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1、新港灣花園二期開盤前營銷推廣計劃前 言 20xx年12月8日，新港灣花園項目二期首批8幢多層房源，開盤當天250余套房源全面售罄，以“新港灣速度”震動泗陽樓市，在市場中樹立了強勢的品牌效應，占據了一定的市場地位，籠絡了一批忠實的客戶群，那么在本階段（2010年1月7月）如何有效地利用客戶資源，強化項目的差異化品牌形象，是本策劃案探討的重點。第一段落：項目操作核心策略項目操作是一個完備細致的系統工程，是各個工種緊密配合的團隊會戰，這需要我們有一個明確的核心策略，指導大家協同作戰。首先，明確新港灣花園目標消費群指向，進而確認項目核心的傳播主題定位；最后，根據目標客戶以及主題定位展開階段營銷推廣策略2、及計劃。一、 新港灣花園二期檔案項目概況具體內容基地位置淮海東路與運河大道交界處項目概況后現代風格，規劃15棟建筑，由11棟多層、3棟小高層、1棟高層和部分商業用房組成，共600套住宅。開發商宿遷長榮置業綠地率42%目前銷售均價均價約2500元/周圍配套致遠中學、城市生態森林公園、汽車站、賓館、銀行核心訴求名校旁 森林公園畔 泗陽首選生態人文社區二、無法規避的核心問題：1. 新港灣花園如何持續飄紅？ 解決之道：細水長流 / 新鮮不斷 從啟動時間和價值鏈體系來看，前期開盤房源的火爆銷售，已經奠定了良好的市場美譽度。二期二批次房源承栽著牽引整個項目向前的重大使命，從大盤物業的特性，銷售的成功與否尤3、其是品牌號召力，是新港灣花園能否持續飄紅的關鍵，因此品牌建設必須前置，做好周密的部署。樓盤品牌傳播 居住文化導向 實景樣板區開放 產品溢價 順利開盤2. 如何支撐中高端市場的價格體系？解決之道：建立唯一高度泗陽現在尚沒有足夠好的產品來震動整個市場，盡管現在泗陽年消化量有限，但站在推動城市發展的高度，跳出市場現有競爭環境，在形象線與產品線上雙管齊下，我們就是唯一，我們就有機會在泗陽創造一個傳奇。 順利實現市場的價格體系產品線形象線跳出現有競爭環境，建立唯一高度回顧我們的成果，形成項目操作的中心思想：1、分期推盤，互不影響，通過先前良好的市場品牌美譽度，進而實現此次助推房源的良好銷售。2、以細水長4、流、新鮮不斷的營銷策略力爭項目的市場熱度與銷售持續飄紅。3、產品線與形象線雙管齊下，建立市場形象和品牌高度，即：泗陽首選生態人文社區。根據項目操作的中心思想，新港灣花園的傳播定位呼之欲出 1. 傳播定位： 名校旁 森林公園畔 泗陽首選生態人文社區 闡釋：“名校旁”緊鄰泗陽致遠中學、“森林公園畔”150畝城市森林公園，天然新鮮氧吧，泗陽首席生態人文社區。第二段落：我們的解決工具與渠道由于現實情況所限，我們在這里將對率先啟動的新港灣花園二期（35#、50#、57#、21#、29#）做細致的營銷推廣安排，重點解決營銷策略與傳播渠道的結合。策略一：充分預熱 本項目初定于10年5月份公開發售，有4個月左5、右的前期預熱及準備時間，建議從以下著手工作：多渠道、多層面周詳的項目推介，務求樹立項目認知度和美譽度，引起潛在買家的購買欲望，為項目正式銷售積累充足客源。 渠道1：新聞配合、廣告宣傳、公關活動等常規武器。建立項目形象，引起關注。 渠道2：SP活動聚焦。定期不間斷的舉行與項目高端定位相吻合的SP活動，以持續吸引市場及目標客戶的關注（具體活動如：新港灣之夜暨新港灣花園開盤典禮等）。策略二：公開造勢利用政府公告、規劃展示、新聞報道等各種利好消息，借題發揮、充分操作，配合公關活動及良好的現場執行力，使整個營銷過程中網羅的大量潛在買家，在銷售現場使購買力得到實現。正式公開發售策略：若市場反應熱烈、置業者6、眾多，以高出市場價全部推出，以排號形式認購，以搖獎形式確認最終買家。反之，則分多批次推出，制造可售房源緊張態勢，保證首批房源熱銷，二度推出順勢提價，確保最大利潤實現。策略三：品牌建立作為一個大型的、以多層房源為主的、開發時間較長的住宅物業，必須建立一個強勢的項目品牌，才能支持項目持久飄紅。品牌戰略三步曲：1. 以廣告促進銷售、以銷售促進品牌、以品牌推動銷售；營銷是目地，品牌是手段、策略。2. 借助持續不斷的SP活動，聚焦市場眼球與人氣，迅速建立強勢品牌基礎。3. 通過創新的營銷策略強化品牌。如實景巡禮、建材展示等活動計劃的實施，營造出項目品質一流、開發商誠信一流的雙品牌價值體系，將對項目銷售產7、生巨大推動作用。策略四：創新營銷1. 樣板房、建材房展示：從泗陽多數樓盤的銷售看，運用樣板房作為營銷道具的不多、而建材房更是一家沒有，若能雙管齊下，必定在造成市場轟動的前提下，俘虜一大部分目標客戶。2. 持續不斷SP活動造勢：以項目的“泗陽首選生態人文社區”定位為基礎，舉辦間隔時間較短的SP活動，如:開盤前盛大活動、組織項目實景參觀等產品推薦會（邀請項目設計團隊進行專題講座）、泗陽企業年會（與相關協會合作，邀請國內知名經濟學家進行專題演講）等。營銷策略，編織立體的傳播網絡1、傳播線由泗陽新城向周邊延伸建立新港灣花園項目形象新的高度，傳播線覆蓋整個泗陽，在前期能夠迅速讓市場認識項目，建立項目高度8、，并在項目中后期推廣傳播中提供持續不斷的支持。主要手段：泗陽城區中心戶外、公交路線廣告、城區沿道候車亭廣告、泗陽相關報刊等2、傳播面以泗陽為中心向周邊輻射由于項目主體客戶群以泗陽及周邊區域為主，傳播推廣的基本面也應以泗陽為中心向周邊區域輻射。主要手段：銷售中心周圍200米系列包裝、城區道旗、閱報欄3、其他形式，擴張傳播縱深依據泗陽市場特性，從各類型渠道中，選擇有效營銷渠道，擴張體系的縱深。主要手段：項目海報、電臺廣告、項目期刊、各類公關活動附：4大重點渠道選擇：結合泗陽市場情況，本案2010年重點傳播渠道大致為以下4點：1、戶外系統：圍墻、戶外、道旗等，其中尤以市區銷售中心及周圍200米范圍為9、主。2、報媒系統：以泗陽居民閱讀率較高的相關報媒為主，兼顧其他媒體。3、線下媒體：項目海報郵遞、房展會等特殊時期專刊。4、公關活動：針對目標客戶，定期舉辦盛大的公關活動。第三段落：我們怎樣去做？怎樣去說？依據項目工程節點劃分階段，并詳細分解階段工作第一波：形象宣傳、市場蓄水 階段時間：20xx年2月下旬至4月中旬 通過各渠道傳播項目的大體信息,尤其是項目配套與產品特性。 主要手段:戶外廣告/新聞炒作/售樓銷售道具/電話告知 階段目的：1、全面預熱新港灣花園給泗陽帶來的居住革命，尤其是都市生態居住生活理念的提升。2、初步滲透項目定位及主體產品信息。3、展開客戶累積工作。第二波：公開認購 階段時間10、：2010年4月中旬4月下旬 階段主題：新港灣花園品質、賣點推廣 階段重點：市場美譽度已經建立，逐步推出項目賣點； 階段目的：鞏固進一步提升項目品質形象，通過報廣、海報逐步推出項目賣點（賣點： 地域交通出行； 周邊配套服務； 房屋戶型、面積； 工程質量； 景觀環境）盡可能多的增加項目客戶來訪量，積累客戶。 階段主訴求：名校旁 森林公園畔 泗陽首選生態人文社區階段性工作銷售現場籌備主要內容包括：銷售中心外圍200米范圍內的廣告布置/內部項目展板/項目樓書/第三波：強攻市場（開盤期） 階段時間：2010年4月下旬至5月底 傳播內容：為項目開盤造勢 主要手段：活動/報廣/海報/電視等 階段目的：1、11、拉高市場形象；2、炒作項目人氣，營造熱烈氛圍；3、為開盤積聚盡可能多的客戶；一、系列開盤稿，預告項目開盤信息，為即將到來的開盤活動賺取頭彩主題1：森林廣場我家的后花園 新港灣花園，泗陽首選生態人文社區，即將盛裝上演。主題2：醇香滿溢，生活盛宴名校旁 森林公園畔 泗陽首選生態人文社區 今日盛大開盤！二、對開盤后銷售進度進行即時系列炒作，在市場上營造“哄搶”的熱烈氣勢（報媒頭版1/2版）主題1：不用望名門興嘆；即刻共赴生活盛宴；搶購新港灣花園，與生態人文生活為鄰！三、海報郵遞主題：破解“新港灣速度”之迷對開盤活動進行詳細報道，進行大面積的覆蓋滲透，輔以項目的產品特色介紹以及具備榜樣效應的成交客戶進12、行訪談報道。四、附：SP活動開盤盛典（具體活動，詳見日后活動方案）五、附：新港灣花園2010年2月-7月營銷推廣節點工作計劃后 記地產營銷操作即時性相當強，需要根據市場變化及現場銷售狀況不斷作出相應調整，不可能將整體進程預先框定，在此只對操作中心思想、營銷策略、通路策略、預計進程等進行溝通。實際操作中，會依據市場、銷售、工程等情況進行調節，此方案不代表長期的執行方案。附：泗陽縣房地產市場調查與分析】一、泗陽縣房地產市場總體概況09年泗陽縣房地產市場緊緊圍繞“保增長，促發展”這一主題，努力加強房地產市場管理，保持健康、穩定的發展態勢。1、房地產開發面積繼續保持平穩。今年計劃開工商品房面積150萬13、平方米，竣工面積60萬平方米，與去年相比基本持平。2、出臺相關優惠政策，鼓勵、促進房地產市場健康穩定有序發展。一是放寬公積金貸款政策，首付款比例由30%降到20%；二是實行購買多層商品住房給予免契稅獎勵。凡是從文件下發起到20xx年12月31日期間購買多層的商品住房，依法繳納契稅后，由財政給予全額獎勵；三是對開發企業享受分期繳納建設規費的措施，以緩解企業資金緊張狀況；四是對建設高層建筑給予規費全免；五是放寬戶型限制；六是對開發高層建筑予以獎勵；七是對購買高層住房給予4%的補貼；八是實行住宅公共維修基金優惠，購買高層住宅的享受購買多層標準；九是實施物業管理補貼；十是實施電梯補貼；十一是實施用水、14、用電補貼。3、商品房銷售形勢越來越好，特別是住宅近期銷售火爆。08年底受金融風暴影響，一段時間商品房銷售呈現低潮，購房戶大多持幣觀望，近期，各房地產開發項目樓盤銷售比較火爆，而眾多開發商計劃在年底推出大批量房源，以希望在09年春節之際持續現在的銷售火爆。4、商品房銷售價格正逐漸理性回歸。08年由于金融危機直接影響中國的房地產市場，開發企業為了回收資金，銷售價格呈下降趨勢，但是09年后銷售價格在逐漸回歸，基本上呈理性狀態。5、保障性住房建設得到進一步加強。今年計劃建設經濟適用房6萬平方米，拆遷安置房7萬平方米，廉租房120套，確保拆遷困難戶和低收入家庭的需求，進一步平衡穩定了房地產市場。6、繼續15、加大房地產市場監管力度，規范房地產市場秩序。對不符合預售條件違規預售的進行嚴肅查處，交易環節上全部實行網上備案制度。2008年12月該縣出臺的商品房雙子座款監管暫行辦法，有效地維護了房地產市場秩序。7、增加信貸投入，拓寬了融資渠道，進一步分散和化解了市場風險。對符合條件的房地產開發企業提供信貸支持。8、努力加強房地產市場的分析與研究，正確引導老百性的投資和消費。建立房地產市場預警預報機制，定期和不定期實行網上信息發布。二、泗陽縣房地產區域市場格局-以老城區為核心，向東發展為重點老城區板塊城東高尚居住板塊本案城西泗水板塊目前泗陽的城市發展方向以老城區逐漸向東發展，分為西、中、東三大板塊。 城西泗16、水板塊靠近開發區，以工業發展為主，其中居住項目不多，與本案不具可比性。 中部的老城區板塊，配套完善，依托萬豪國際和老區商業街，形成濃厚商業氣氛。 東部片區作為城市房地產開發的重點區域，特別是城東高尚居住板塊開始階段性的發展，顯露出一座新城的發展潛力。本案地處城東高尚居住板塊，該板塊的淮海東路和上海路交界處，將形成泗陽最新、最具規模和前景的新城商圈，而本案位于該商圈的核心地位,即可坐享老城的人文、環境、交通等成熟配套，也可享受未來新黃金商圈的中央財富生活，在不久即將成為城市的新中央。1、城東高尚居住板塊世紀華庭德華逸墅新港灣花園萬誠國際廣場名流新天地翡翠城陽光名邸盛世嘉園本案（一）區域板塊個案研17、究1、翡翠城樓盤名稱翡翠城樓盤位置泗陽縣北京中路一號開發商中勝置業項目概況位于泗陽縣北京中路一號，占地88畝，總建筑面積10萬，27幢商住樓全部建成后可向社會提供近千套高檔住宅及黃金商鋪。交通狀況位居泗陽新城中心，交通網絡四通八達，便捷往返。規劃設計總占地面積 88畝總建筑面積10萬容積率1.39綠化率 30%物業類型多層，小高層車位情況150車位建筑設計建筑風格現代風格戶型設計主力戶型105124 3室2廳1衛，3室2廳2衛戶型范圍88129，2室2廳1衛，3室2廳1衛，3室2廳2衛配套設施休閑主題廣場，幼兒園，中小學，醫院，銀行，超市樓盤售價二期2300-2800元/（3層約2700元/，18、頂層約2400元/）開盤/交房時間部分現房 交房：2010年底宣傳重點學區房，致力于提高生活品質樓盤銷售情況一期基本售罄；二期銷售率30%銷售部情況售樓處不大，裝修一般， 售樓人員素質泗陽本地人，專業度較好，服務態度較好 售樓部位置泗陽縣北京中路一號052788077666，88077888備注2-4樓好賣，當地人不太接受5-6層核心訴求 ：致力于提高生活品質優勢： 位于教育中心，毗鄰各中小學校，孩子上學很方便； 位于城市主干道上、交通便利； 知名開發商，項目美譽度佳； 購房98折優惠，首付20%，送太陽能、進戶門、天然氣管道、電子可視對講門鈴； 主入口噴泉設計，區別于其他項目單調的主入口。劣19、勢： 缺少生活配套，項目周邊缺乏集貿市場、大型超市； 離城市商業中心有一定距離，項目所在人流量相對鬧市區較少； 周邊多個項目啟動，竟爭激烈。2、名流新天地樓盤名稱名流新天地樓盤位置泗陽淮海路上海路口開發商江蘇名流置業有限公司項目概況占地30萬，60000商業旗艦，60000休閑廣場，3000幼兒園社區，10000水岸景觀，23米樓距交通狀況位居縣區核心，交通網絡四通八達，便捷往返。規劃設計總占地面積250畝左右總建筑面積30萬物業類型多層、小高層、雙拼別墅車位情況部分樓有車庫建筑設計建筑風格現代風格戶型設計主力戶型目前僅剩140 和雙拼別墅戶型范圍雙拼為3層樓的5房配套設施幼兒園，中小學，醫院20、，銀行，超市，酒店，汽車站樓盤售價雙拼別墅售價在一百多萬一套開盤/交房時間一、二期售完已交付使用，三期在建宣傳重點首席半島風情水岸社區樓盤銷售情況75%，目前僅剩140 和雙拼別墅銷售部情況售樓部較大，裝修一般，銷售道具不全售樓人員素質良售樓部位置淮海路上海路口052785885555備注該樓盤面積大，知名度高，其半島風情水岸社區極具競爭力。核心訴求：半島風情水岸社區，未來的黃金商圈優勢： 30萬方建筑面積，樓盤規模大； 新城區中心地帶，緊鄰行政中心，教育中心； 設置樣板房展示區； 知名度高，其半島風情水岸社區。劣勢： 項目周邊配套設施未形成； 離市中心較遠，售樓處現場沒有人氣。3、世紀華庭樓21、盤名稱世紀華庭樓盤位置泗陽縣致遠中學西側（繁榮路與銀河路交叉口）開發商江蘇浩華房地產發展有限公司項目概況15萬，38棟建筑，1100多戶交通狀況位居泗陽城中心，交通網絡四通八達，便捷往返。規劃設計總占地面積200畝左右總建筑面積15萬綠化率綠化率42% 3個中心花園和住宅同步建設物業類型多層，小高層車位情況地下車庫800/，總價5-6萬，預留50個車位建筑設計建筑風格現代風格戶型設計主力戶型100130，3-2-1，3-2-2，4-2-2戶型范圍90-140之間配套設施休閑主題廣場，幼兒園，中小學，醫院，銀行，超市樓盤售價二期11月份開盤，價格未出開盤/交房時間2010年交房宣傳重點繁華與寧靜22、之間找到家的位置樓盤銷售情況一期售罄、二期未銷銷售部情況售樓部大，裝修品質感一般售樓人員素質泗陽本地人，服務態度較好售樓部位置繁榮路與銀河路交叉口052785689999備注相對于其他樓盤售價要高200-300元/，并且買5送6。此樓盤與我們的項目相鄰，是我們的主要競爭對手核心訴求：城市中央，領秀生活。優勢： 位于老城區的邊緣地帶，周邊配套設施齊全； 緊鄰致遠中學，人氣旺，學區條件佳。劣勢： 售樓處位于生活區，工地形象包裝不到位，缺乏高品質感4、陽光名邸樓盤名稱陽光名邸樓盤位置北京路南，桃源路西開發商泗陽縣金馬地產開發有限公司代理：南京拓基投資顧問有限公司項目概況總占地面積220畝，建筑面積223、4萬交通狀況位居泗陽城中心，交通網絡四通八達，便捷往返。規劃設計總占地面積 220畝總建筑面積24萬容積率1.6綠化率 33.6%物業類型多層車位情況5663建筑設計建筑風格新古典主義歐式風格戶型設計主力戶型110左右 3房2廳1衛戶型范圍75130配套設施休閑主題廣場，幼兒園，中小學，醫院，銀行，超市樓盤售價未定開盤/交房時間新房源11月宣傳重點跨街樓盤樓盤銷售情況均價2800元/銷售部情況大，精裝修，品質高，代理商銷售售樓人員素質優，南京公司駐場售樓部位置北京中路桃源北路交匯處052785350888備注樓盤尚未開盤（初步定在12月份開盤），由代理商代理銷售。該樓盤時間節點與我們的項目相近24、，因注重區別開來。核心訴求：尚層生活，名流尊詆優勢： 老城區和新城區中心地帶， 交通便利 售樓處裝修豪華，品質感好 24萬平米復合型社區，項目規模較大 華麗主入口景觀廣場，耳目一新 社區內主題水景 20000平米時代超市劣勢： 價格偏高 周邊配套設施較一般 離商業核心地段仍有一定距離5、萬誠國際廣場樓盤名稱萬誠國際廣場（二期）樓盤位置上海路與淮海路交匯處開發商江蘇萬誠置業有限公司項目概況已在做柱基，該樓盤位于泗陽汽車站附近，總占地面積90畝，總建筑面積17萬多，項目總戶數為1200戶。交通狀況長途汽車站附近，但離市中心較遠。規劃設計總占地面積90畝總建筑面積17萬多容積率1.42綠化率35%物25、業類型多層建筑設計建筑風格現代風格戶型設計主力戶型117左右三房戶型范圍104117配套設施幼兒園，中小學，醫院，銀行，超市樓盤售價一期高層均價2500元/，二期多層均價2488/開盤/交房時間開盤：09年宣傳重點構建人性化居住空間樓盤銷售情況銷售率20%，高層，小高層銷售不佳銷售部情況中等大小，精裝修，有點擁擠售樓人員素質一般售樓部位置淮海東路5號0527-89662888，89662666備注主要客戶群體為下面鄉鎮購房者及拆遷戶，達70%-80%，位置較偏，銷售率20%，高層，小高層銷售不佳，核心訴求：城市摩爾生活，未來的黃金商圈。優勢： 商業配套未來的黃金商圈（飾品市場）； 價格優惠政策26、較靈活。劣勢： 位置較偏，缺少周邊配套 開發商在當地的口碑較差。6、盛世嘉園樓盤名稱盛世嘉園樓盤位置桃源北路開發商泗陽鴻基房地產項目概況項目總建面積約30萬方，位于泗陽桃源路西側，南臨銀河路，西朝相文路，緊鄰成熟老城區，占據生活絕佳聚點。交通狀況緊鄰成熟老城區，交通便利總建筑面積30萬方物業類型多層、小高層、高層、風情街區建筑設計建筑風格新古典主義建筑風格戶型設計主力戶型104-123 三房 另有75-138躍層戶型范圍75-138 配套設施幼兒園、休閑會所、廣源市場、精品商街、學校、銀行樓盤售價3層2698元/，7層2400元/ 開盤/交房時間二期2010年底宣傳重點城市庭院樓盤銷售情況6527、%銷售部情況面積較大，精裝修，洽談區裝潢不錯售樓人員素質本地人，素質較差，不專業售樓部位置桃源北路22號，位于廣源菜場旁88776666 88776655核心訴求：開創泗陽新人居：城市庭院住品之先河優勢： 五大院落庭院 新古典主義建筑風格 智能安防系統，金牌物業 周邊配套完善。劣勢： 項目售樓處位于菜市場旁，外部形象差； 項目周邊環境雜亂，居住環境欠佳。7、德華逸墅樓盤名稱德華逸墅樓盤位置北京東路開發商宿遷德華房地產項目概況獨享北京路的繁華和上海路的寧靜，扼守新城政治中心區，項目外圍以多層和高層布局，而在中心景觀區域分布別墅。交通狀況城市主干道上，交通便利規劃設計總占地面積147畝總建筑面積128、3萬平米物業類型多層、高層、雙拼別墅綠化率40%建筑設計建筑風格外立面赤色，歐式建筑風格戶型設計主力戶型118左右的三房戶型范圍82-118，另有256-277的雙拼別墅和三聯排配套設施幼兒園、社區商業樓盤售價小高層7、8層2700元/開盤/交房時間11月開盤小高層宣傳重點獻給泗陽權貴一族樓盤銷售情況銷售率20%銷售部情況沙盤模型制作精美，售樓大堂裝修豪華售樓人員素質好，本地人售樓部位置北京東路 88510000核心訴求： 資本別墅領地、泗陽權貴專屬優勢： 四大主題景觀，公園風景 6大周界安全保障 雙語幼兒園 知名企業打造，有一定美譽度 節能型住宅“恒濕、恒溫、新風、低噪、防無、節能”劣勢： 29、別墅總價高，一百多萬一套 多層、高層房源較少 復合型社區、物業費較貴（二）區域市場小結 城東高尚住宅區匯集了泗陽多個大規模住宅項目，產品以多層為主，部分高端項目規劃別墅、小高層物業。 戶型區間在80-140，別墅面積在300左右,主力戶型為一百平米的三房 價格區間在2400-2800元/，主要價格支撐點在2600元/ 該區域成為未來商業、居住核心區域，配套將會逐步完善，區域內各項目共享交通、教育、森林公園等優質配套。2、老城區板塊（一）老城板塊個案研究財富廣場錦都豪庭1、財富廣場樓盤名稱財富廣場樓盤位置人民路與淮海路交匯處開發商宿遷市嘉龍房地產開發有限公司項目概況項目建筑面積約7.8萬平米，由30、9棟多層和3棟小高層組成。一、二層商業、街區式規劃、獨立產權，道道相通；住宅部分人車分流。周邊配套齊全。交通狀況位于人民路與淮海路交匯處規劃設計總占地面積總建筑面積7.8萬物業類型多層，小高層，商鋪建筑設計建筑風格現代風格戶型設計主力戶型130三房戶型范圍100兩房，116-140三房，146-149四房，配套設施中國移動、電信、蘇果、建設銀行、泗陽中學等樓盤售價二期2500-2900元/（5層約2600元/）開盤/交房時間部分現房 交房：2010年宣傳重點免租招商點燃財富之火樓盤銷售情況一期基本售罄；二期銷售率60%銷售部情況售樓處為底商門面，裝修一般售樓人員素質泗陽本地人，服務態度一般售樓31、部位置項目地址052788339999備注多層5樓以上，小高層滯銷核心訴求 ：“慢字口”的聚財寶地優勢： 位于老城區中心，老商業中心位置，各類配套設施齊全； 市民對此區域接受度高； 位于城市主干道上、交通便利； 住宅量較少，去化速度快。劣勢： 居住環境比較混雜； 商業體量大，去化較慢； 小區無景觀優勢，無內部配套。2、錦都豪庭樓盤名稱錦都.豪庭樓盤位置人民路與銀河路交匯處開發商江蘇和益房地產項目概況泗陽首席15萬平米涉外高級公寓交通狀況位于城市中心，交通便利，四通八達規劃設計總占地面積82000總建筑面積15萬平米物業類型多層、高層戶型設計主力戶型88兩室兩廳 約100三室兩廳戶型范圍88-132、10 配套設施會所、社區游泳池、銀行、餐館、核心商業區樓盤售價預計3000元/開盤/交房時間09年11月開盤宣傳重點涉外公寓 來自北京樓盤銷售情況尚未開盤銷售部情況售樓處大，裝修豪華，并設立樣板間售樓人員素質好售樓部位置人民路 88333333核心訴求：泗陽首席15萬平米涉外高級公寓優勢： 來自北京的建筑團隊，品牌好 先進的科技技術，智能電梯和智能安防系統 社區獨立露天游泳池 功能型融入式園林 高檔噴塑斷橋鋁合金門窗 270度外探式落地觀景陽光房劣勢： 預計價格較高 項目位于鬧市區，比較吵，空氣質量差（二）區域市場小結 該板塊以多層建筑形態為主 價格區間在2500-2900元/ 戶型面積在8833、-150，以三房為主 區域內由于高端項目的影響，將帶動整個區域的房價，有望突破3000元/ 老城區板塊交通便捷，配套齊全，消費者對該區域住房接受度較強。3、城西泗水板塊（一）區域板塊個案研究1、上海城樓盤名稱上海城樓盤位置眾興西路5號開發商上海蘆浦房地產有限公司項目概況上海城，一期占地面積約3萬，汲取海派建筑風格，一期規劃總建筑面積約6萬，多層、小高層、高層、商業，多種建筑形態錯落有致，是一座既享受城市繁華，又擁有雙水岸自然風光的國際品質生活社區。交通狀況位居縣區核心，交通網絡四通八達，便捷往返。規劃設計總占地面積一期3萬總建筑面積6萬容積率2.0物業類型多層、高層、小高層、商業建筑設計建筑風34、格中西結合的創新海派建筑戶型設計主力戶型100110左右 2-2-1、3-2-2戶型范圍80140， 2-2-1、3-2-2配套設施西湖公園，中小學，醫院，銀行，超市，步行街樓盤售價待定開盤/交房時間部分預計2010年宣傳重點傳承海派的底蘊和氣質銷售部情況售樓部大，精裝修售樓人員素質優售樓部位置眾興西路5號052785228222，85228555備注此樓盤規劃別具特色，別具一格的雙水岸海派花園美宅，傳承了海派的底蘊和氣質，將大都市的氣息帶進小縣城，極具視覺，感官上的沖擊力。核心訴求：傳承海派的底蘊和氣質優勢： 吸取海派建筑的精髓 擁有雙水岸自然風光的生活社區 地理位置極其優越，交通便利，配套35、設施齊全。劣勢： 開盤較晚，泗陽整體消費能力有限，開盤越晚競爭越激烈2、泗水人家樓盤名稱泗水人家樓盤位置北京路與洋河路交匯處開發商泗陽亞都房地產開發有限公司項目概況一期總占地面積58774，建筑面積74767，由14棟中式庭院風格多層住宅和7棟連排別墅組成，整體規劃風格體現了中國傳統的“天圓地方”的居住理念。交通狀況離主城區較遠規劃設計總占地面積58774總建筑面積74767物業類型多層、連排別墅建筑設計建筑風格中式戶型設計主力戶型109-119三房戶型范圍95兩室兩廳兩衛、98-109三室兩廳一衛、111-119三室兩廳兩衛配套設施電子監控、樓宇對講、門禁管理等智能化系統樓盤售價價格未出開盤36、/交房時間預計11月份宣傳重點中國風、泗水文化樓盤銷售情況尚未開盤銷售部情況售樓處形象較差 售樓人員素質當地銷售員素質不高售樓部位置泗水古城旁 0527-85888666核心訴求：城市中的庭院，庭院中的歷史優勢： 緊鄰泗水古城，為項目營造文化底蘊 傳統庭院布局，“居中有庭、庭中有院” 泗水河風光帶近在咫尺劣勢： 周邊配套較差，人流量少（二）區域板塊小結 戶型面積在80-140，均價在2500元/ 各樓盤銷售形象不佳，缺乏品質感 該區域離城市的中心較遠，消費者對該區域的關注度不大三、泗陽房地產小結 泗陽目前在售的樓盤30多個，09年新增加商品房的總面積達150萬平方米，由此可見后期市場供應量較大37、，市場競爭日趨激烈。 泗陽房地產市場開發的戶型面積在80-140之間，旺銷戶型一般為100-120之間的三房。后期戶型的比例配置上應契合當地購房群體的居住習慣，才能保證穩定銷售。 基本價格區間在2300-2800元/，每套總價值在22-27萬元/套，房地產整體價格水平不高，后期市場升值空間較大。 09年上半年泗陽各樓盤銷售均價在2300元/，今年的金九銀十帶動了當地房價的上漲，各樓盤價格都有一定程度的提升，上漲幅度為200-300元/，其中部分住宅項目，如陽光名邸售價最高達2900元/，每套總價值基本在28-37萬元/套。 房地產水平參差不齊，多數住宅走平民化路線，少數樓盤打高端旗，預計價格會38、突破3000元/ 目前泗陽開發樓盤主要集中城市東區，這一帶新建了一批高檔住宅小區（陽光名邸、名流新天地、萬城國際廣場等），房地產項目的成本、價格逐步走高，房產銷售的價格未來會有明顯增長，各樓盤的銷售壓力較大。 目前泗陽住宅類的需求以剛性為主，主要是拆遷類的和城市新增人口。改善性需求非常的弱。整體城區的需求量后期將無法支撐市場的大供應量，因此必須加強對周邊鄉鎮區域市場的挖掘。 由于08年金融危機的影響，各樓盤囤積了一定量的存量房。加之消費者購房仍持觀望態度，開發商在09年上半年仍不敢輕易加推房源，而將銷售重點放在下半年。據調查，大部分樓盤將在11月份推出一部分新房源，體量較大，未來2個月至春節期間泗陽房地產市場發展將會很激烈，不容樂觀。