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1、 東原時(shí)光繪方案設(shè)計(jì) 2018.05CONTENT條件分析CONDITION ANALYSIS1方案推演PROGRAMMING2總圖規(guī)劃SITE PLANNING3產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT DESIGN4景觀設(shè)計(jì)6產(chǎn)品立面PRODUCT DESIGN51 條件分析THE ANALYSIS分分環(huán)環(huán) 豎豎環(huán)環(huán)/區(qū)區(qū)周周 場(chǎng)場(chǎng)市市 有有 客客政政位位邊邊地地場(chǎng)場(chǎng) 利利 戶戶件件分分析析策策需需與與析析境境 向向境境 不不 求求法法分分分分分分 利利要要規(guī)規(guī)析析 析析析析 條條 素素搜搜集集區(qū)位分析分析結(jié)論：分析結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位于成都東南部，基地位于三色路東側(cè)，畢昇路南側(cè)，臨近錦江，白鷺溪生態(tài)公園2、，生態(tài)景觀資源豐富。于成都東南部，基地位于三色路東側(cè)，畢昇路南側(cè)，臨近錦江，白鷺溪生態(tài)公園，生態(tài)景觀資源豐富。區(qū)位分析項(xiàng)目屬于成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目屬于成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)，距火車距火車南站南站1515minmin車程，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)車程，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)3232minmin車程車程。未來(lái)具有很大的未來(lái)具有很大的升值空間升值空間。交通分析分析分析結(jié)論：結(jié)論：3.03.0公里范圍內(nèi)可達(dá)二環(huán)高架路及成都繞城高速；小范圍內(nèi)多條地鐵線路縱橫。公里范圍內(nèi)可達(dá)二環(huán)高架路及成都繞城高速；小范圍內(nèi)多條地鐵線路縱橫。出行四通八達(dá)，交通通達(dá)度高。出行四通八達(dá)，交通通達(dá)度高。SITE天府長(zhǎng)城Residence3、長(zhǎng)城半島Residence仁和春天國(guó)際花園Residence錦城逸景Residence東方陽(yáng)光城Residence龍光天悅龍庭Residence中港悅榮府Residence東苑Residence中海城南1號(hào)Residence招商璽悅Residence翡翠城匯錦云天Residence萬(wàn)科金色海蓉Residence復(fù)地金融島Residence周邊商業(yè)、住宅分析分析分析結(jié)論：結(jié)論：周邊住宅居頗多，辦公建筑能帶來(lái)可觀的就業(yè)崗位，提升區(qū)域社會(huì)和諧度。周邊商業(yè)輻射范圍基本滿足。周邊住宅居頗多，辦公建筑能帶來(lái)可觀的就業(yè)崗位，提升區(qū)域社會(huì)和諧度。周邊商業(yè)輻射范圍基本滿足。成都銀泰中心Commercial蘇寧廣4、場(chǎng)宜家家居歐尚購(gòu)物中心Commercial環(huán)球購(gòu)物中心Commercial奧克斯廣場(chǎng)Commercial凱德天府Commercial九方購(gòu)物中心CommercialSITE天府國(guó)際金融中心Office成都銀泰中心Office火炬動(dòng)力港Office博瑞創(chuàng)意成都Office新希望中鼎國(guó)際Office中加國(guó)際Office錦江創(chuàng)意大廈Office佳霖科創(chuàng)大廈Office匯融國(guó)際廣場(chǎng)Office錦江之春Office明宇大廈Office潤(rùn)和原筑Office富森創(chuàng)意Office大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)Office曙光國(guó)際Office高新國(guó)際廣場(chǎng)Office中航城市廣場(chǎng)Office茂業(yè)中心Office四川投資大廈Offi5、ce泰達(dá)時(shí)代中心Office高盛金融中心Office鑫信合中心Office中鐵信托大廈Office科華南領(lǐng)館Office魏瑪國(guó)際廣場(chǎng)Office萬(wàn)科匯智中心Office分析分析結(jié)論：結(jié)論：周邊辦公建筑林立，市場(chǎng)發(fā)展成熟度高，新增公寓類產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)需求，周邊辦公建筑林立，市場(chǎng)發(fā)展成熟度高，新增公寓類產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品靈活度高，市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)產(chǎn)品靈活度高，市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)。周邊辦公分析SITE第一人民醫(yī)院Hospital第二人民醫(yī)院Hospital成都高新和平學(xué)校School成都七中初中附屬小學(xué)School鹽道街中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校School成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院School成都七中初中學(xué)校School周邊6、公共配套分析分析分析結(jié)論：結(jié)論：周邊公建配套設(shè)施齊全，生活便捷。周邊公建配套設(shè)施齊全，生活便捷。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀：東側(cè)東側(cè)三色路，南臨四川日?qǐng)?bào)印務(wù)公司，西臨琉璃藝術(shù)文化雙創(chuàng)中心三色路，南臨四川日?qǐng)?bào)印務(wù)公司，西臨琉璃藝術(shù)文化雙創(chuàng)中心，北北臨畢升臨畢升路。路。場(chǎng)地現(xiàn)狀分析ABCSITE場(chǎng)地最大高差（最高點(diǎn)489.78距最低點(diǎn)488.90）0.88米場(chǎng)地大致為東高西低，場(chǎng)地中間高，地勢(shì)高程由中心向南北兩側(cè)遞減H489.60489.40H489.60489.20H489.40H489.20場(chǎng)地豎向分析畢昇路規(guī)劃道 路1號(hào)地塊2號(hào)地塊三色路、畢昇路作為城市道路，毗鄰三環(huán)路，沿線項(xiàng)目需要良好的城市展示界7、面。地塊西北側(cè)為公園綠地，景觀價(jià)值較高。故可考慮將布置商業(yè)在地塊北側(cè)。地塊東、南側(cè)為已建成的四川日?qǐng)?bào)印務(wù)公司，毗鄰規(guī)劃道路，兩側(cè)商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，故考慮將高層辦公置于基地南側(cè)。地塊價(jià)值分析星雅俊園融創(chuàng)項(xiàng)目藍(lán)潤(rùn)V客東都創(chuàng)意山綠地SOHO三圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析三圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析-公寓（可售）公寓（可售）-競(jìng)品競(jìng)品星雅俊園LOFT+SOHO藍(lán)潤(rùn)V客東都LOFT區(qū)域住宅斷貨導(dǎo)致公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，目前該區(qū)域公寓產(chǎn)品僅少量在售。樓盤樓盤創(chuàng)意山星雅俊園藍(lán)潤(rùn)V客東都龍湖天璞融創(chuàng)體量體量5萬(wàn)方6萬(wàn)方2萬(wàn)方4萬(wàn)方4萬(wàn)方售價(jià)售價(jià)SOHO:8500LOFT :10200SOHO:7200LOFT :8500LOFT:958、00LOFT:未定LOFT:約1.0-1.1萬(wàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀已售罄已售罄在售待售待售創(chuàng)意山 LOFT+SOHO公寓競(jìng)品分析 龍湖天璞龍湖天璞LOFTLOFT（未開(kāi)盤）戶型圖（未開(kāi)盤）戶型圖7882增加可變空間增加可變空間 俊發(fā)星雅俊園俊發(fā)星雅俊園LOFTLOFT（已售罄）戶型圖（已售罄）戶型圖項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積段面積段層高層高創(chuàng)意山SOHO32-703m創(chuàng)意山LOFT35-484.9m星雅俊園SOHO30-703m星雅俊園LOFT35-704.9m龍湖天璞LOFT78-944.9m融創(chuàng)新項(xiàng)目45-704.2m備注備注成都目前公寓產(chǎn)品層高最成都目前公寓產(chǎn)品層高最高只能做到高只能做到4.24.2米米公9、寓競(jìng)品分析15競(jìng)品總結(jié)物業(yè)類型物業(yè)類型可售物業(yè)可售物業(yè)公寓層高及開(kāi)間公寓層高及開(kāi)間層高建議4.2米；開(kāi)間3.3米；面積段配比建議面積段配比建議主力面積段35-38（柱跨6.6米，考慮后期兩套打通使用的可能性）；次主力面積段50-55；端戶占比不超過(guò)2成；得房率得房率得房率爭(zhēng)取保證在70%以上交付方式交付方式可售公寓、商業(yè)清水交付售價(jià)建議售價(jià)建議公寓售價(jià)1.5萬(wàn)/；商業(yè)均價(jià)2.3萬(wàn)/；車位售價(jià)3萬(wàn)/個(gè)銷售速度建議銷售速度建議公寓5個(gè)季度售罄；商業(yè)2個(gè)季度售罄；車位按照公寓銷售進(jìn)度同時(shí)進(jìn)行搭售政策支持：政策支持：2016年6月3日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)出臺(tái)。市場(chǎng)規(guī)模：10、市場(chǎng)規(guī)模：成都常住人口1466萬(wàn)人，其中：常住外來(lái)人口299萬(wàn)人，中高端租房中高端租房總需求人群123123萬(wàn)萬(wàn)。人均租房面積約2020/人人，每月租金約24.424.4元元/，市場(chǎng)年租金約110億元。持有長(zhǎng)租公寓類型持有長(zhǎng)租公寓類型備注：分散式長(zhǎng)租公寓不在上述范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類別類別客群客群特點(diǎn)特點(diǎn)戶型戶型面積面積租金租金支付方式支付方式區(qū)位區(qū)位“輕資產(chǎn)”“輕資產(chǎn)”you+國(guó)際青年社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)系 都市青年家友文化創(chuàng)客空間套一（整租）10-301800-3200靈活高新大源“輕資產(chǎn)”“輕資產(chǎn)”魔方公寓互聯(lián)網(wǎng)系 都市白領(lǐng)生活社區(qū)套一（整租）20-48約2800靈活文殊院，雙楠11、“重資產(chǎn)”“重資產(chǎn)”紅璞公寓世聯(lián)行都市白領(lǐng)青年社區(qū)套一（整租）42-721400-2800一年起租，支持月付大悅城，新和領(lǐng)航2棟，機(jī)場(chǎng)路店1棟“重資產(chǎn)”“重資產(chǎn)”冠寓龍湖都市青年24小時(shí)龍湖物業(yè)套一/單間（整租）30-481888-2888半年起租，押一付三金楠天街，時(shí)代天街競(jìng)品分析自持公寓分析 持有長(zhǎng)租公寓持有長(zhǎng)租公寓-盈利模式簡(jiǎn)介盈利模式簡(jiǎn)介廣告（渠道）收益廣告（渠道）收益：直接或間接為開(kāi)發(fā)商導(dǎo)流。短租酒店收益短租酒店收益社群服務(wù)收益：社群服務(wù)收益：通過(guò)公共社區(qū)中的不同收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目收益。O2OO2O服務(wù)收益：服務(wù)收益：基于客群的本地性生活服務(wù)（包括商家聯(lián)盟）服務(wù)收益。批零租金差：批零租金差12、：出租價(jià)格-拿房成本-裝修費(fèi)用分?jǐn)偂７?wù)溢價(jià)：服務(wù)溢價(jià)：服務(wù)溢價(jià)的費(fèi)用是目前業(yè)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的一個(gè)慣例，大概的服務(wù)費(fèi)用是月租金的10%-15%。其他收益其他收益房客房客衍生衍生服務(wù)服務(wù)收益收益租金租金服務(wù)服務(wù)收益收益長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前盈利模式較為清晰，主要通過(guò)租金差及為租客提供衍生服務(wù)獲得收益。其中，現(xiàn)階段收益占比最大的是租金差收益（95%左右），衍生服務(wù)5%。隨著客群基數(shù)增多，未來(lái)開(kāi)發(fā)商端收取渠道費(fèi)，也是一部分收益來(lái)源。外包酒店外包酒店-租金水平分析：租金水平分析：華潤(rùn)翠林華庭東側(cè)公服樓4-7層（約3000）外租給七天連鎖酒店，由酒店運(yùn)營(yíng)平均租金收入為40元/月/平米。成都市場(chǎng)分析-公寓（持有）三13、圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析三圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析-公寓（持有）公寓（持有）-對(duì)標(biāo)產(chǎn)品對(duì)標(biāo)產(chǎn)品 龍湖冠寓：龍湖冠寓：龍湖地產(chǎn)推出的長(zhǎng)租公寓品牌，定位為青年生活社區(qū)，融合居住、社交、商業(yè)、娛樂(lè)、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)，目前在成都有2家（分別位于金楠天街、時(shí)代天街）。周邊配套：周邊配套：軌道交通：步行2分鐘內(nèi)有公交站；15分鐘內(nèi)未來(lái)有地鐵站;配套：周邊1公里內(nèi)有超市、銀行、門診、快餐店；3公里范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)，中高檔餐飲店；主力客群：主力客群：20-35歲年輕人主旨：以“我家我自在”為品牌主張，旨在為租客打造溫暖便捷的青年社區(qū);公區(qū)公區(qū)公區(qū)公區(qū)樣板間樣板間樣板間樣板間公區(qū)公區(qū)公區(qū)公區(qū)公區(qū)公區(qū)樣板間樣板間競(jìng)14、品分析自持公寓分析三圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析三圣鄉(xiāng)板塊市場(chǎng)分析-公寓（持有）公寓（持有）-對(duì)標(biāo)產(chǎn)品對(duì)標(biāo)產(chǎn)品 龍湖冠寓公區(qū)主要是龍湖冠寓公區(qū)主要是6 6個(gè)功能，面積需求個(gè)功能，面積需求600600；根據(jù)龍湖經(jīng)驗(yàn)，大致按照；根據(jù)龍湖經(jīng)驗(yàn)，大致按照1 1/戶面積需求進(jìn)行功能布局；戶面積需求進(jìn)行功能布局；優(yōu)先考慮接待臺(tái)、健身房、公共廚房的需求，其次是臺(tái)球桌、書吧功能；優(yōu)先考慮接待臺(tái)、健身房、公共廚房的需求，其次是臺(tái)球桌、書吧功能；6 6米跳空充分發(fā)揮夾層功能；米跳空充分發(fā)揮夾層功能；2F2F夾層公區(qū)（桌游吧、會(huì)客區(qū)夾層公區(qū)（桌游吧、會(huì)客區(qū)）1F接待服務(wù)臺(tái)、書吧、健身房、廚房接待服務(wù)臺(tái)、書吧、健身房、廚房競(jìng)品分15、析自持公寓分析20總結(jié)物業(yè)類型物業(yè)類型持有物業(yè)長(zhǎng)租公寓持有物業(yè)采用長(zhǎng)租公寓，租金55元/月；首季度入住率3成、二季度入住率5成、三季度入住率8成并保持相對(duì)穩(wěn)定；長(zhǎng)租公寓車位出租率20%；月租金450元/；21業(yè)態(tài)配比結(jié)論產(chǎn)品定位落實(shí)情況產(chǎn)品形態(tài)戶型套數(shù)套數(shù)占比建筑面積占比銷售商業(yè)1F50以下3255%43%50-1001729%51%2F50-100916%6%小計(jì)100%100%LOFT公寓1房1衛(wèi)35-40102562%64%SOHO公寓（長(zhǎng)租公寓）1房1衛(wèi)30-3551031%27%1房1衛(wèi)35-40604%4%1房1廳1衛(wèi)45-50604%4%小計(jì)1655100%100%產(chǎn)規(guī)階段戶型配16、比，建議如下：22從交通交通出行來(lái)看，項(xiàng)目北臨畢昇路，西臨三色路，南側(cè)、北側(cè)為規(guī)劃道路。其中地塊南側(cè)地鐵規(guī)劃6號(hào)線麻柳灣站在地塊300范圍內(nèi)，未來(lái)出行便捷。從道路價(jià)值來(lái)看，三色路、畢昇路作為城市道路，毗鄰三環(huán)路，沿線項(xiàng)目需要良好的城市展示界面。從環(huán)境來(lái)看，地塊西北側(cè)為公園綠地，景觀價(jià)值較高。有利條件事項(xiàng)事項(xiàng)具體限制說(shuō)明具體限制說(shuō)明持有和銷售比例要求35%35%車位配比要求100100個(gè)公共車位地上車位上限比例要求20%20%容積率不超過(guò)4.54.5覆蓋率48%48%城市設(shè)計(jì)要求（如立面風(fēng)格、材料等特殊要求）現(xiàn)代化現(xiàn)代化風(fēng)格立面日照要求大寒日1 1小時(shí)抗震等級(jí)7 7度限制條件1、產(chǎn)品定位及配比銷17、售公寓單間面積控制在40左右長(zhǎng)租公寓一房的戶型建議在方案階段結(jié)合室內(nèi)精裝優(yōu)化，減小面積緊湊布局?，F(xiàn)戶型面積全部控制在42以內(nèi)，其中38戶型460套，42戶型92套。2、方案設(shè)計(jì)方案階段優(yōu)化出交通流線及出入口設(shè)計(jì)。兩個(gè)車庫(kù)出入口避開(kāi)主要出入口，并由一條5.5m雙車道鏈接西南及東北兩個(gè)車行出入口，方便且盡量做到人車分流。持有公寓擁有獨(dú)立出入口，便于經(jīng)營(yíng)管理。3、產(chǎn)品配置示范區(qū)景觀單方1000元/m2，納入整個(gè)景觀成本綜合考慮，保證景觀單方控制在限額標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。客戶需求要素1、專家評(píng)審會(huì)不同意雙“C”型外廊式平面，經(jīng)過(guò)3方案比選，最終同意雙塔樓+超高層方案;2、原建筑密度為25%，與設(shè)計(jì)條件有較大差異，18、形體與住宅相混淆，改為現(xiàn)帶裙樓方案，建筑密度為33.35%；3、要求取消地面停車，故方案地庫(kù)需做到地下局部3層，現(xiàn)方案已盡可能優(yōu)化，單車位指標(biāo)為34.4（含設(shè)備房）30.4（不含設(shè)備房），原來(lái)產(chǎn)規(guī)33.63為不含設(shè)備房;4、要求塔樓四個(gè)轉(zhuǎn)角直角改為圓角；5、要求增加屋頂綠化。客戶需求分析2 方案推演SOLUTION DEDUCTION設(shè)設(shè)多多 案案計(jì)計(jì)方方例例思思案案 分分路路推推導(dǎo)導(dǎo)析析我們的建議Our suggestions運(yùn)動(dòng) 休閑Sports&LeisureSports&LeisureWild 時(shí)尚 科技Generation綠色足跡Green Footprint歡樂(lè) 無(wú)處不在FUN i19、n ALL利用連廊連接各部分商業(yè)豐富商業(yè)形態(tài)，形成更有機(jī)的商業(yè)界面。優(yōu)化停車樓形態(tài)，提高停車效率。建立自上而下的平臺(tái)體系，層層疊加，公寓到商業(yè)內(nèi)街的動(dòng)線更加便捷。三棟通廊式百米公寓，排布緊湊，沿街商業(yè)界面開(kāi)敞。2017.8.25方案指標(biāo)：自持辦公面積35500，商業(yè)面積16000，三棟通廊式公寓面積67000，地上停車樓三層，地下車庫(kù)一層。方案一設(shè)計(jì)方案推導(dǎo)2017.9.10.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為12000，公寓面積增加為71000，一棟通廊式公寓+三棟H型單廊公寓。2017.9.10.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為12000，公寓面積增加為71000，一棟通廊式公寓20、+兩棟H型單廊公寓。2017.9.10.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為12000，公寓面積增加為71000，一棟通廊式公寓+兩棟H型單廊公寓。2017.9.12.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為10000，公寓面積增加為73000，一棟通廊式公寓+一棟H型單廊公寓+兩棟L型單廊公寓。設(shè)計(jì)方案推導(dǎo)方案二2017.9.14.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為10000，公寓面積增加為73000，兩棟通廊式公寓+三棟L型單廊公寓。2017.9.14.自持辦公面積35500，商業(yè)面積減少為10000，公寓面積增加為73000，兩棟通廊式公寓+兩棟L型單廊公寓。2017.9.27.商業(yè)21、總量減少到8000，公寓面積增加到75000，兩棟H型單廊式公寓+兩棟L型單廊式公寓。2017.9.20.商業(yè)總量減少到9700，SOHO和LOFT面積增加到73300，一棟通廊式公寓+一棟H型單廊式公寓+兩棟L型單廊式公寓。設(shè)計(jì)方案推導(dǎo)方案三總平面圖設(shè)計(jì)方案比較方案一技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e26323.83總建筑面積163422.3一、地上計(jì)容建筑面積118457.0其中1）商業(yè)面積3758.06其中一層面積3033.06二層面積7252）塔樓面積114449其中長(zhǎng)租型公寓塔樓面積35537.17H型LOFT塔樓面積50977.80內(nèi)廊式loft塔樓面積27934.203）物業(yè)用房面積22、250.00二、地上不計(jì)容建筑面積（地上非機(jī)動(dòng)車庫(kù)）2400.36其中1）地上非機(jī)動(dòng)車庫(kù)936.002）架空層2400.36三、地下不計(jì)容建筑面積42564.85其中1）地下商業(yè)面積0.002）地下停車場(chǎng)面積41797.85其中地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積（含設(shè)備）41153.00物管用房250.00蓄水池394.85其中地下一層面積22900.00地下二層面積18897.853）公園地下面積767.00四、機(jī)動(dòng)車停車位1048個(gè)其中地上機(jī)動(dòng)車停車位0個(gè)單車位35/輛地下機(jī)動(dòng)車停車位948個(gè)單車位40/輛市政公共停車位（地下）100個(gè)單車位40/輛四、非機(jī)動(dòng)車停車位624個(gè)單車位1.5/輛五、容積率4.523、0六、建筑總基底面積7500.00其中 塔樓基底面積5449.02七、建筑密度28.49%八、綠地率5.00%九、人防面積7500.00 停車位數(shù)量174輛設(shè)計(jì)方案比較方案一長(zhǎng)租長(zhǎng)租公寓：公寓：2230322303（標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層1056.56*311056.56*31層層*1*1棟）棟）SOHOSOHO：27934.227934.2（標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層997.65*28997.65*28層）層）內(nèi)廊式內(nèi)廊式LOFTLOFT：50977.850977.8（標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層849.63*20849.63*20層層*3*3棟）棟）設(shè)計(jì)原則：人車分流設(shè)置，打造內(nèi)部步行商業(yè)流線設(shè)計(jì)原則：消防登高面利用退界沿24、基地外圍布置設(shè)計(jì)原則：景觀與建筑、出入口結(jié)合，形成景觀流線交通分析消防分析景觀分析設(shè)計(jì)方案比較方案二總平面圖設(shè)計(jì)方案比較技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e26323.83總建筑面積163422.3一、地上計(jì)容建筑面積118457.0其中1）商業(yè)面積2740.58其中一層面積2129.99二層面積610.592）塔樓面積115467其中長(zhǎng)租型公寓塔樓面積35537.17H型LOFT塔樓面積42304.28內(nèi)廊式loft塔樓面積37625.203）物業(yè)用房面積250.00二、地上不計(jì)容建筑面積（地上非機(jī)動(dòng)車庫(kù)）2400.36其中1）地上非機(jī)動(dòng)車庫(kù)936.002）架空層2400.36三、地下不計(jì)容建筑面25、積42564.85其中1）地下商業(yè)面積0.002）地下停車場(chǎng)面積41797.85其中地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積（含設(shè)備）41153.00物管用房250.00蓄水池394.85其中地下一層面積22900.00地下二層面積18897.853）公園地下面積767.00四、機(jī)動(dòng)車停車位1048個(gè)其中地上機(jī)動(dòng)車停車位0個(gè)單車位35/輛地下機(jī)動(dòng)車停車位948個(gè)單車位40/輛市政公共停車位（地下）100個(gè)單車位40/輛四、非機(jī)動(dòng)車停車位624個(gè)單車位1.5/輛五、容積率4.50六、建筑總基底面積7500.00其中 塔樓基底面積5449.02七、建筑密度28.49%八、綠地率5.00%九、人防面積7500.00 停車位26、數(shù)量174輛長(zhǎng)租公寓：35537（標(biāo)準(zhǔn)層1056.56*31層*1棟）內(nèi)廊式LOFT：42304.68（標(biāo)準(zhǔn)層961.47*22層*2棟）SOHO：20073.2標(biāo)準(zhǔn)層1003.66*20層）SOHO：17552標(biāo)準(zhǔn)層877.6*20層）設(shè)計(jì)方案比較景觀分析交通分析消防分析設(shè)計(jì)原則：人車分流設(shè)置，打造內(nèi)部步行商業(yè)流線設(shè)計(jì)原則：消防登高面利用退界沿基地外圍布置設(shè)計(jì)原則：景觀與建筑、出入口結(jié)合，形成景觀流線設(shè)計(jì)方案比較3 總圖規(guī)劃GENERAL LAYOUT PLAN總總交交 場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)平平通通地地品品面面分分 消消分分布布流流 防防布布置置線線分分分分析析 析析析析場(chǎng)場(chǎng) 綠綠地地建建豎豎 分分向向27、 析析分分析析景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2#辦公22F 75.5M5#商業(yè)2F 12.05M4#辦公23F 98.45M1#辦公 28F 99.15M6#商業(yè)1F 6.05M7#商業(yè)1F 6.05M8#商業(yè)1F 6.05M9#商業(yè)1F 6.05M3#辦公28F 95.3M總平面圖綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度計(jì)算）計(jì)算）26323.83二、規(guī)劃總建筑面積二、規(guī)劃總建筑面積157813.49（一）地上建筑面積：（一）地上建筑面積：120728.091.1.地上計(jì)入容積率的建筑面積：地上計(jì)入容積率的建筑面積：11828、457.00（1 1）辦公建筑面積）辦公建筑面積111527.34（2 2）商業(yè)建筑面積）商業(yè)建筑面積6628.77（3 3）建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施建筑面積）建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施建筑面積240.66A A、物管用房、物管用房(含不小于含不小于30 30 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)室業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)室)：240.66（4 4）地下室出地面樓梯間建筑面積）地下室出地面樓梯間建筑面積60.232.2.地上不計(jì)入容積率的建筑面積：地上不計(jì)入容積率的建筑面積：2271.09（1 1）首層架空部分（只作為非機(jī)動(dòng)車停車使用）首層架空部分（只作為非機(jī)動(dòng)車停車使用）1098.28（2 2）首層架空部分（只作為綠化、公共活動(dòng)使用）首層架29、空部分（只作為綠化、公共活動(dòng)使用）1172.81（二）地下室建筑面積及層數(shù)：（二）地下室建筑面積及層數(shù)：地下二層37085.401 1、商業(yè)用房、商業(yè)用房1149.082 2、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)31063.39其中其中公共機(jī)動(dòng)車停車位面積3002.813 3、建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施、建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施:686.83A A、物管用房、物管用房232.87B B、蓄水池、蓄水池418.001052.95mC C、垃圾用房、垃圾用房35.964 4、設(shè)備用房、設(shè)備用房4186.10三、容積率三、容積率4.50 四、基底面積四、基底面積9273.00六、機(jī)動(dòng)車位六、機(jī)動(dòng)車位1027 輛（一）地上停車位30、總數(shù)：（一）地上停車位總數(shù)：13 輛其中其中辦公停車位13 輛（二）地下停車位總數(shù)：（二）地下停車位總數(shù)：1014 輛其中其中商業(yè)停車位63 輛辦公停車位880 輛物管用房停車位2 輛公共機(jī)動(dòng)車停車位69 輛七、非機(jī)動(dòng)車位總量七、非機(jī)動(dòng)車位總量682 輛（一）地上停車位總量（一）地上停車位總量682 輛其中其中辦公停車位447 輛商業(yè)停車位234 輛物管用房停車位1 輛八、市政公用設(shè)施點(diǎn)位八、市政公用設(shè)施點(diǎn)位90.34九、日照分析九、日照分析日照分析的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)日照分析的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2014）日照分析所使用的分析軟件眾智8.0日照分析結(jié)論日照分析結(jié)論擬建建筑自身以及對(duì)周邊31、用地、周邊已建建筑的日照影響滿足成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2014）的要求。注：本設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范和成都市規(guī)劃管理技注：本設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范和成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（術(shù)規(guī)定（20142014版）及規(guī)劃條件通知書的相關(guān)規(guī)定；版）及規(guī)劃條件通知書的相關(guān)規(guī)定；公園公園綠地經(jīng)濟(jì)技術(shù)綠地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度計(jì)算）一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積（參與容積率和建筑密度計(jì)算）1919.85二、規(guī)劃總建筑面積二、規(guī)劃總建筑面積719.73（一）地下室建筑面積（公共機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)）（一）地下室建筑面積（公共機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)）地下一層719.73注：公共機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)總面積30032、2.81，其中公園綠地下公共機(jī)動(dòng)車停車位面積為719.73，規(guī)劃用地地下公共機(jī)動(dòng)車停車位面積為2283.08。公共機(jī)動(dòng)車停車位總數(shù)100輛。分項(xiàng)指標(biāo)分項(xiàng)指標(biāo)辦公辦公商業(yè)商業(yè)物管物管地下室出地面地下室出地面樓梯樓梯架空架空可售面積可售面積總總用地用地容積率容積率基底基底1#33889.4 2500.02 240.6636389.4236630.0826323.83118457.2212635.42#23283.0840.46853.4223283.0823323.543#29852.2219.77874.1329852.2229871.99實(shí)際118432.107956.74#24487.74533、030543.5424990.7424990.745#2725.812725.812725.81差值25.12154678.746#-9#889.94889.94889.94總111512.446618.77 240.6660.232271.09118131.21118432.138146辦公組團(tuán)出入口辦公大堂出入口出入口設(shè)置：辦公人行出入口三個(gè)：位于地塊南側(cè)中部為主要人行出入口；北側(cè)設(shè)次要人行出入口。地下車庫(kù)出入口共三個(gè)：均為車行出入口。交通流線分析消防流線設(shè)置：消防出入口三個(gè)：分別位于地塊南面和東面，消防車道呈環(huán)狀布置，路徑清晰流暢。場(chǎng)地消防分析辦公（可售辦公（可售）商業(yè)商業(yè)辦公（自持）辦34、公（自持）功能分布示意37SOHO公寓58 SOHO公寓49 SOHO公寓47 SOHO公寓38 LOFT公寓48 LOFT公寓45 LOFT公寓產(chǎn)品分布示意489.45489.20490.05490.05489.20489.20489.30489.20489.45場(chǎng)地豎向分析入口小廣場(chǎng)商業(yè)小廣場(chǎng)入口小廣場(chǎng)入口小廣場(chǎng)商業(yè)小廣場(chǎng)景觀大中庭入口小廣場(chǎng)入口小廣場(chǎng)景觀軸線景觀軸線景觀節(jié)點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)景觀綠地分析辦公（可售）地下車庫(kù)覆土辦公（自持）商業(yè)（可售）商業(yè)（自持）剖面示意圖場(chǎng)地剖面分析附表附表 2 2 華潤(rùn)東原 時(shí)光繪華潤(rùn)東原 時(shí)光繪 項(xiàng)目綠色建筑設(shè)計(jì)自評(píng)估表（公共建筑）項(xiàng)目綠色建筑設(shè)計(jì)自評(píng)估表（公35、共建筑）章節(jié)章節(jié) 條文號(hào)條文號(hào) 達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)/得分情況得分情況 章節(jié)章節(jié) 條文號(hào)條文號(hào) 達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)/得分情況得分情況 章節(jié)章節(jié) 條文號(hào)條文號(hào) 達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)/得分情況得分情況 5.1 節(jié)節(jié) 地地 與與 室室 外外 環(huán)環(huán) 境境 控 制 項(xiàng) 5.1.1 5.3 節(jié)節(jié) 水水 與與 水水 資資 源源 利利 用用 控 制 項(xiàng) 5.3.1 5.5 室室 內(nèi)內(nèi) 環(huán)環(huán) 境境 質(zhì)質(zhì) 量量 控 制 項(xiàng) 5.5.1 5.1.2 5.3.2 5.5.2 5.1.3 5.3.3 5.5.3 5.1.4 5.3.4 5.5.4 5.1.5 5.3.5 5.5.5 5.1.6 5.3.6 5.5.6 5.1.7 5.3.7 5.5.736、 5.1.8 5.3.8 評(píng) 分 項(xiàng) 5.5.8 20 加權(quán) 得分：14.25 權(quán)重：0.18 5.1.9 評(píng) 分 項(xiàng) 5.3.9 15 加權(quán) 得分：9.41 權(quán)重：0.18 5.5.9 15 評(píng) 分 項(xiàng) 5.1.10 12 加權(quán) 得分：11.18 權(quán)重：0.16 5.3.10 5.5.10 5.1.11 10 5.3.11 15 5.5.11 10 5.1.12 5.3.12 15 5.5.12 15 5.1.13 10 5.3.13 10 5.5.13 15 5.1.14 10 5.3.14 5.5.14 5.1.15 10 5.3.15 5.6 運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理 控 制 項(xiàng) 5.637、.1 5.1.16 12 5.3.16 5.6.2 5.1.17 5.4 節(jié)節(jié) 材材 與與 材材 料料 資資 源源 利利 用用 控 制 項(xiàng) 5.4.1 5.6.3 5.1.18 5.4.2 評(píng) 分 項(xiàng) 5.6.4 加權(quán) 得分：3.42 權(quán)重：0.06 5.2 節(jié)節(jié) 能能 與與 能能 源源 利利 用用 控 制 項(xiàng) 5.2.1 5.4.3 5.6.5 25 5.2.2 評(píng) 分 項(xiàng) 5.4.4 加權(quán) 得分：11.97 權(quán)重：0.18 5.6.6 5.2.3 5.4.5 10 5.6.7 5.2.4 5.4.6 10 5.6.8 5.2.5 5.4.7 10 5.6.9 5.2.6 5.4.8 15 38、5.6.10 5.2.7 5.4.9 10 5.6.11 35 5.2.8 5.4.10 5.6.12 評(píng) 分 項(xiàng) 5.2.9 5 加權(quán) 得分：9.87 權(quán)重：0.24 5.4.11 5.2.10 5.4.12 15 5.2.11 5 5.4.13 5.2.12 4 5.4.14 5.2.13 4 5.4.15 5.2.14 5.4.16 5.2.15 5.4.17 5.2.16 4 5.2.17 3 5.2.18 5.2.19 5.2.20 5.2.21 5 5.2.22 5.2.23 5.2.24 5.2.25 5.2.26 7 5.2.27 注：“達(dá)標(biāo)情況/得分情況”項(xiàng)的填寫方式：1）控39、制項(xiàng)：滿足要求的項(xiàng)選“”，不滿足要求的項(xiàng)選“”，不參評(píng)的項(xiàng)選“”；2）評(píng)分項(xiàng)：參評(píng)項(xiàng)填寫自評(píng)得分，不參評(píng)的項(xiàng)選“”（當(dāng)存在不參評(píng)條文時(shí)，應(yīng)按比例將總分調(diào)整至 100 分計(jì)算各指標(biāo)得分）。項(xiàng)目自評(píng)估參考標(biāo)準(zhǔn)為四川省綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)DBJ51/T009-2012。自評(píng)估總分：60.09 加權(quán)得分之和）自評(píng)估等級(jí)：一星 二星 三星 （設(shè)計(jì)單位蓋章）2018 年 5 月 5 日 綠建分析4 產(chǎn)品設(shè)計(jì)THE PRODUCT DESIGN產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)地地地地品品品品 下下下下標(biāo)標(biāo)推推室室室室準(zhǔn)準(zhǔn)導(dǎo)導(dǎo) 平平層層剖剖面面面面布布分分置置析析53樓型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖層高：3.3M公共區(qū)域單元指標(biāo)得房率74.42%序號(hào)房40、型套內(nèi)面積建筑面積1#平層956.241284.92 本項(xiàng)目共有1個(gè)樓型。1#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面標(biāo)準(zhǔn)層-SOHO戶型（自持）布置住宅單體1#標(biāo)準(zhǔn)層54SOHO戶型平面戶型特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、分區(qū)合理，布局緊湊，交通空間集中；2、客廳空間完整；3、所有功能用房均朝外，充分利用景觀資源；4、中西廚可分可合；5、衛(wèi)生間一體化設(shè)計(jì)。房型套內(nèi)面積建筑面積平層36.0048.37注：注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層27.3036.68住宅單體1#標(biāo)準(zhǔn)層55SOHO戶型平面注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層28.9838.94房型套內(nèi)面積建筑面積平層42.7757.47住宅單體1#戶型平面41、56標(biāo)準(zhǔn)層-SOHO戶型（銷售）布置樓型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖層高：3.3M公共區(qū)域單元指標(biāo)得房率74.16%序號(hào)房型套內(nèi)面積建筑面積2、3#SOHO811.921094.89 本項(xiàng)目共有2個(gè)樓型。2、3#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面住宅單體2#3#標(biāo)準(zhǔn)層57SOHO戶型平面戶型特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、分區(qū)合理，布局緊湊，交通空間集中；2、客廳空間完整；3、所有功能用房均朝外，充分利用景觀資源；注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層35.2247.49房型套內(nèi)面積建筑面積平層27.3036.82住宅單體2#3#戶型平面SOHO戶型平面注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層28.9839.08房型套內(nèi)面積建筑面42、積平層34.3846.36住宅單體2#3#戶型平面59標(biāo)準(zhǔn)層-LOFT戶型（銷售）布置樓型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖層高：4.2M公共區(qū)域單元指標(biāo)得房率73.60%序號(hào)房型套內(nèi)面積建筑面積4#LOFT598.961094.9 本項(xiàng)目共有1個(gè)樓型。4#樓標(biāo)準(zhǔn)層平面住宅單體4#標(biāo)準(zhǔn)層60LOFT戶型平面注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層27.3037.10房型套內(nèi)面積建筑面積平層28.9839.37住宅單體4#戶型平面61LOFT戶型平面注：戶型公攤面積為層公攤房型套內(nèi)面積建筑面積平層32.8544.64房型套內(nèi)面積建筑面積平層35.2247.85住宅單體4#戶型平面商業(yè)配比商業(yè)配比一層商業(yè)套內(nèi)面43、積區(qū)間（）套數(shù)占比面積占比3019.32%12.75%30-6069.32%65.33%60-907.95%13.94%90-1203.41%7.98%商業(yè)層高說(shuō)明一層 6m主力面寬進(jìn)深3.9m*9.7m3.3m*10.2m餐飲預(yù)留情況商業(yè)預(yù)留煙道衛(wèi)生間預(yù)留情況預(yù)留面積統(tǒng)計(jì)：1#樓商鋪劃分受辦公面寬影響，以3.3m為主；4#樓商鋪面寬以6.6m為主；5-9#樓獨(dú)立商鋪面寬以3.9m為主，端頭鋪面積段適當(dāng)放大。一層商業(yè)平面4#5#1#6#7#8#9#3030-6060-9090-120商業(yè)單體平面銷售展示區(qū)裝飾意向內(nèi)裝設(shè)計(jì)意向圖64地下一層平面圖說(shuō)明：說(shuō)明：地庫(kù)有三個(gè)主要出入口分散布置下至車庫(kù)，44、地下室層數(shù)為兩層，人防區(qū)設(shè)置在地下二層。1#樓東側(cè)地下一層設(shè)泳池，泳池側(cè)邊開(kāi)采光井。停車庫(kù)量化指標(biāo)車位總數(shù)量1045輛地下車庫(kù)面積37805.13（地下2層）地下室平均車位指標(biāo)36（含設(shè)備房）30.63（不含設(shè)備房）車位類型車位總數(shù)量1045個(gè)其中公共車位100個(gè)物管用房游泳館消防控制室采光井垃圾房機(jī)動(dòng)車坡道出口地下室平面及指標(biāo)機(jī)動(dòng)車坡道出口地下二層平面圖地下室平面及指標(biāo)5 產(chǎn)品立面PRODUCT ELEVATION DESIGN立立產(chǎn)產(chǎn)立立 立立面面品品面面 面面參參立立分分 材材考考面面析析料料意意效效向向果果公寓立面窗墻系統(tǒng)設(shè)計(jì)，采用統(tǒng)一風(fēng)格元素，塔樓連成一體，視覺(jué)上吸人眼球。立面參考意45、向立面參考意向立面參考意向立面效果圖立面效果圖立面效果圖立面效果圖1#平立面一層1#平立面二層1#平立面三層1#平立面標(biāo)準(zhǔn)層1#平立面二十八層1#平立面立面1#平立面剖面米白色真石漆米白色彈性涂料淺灰色彈性涂料淺灰色鋁百葉銀白色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）淺灰色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）半透明淺灰藍(lán)色中空Low-e玻璃淺灰藍(lán)色單片鍍膜玻璃淺灰色鋁板銀灰色鋁板米白色真石漆深灰色鋁板淺灰色彈性涂料淺灰色鋁百葉半透明淺灰藍(lán)色中空Low-e玻璃淺灰藍(lán)色單片鍍膜玻璃銀灰色鋁板超白鋼化玻璃深褐色鋁合金百葉銀灰色鋁板超白磨砂玻璃白色鋁方通印花玻璃深褐色鋁板深褐色鋁板外包店招80立面材料81米白色真石漆深灰46、色彈性涂料淺灰色彈性涂料淺灰色鋁百葉銀白色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）淺灰色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）半透明淺灰藍(lán)色中空Low-e玻璃淺灰色鋁板銀灰色鋁板米白色真石漆淺灰色彈性涂料淺灰色鋁百葉半透明淺灰藍(lán)色中空Low-e玻璃銀灰色鋁板深灰色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）銀白色鋁板（外包深灰色金屬裝飾線）超白磨砂玻璃銀灰色鋁板立面材料商業(yè)材質(zhì)分析：商業(yè)裙房以2F小體量為主，為現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑立面風(fēng)格，材料以米白色石材、玻璃為主，其間點(diǎn)綴深褐色金屬、穿孔鋁板和豎向金屬格柵，整體簡(jiǎn)約大氣，具有強(qiáng)烈的昭示性。整體立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)近人尺度，通過(guò)精致的金屬線腳、肌理豐富的石材劃分、充滿韻律感的幕墻桿件劃分、變幻47、生動(dòng)的印花玻璃、整齊生動(dòng)的櫥窗設(shè)計(jì)來(lái)表達(dá)商業(yè)的尊貴和精致典雅的立面氣氛，簡(jiǎn)約而大氣。超白鋼化玻璃深褐色鋁合金百葉印花玻璃穿孔鋁板深褐色鋁板米白色石材深褐色鋁板外包店招深褐色金屬線腳超白鋼化玻璃深褐色鋁合金百葉穿孔鋁板米白色真石漆深褐色鋁板外包店招深褐色金屬線腳米白色石材立面材料6 景觀設(shè)計(jì)LANDSCAPE DESIGN景景景景景景觀觀觀觀觀觀概概節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)念念點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)意意分分計(jì)計(jì)向向析析圖圖城市客廳城市客廳花園城市花園城市垂直空間垂直空間垂直空間垂直空間景觀概念設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)意向圖景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置：以內(nèi)街為景觀軸線，結(jié)合主次入口的商業(yè)廣場(chǎng)，設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn)，形成內(nèi)部景觀帶；與沿街的商業(yè)景觀帶聯(lián)動(dòng)，內(nèi)外滲透，提升環(huán)境品質(zhì)。景觀節(jié)點(diǎn)分析2 20 01 17 7THANKSTHANKS