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1、大慶奧林國際體驗(yàn)式購物中心項(xiàng)目建筑策劃方案 目 錄一、 奧林國際購物中心位置及環(huán)境描述-2二、 項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)客戶-4三、 同類購物中心借鑒-5四、 理念設(shè)計(jì)與策劃思路-21五、 奧林國際購物中心建筑產(chǎn)品構(gòu)思-22六、 投資估算與項(xiàng)目銷售預(yù)測-35一、奧林國際購物中心位置及環(huán)境描述通過區(qū)位分析，我們結(jié)合對(duì)大慶城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃的理解，大慶東城區(qū)和西城區(qū)作為兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心所在地，東城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)比較充分。而作為大慶石油管理局所在的西城區(qū)缺乏高水平大型購物中心，歷史為我們留下難得發(fā)展機(jī)會(huì)。讓顧客認(rèn)可我們的項(xiàng)目，讓投資者能夠接受我們的商鋪，經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)告訴我們必須高起點(diǎn)策劃與開發(fā)，形成顧客目的地，2、才能立于不敗之地。圖1項(xiàng)目區(qū)位圖 圖2 奧林國際項(xiàng)目現(xiàn)狀圖及模型大慶“奧林國際公寓”住宅區(qū)地塊由以下四條道路圍合：基地位于大慶市讓胡路區(qū)，西起東環(huán)路（道路紅線30米，以后擴(kuò)建成60米）北至世紀(jì)大道南面規(guī)劃道路（道路紅線16米）、南至東葫蘆泡水面規(guī)劃道路（道路紅線16米），東至規(guī)劃道路（道路紅線16米）總用地面積約為78.89hm2，紅色現(xiàn)況內(nèi)是商業(yè)用地，由東環(huán)路和世紀(jì)大道南面規(guī)劃道路包圍而成，占地面積6萬平方米左右。其中商業(yè)用地內(nèi)現(xiàn)有采油機(jī)一處，規(guī)劃時(shí)候應(yīng)該留意。二、項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)客戶通過對(duì)大慶市場的調(diào)研，特別是顧客訪談分析，我們主要顧客定位如下：1. 大慶石油管理局和油田公司職工，其中23-33、0歲白領(lǐng)女性及大慶石油管理局和油田公司女職工作為本購物中心主力購買人群。這種顧客特征為年收入3萬元以上，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力。2.大慶行政機(jī)關(guān)職員和銀行、醫(yī)院學(xué)院等知識(shí)分子群體。3.青少年學(xué)生。4.月收入2000元以上家庭。 從長遠(yuǎn)角度看西城區(qū)消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Υ笥跂|城區(qū)，針對(duì)油田城市特點(diǎn)我們的項(xiàng)目可見性好。通過商業(yè)建筑及景觀特色可以吸引顧客進(jìn)入本項(xiàng)目，通過合理業(yè)態(tài)設(shè)置和商業(yè)經(jīng)營才能長期留住顧客，得到顧客心才是成功的策劃。三、國外同類購物中心借鑒他山之石可與攻玉，放眼世界與了解本地顧客需求相互結(jié)合，創(chuàng)造出一流的目的地式購物中心是我們的目標(biāo)。美國的購物中心主題最富創(chuàng)意，歐洲的購物中心特別是法國和意大利購物4、中心富有文化內(nèi)涵，日本購物中心注重裝飾細(xì)節(jié)和服務(wù)，韓國美容服務(wù)世界一流，兼收并蓄，自主創(chuàng)新，在大慶土地上成功建設(shè)與運(yùn)營一流購物中心是我們共同的心愿。（一）、難波城總體規(guī)劃大阪是繼東京后日本第二大城市。它位于全國中央位置，以完善的鐵路網(wǎng)貫通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起點(diǎn)。大阪經(jīng)濟(jì)實(shí)力：大阪商業(yè)文化特點(diǎn)：大阪屬于日本關(guān)西地區(qū)，商業(yè)文化比較發(fā)達(dá)。大阪在世界的位置：大阪舉辦過很多重大國際體育比賽，項(xiàng)目所在位置：大阪市中央?yún)^(qū)難波中2-10-70 開發(fā)商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式會(huì)社），Obayashi Corporation南海都市創(chuàng)造株式會(huì)社5、概念設(shè)計(jì)：美國Jon Jerde設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目管理公司：Wasa Sakamoto獲得日本年最佳建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)圖3 難波城總體布局圖4 難波城白天立體鳥瞰照片一期開發(fā)總面積.萬平方米 其中商業(yè)面積萬平方米，辦公樓萬平方米。第期76,600m2，合計(jì)243,800m2。難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場一站之遙。開發(fā)商N(yùn)K電氣鐵道公司邀請(qǐng)捷得公司為其設(shè)計(jì)一座對(duì)大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市6、里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購物的樂趣。難波公園可謂集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購物的杰作。難波城的燈光也是精心設(shè)計(jì)，夜晚的燈光充分反映出空中公園的立體特色，將空中公園何購物中心完美結(jié)合在一起形成真正的購物公園。圖5 難波城夜間立體鳥瞰照片 圖6圖休閑的人群在公共空間停留時(shí)間延長 空中退臺(tái)立體花園與購物中心相互結(jié)合一期公園面積平方米綠地面積平方米，廣場與通道4700平方米，一期樹木及花草種類235種約40,000株，土層深度最深CM,較淺CM. 圖7 難波城空中花園 圖8 難波城花園局部 圖9圖頂部7、花園場景 圖10 茂盛的植物（二）、業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)特點(diǎn)業(yè)態(tài)平面圖本項(xiàng)目本館與南館的主力商場是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多。 圖11 不同樓層的業(yè)態(tài)分布及業(yè)態(tài)平面圖高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費(fèi) 品 路 線 ， 業(yè) 務(wù) 及 規(guī) 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個(gè) 城 市 均 設(shè) 有 分 店 。動(dòng)線規(guī)劃 圖12車站與商場之間的公共通道 圖13 F主要通道 圖14 火車站入口緩沖空間 圖15 步行街入口通道圖16步行街中間地帶立體動(dòng)線 圖17木臺(tái)階作為公園的特色動(dòng)線 圖18 垂直觀光8、電梯與公園公共空間結(jié)合步行街端點(diǎn)（三）、建筑裝飾與導(dǎo)示系統(tǒng) 圖19 立面裝飾 圖20 空中花園咖啡廳店面裝飾F餐飲店面裝飾 圖21 墻面轉(zhuǎn)角裝飾細(xì)節(jié) 圖22 水幕裝飾細(xì)節(jié) 圖23難波城主力商場本館導(dǎo)示 南館B1F 南館1F 南館F 圖24難波城購物中心平面布局圖圖25 公園廣場核心導(dǎo)示標(biāo)志（四）、經(jīng)營管理 以高島屋促銷作為核心，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動(dòng)，例如舉辦過鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)，以萬美元年薪將將機(jī)器人引進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。 高島屋走高檔流行路線，由于日本中老年顧客比較有錢，因此吸引了大量中老年顧客。圖26 購物中心主力百貨高島屋百貨南玻城設(shè)立日文網(wǎng)站，介紹每家商店與商業(yè)設(shè)施9、，及時(shí)刊登商店促銷信息。難波城發(fā)展大量會(huì)員，會(huì)員享有優(yōu)惠，銷售定期的火車票，購物達(dá)到一定數(shù)額可以贈(zèng)送火車票。南玻城公園是相對(duì)獨(dú)立管理的項(xiàng)目，包括公園公共園林與廣場管理，例如經(jīng)常在廣場舉辦活動(dòng)。圖27 網(wǎng)站中的難波城照片國外項(xiàng)目對(duì)大慶奧林國際購物中心項(xiàng)目的策劃很有啟發(fā)，我們根據(jù)國外考察成果，對(duì)本項(xiàng)目建筑策劃提出幾點(diǎn)建議：建筑策劃建議1 發(fā)揮城市綜合體優(yōu)勢(shì) 從五星級(jí)酒店、購物中心、步行街和酒店式公寓和辦公樓綜合角度考慮城市綜合體。圖28 東京六本木購物旅游商務(wù)綜合體建筑策劃建議2 建議景觀和畫境藝術(shù)設(shè)計(jì)借鑒東京六本木的成功經(jīng)驗(yàn)，通過原創(chuàng)打造藝術(shù)精品，明確表達(dá)項(xiàng)目主題。表6 東京六本木新城公共空間藝10、術(shù)作品媽媽薔薇花露易絲布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的信息的場所之象征。伊扎簡茲肯作。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。（由好萊塢美容美發(fā)集團(tuán)公司提供）COUNTER VOID壁畫作品宮島達(dá)男作。玻璃屏幕上飄蕩的數(shù)碼式數(shù)字喚起人們無窮的想象力。索爾露維特作。這是為朝日電視臺(tái)入口大廳而作的活潑多彩的圓環(huán)形象。（由朝日電視臺(tái)委托制作）安娜之石只將愛托馬斯珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時(shí)的回憶是我的設(shè)計(jì)的全部。（設(shè)計(jì)師語）內(nèi)田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據(jù)想從東西中除去某種重力的思考而設(shè)計(jì)的。公園長椅 DAY TRIPPER加斯帕莫利森11、作。設(shè)計(jì)概念就是椅子本身。它的意圖不是挑起好奇心，只是表現(xiàn)與環(huán)境的平衡。朵魯格設(shè)計(jì)集團(tuán)/約爾亙貝與克里斯查尼歐珀瓦爾尼爾萬V.D.威爾登作。家具被結(jié)合在人類形成的波形上而形成一體。卡里穆拉稀德作。斯克普是漂流的彩色島。它是作為東京景色之延續(xù)而設(shè)計(jì)的。城市綜合體的公共藝術(shù)作品不僅點(diǎn)綴了空間，而且提升了城市藝術(shù)品位。建筑策劃建議3 室內(nèi)空間室外化，通過空間變化，激發(fā)顧客好奇心 圖29采用退步方式布置的系列中庭 圖30 伊勢(shì)丹京都百貨店一層中庭及廣告 鑒于本項(xiàng)目南北狹長，建議沿著南北向采用退步方式布置系列中庭，讓顧客感受空間變化，激發(fā)顧客更多的好奇心。四、理念設(shè)計(jì)與策劃思路設(shè)計(jì)思想目的地式購物中心與12、曲線步行街相互結(jié)合超越標(biāo)桿：日本難波城購物中心建筑面積：15萬平方米左右 文化主題：浪漫、熱情、優(yōu)雅法國文化與東北民俗文化及大慶石油文化結(jié)合布局思想：按照楊寶民先生提出的購物中心與步行街洋流布局模型，讓人流在整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目最大限度循環(huán)，讓顧客能夠停留更長時(shí)間。關(guān)于資金回收要求對(duì)設(shè)計(jì)的要求我們要求通過一層商鋪和2，3層臨街商鋪的銷售能夠回收整個(gè)商業(yè)投資，因此在設(shè)計(jì)方面采用空間退臺(tái)等方式形成多種臨街面，增加本地顧客能夠認(rèn)可的商鋪銷售面積。五、奧林國際購物中心建筑產(chǎn)品構(gòu)思商業(yè)占地面積6萬平方米，其中廣場退線1.2萬平方米左右,內(nèi)廣場和步行街道路占用5000平方米左右,3000平方米左右酒店式公寓13、。建筑面積估算表一層3.8萬平方米二層3.4平方米三層2.8萬平方米四層2.4萬平方米五層2含有空中滑冰場商業(yè)面積14.4萬平方米商業(yè)經(jīng)營面積商業(yè)購物經(jīng)營面積10萬平方米地下停車場及倉庫3萬平方米停車場所，包括倉庫及設(shè)備間1萬平方米倉庫可以對(duì)外租賃。16.4萬平方米酒店式公寓兩棟，一棟全部銷售，一棟按照酒店經(jīng)營。大賣場大賣場類似沃爾瑪 300個(gè)車位2平方米餐飲餐廳面積 1萬平方米一層3.6萬平方米（可以銷售部分3萬平方米）精品步行街及部分商場， 200個(gè)停車位一層主力商店：ITAT品牌折扣店設(shè)在一層，莎莎國際2000平方米，北京藥店2000平方米，主力百貨白領(lǐng)風(fēng)格百貨（自營可以銷售）2.4萬平14、方米高檔百貨高檔百貨，西武百貨或長春卓展百貨1.5萬平方米包含一層1萬平方米電器商場類似蘇寧電器 0.8萬平方米運(yùn)動(dòng)娛樂會(huì)館包括健身中心，體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，包括滑冰場，兒童娛樂場1.5電影院數(shù)碼影院6000平方米商業(yè)面積其中每層停車4000平方米，三層共計(jì)12000平方米12.2萬平方米地下停車面積地下停車位按照40平方米一個(gè)車位計(jì)算，需要2萬平方米，500個(gè)停車位。1萬平方米作為設(shè)備間及倉庫。3萬平方米總面積其中購物面積10萬平方米左右164萬平方米廣場停車200個(gè),地下停車500個(gè)，合計(jì)700個(gè)。每層停車場包含空中，合計(jì)400個(gè)，共計(jì)1100個(gè)停車位。商業(yè)建筑占地面積 6萬平方米圖31 奧林國15、際規(guī)劃總圖 五星級(jí)酒店東環(huán)路世紀(jì)大道規(guī)劃路圖32 購物中心及步行街一層平面圖關(guān)于水上舞臺(tái)的重要思路，借鑒日本博多運(yùn)河城的舞臺(tái)設(shè)置。圖33 博多運(yùn)河城表演盛況 將水上舞臺(tái)借鑒到奧林國際購物中心圖34 二層平面圖圖35 三層平面圖圖36 四層平面圖圖37 五層平面布置圖圖39 屋頂圖東環(huán)路圖40 項(xiàng)目初步模型從東環(huán)路看視圖建議酒店式公寓，先規(guī)劃好，以后適當(dāng)時(shí)機(jī)建設(shè)。東環(huán)路圖41項(xiàng)目初步模型從東環(huán)路看視圖（角度變化）五星級(jí)酒店世紀(jì)大道規(guī)劃路東環(huán)路圖42項(xiàng)目初步模型項(xiàng)目鳥瞰圖如果不建酒店式公寓，我們考慮采用廣告塔方式建設(shè)購物中心，具體模型如下：圖43 方案2模型 不建設(shè)酒店式公寓圖44 項(xiàng)目參考效果圖16、六、投資估算與項(xiàng)目銷售預(yù)測奧林國際購物中心成本估算表類別單位平方米造價(jià)6萬平方米地價(jià)（）600元/平方米3600萬元稅費(fèi)36005%180萬元13.4萬平方米商業(yè)及運(yùn)動(dòng)設(shè)施空間造價(jià)3500元/平方米（不含地價(jià)）46900萬元3萬平方米停車場及倉庫2000元6000萬元總建筑面積16.4萬平方米包含地價(jià)5.668億元其中2萬多平方米的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施本來根據(jù)設(shè)施配套要求，也是必須建設(shè)的會(huì)所設(shè)施，如果單獨(dú)建設(shè)運(yùn)營會(huì)所設(shè)施基本都是虧損的物業(yè)，如果建成購物中心可以取得良好效益。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為5.668億元。銷售資金回籠預(yù)測類別單位平方米售價(jià)銷售金額3萬平方米一層商鋪1.8萬元/平方米5.4億元2,3層高品質(zhì)臨街街鋪6000平方米1.5萬元/平方米0.9億元合計(jì)6.3億元預(yù)計(jì)利潤6.3-5.668=0.632億元出租收入計(jì)算類別租金計(jì)算租金（萬元）大賣場2萬平方米2萬2012480 電器商店0.8萬平方米0.82512240 高檔百貨15萬3012540餐飲酒樓1萬20122401500每年租金收入1500萬元，開業(yè)后租金按照一定比例增加。自營百貨收入 自營百貨面積3萬平方米,預(yù)計(jì)年銷售額3億元，預(yù)計(jì)收入3000萬元,建議昆侖集團(tuán)商廈公司經(jīng)營，按照日本百貨標(biāo)準(zhǔn)配置商業(yè)設(shè)施。