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1、目 錄項目情況簡介及定位依據(jù)分析前 言1.1 項目基本情況簡介 1.2 項目定位依據(jù)調(diào)查分析項目市場定位21 項目定位 211業(yè)態(tài)定位212業(yè)種定位213經(jīng)營定位214風(fēng)格定位215形象定位2. 1. 6價格定位項目規(guī)劃建議前 言31 業(yè)態(tài)規(guī)劃 311業(yè)態(tài)組合32 業(yè)種規(guī)劃321業(yè)種組合322商品結(jié)構(gòu)33 商場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議331硬件設(shè)施規(guī)劃建議 項目情況簡介及定位依據(jù)前 言正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前供需嚴(yán)重失衡的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關(guān)注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。因而，本項目在對現(xiàn)有2、產(chǎn)品基礎(chǔ)上定位時，進(jìn)行針對性的市場研究和詳細(xì)了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學(xué)的對一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開發(fā)商不可忽略的問題。 鑒于 “三峽風(fēng)時代購物廣場”項目位于忠縣“第一商圈”的中心位置，非常適合經(jīng)營商業(yè)，但面對忠縣已經(jīng)存在的眾多商家，怎樣吸引消費者青睞本項目？怎樣達(dá)到銷售和經(jīng)營的雙贏？一個基于市場現(xiàn)狀；具備一定前瞻性；有相對唯一性；富于個性的商場定位呼之欲出。1.1“三峽風(fēng)時代購物廣場”項目基本情況簡介1.1.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）區(qū)位介紹“三峽風(fēng)時代購物廣場”是忠縣舊城改造詳細(xì)規(guī)劃中的頭號項目，位于北山路，所處位置為忠縣“黃金”商業(yè)圈中心，與忠縣中心廣場隔街相望。該3、廣場所在地一直都是著名的商業(yè)老街，有上百年的歷史。目前既是忠縣的交通要道，亦是商業(yè)貿(mào)易中心，位置優(yōu)越、交通便利、人財兩旺，享有忠縣“第一商圈”的美譽。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“三峽風(fēng)時代購物廣場”24層，由4層裙樓和1座塔樓及中央商業(yè)街組成，總建筑面積約為：30000M2。其中：負(fù)一層：約1500 M2；商業(yè)裙樓為4層：約7500M2；中央商業(yè)街：約1800 M2；寫字樓為5層；住宅樓為15層。配套：住宅電梯2部；1F2F：4部扶手電梯；1部貨梯；3組消防步梯。1.1.2環(huán)境簡介“三峽風(fēng)時代購物廣場”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場隔街相望，處于忠縣商業(yè)核心地帶，可謂“忠縣的都心”。“三峽風(fēng)4、時代購物廣場”座落在忠縣商業(yè)龍頭位置上，福靈地氣，物華天寶，可謂真正的風(fēng)水寶地，絕版地塊，也是忠縣傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，每日有上萬的人流量，輻射12萬人口的消費支撐，商業(yè)吸引力與發(fā)展?jié)摿薮蟆！叭龒{風(fēng)時代購物廣場”地處忠縣商業(yè)中心，是忠縣名副其實的CBD中心，農(nóng)行、建行、商業(yè)行等環(huán)繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為聚財寶地。1.1.3項目優(yōu)劣陳述（1）優(yōu)點（賣點） 忠縣商業(yè)“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具備。 新規(guī)劃對本項目的升值空間的提升。 主力品牌商家入駐。根據(jù)主力品牌商家的準(zhǔn)確入駐情況確定。 定位準(zhǔn)。商圈中獨特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購物中心。 價格優(yōu)勢。低價5、格、高回報、升值潛力大。 實行統(tǒng)一經(jīng)營。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。（2）劣勢 人們對“產(chǎn)權(quán)式商鋪”認(rèn)識不夠。 人們受傳統(tǒng)商業(yè)模式影響較深，還是期望以獨立門面出現(xiàn)，未能清楚地意識到商場整體經(jīng)營管理的優(yōu)勢。1.1.4物業(yè)綜合實力開發(fā)商：重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團(tuán)巨龍房產(chǎn)公司承建商：重慶建工集團(tuán)1.2“三峽風(fēng)時代購物廣場”項目定位依據(jù)調(diào)查分析1 . 2 . 3 市場商業(yè)狀況調(diào)查及分析（1） 主要競爭項目的調(diào)查及分析主要競爭項目的調(diào)查及分析名稱地址使用狀 況銷售價（元/平方）租金（元/平方.月）商業(yè)形態(tài)東坡商城新北山路未7500臨街獨立門面樂聲商城北山路已1000060商場港口商業(yè)城新北山路未506、00產(chǎn)權(quán)式鋪面華怡廣場州屏山路未3000-400020（整體）1F商場內(nèi)鋪面已10002F獨立門面川東商業(yè)城北山路未12000-140001F臨街獨立門面未3000-1F未30002F從忠縣在售物業(yè)和正在招商的商場來看，忠縣目前的商業(yè)物業(yè)正處在一個銷售上的相對競爭區(qū)。樂聲商城招商已完成，其主營家電，定位與本項目完全不同；東城商城作為經(jīng)營性物業(yè)，其價格和定位均不構(gòu)成威脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場在招商中均未找到適合的思路，商場都未能形成；只有川東商業(yè)城與本項目在同期進(jìn)行競爭。（2） 忠縣商圈狀況忠縣通過舊城改造和新區(qū)發(fā)展，逐步形成了四橫四縱三點的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。四橫：北山路新北山路、州屏路、健康路、人民7、路四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街三點：忠縣汽車站、人民廣場、華怡廣場縣城內(nèi)幾個大商場都分布在北山路，其余大多是臨街的獨立商鋪。（3） 商業(yè)現(xiàn)狀百貨商場：（1）重百忠縣分店：兩層商場，1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品為主。（2）胡燃商行：三層商場，-1F為超市；1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品為主。（3）中天百貨：一層商場，主營服裝，主要以中低檔商品為主。（4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商品為主。專賣店：在忠縣開設(shè)的專賣店主要以臨街門面的形式出現(xiàn)，例如佐丹奴、美特斯邦威、以純、夢特嬌、鱷8、魚恤、金盾、柒牌等，但此類專賣店規(guī)模不大、檔次不高。超市連鎖店：名煙名酒莊、涪陵新大興超市規(guī)模不大，貨物品種不多。餐飲：忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設(shè)立了分店，但忠縣較高檔的中餐館屈指可數(shù)。娛樂設(shè)施：忠縣娛樂設(shè)施較為單調(diào)，主要以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂場所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場所。（4） 臨街獨立鋪面租金（按使用面積計算）位置最低租金最高租金平均租金北山路約35元/平方100元/平方67元/平方左右北山支路約33元/平方90元/平方60元/平方左右休育路約28元/平方80元/平方54元/平方左右人民廣場約42元/平方83元/平方56元/平方9、左右十字街約52元/平方120元/平方76元/平方左右新北山路約45元/平方67元/平方54元/平方左右人民路約20元/平方50元/平方36元/平方左右相關(guān)結(jié)論：通過對周邊主要競爭項目的調(diào)查，我們看到這些商場自身經(jīng)營都存在著各方面的問題，樓層分布、商品組合、購物環(huán)境、商品質(zhì)量等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費存在較大的差異。所以朝著現(xiàn)代消費者的消費要求靠攏將是必行之路，了解消費者的消費需求、消費習(xí)慣、消費態(tài)度、消費愛好，投其所好，采取相應(yīng)的市場策略，找準(zhǔn)市場定位，對相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對策，形成特色化、差異化的經(jīng)營，其市場前景是巨大的。綜上所述，百貨商場、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但10、忠縣當(dāng)前商場的購物環(huán)境和商品檔次、質(zhì)量并不讓人們滿意，加之缺乏中高檔的商品，所以會出現(xiàn)忠縣人們驅(qū)車到重慶購物消費的現(xiàn)象也就不足為怪了，這樣對本項目的定位依據(jù)何在，接下來就應(yīng)該比較明確了。項目市場定位2 . 1 .1 業(yè)態(tài)定位隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化：流行服飾、家居裝飾用品及家用電器成為新的消費熱點，消費者文化需求提高，娛樂類、休閑、運動、文體用品類零售額不斷上升。消費心理個性化、品牌化、時尚化、流行化等趨勢日益明顯，商家必須為消費者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。未來商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營11、管理方式吸引消費者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強大的市場競爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價值。消費群體需求分析顯示：在我國，目前消費者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，城市人口密度增加較快，伴隨著國家對拉動內(nèi)需、鼓勵居民消費的各項政策逐步實施，消費者假日消費能力的不斷增強，相應(yīng)的旅游消費群體也得到進(jìn)一步擴(kuò)展，市場對于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場的需求將日益增加。消費者在面對琳瑯滿目的商品和繁多的廣告時，其選購所需商品難度也大為增加，從而對能為消費者提供種類齊全的專類、特色商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、舒適的購物環(huán)境的購物場所產(chǎn)生較12、大的需求。同時，消費者在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域化擴(kuò)大和城市交通日益堵塞的情況下，極其需要縮短購物時間，提高采購效率，因而能為消費者提供休閑式購物環(huán)境的商業(yè)網(wǎng)點也普遍的受到廣大消費者的青睞。就目前忠縣內(nèi)的商業(yè)分布狀況來看，已初步形成了以百貨商場為主，超市、專賣店為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市民的購物需求，從商業(yè)的層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看相對滯后，基本上還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競爭實力。從城市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費市場的容量來看，目前忠縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特色的休閑購物商場，以滿足更多的消費者13、日益增長和特色的消費需求，并填補市場的空白點。結(jié)論：綜合根據(jù)本項目的規(guī)模、地理位置、人口密度和發(fā)展商的實力、性質(zhì)，以及目前忠縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場占據(jù)主導(dǎo)地位的格局，建議本項目業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時尚主題商場主題商場內(nèi)以各種特色服飾主題店為主，如：店中店、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功能的業(yè)態(tài)組合，加以引進(jìn)餐飲、娛樂等配套功能，突出商場購物休閑、時尚天地、文化娛樂、餐飲服務(wù)功能。本項目主要面對消費客層為年輕、大眾消費者，同時努力爭取中等收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，其年青人、成年人至白領(lǐng)人士皆是目標(biāo)顧客群。 此種定位突出了流行、時尚、休閑服飾、主題店，價格平、服務(wù)14、優(yōu)的經(jīng)營特色，同時也具備了現(xiàn)代時尚、流行集中化、特色化、文化性強的特點，是集休閑、購物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色購物商城，代表了國內(nèi)沿海乃至國際零售業(yè)發(fā)展方向的休閑、運動、流行經(jīng)營業(yè)態(tài)趨勢，其發(fā)展?jié)摿εc市場競爭力是極具優(yōu)勢性的。 2 .1 .2 業(yè)種定位本項目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時尚主題商場，結(jié)合集休閑、購物、飲食、旅游、娛樂于一體的特色，本項目內(nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種流行、時尚、休閑的服飾品種，以期達(dá)到商場“特色、獨有”的效果，滿足獨特年齡階層、不同性別的消費者的購物需求，營造良好的購物環(huán)境和功能，以達(dá)到預(yù)期的效果；本項目業(yè)種可以分為以下幾大類：A、 服裝類：男女休閑裝、運動裝、15、時尚服裝等；B、 鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等；D、 化妝品類：彩妝類、護(hù)膚用品、美容保健品等；E、 用品類：日用品、文具、玩具、禮品等；F、 餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等；G、 娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等 2 . 1 .3 經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，所以，我們建議本項目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理進(jìn)行顧問，實行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分16、離，使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于商場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。2 . 1 .4 風(fēng)格定位社會發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。因此，注重感受、注重體驗、注重人們購物行為與情感交流的商場是未來發(fā)展的17、必然趨勢。同時，現(xiàn)代商業(yè)之間的競爭，已不再局限于某個區(qū)域的商場，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競爭，這種競爭從根本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢的對比與抗衡。由于目前流行時尚、休閑服飾商場作為一種新型商業(yè)模式得到越來越多商界人士和消費者認(rèn)同，一股大興土木興建商場或?qū)⒃虉龈慕ǖ睦顺币舱砣珖鞔蟪鞘小V州”時尚天地”去年營業(yè)額上億元，以及新崛起的上海、北京、重慶休閑、運動主題店去年營業(yè)額也有大突破的示范效應(yīng)，使越來越多的商場向特色化、流行化的方向發(fā)展，希望在其他地段、其他地區(qū)一個“運動100”、“休閑頻道”、”時尚天地”。然而，這股同質(zhì)化復(fù)制的浪潮也受到質(zhì)疑。因為，隨著如今信息化的高速發(fā)展，18、人們交流溝通已異常的方便，視野也變得非常開闊，對于外界事物的發(fā)展變化接受認(rèn)知程度很高，照搬照抄的運作已經(jīng)顯得落后甚至是可笑。現(xiàn)今，商場的發(fā)展已步入主題化時代，主題特色商場必須符合區(qū)域特色。特色主題商場模式，把現(xiàn)代商場的發(fā)展帶入一個主題化、休閑化及倡導(dǎo)特色服務(wù)的時代。有鑒于此，并結(jié)合本項目獨特的內(nèi)外型結(jié)構(gòu)，建議本項目的風(fēng)格定位為：休閑、流行、時尚的主題購物中心原因如下：（1）本項目的休閑、流行、時尚風(fēng)格定位在忠縣屬于首家，其理念具備很高的市場前瞻性，市場競爭力強； （2）本項目所處的商圈位于忠縣最旺商業(yè)圈，該區(qū)域目前商業(yè)氛圍濃，區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點多，這對于本項目的發(fā)展帶來較大的阻礙，所以本項目的定位19、是否新穎、是否具備特色化，是能否吸引消費者的首要因素；（3）休閑、流行購物符合還正在興起的假日、年輕時尚者、旅游者消費的概念，倡導(dǎo)時尚、個性、休閑、健康的生活方式。2 . 1. 5 形象定位本項目在采用符合國際、國內(nèi)流行的先進(jìn)商業(yè)定位的前提下，還需要考慮城市實際的消費力狀況，目前忠縣的總體消費力還比較低下，消費者的消費意識也比較薄弱，本項目所針對的主力消費者應(yīng)該是本地的年輕消費群體。所以，應(yīng)該針對本市的實際情況，確定本項目在廣大市民心目中的形象定位。本項目所營造的應(yīng)該是這樣一種景象：項目整體外立面設(shè)計獨特、色彩艷麗、燈光明亮，步入商場后，你將看到的是商場內(nèi)獨特的流行、時尚、休閑風(fēng)格裝修，各處都20、點綴有時尚風(fēng)格小景觀，商場商品種類獨特，物美價廉，店鋪裝修時尚，商品價格適中，吃喝玩樂一應(yīng)俱全。集購物、休閑、旅游、飲食、娛樂為一體，處處充滿時尚流行的氣息。所以，本項目的形象定位為：時尚的裝修 特色的商品 適中的價格2.1.6價格定位“三峽風(fēng)時代購物廣場”作為高中檔的大型購物、休閑、娛樂餐飲于一體的大都會，在價格定位上應(yīng)遵循客觀的區(qū)位優(yōu)勢，亦可采取酒會的形式召集業(yè)主征求意見的方式進(jìn)行。在具體實施過程中以實際的招商鋪位，區(qū)域優(yōu)勢及購物廣場周邊鋪位均價為參考定位價格，因此價格應(yīng)設(shè)定在 元與 元之間。項目規(guī)劃建議前 言一個商場在一定程度上可以體現(xiàn)一個小的商業(yè)環(huán)境，如果加上政府對商場發(fā)展的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)21、，往往都會成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。商場所體現(xiàn)的是一種消費文化，既然是文化，就需要有與文化相對應(yīng)的內(nèi)涵。比如景觀設(shè)計、藝術(shù)塑造等等，這都是商場與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。商場是兼具購物、休閑、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商業(yè)具有互補、并存的特征。具體的表現(xiàn)是關(guān)注購物者的喜好，具有特色相對定向的功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費需求的結(jié)合，商場的規(guī)劃、設(shè)計與功能的提供，均能注重人性化的需求。未來商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，并以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。3 .1 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃3 .1 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃3 . 1. 1業(yè)態(tài)組合依據(jù)“三峽風(fēng)時代購物廣場”業(yè)態(tài)定22、位為：特色型休閑、流行、時尚主題商場商場，并結(jié)合項目的實際情況，將對“三峽風(fēng)時代購物廣場”的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：“三峽風(fēng)時代購物廣場”的體量共計地上四層，根據(jù)商場的形狀劃分為四個區(qū)域，為了使每個區(qū)域具有不同的經(jīng)營特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營造四個經(jīng)營范圍和消費對象不同的主題區(qū)，即：“主題店區(qū)”、“時尚天地區(qū)”、“休閑娛樂區(qū)”、“特色餐飲區(qū)”，這樣整體商場可以形成錯位經(jīng)營，各具特色，吸引不同消費人群，確保商場旺盛的人流量。各主題館內(nèi)業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)為主，輔以個體商家、特色商品專賣等配套業(yè)態(tài)。3 . 2 業(yè)種規(guī)劃3 . 2 . 1業(yè)種組合樓層主題區(qū)備注123、F主題店區(qū)皮具、飾品、化妝品、流行表店、精品店等2F時尚天地區(qū)流行時尚服飾3F特色餐飲區(qū)特色中餐、西餐、咖啡等4F休閑娛樂區(qū)酒吧、歌城等3 . 2. 2 商品結(jié)構(gòu)樓層商品檔次一樓（1F）中檔價位商品占80%，高檔價位商品占20%，商品具有一定品牌度，屬于正規(guī)廠商生產(chǎn)，適應(yīng)相應(yīng)的中檔消費群體；二樓（2F）商品以中高檔為主，具有流行、時尚的年輕一蔟適用品，另輔以部分中高檔品牌商品，主要集中在飾品類商品上；三樓（3F）特色餐飲；四樓（4F）娛樂設(shè)施，主要體現(xiàn)參與性與休閑特色；33 商場服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議3 3 1硬件設(shè)施規(guī)劃建議（1） 商場主題風(fēng)格體現(xiàn)為了更好的體現(xiàn)逛商場即是逛街的休閑概念，提供一種全24、新的購物環(huán)境和購物理念，建議在商場的西面、南面綠化帶內(nèi)側(cè)塑造一些代表休閑、時尚的小景觀、休閑椅，使人流與商場更具有情趣性和時尚、休閑性。比如在顧客休息區(qū)可以營造一種陽光、五彩、陽光傘的氛圍和景觀，休息座椅做成彩色、流行花紋，置身于其中，使顧客能夠得到身體和精神的徹底放松；在商場內(nèi)的死角位置可以養(yǎng)殖魚和假景綠化，增加商場的趣味性和觀賞性，同時可以吸引大量的人流；也可以利用較小的空間制作一些人文的雕塑，讓商場更具有一種文化氣息。如此情景交融、功能完善的商場，打破了商業(yè)、娛樂、旅游之間的界限，無論是商場的經(jīng)營者還是普通購物的消費者，都能在這里感受到不一樣的樂趣和體驗，真正領(lǐng)略到休閑、流行的神韻。（225、） 商場色彩設(shè)計商場的色彩將對顧客的心情產(chǎn)生一定影響，不同的色彩及其色調(diào)組合會使人們產(chǎn)生不同的心理感受。在購物環(huán)境設(shè)計時，采用彩色，象征時尚、流行。以五彩色為基調(diào)布置，給人以流行、時尚明快之感，使人充滿年輕感。使用色彩還可以改變顧客的視覺形象，彌補營業(yè)場所缺陷。如將天花板涂成淺藍(lán)色，會給人一種高大的感覺，將商場營業(yè)場所墻壁兩端的顏色涂得漸漸淺下去，給人一種遼闊的感覺。一段時間變換一次商場的色彩，會使顧客感到有新奇感。色彩對于商場環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使?fàn)I業(yè)場所色調(diào)達(dá)到優(yōu)美、和諧的視覺效果。必須對商場各個部位如地面、天花板、墻壁、柱面、貨架、柜臺、樓梯、窗戶、門等以及售貨員的服裝設(shè)計出相26、應(yīng)的色調(diào)。（3） 商場入口顯而易見，商場大門的作用是誘導(dǎo)人們的視線，并產(chǎn)生興趣，激發(fā)想進(jìn)去看一看的參與意識，怎么進(jìn)去、從哪進(jìn)去，就需要正確的導(dǎo)入，告訴顧客，使顧客一目了然。所以在商場設(shè)計中，顧客進(jìn)門的設(shè)計是重要一環(huán)。將商場正門安放在商場哪一位置，開多大的口方便消費者由不同的位置自由出入，這要根據(jù)項目所處位置的具體人流情況而定。從商業(yè)觀點來看，正門應(yīng)當(dāng)是開放性，俗話講“開門迎客”便是此道理。不要讓顧客產(chǎn)生“幽閉” 、“陰暗”等不良心理，從而拒客于門外。曾經(jīng)有商場的大門設(shè)計和修建得非常氣派，可是開業(yè)后卻讓顧客不知怎么進(jìn)入，而是一直將商場的側(cè)門作為大門進(jìn)入。因此明快、通暢、具有呼應(yīng)效果的門廓才是最佳27、設(shè)計。大門的設(shè)計，還應(yīng)考慮大門前面是否平坦，是水平還是斜邊，是否與周邊的建筑物或情景設(shè)計有融會貫通的關(guān)聯(lián)。本項目西面、南面的玻璃盡量要求商家開成玻璃門。（4） 櫥窗設(shè)計在現(xiàn)代商業(yè)活動中，櫥窗既是一種重要的廣告形式，也是裝飾商場店面的重要手段，一個構(gòu)思新穎、主題鮮明、風(fēng)格獨特、手法脫俗、裝飾美觀、色調(diào)和諧的商店櫥窗，與整個商店建筑結(jié)構(gòu)和內(nèi)外環(huán)境構(gòu)成的主體畫面能起美化商場和市容的作用。當(dāng)潛在顧客路經(jīng)商場前，櫥窗中的展示應(yīng)成為最有力的視覺凝聚點，以贏得顧客的注意。因此，商品的陳列技巧和展示設(shè)計獨具匠心，對取得這種效果是至關(guān)重要的，在櫥窗設(shè)計方面先決定櫥窗的尺寸、大小、位置、數(shù)量，然后整個設(shè)計一定要考28、慮商場的風(fēng)格和特色，尋找構(gòu)思主題，有效刺激顧客的購買欲望；應(yīng)注意櫥窗的中心線最好能與顧客的視平線相等，使整個櫥窗內(nèi)所陳列的商品都在顧客視野中。而且還要考慮防塵、防熱、防淋、防曬、防風(fēng)、防盜等；櫥窗建筑設(shè)計規(guī)模應(yīng)與商場的整體規(guī)模相適應(yīng)。（5） 商場面積分配商場的場地面積可分為營業(yè)面積、附屬面積二部分，各部分面積劃分的比例應(yīng)視商場的經(jīng)營規(guī)模、顧客流量、經(jīng)營方位規(guī)劃和經(jīng)營特色等因素而定，合理分配商場這兩部分面積，保證商場經(jīng)營的順利是至關(guān)重要的。 營業(yè)面積：包括商品陳列、銷售商品面積、顧客占有面積（包括顧客更衣室、服務(wù)設(shè)施、通道、樓梯、電梯、衛(wèi)生間面積等）。 附屬面積：包括辦公室、休息室、員工更衣室、29、內(nèi)部人員專用通道、餐廳、存 物處、樓梯、設(shè)備房等。根據(jù)上述細(xì)分，一般來說，大型商場的營業(yè)面積應(yīng)占商場總面積的85%（銷售面積占75%，共享面積占10%），附屬面積占15%左右，而且設(shè)備房盡量設(shè)計在商場營業(yè)面積以外隱蔽處，不至于在設(shè)計和視角上造成障礙。（6）燈光、照明設(shè)計照明在商業(yè)環(huán)境中是必不可少的，它不僅可以創(chuàng)造出多彩的商業(yè)環(huán)境，同時也可顯示出商品的特點。商業(yè)環(huán)境照明一般可分為自然采光和人工照明兩種，但自然光因其光色較固定，無法滿足商業(yè)環(huán)境照明的較高要求。為此，在商業(yè)環(huán)境照明中較多使用人工照明。空間照明是整個賣場最重的一部份。照明可說是襯托商品價值與店鋪定位的手段，我們常常談到的光源，它大概可30、分為以下幾項要素：光效率、演色性（忠實度）、色溫（K值）、照度（Lux值）和壽命。基于整體的利益關(guān)系和整個賣場的氣氛，光源的選擇十分重要。商業(yè)環(huán)境的照度設(shè)計，一方面要充分表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的氣氛和商品的真實性，另一方面要適應(yīng)人們的心理效應(yīng)。（7）消費指引設(shè)計由于商場面積不大，加之各種標(biāo)示設(shè)計不合理或不到位，可以經(jīng)常看到顧客在商場內(nèi)亂撞。所以商場內(nèi)明確、醒目的標(biāo)志代表商場服務(wù)的檔次，消費指引的設(shè)計也應(yīng)該符合商場主題風(fēng)格的變化和一種人性化的體現(xiàn)，而且一定要醒目，讓顧客可以隨時看到。消費指引包括：收銀臺指引、衛(wèi)生間指引、消防通道指引、電話指引、電梯指引、樓層簡介、商場平面圖等。（8）電話設(shè)計為了給顧客提供31、方便，商場應(yīng)該提供磁卡電話和移動電話充電器，每層樓應(yīng)有12臺電話，可裝置在商場的墻面和柱面，同時為了商家的方便應(yīng)在商鋪內(nèi)各裝一臺電話和POS系統(tǒng)。（9） 衛(wèi)生間設(shè)計現(xiàn)代化商場的設(shè)計應(yīng)該在每一個細(xì)節(jié)上都有特色，衛(wèi)生間已成為商場必不可少的一個公共設(shè)施。所以在設(shè)計方面也應(yīng)突出商場的風(fēng)格。由于顧客和員工都較多，應(yīng)盡量將顧客衛(wèi)生間和員工衛(wèi)生間劃分開，衛(wèi)生間的面積應(yīng)該盡量大一些，單位蹲位在5-8個左右，采用蹲位式便池，提供一定面積化妝和穿衣鏡，有洗手池、洗手液、風(fēng)干機(jī)提供并且始終保持衛(wèi)生間的清潔。（10） 店鋪門面設(shè)計為了進(jìn)一步統(tǒng)一實施商場的風(fēng)格裝修，其中包括商場公共部分天、地、通道及商場其它公共部分，以32、保證商場大環(huán)境的統(tǒng)一性，但同時考慮商場內(nèi)各商家的業(yè)態(tài)、風(fēng)格、形象的獨立性，故應(yīng)該保留“店中店”門頭部分不做設(shè)計和裝修，在確保大環(huán)境統(tǒng)一的前提下，尋求個性的張揚。（11） 室內(nèi)廣告位的設(shè)計商場內(nèi)的合理的廣告位，可以起到畫龍點睛的作用，可以代表商場內(nèi)商品的最新信息，增加場內(nèi)的商業(yè)氛圍，同時給顧客耳目一新的感覺。但場內(nèi)廣告位應(yīng)設(shè)計合理、尺寸適應(yīng)，一般設(shè)計在商場內(nèi)開闊的墻壁上、電扶梯墻壁上、轎箱電梯的墻面、商場的柱子上等位置。（12） 商場外部環(huán)境設(shè)計建議 戶外廣告位建議作為特定的商業(yè)環(huán)境，首要的功能應(yīng)該是：“引起人們的注目，認(rèn)識并感知商業(yè)企業(yè)的存在”。為了吸引顧客，在商業(yè)環(huán)境中盡可能使用照明、廣告、33、標(biāo)志等宣傳形式，創(chuàng)造動態(tài)效果，創(chuàng)造各具特性和個性的商業(yè)標(biāo)志。商場戶外廣告與商場形象是緊密相聯(lián)系的，各種形式的商業(yè)標(biāo)志、廣告、招牌等與建筑物一樣具有表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境生命力和美觀的功能。所以，商場外立面大型的廣告宣傳位、亮麗的品牌廣告和宣傳畫可以增加建筑物的商業(yè)氣氛，可以體現(xiàn)一種強烈的時尚和流行。 商場大堂為了保證商場外部環(huán)境和商場入口的結(jié)合與美觀、通暢，利于吸引人流進(jìn)入商場，建議商場入口大堂開闊，同時運用與商場主題定位的時尚、流行特色進(jìn)行點綴。綠 化：大堂的綠化帶面積不宜過大，而且不能阻礙商場大門的通道，加之商場面臨騎馬廊和步行街，綠化可以借助相輝映。所以，在商場內(nèi)的綠化可以盆景來修飾，分布在大堂左34、面或角落，圍繞其間周圍安置休息座椅。地 面： 建議大堂的地面使用較鮮艷的地磚鋪設(shè)，突出鮮明的時尚、流行和商場的規(guī)劃相配套。裝 飾： 大堂的左邊建議設(shè)計成時尚展示墻，可以采用具有現(xiàn)代感較強的造型。廣告位：本項目紅線內(nèi)建議建立一些廣告燈箱位，使整個氣氛更具有商業(yè)味。車 道： 對商場車道進(jìn)行規(guī)范，在外不準(zhǔn)停車，以凸顯本項目的形象。(12)通風(fēng)調(diào)溫設(shè)計商場內(nèi)顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應(yīng)注意通風(fēng)設(shè)施建設(shè)。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)。（13）其它技術(shù)要求地面設(shè)計 由于商業(yè)空間顧客的出入跟一般的住家不同，一般住家通常只有幾個成員，而商業(yè)空間是個人來人往35、的地方。所以我們在選擇地板材料時，考慮也應(yīng)該更為慎重。除了要考慮下雨天、高跟鞋對地板造成的傷害外，還需考慮很多突發(fā)的因素。因此，對于材料的選擇，必須考慮它的堅固性，特別是地板。由于商場經(jīng)營的業(yè)態(tài)、業(yè)種包羅萬象，所以在商場樓板設(shè)計時應(yīng)注重樓板的承重度，滿足特殊商品要求。排煙、排污將會引進(jìn)不同各種風(fēng)味的餐飲，所以設(shè)計時需預(yù)留排煙、排污和三級生化池。滿足餐飲客戶的要求。電力設(shè)計由于商場的業(yè)態(tài)和業(yè)種的復(fù)雜，在電力設(shè)計方面應(yīng)該考慮容量的空間，以免在日后的調(diào)整中無法增容。其他除了先前提到的硬體設(shè)施外，一些店內(nèi)設(shè)施如：排風(fēng)、電源、排水、天然氣、排煙、播音、音響、緊急照明、施設(shè)與消防，以及收銀臺等，都是賣場的36、必須考量。相關(guān)結(jié)論：商業(yè)設(shè)施跟居住空間設(shè)計基本上有很大的區(qū)別，它是一個販賣與交易的行為。簡單來說，商業(yè)空間的構(gòu)成要件有三：商品、服務(wù)和硬體。隨著商業(yè)的發(fā)展和消費意識的成熟，商業(yè)從以往注重商品，轉(zhuǎn)向強調(diào)的要件是服務(wù)和硬體，我們可能常常會發(fā)現(xiàn)很多商場，它們的商品重復(fù)性很高，例如，你在A商場購買的東西，同樣能夠在B或C商場買得到，也就是說，商品本身的區(qū)別性不大。因此，它們的競爭條件非常有限。但是我們也會發(fā)現(xiàn)有的商場營業(yè)額會比較高，雖然它們的商品重復(fù)性也很高，但是在商品以外，它們又添加了服務(wù)；同時，硬體的設(shè)施也較為完善。例如：它的整個空間規(guī)劃，它的停車設(shè)備、休息區(qū)、餐飲等，在同一個樓層顧客可以充分消費，假使你要購物，你可能不必踏出這幢大樓，就能獲得充分的滿足。這就是它們硬體構(gòu)成的良好要素。所以，它們的營業(yè)額也相對地提高。因此，硬體設(shè)計跟商品與服務(wù)絕對存在著息息相關(guān)的輔助意義。在進(jìn)行硬體設(shè)計前，我們要了解它的定位。它如何在各種利益條件下跟臨近的商店競爭？必須對市場有所了解，要進(jìn)行一些市場的調(diào)查，包括它的供給面、需求面、消費層與商圈特性。