wèi)定義輕奢|周邊競品COMPETITION開盤時(shí)間：2013年9月項(xiàng)目位置：盛岸西路和錢皋路交叉口建筑類型：板樓 小高層7、 高層售價(jià)：10000元/平方米建筑面積：約12W平方米容積率：1.47銷售情況：僅有少量50/60平左右小戶型在售高層+小高組合盤錢橋板塊啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA定義輕奢|周邊競品COMPETITION產(chǎn)品級別戶型面積戶型配置戶型總面寬（m）其中（m）客廳主臥次臥130檔1323+1房2廳2衛(wèi)13.6四面寬4.53.83.34房2廳2衛(wèi)11.7三面寬4.53.93.3120檔1233房2廳2衛(wèi)11.2三面寬4.03.53.07.7二面寬4.03.53.2 105檔1053房2廳1衛(wèi)10.1三面寬3.838、.42.985檔872+1房2廳1衛(wèi)9.5三面寬3.53.22.86.7二面寬3.53.22.870檔721+1房2廳1衛(wèi)6.4二面寬3.33.1市場面積段戶型面寬資源1303+1房2廳2衛(wèi)四面寬（協(xié)信科技城）3+1房2廳2衛(wèi)三面寬(小天鵝品園)3+1室2廳1廚1衛(wèi)三面寬(百樂和園)1203+1室2廳1廚2衛(wèi)三面寬(百樂和園)3室2廳1廚2衛(wèi)2.5面寬（明發(fā)國際新城）1053室2廳1廚1衛(wèi)三面寬(富城灣)2室2廳1廚2衛(wèi)三面寬(小天鵝品園)852+1室2廳1廚1衛(wèi)三面寬（協(xié)信科技城）1+1室2廳1廚1衛(wèi)三面寬(小天鵝品園)2室2廳1廚1衛(wèi)三面寬（明發(fā)國際新城）752室2廳1廚1衛(wèi)二面寬(富城灣9、)2室2廳1廚1衛(wèi)2.5面寬（協(xié)信科技城）本案周邊競品1、從房間數(shù)到追求單個(gè)房間的舒適度2、最大化利用規(guī)范，提升戶型溢價(jià)總結(jié)：總結(jié)：配套配套資源處于孕育期資源處于孕育期需借需借力未來城規(guī)模力未來城規(guī)模效應(yīng)。效應(yīng)。外部條件無明顯優(yōu)勢外部條件無明顯優(yōu)勢需需著力打造內(nèi)在產(chǎn)品力。著力打造內(nèi)在產(chǎn)品力。方案詳解方案詳解02啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地塊名稱無錫協(xié)信科技城AB地塊地塊四至東至?xí)堵贰⒛现两Ｂ贰⑽髦两鹕奖甭贰⒈敝链笄f河土地性質(zhì)住宅用地出讓面積108072建筑面積322054.56容積率3.0限高限高10010、米，金山北路一側(cè)沿道路紅線50米范圍內(nèi)建筑限高不超過18層建筑密度不大于40%綠地率大于30%配套及物業(yè)用房居家養(yǎng)老服務(wù)用房不少于500平方米，物業(yè)管理用房不小于住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的4，12班規(guī)模幼兒園建筑面積不小于3420平方米，文化活動(dòng)用房不小于600平方米，凈菜超市不小于600平方米，公共廁所兩座，每座不小于60平方米，社區(qū)居委會(huì)不小于600平方米機(jī)動(dòng)車出入口沿江海路不得開設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口農(nóng)民房協(xié) 信 未 來 城SITE1 0 0 M 高 層 住 宅 區(qū)規(guī)劃條件解讀|用地設(shè)計(jì)條件CONDITIONSSITE50M5M7.5M20M低 多 層 建 筑 控 制 線 區(qū)高 層 建 筑 控11、 制 線 區(qū)高 層 建 筑 控 制 線 區(qū)低 多 層 建 筑 控 制 線 區(qū)20M1 8 層 建 筑 控 制 線 區(qū)1 8 層 建 筑 控 制 線 區(qū)8M5M2 2 0 K V 架 空 線云璟云璟Bigger than bigger云璟云璟云璟云璟云璟云璟云璟云璟啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|方案一指標(biāo)INDEX技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)值備注用地面積108072.00 總建筑面積總建筑面積總計(jì)421914.32 地上計(jì)容建筑面積地上計(jì)容建筑面積總計(jì)324569.92 其中住宅建筑面積小計(jì)12、302480.00 其中高層住宅(34F)233828.00 高層住宅(18F)68652.00 商業(yè)建筑面積小計(jì)15000.00 其中底商13000.00 餐飲樓2000.00 居家養(yǎng)老服務(wù)用房500.00 物業(yè)管理用房1209.92 不小于住宅建筑面積4幼兒園3420.00 12班規(guī)模文化活動(dòng)用房600.00 凈菜超市600.00 公廁120.00 居委會(huì)600.00 垃圾收集站40.00 地下建筑面積地下建筑面積97344.40 其中機(jī)動(dòng)車庫面積76662.00 非機(jī)動(dòng)車庫面積9074.40 人防面積10968.00 設(shè)備用房640.00 計(jì)容建筑面積324569.92 容積率-3.0013、 建筑物基底占地面積25140.96 建筑密度%0.23 綠化面積52909.00 綠地率%0.49 建筑限高m/居住人數(shù)人9907.20 3.2人/戶總戶數(shù)戶3096.00 機(jī)動(dòng)車停車位機(jī)動(dòng)車停車位總計(jì)輛3157.34 其中地面停車位總計(jì)輛132.54 地下停車位總計(jì)輛3025.00 其中人防車位輛522.29 機(jī)械停車位普通車位輛2502.00 包含624機(jī)械停車位非機(jī)動(dòng)車停車位非機(jī)動(dòng)車停車總計(jì)輛7154.10 其中地面停車位總計(jì)輛1104.50 地下停車位總計(jì)輛6049.60 啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHU14、A34F+18F高層規(guī)劃|戶型業(yè)態(tài)分布圖STRUCTURE7888102122132頂層復(fù)式/大平層配套商業(yè)幼兒園產(chǎn)品類型面積面積比18F6865223%34F23382877%合計(jì)302480100.00%頂層躍復(fù)式：11套頂層大平層：3套戶型面積 戶型戶數(shù) 戶型總面積 戶數(shù)配比面積配比備注784043151213.05%10.42%88143412619246.32%41.72%1025715824218.44%19.25%1224155063013.40%16.74%132272359048.79%11.87%3096302480100.00%100.00%啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃15、建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|戶型分布圖STRUCTURE日照分析0時(shí)1時(shí)2時(shí)3時(shí)4時(shí)5時(shí)6時(shí)7時(shí)日照分析：大寒日上午8時(shí)至下午16時(shí)時(shí)間間隔（計(jì)算精度）不超過5分鐘日照計(jì)算時(shí)段可以累積計(jì)算，累計(jì)時(shí)間段不宜超過兩段，每個(gè)有效時(shí)間段不宜低于30分鐘遮擋建筑的計(jì)算范圍：以已經(jīng)確定的被遮擋建筑為中心，南側(cè)半徑200米的扇形范圍內(nèi)的現(xiàn)狀、在建或規(guī)劃的建筑200M局部一層未滿足日照的做架空處理或作為物業(yè)管理用房。溢價(jià)點(diǎn)分析規(guī)劃啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXIT16、IANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE中央公園 豪宅典范超大陽光草坪超尺度中央花園：長：250M 寬：100M中央綠地面積：約2W平方米核心陽光草坪：約1W平方米全面超越無錫市場同規(guī)模開發(fā)全面超越無錫市場同規(guī)模開發(fā)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE270度全景寬廳 尊享中央公園全景樓王公園里的豪宅：中正樓王套數(shù)：334套環(huán)宇端廳套數(shù)：122套大幅大幅提升平層戶型溢價(jià)空間提升平層戶型溢價(jià)空間啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXI17、EXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE中央公園環(huán)形慢跑步道RUNNING NOW有氧慢跑：環(huán)形涂裝慢跑步道：約650米利用現(xiàn)有消防環(huán)道生態(tài)健康樂活社區(qū)生態(tài)健康樂活社區(qū)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE室內(nèi)半室內(nèi)室外多維度生活體驗(yàn)架空泛會(huì)所通透架空空間：中央景觀樓王底層架空一二期花園有機(jī)聯(lián)系可作為景觀茶座空間北側(cè)日照不利戶型底層架空作為半室外健身空間與河道景觀互動(dòng)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊18、規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE私立雙語幼兒園獨(dú)立幼兒園用地陽光幼兒園：用地相對獨(dú)立并且無高層建筑遮擋（無錫當(dāng)?shù)亟逃直容^嚴(yán)格）用地內(nèi)不設(shè)置地下室，與大地庫脫開建設(shè)前期作為臨建用地，結(jié)合商業(yè)作售樓展示縮短展售工期，幼園品質(zhì)提升縮短展售工期，幼園品質(zhì)提升啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE高端會(huì)所泛會(huì)所+泛大堂：大堂底層面積：約750平方米二層面積：約700平方19、米外廊贈(zèng)送面積：40平方米挑空面積：約50平方米未來未來可改建擴(kuò)建可改建擴(kuò)建為對外營業(yè)高端為對外營業(yè)高端會(huì)所會(huì)所物管大堂啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略03啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIX20、IEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃21、建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA示范區(qū)|流線ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)流線1落客區(qū)2入口廣場3水景雕塑4售樓處5樣板房12345啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA啟動(dòng)區(qū)超快周期幼兒園南側(cè)商業(yè)前期作為售樓處，幼兒園場地搭建臨時(shí)樣板段投資較小流線較短，集中設(shè)置，節(jié)省成本大盤氣質(zhì)東臨招商中心，彰顯尊貴氣質(zhì)商業(yè)模式商業(yè)模式04啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|價(jià)值分析VALUE ANAL22、YSIS周邊商業(yè)主入口附近商業(yè)價(jià)值最大沿江海西路不能開口，綠化帶、未來建設(shè)高架的影響，商業(yè)價(jià)值較低江海西路會(huì)岸路金山北路金山二支路沿會(huì)岸路兩側(cè)商業(yè)價(jià)值次之啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|開發(fā)模式DEVELOPMENT MODEL確定商業(yè)體量大小:本案商業(yè)量15000平方米，地上計(jì)容面積（324569平方米）商業(yè)住宅面積占比:15000平方米/324569平方米=4.6%按商住比例表商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積到達(dá)時(shí)間商業(yè)功能內(nèi)向型2%1步行5分鐘服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。服務(wù)、餐飲等中間23、型2-5%1-2步行10分鐘常規(guī)零售業(yè)態(tài)，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪輻射型5-11%2步行15分鐘可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)按服務(wù)規(guī)模服務(wù)人口規(guī)模商業(yè)面積到達(dá)時(shí)間商業(yè)定位便利級3000人3000步行5分鐘客群為本社區(qū)常駐居民，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等.鄰里級3000-50000人3000-2W步行10分鐘核心客群為本社區(qū)常駐居民，同時(shí)兼顧周邊社區(qū)，具備一定對外性。以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪24、。社區(qū)級50000-150000人2W-5W步行15分鐘核心客群為本社區(qū)常駐居民及周邊經(jīng)常活動(dòng)人群，對社區(qū)外消費(fèi)人群依賴度較高。以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它服務(wù)。啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA開放式商業(yè)街區(qū)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|商業(yè)軸線關(guān)系COMMERCIAL AXIS上海古北黃金城道啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模25、式|業(yè)態(tài)分析COMMERCIAL FORMAT ANALYSISA地塊 B地塊 住宅底商、商業(yè)街因不滿足退住宅距離30米的要求，不能設(shè)置餐飲業(yè)態(tài),目前只有A地塊MALL有設(shè)置餐飲的條件，因此考慮在AB地塊東南角設(shè)置餐飲樓，以帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍。不能設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)MALL餐飲樓可設(shè)置餐飲業(yè)態(tài)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|參考案例REFERENCE CASE案例：上海古北黃金城道啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|尺度控制26、SCALE DESIGN12m12m12m12m78m15m8m42m15m36m42m38m15m67m18m22m18m42m15m15m76m14m18m26m66m18m5m 3m 6m6m底商外擺區(qū)車道停車位場地剖面示意A-A底商底商住宅住宅住宅AA18m5m 3m 6m3m底商外擺區(qū)車道停車位場地剖面示意B-B底商底商住宅住宅住宅10m綠化帶30m30m主要店鋪進(jìn)深15米啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIGN1啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXI27、EXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIGN啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIGN2啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIGN2啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIG28、N餐飲樓意向廣場意向3啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA商業(yè)模式|場景意向SCENARIO DESIGN溢價(jià)點(diǎn)分析商業(yè)啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|商業(yè)溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE開放廣場結(jié)合招商中心前廣場打造區(qū)域門戶節(jié)點(diǎn)開放綠地廣場綠地商業(yè)廣場：廣場面積：約5000平方米廣場商業(yè)面積：約2000平方米拉升環(huán)廣場用地商業(yè)價(jià)值拉升環(huán)廣場用地商業(yè)價(jià)值啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI29、 AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|商業(yè)溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE合理利用幼兒園用地結(jié)合商業(yè)率先打造高端售樓體驗(yàn)高端展示高端售樓：前場面積：約5000平方米售樓處面積：800平方米后場可用面積：3500平方米（可搭建臨時(shí)樣板房）獨(dú)立于招商中心打造高端體驗(yàn)獨(dú)立于招商中心打造高端體驗(yàn)綠城留香園售樓處售樓處啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|商業(yè)溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE多層次贈(zèng)送提升商業(yè)溢價(jià)靈活拓展空間商業(yè)布局：通過設(shè)置天井、室內(nèi)挑空、二層露臺(tái)、一層外廊空間增加后期改30、造可能，提升商業(yè)溢價(jià)商業(yè)建筑面積：約1.5萬平方米贈(zèng)送面積：約2350平方米贈(zèng)送率：14%結(jié)合結(jié)合A A地塊形成活力商業(yè)街區(qū)地塊形成活力商業(yè)街區(qū)綠化帶綠化帶景觀停車位景觀停車位商業(yè)外商業(yè)外擺區(qū)擺區(qū)商業(yè)內(nèi)部車行商業(yè)內(nèi)部車行道路道路這有一個(gè)這有一個(gè)露臺(tái)！露臺(tái)！哇！兩層挑空！哇！兩層挑空！這架空這架空庭院真庭院真舒服！舒服！啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|商業(yè)溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE南地塊集中物業(yè)高效集中物業(yè)智能控制+高效物業(yè)：配套用房：約3200平方米物業(yè)及配套用房利用江海西路高層建筑退界范圍31、里集中設(shè)置釋放更多可售商業(yè)在商業(yè)價(jià)值高的地段啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|商業(yè)溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE南地塊集中物業(yè)智能化控制高效物業(yè)+智能控制：配套用房：約3200平方米物業(yè)及配套用房利用江海西路高層建筑退界范圍里集中設(shè)置釋放更多可售商業(yè)在商業(yè)價(jià)值高的地段舒適智能家居-燈光控制智能家居-窗簾控制智能家居-智能家電移動(dòng)生活-公區(qū)WIFI覆蓋智能信報(bào)箱社區(qū)專屬APP智能家居-窗簾控制智能家居-智能家電移動(dòng)生活-公區(qū)WIFI覆蓋智能信報(bào)箱產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)05啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑32、方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA飄窗擴(kuò)大起居室空間陽臺(tái)可改造為次要居室空間內(nèi)部挑空加板可改造為次要居室空間陽臺(tái)（三層通高）三層通高陽臺(tái)可不計(jì)面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品附加值策略STRATEGY現(xiàn)行規(guī)定下可進(jìn)行產(chǎn)品增值的空間手法啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品級配STRATEGY房間尺寸配置面積段房型客廳餐廳廚房主臥次主臥次臥次臥次臥書房南向面寬數(shù)套房數(shù)量廚房主衛(wèi)套內(nèi)面積得房率建筑面積陽臺(tái)面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率高層78中間套2室2廳1廚1衛(wèi)33003300含走道2933、00 x18003100240021中廚 3件套 55.20 75.62%73.00 6.60 3.30 0.06 88中間套3室2廳1廚1衛(wèi)35003500含走道3000 x18003200 2800240031中廚 3件套 65.80 75.63%87.00 7.90 3.95 0.06 98(3面寬)3室2廳1廚1衛(wèi)380026003300 x18003400 2900280031中廚 3件套 81.50 75.46%108.00 9.78 4.89 0.06 98端廳3室2廳1廚1衛(wèi)390024002500*24003500 3000280021中廚 3件套 81.10 75.09%134、08.00 9.78 4.89 0.06 122中間套3室2廳1廚2衛(wèi)420042002500*27003600 3450320031中廚 3件套 93.21 76.40%122.00 14.64 19.16 0.21 132中間套4室2廳1廚2衛(wèi)460046002800*28003800 34503200300031中廚 3件套 102.1 77.34%132.00 15.80 20.05 0.20 132(端套)4室2廳1廚2衛(wèi)510051002500*34005300 34503200300041中廚 3件套 102.2 77.40%132.00 15.84 18.48 0.18 21635、(頂復(fù))6室3廳1廚4衛(wèi)510051002500*34005300 5300345032003200300052中廚 4件套 157.6 72.96%216.00 25.92 53.74 0.34 258大平層5室3廳2廚5衛(wèi)570055502500*3800(中廚)3800*3800（西廚）8400 460030002800345052中西廚4件套 202.1 78.31%258.00 31.00 39.12 0.19 產(chǎn)品高層產(chǎn)品啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|戶型業(yè)態(tài)分布圖STRUC36、TURE7888102122132頂層復(fù)式/大平層配套商業(yè)幼兒園產(chǎn)品類型面積面積比18F6865223%34F23382877%合計(jì)302480100.00%頂層躍復(fù)式：11套頂層大平層：3套戶型面積 戶型戶數(shù) 戶型總面積 戶數(shù)配比面積配比備注784043151213.05%10.42%88143412619246.32%41.72%1025715824218.44%19.25%1224155063013.40%16.74%132272359048.79%11.87%3096302480100.00%100.00%啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PR37、OJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率A2室2廳1廚1衛(wèi)58.50 75.09%78.00 6.60 3.30 6%AA半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送78功能完整，2室2廳1衛(wèi)全景飄窗贈(zèng)送123南北通透213高層戶型-78（中間套）啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY高層戶型-88（拼接套）和88（中間套）戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率B13室2廳1廚1衛(wèi)65.80 7538、.36%88.00 7.90 3.95 6%B23室2廳1廚1衛(wèi)65.80 88.00 7.90 3.95 6%半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送南向三開間123衛(wèi)生間干濕分離88三房設(shè)計(jì)B2B11232端套中間套啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY高層戶型-98（端套）和98（中間套）戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率C13室2廳1廚1衛(wèi)78.40 80.24%98.00 7.90 3.95 6%C23室2廳1廚1衛(wèi)78.40 98.00 7.90 3.95 6%半面39、積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送南向三開間123衛(wèi)生間干濕分離南北通透C2C112322端套中間套啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY高層戶型-122（中間套）戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率D13室2廳1廚2衛(wèi)93.21 76.40%122.00 14.64 19.16 21%半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送南向三開間123奢華酒柜南北通透D1132D1456贈(zèng)送一整個(gè)房間456樓王全景大飄窗陽臺(tái)改建成儲(chǔ)藏室改造前改造后啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN 40、WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY高層戶型-132（端套）戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率E14室2廳1廚2衛(wèi)102.17 77.40%132.00 15.84 18.48 18%半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送南向三開間123奢華酒柜南北通透E1132E1456贈(zèng)送一整個(gè)房間456樓王270度觀景大飄窗陽臺(tái)改建成儲(chǔ)藏室改造前改造后啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY高層戶型-132（中間套）戶型編號(hào)房型套內(nèi)面41、積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率E24室2廳1廚2衛(wèi)102.10 77.35%132.00 15.80 20.05 20%半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送南向三開間123奢華酒柜南北通透E2132E2456贈(zèng)送一整個(gè)房間456樓王全景大飄窗陽臺(tái)改建成儲(chǔ)藏室改造前改造后高層戶型頂復(fù)一層平面（216）產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率F16室3廳1廚4衛(wèi)157.6072.96%216.00 25.92 53.7434%F1半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送贈(zèng)送一整個(gè)房間起居室，餐廳連通，格局大270景觀視角123豪華主臥套房設(shè)計(jì)41234改造前改造后公42、區(qū)私有化，獨(dú)立電梯廳556做足陽臺(tái)，贈(zèng)送半個(gè)房間67三個(gè)房間和起居室均朝南734%超大贈(zèng)送率高層戶型頂復(fù)躍層平面（216）產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率F16室3廳1廚4衛(wèi)157.6072.96%216.00 25.92 53.7434%F1半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送贈(zèng)送一整個(gè)房間家庭廳設(shè)計(jì)使內(nèi)外廳分區(qū)，保有私密性贈(zèng)送露臺(tái)123做足陽臺(tái)，后期贈(zèng)送面積4123改造前改造后起居室上空挑空，空間感受好554134%超大贈(zèng)送率高層戶型頂復(fù)大平層平面（258）產(chǎn)品設(shè)計(jì)|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRATEGY戶型編號(hào)房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送43、面積贈(zèng)送率G15室3廳2廚5衛(wèi)202.0578.31%258.00 31.0039.1219%半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送改造前31645427贈(zèng)送一整個(gè)房間家庭廳設(shè)計(jì)使內(nèi)外廳分區(qū)，保有私密性豪華主臥套房設(shè)計(jì)123做足陽臺(tái)，贈(zèng)送半個(gè)房間4起居室，餐廳連通，均朝南5贈(zèng)送一個(gè)西廚6贈(zèng)送屋頂露臺(tái)7G17改造后贈(zèng)送192超大屋頂花園啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE通過超大贈(zèng)送提升溢價(jià)率超大贈(zèng)送面積面積贈(zèng)送：贈(zèng)送花園面積：約500平方米中央樓王首層平面贈(zèng)送三向花園領(lǐng)銜無錫市場同產(chǎn)44、品規(guī)格領(lǐng)銜無錫市場同產(chǎn)品規(guī)格啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUAT4 高層首層平面產(chǎn)品設(shè)計(jì)|高層產(chǎn)品STRATEGY入戶大堂首層贈(zèng)送南向庭院34.1830.5244.7030.528.6M4.1M啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUAT4 高層頂復(fù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)|高層產(chǎn)品STRATEGY改造前改造后頂復(fù)首層頂復(fù)二層半面積贈(zèng)送全面積贈(zèng)送豪華主臥套房設(shè)計(jì)4享6面寬，南向居室多1二層客廳、餐廳上空挑空，高贈(zèng)送率220露臺(tái)贈(zèng)送31122320420戶型編號(hào)45、房型套內(nèi)面積得房率建筑面積 陽臺(tái)面積 贈(zèng)送面積贈(zèng)送率H14+1室3廳1廚2衛(wèi)109.46 75.49%145 8.4 22.720.7%H1H1H1立面探討立面探討06未來城新亞洲身份標(biāo)簽身份標(biāo)簽VS度假感度假感？住宅市場立面亂象藍(lán)光五彩城（新亞洲）華府莊園(古典主義)萬科信成道（Art-Deco）紅豆清華苑(褐石風(fēng)格)綠城香樟園（現(xiàn)代主義）寶能城（簡約古典）？！無錫市場亟需一款旗艦產(chǎn)品無錫市場亟需一款旗艦產(chǎn)品引領(lǐng)行業(yè)潮流引領(lǐng)行業(yè)潮流極簡的現(xiàn)代主義小眾青睞，市場接受度弱傳統(tǒng)的古典主義黃金時(shí)代經(jīng)典，完成度高折衷的典雅主義白銀時(shí)代價(jià)值導(dǎo)向，大氣內(nèi)斂建立明確的產(chǎn)品線發(fā)展策略建立明確的產(chǎn)品線發(fā)展策略輕46、奢入門輕奢入門雅致中產(chǎn)雅致中產(chǎn)極簡尊享極簡尊享極簡的現(xiàn)代主義小眾青睞，市場接受度弱傳統(tǒng)的古典主義黃金時(shí)代經(jīng)典，完成度高折衷的典雅主義白銀時(shí)代價(jià)值導(dǎo)向，大氣內(nèi)斂頂層局部透視南向入口大堂幼兒園立面幼兒園立面地地庫庫專篇專篇07啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地庫設(shè)計(jì)|經(jīng)濟(jì)性比較UNDERGROUND啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地庫設(shè)計(jì)|經(jīng)濟(jì)性比較UNDERGROUND啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUX47、I AB PROJECT WUXITIANHUA地庫設(shè)計(jì)|經(jīng)濟(jì)性比較UNDERGROUND啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地庫設(shè)計(jì)|經(jīng)濟(jì)性比較UNDERGROUND啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|地庫溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE局部采用采光地下大堂 效果提升、成本可控采光地下大堂精裝修地下采光大堂：采光井面積：約200平方米在中央樓王處設(shè)置采光井，增加自然采光，提升地庫品質(zhì)領(lǐng)銜無錫市場同產(chǎn)品規(guī)格領(lǐng)銜無錫市場同產(chǎn)品48、規(guī)格啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA根據(jù)初步地庫強(qiáng)排測算：地下室面積：97344（包括住宅地下室）地下一層地庫面積：86376（包括住宅地下室）車位：3022車位：2139人防面積：10968（地下二層）地庫設(shè)計(jì)|地庫分析UNDERGROUND地下一層地下二層地庫面積：10968車位：883（含機(jī)械停車位）人防面積：10968地下二層人防區(qū)域3.優(yōu)化停車位布置，局部采用子母停車位，提高停車效率1.地下二層通過設(shè)置機(jī)械車位盡量減少開挖面積2.地下二層設(shè)置變電房，減少變電房計(jì)容面積。有利于地面景觀打造啟迪協(xié)信無錫科技49、城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA34F+18F高層規(guī)劃|規(guī)劃溢價(jià)點(diǎn)STRUCTURE通過優(yōu)化地庫設(shè)計(jì)，提高小區(qū)景觀品質(zhì)，從而提升溢價(jià)率2.疏散出口盡量貼在路邊，避開中央大花園位置1.最后一排建筑與主體地庫脫開，節(jié)省工期，降低成本3.幼兒園地下不設(shè)地庫，前期作為售樓處臨時(shí)搭建樣板間，節(jié)約用地，降低成本地庫溢價(jià)點(diǎn)：1、三期開發(fā)，北側(cè)最后一排建筑與主題地庫脫開；幼兒園不設(shè)置地庫，前期用來搭建樣板間2、地下二層車庫上方設(shè)置變電房，減少變電房地上計(jì)容面積，同時(shí)有利于地面景觀打造3、地下二層停車庫通過設(shè)置機(jī)械車位盡量減少開挖面積4、地下車庫疏散出口設(shè)計(jì)優(yōu)化，避開中央大花園位置5、優(yōu)化停車位布置，局部采用子母停車位提高停車效率6、住宅地下二層考慮設(shè)置小戶型儲(chǔ)藏室啟迪協(xié)信無錫科技城AB地塊規(guī)劃建筑方案QIDIXIEXIN WUXI AB PROJECT WUXITIANHUA地下車庫地下車庫地下車庫地下二層車庫配套物業(yè)用房地庫設(shè)計(jì)|方案一場地剖面UNDERGROUND會(huì)所會(huì)所謝 謝 聆 聽！