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1、龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細(xì)化及經(jīng)驗(yàn)借鑒-學(xué)習(xí)分享 工程管理中心,課程全面系統(tǒng)系統(tǒng)介召了龍湖地產(chǎn)（主要是其區(qū)域公司）對(duì)項(xiàng)目是如何進(jìn)行管控的，主要內(nèi)容如下：工程管理架構(gòu) 工程計(jì)劃管理 工程技術(shù)管理 工程師能力管理 由于涉及內(nèi)容繁雜，重點(diǎn)從工程實(shí)施的角度與大家分享其內(nèi)容。,上海大眾出租汽車公司的臧勤師傅。這位今年已經(jīng)42歲、開了17年出租汽車的“的哥”，用獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)理念和不爭(zhēng)的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)，證明了月收入8000元并非“天方夜譚”。臧勤到的微軟上海分公司，把自己的開車經(jīng)驗(yàn)和微軟同事分享。據(jù)介紹，臧勤一口氣演講了45分鐘，其中先后8次被微軟員工的熱烈掌聲打斷.,一切皆項(xiàng)目的概念,生活中的全部事項(xiàng)、任務(wù)都可看作2、項(xiàng)目管理范疇。運(yùn)用項(xiàng)目管理的手段，效果大相徑庭。,PART 1,一切皆項(xiàng)目的概念,PART 1,龍湖的發(fā)展,PART 2,2,1,3,4,2003,2004,2007,2009,龍湖聚焦于重慶，開發(fā)銷售收入為6.2億元,總銷售收入10多億元,銷售收入為100億元，從該年度開始，躋身全國(guó)10多家百億地產(chǎn)企業(yè)行列,上半年，銷售收入183億元,從2003年至今，龍湖的銷售業(yè)績(jī)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的跨越階段,2013,5,銷售收入達(dá)到503.2億元,龍湖地產(chǎn)有限公司截至2013年12月末，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總銷售金額503.2億元（人民幣，下同）。其中，合同銷售金額為481.2億元，同比增長(zhǎng)20%，合同銷售面積43、26.1萬平方米，同比增長(zhǎng)2%。平均合同銷售單價(jià)同比增長(zhǎng)18%至11,293元/平方米。12月單月，集團(tuán)合同銷售金額達(dá)33.2億元，銷售面積26.5萬平米。,在總結(jié)多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入快速區(qū)域擴(kuò)張的階段,龍湖的發(fā)展,PART 2,龍湖的發(fā)展,PART 2,組織和制度,工程管理架構(gòu)【矩陣式組織架構(gòu)】,工程部經(jīng)理/總監(jiān),文員組,各項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理,技術(shù)支持組,裝飾項(xiàng)目組,景觀項(xiàng)目部,現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師,專業(yè)工程師,裝飾專業(yè)工程師,景觀專業(yè)工程師,區(qū)域公司工程部,組織和制度,工程管理架構(gòu),同路人【合作伙伴、分供方】的選擇,同路人包含 設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理、總包、專業(yè)單位等分供；同路人是項(xiàng)目的干系人之一。4、他們是工程的最終實(shí)施者，進(jìn)度、質(zhì)量最終決定于他們。開發(fā)商類似于集成者，是他們的合作伙伴、管理者、監(jiān)督者；優(yōu)良的同路人是選擇出來的，是培養(yǎng)出來的；對(duì)同路人的管理建立科學(xué)的分供方評(píng)價(jià)體系；同路人的考察重在實(shí)際施工人基本上不與國(guó)有企業(yè)合作。重點(diǎn)在后評(píng)估和新單位的嚴(yán)格考察。,價(jià)值工程是降低成本、提高效益的有效方法，是一門管理技術(shù)，提高價(jià)值的基本途徑有5種：提高功能（售價(jià)），降低成本功能（售價(jià)）不變，降低成本功能（售價(jià)）有所提高，成本不變功能（售價(jià)）略有下降，成本大幅度降低適當(dāng)提高成本，功能（售價(jià)）大幅度提高,設(shè)計(jì)的重點(diǎn)【價(jià)值工程】,PART 3,重點(diǎn)：分析客戶關(guān)注點(diǎn)、戶型溢價(jià)點(diǎn)分析設(shè)計(jì)院對(duì)各個(gè)細(xì)部設(shè)計(jì)5、必須建模項(xiàng)目總經(jīng)理參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)銷售前應(yīng)將設(shè)計(jì)問題全部解決，銷售前的成本基本上都是可通過售價(jià)消化。,設(shè)計(jì)的重點(diǎn)【價(jià)值工程】,PART 3,注意1：門窗寬度，高度。根據(jù)功能要求，標(biāo)準(zhǔn)化戶內(nèi)門洞，減少砌體，二次構(gòu)件量,主房間門：0924,衛(wèi)生間門：0821,廚房門：門上口齊梁底,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,原因：經(jīng)與采購部溝通，入戶門1222（乙級(jí)防火）為非標(biāo)門，每平米單價(jià)高30%，供貨周期長(zhǎng)1倍。結(jié)論：在供貨商的標(biāo)準(zhǔn)門型中選擇1221（乙級(jí)防火）型，門洞尺寸相應(yīng)調(diào)整。,注意1：門窗寬度，高度。成品門應(yīng)盡量避免出現(xiàn)非標(biāo)門,原 圖,固 化 圖,原因與結(jié)論,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,P6、ART 3,注意2：門檻的設(shè)置。二次供水管道穿過的水井間，水井門須設(shè)置200mm的門檻。考慮到前室裝修觀感統(tǒng)一，一般同層電井門，保潔間門也同樣設(shè)置門檻。,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,在陽露臺(tái)下出現(xiàn)采暖房間時(shí)，通常陽露臺(tái)樓面須做保溫，在結(jié)構(gòu)下沉高度不足時(shí)，會(huì)出現(xiàn)陽露臺(tái)完成面高于戶內(nèi)房間完成面的情況，須設(shè)置門檻。,陰影部分為下層房間范圍,注意2：門檻的設(shè)置,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,設(shè)置門檻正確,注意2：門檻的設(shè)置。砌體固化圖編制管控點(diǎn),施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,未設(shè)置門檻錯(cuò)誤,室內(nèi)外高差小,裝修后基本平門框料，非常容易返水,注意2：門檻的設(shè)置,施工階7、段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,內(nèi)裝、外裝厚度差，造成收口不美觀,內(nèi)裝厚度30mm,內(nèi)外裝的厚度差,內(nèi)外裝的厚度差,外裝厚度60mm,注意3：盡量不要出現(xiàn)無門窗跺的情況,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,注意3：盡量不要出現(xiàn)無門窗跺的情況,增設(shè)窗跺,減少窗寬,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,裝修時(shí)，需要門跺包門套,裝修時(shí)須增設(shè)門跺才能包門套。門洞實(shí)際使用寬度更小,右移門洞，造門跺,裝修后照片,注意3：盡量不要出現(xiàn)無門窗跺的情況,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,入戶門門套，至少需要50mm的門跺,無門跺，門套嵌入墻內(nèi),注意3：盡量不要出現(xiàn)無門窗跺的情況,有門跺，門8、套正常安裝,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,砌體洞口400,抹灰及保溫實(shí)施后，實(shí)際洞口330。,在空調(diào)機(jī)位留洞時(shí)，必須考慮“飾面厚度”對(duì)洞口縮減的影響。,考慮到施工誤差的影響，調(diào)整砌體洞口至450。,注意4：空調(diào)機(jī)位洞口的尺寸，應(yīng)滿足空調(diào)外機(jī)的進(jìn)出,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,樓梯間踢腳線沒法拉通,注意避免洞口出現(xiàn)在裝修的“必經(jīng)之路”上。,正確的留洞位置,注意5：正壓送風(fēng)口與樓梯間踢腳線沖突,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,立面線條深化這部分內(nèi)容，必須結(jié)合建施平面、建施立面，彩色效果圖，模型綜合考慮。通常情況下，這四個(gè)文件不會(huì)完全一致。有出入的地方，須跟研發(fā)人9、員一起協(xié)商調(diào)整。立面線條一般包括窗楣線，窗臺(tái)線，門楣線，陽露臺(tái)壓頂線，豎向線條，橫向線條，其他裝飾性線條等。以上兩點(diǎn)，決定了這項(xiàng)工作由施工單位完成的偏差度一般較高，尤其是在立面復(fù)雜的建筑上，土建工程師須重點(diǎn)復(fù)核。,注意6：立面線條的最終尺寸是飾面完成后的尺寸，砌體或二 次構(gòu)件留設(shè)時(shí)應(yīng)考慮飾面厚度,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,100高的上翻素砼帶,注意7：防水構(gòu)造在小屋面，受雨面空調(diào)板，雨棚板，露臺(tái)等處：凡是靠房間的墻體，均設(shè)置100高的上翻素砼帶,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,無壓頂，保溫在陽角收口，極易出現(xiàn)滲漏,注意7：防水構(gòu)造窗臺(tái)壓頂，欄板（含女兒墻）壓頂,施工階10、段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,欄桿節(jié)點(diǎn)范例,注意8：其他細(xì)部：欄桿，成品門門跺，贈(zèng)送部分節(jié)點(diǎn)等,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,須打膨脹螺栓安裝的成品門（入戶門，防火門等），多孔磚無法正常穩(wěn)固螺栓，門洞兩側(cè)須調(diào)整為實(shí)心磚，或按螺栓位置設(shè)置砼塊,注意8：其他細(xì)部：欄桿，成品門門跺，贈(zèng)送部分節(jié)點(diǎn)等,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,贈(zèng)送部分節(jié)點(diǎn)范例業(yè)主拆除的動(dòng)作很難管控，請(qǐng)盡量在節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)時(shí)弱化拆除動(dòng)作對(duì)已有成品的影響。,注意：贈(zèng)送部分的范圍，贈(zèng)送方式等，必須由研發(fā)人員統(tǒng)一對(duì)工程、營(yíng)銷交底，形成書面記錄。確保信息傳遞的完整，統(tǒng)一，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施到位。,這樣的節(jié)點(diǎn)，即方便業(yè)主拆除，也11、避免了拆除中可能導(dǎo)致的外墻破壞，窗邊破壞引起滲漏等問題，利人利己。,注意8：其他細(xì)部：欄桿，成品門門跺，贈(zèng)送部分節(jié)點(diǎn)等,施工階段固化圖【價(jià)值工程】,PART 3,項(xiàng)目實(shí)施程序理解能力合同管理能力計(jì)劃管理能力現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理能力團(tuán)隊(duì)（專業(yè)）協(xié)調(diào)能力質(zhì)量控制能力,工程師的管理能力【1-工程管理能力】,PART 4,總圖能力施工圖管理能力施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理能力客戶敏感點(diǎn)管理能力學(xué)習(xí)及運(yùn)用能力組織與領(lǐng)導(dǎo)能力標(biāo)準(zhǔn)梳理維護(hù)能力,資源綜合能力成本控制能力提供完整產(chǎn)品能力預(yù)見性、懷疑性能力宣講能力、導(dǎo)演能力信息收集、印證能力問題分析、解決能力,工程師的管理能力【2-專業(yè)技術(shù)能力】,PART 4,甲方人員就是管理人員，專業(yè)是支撐；工程管理人員要求是多專業(yè)、跨專業(yè)的復(fù)合型人才；工程管理能力和專業(yè)能力的高低決定其晉升速度和晉升通道；,工程師的管理能力【3】,PART 4,做好工程事前過程控制及項(xiàng)目后評(píng)估成果總結(jié),PART 5,管理沒有最好的，只有最合適的；他山之石可攻玉，但只可借鑒，不可照搬；窺一斑而知全豹。通過對(duì)龍湖的了解，可知其管理的細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化（責(zé)、權(quán)、利的明確）是其核心競(jìng)爭(zhēng)力和快速發(fā)展的成功關(guān)鍵。,結(jié)束語：,多謝您的聆聽 謝謝大家！,