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1、XX置地營銷中心服務標準知識培訓 工程管理類,目 錄,一、前期介入與承接查驗 二、設備機房通用條款 三、設備臺賬 四、維保計劃 五、節能降耗六、計量儀器儀表管理 七、安全預案管理八、供配電系統管理九、電梯系統管,1,目 錄,十、智能化系統管理十一、消防系統管理十三、房屋本體及附屬設施管理十四、工具管理十五、物料管理,1,目 錄,一、前期介入與承接查驗,一、前期介入 1、各大區/城市公司應按要求配置前介人員負責前期介入管理工作；2、結合總部的相關文件形成前期介入標準；3、每年收集國家和地方法律法規、行業規范以及項目工程后評估內容對前介 標準進行優化；4、各種圖紙資料評審記錄完整，評審中發現的問題2、應有跟進記錄；5、每月應根據各施工項目開展的實際情況，形成前期介入月報，并及時上報；6、每周對施工現場進行巡查，形成記錄，對存在問題應有整改情況跟進記錄；7、收集前期介入過程中的案例形成案例庫，并定期培訓；8、前介結束時與項目進行工作交底，應把圖紙、會審記錄、變更備忘、函件巡 查記錄、專題報告等分項目分類收集整理形成報告存檔。,前期介入與承接查驗,二、承接查驗 1、承接查驗前應根據項目實際情況制定承接查驗方案，內容包括以下：承接查驗標準、計劃、人員安排、時間節點、工具配備、安全措施等；2、承接查驗前應對承接查驗人員進行承接查驗方案培訓；3、承接查驗前后應根據國家和地方對于承接查驗要求與開發公司3、完善相 關手續；4、承接查驗后，設備設施投入使用前，應對重要設備編制操作規程；5、組織對操作人員進行培訓，合格后方可上崗;6、各種承接查驗記錄和資料完善規范，并存檔。三、內業資料移交 物業服務中心應根據接管完善的工程圖紙資料，在項目交付 6 個月內建立 圖紙資料電子臺賬，按檔案管理制度，實施專人管理。,前期介入與承接查驗,前期介入與承接查驗,四、工程遺留問題 1、有遺留工程統計清單和跟進記錄，跟進開發公司整改處理：對重大遺留 工程 有解決的方案；2、物業服務中心要求地產公司相關部門明確整改時限，并每月報送整改進 展情況至地產公司相關部門；3、對整改項目由施工單位整改落實后予以復查，并進行記錄；4、合格后正式 移交；遺留問題處理記錄作為后期質保金退付的憑證；4、交房1 年，未解決問題項目應有專項報告報地產公司相關部門，并得到 書面回復；未解決的問題每年報地產公司相關部門，并跟進處理。五、設施設備評估 項目交付 1 年內，對公共區域、設施設備進行后評估，并收集客戶使用 需求 意見，形成系統性建議報告，以備忘的形式報送開發公司設計部門，并 在物 業公司存檔。,二、設備機房通用條款,設備機房通用條款,1、設備機房地面鋪磚或油飾；2、設備機房配備兩套鑰匙，標識清晰；一套存放在項目消防中控值班室供應急使用，一套由工程部用于日常管理。鑰匙需有鑰匙清單及借用記錄；3、設備機房應有設施設備管理制度、外來5、人員登記制度、巡視記錄、設備檢修記錄；有人值守的設備機房應有交接班記錄和運行記錄；記錄應齊全、完整。重要的設備機房應有管理制度、當地政府規定的上墻文件及應急預案，且責任人明確；4、重要設備操作流程、現場值班人員有效操作證件復印件須張貼上墻；5、設備間內外應有相應的標識，增補標識按照公司VI 手冊制作；6、所有設備應按單機單臺或功能系統建立設備卡，貼于或懸掛于設備上，標明名稱、編號、主要技術參數；由于部分設備無法張貼設備卡如：潛水泵、污水過濾池等無法貼于設備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標識；,7、設備間內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件6、要有警告標識；各類儀表使用正常無損壞且合格，狀態標示正常；無“跑、冒、滴、漏”現象；8、公共區域的管井門須處于關閉狀態；箱柜上鎖，配有設備標識、警示標識，鎖具完好；可能造成人員傷害的設備機房作業場所應配置相應的防護裝置和安全警示牌；9、公共區域臨時取電必須采取防護警示措施，符合臨時用電管理規定。外來作業人員臨時用電應有申請及審批記錄；10、設備機房須按相關規范要求配備滅火器和應急燈，通風良好；11、設備機房應配置干濕溫度計，環境溫度應保持在40 攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下,有防鼠防蟲設施并定期消殺；,設備機房通用條款,設備機房通用條款,12、發電機房、儲油間、高壓配電室、危險品倉庫7、采用防爆型開關、燈具噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施、配備個人防護用品；13、設備機房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用；14、設備機房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，關鍵設備機房有禁煙、禁火標識。,三、設備臺賬,設備臺賬,在交房后3 個月內建立設施設備臺帳、標明名稱、編號、主要技術參數、生產廠家。（電子臺帳輸入思源軟件、紙質臺帳）,四、維保計劃,1、物業服務中心應建立設施設備檢查制度并予以落實，檢查記錄完整；工程部門負責人每周對檢查記錄進行抽查并確認；2、每年應編制下一年度的維保計劃，細化到以月為單位，8、每月編制下月工作計劃，細化到以周為單位；維保計劃須與年度預算相結合，并嚴格執行，保留記錄；3、維修保養計劃應包括：供配電系統、安防弱電系統、給排水系統、空調系統、消防系統、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景（水系）、停車場、等4、外包維保項目須與維保單位簽訂合同，并按規定頻次開展維保工作；5、設施設備的檢修、維保應有記錄，該記錄每年統一存檔，并至少保存3 年。,維保計劃,五、節能降耗,節能降耗,1、每月有能耗統計與分析并形成報告；節能方案的實施應進行階段性評估；2、水電表總表每天查抄，分表每月查抄，發現水電異動要有記錄并及時處理。,六、計量儀器儀表管理,計量儀器儀表管理,1、購買儀器儀表9、時，必須附有技術監督部門認可的廠家生產檢驗合格證；2、對于公司和專業機構均無法檢定的專用儀器儀表（設備），由提供儀器的供貨商按公司規定的檢定周期出具證明材料；3、受檢合格的儀器儀表作好受控標識；不合格的儀器儀表（設備）外送專業機構調校、修理或報廢處理，并記錄存檔。,接地電阻測試儀,兆歐表,萬用表,電流鉗表,七、安全預案管理,安全預案管理,1、每年12 月份應對工程類應急預案進行更新和完善，并編制下一年度應急演練計劃；2、定期組織應急預案演習，消防、電梯類應急預案演習每年不少于2 次；3、工程部門須配備工程類應急預案所需的搶險工具、設備或物資，如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵，安全繩，安10、全帶，應急照明等，并定期檢查；,汽油機水泵,潛污泵,三相電纜盤,安全帶,應急燈,4、雷電、強降水/雪、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行全面檢查并落實防范 措施：5、在臺風季節來臨前，對鋼結構屋面、廣告牌、霓虹燈、店招等進行安全隱 患排查；6、降雪時需及時清掃屋頂積雪（特別是鋼結構屋面），以降低屋面荷載；7、極端嚴寒天氣應對采暖不足區域的消防、給排水管道進行檢查，避免冰凍大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點距離住宅窗戶應至少30 米，距離人群聚；8、集場所至少50 米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放，動火作業時氧氣瓶與乙炔氣瓶間距不應小于5m，二者與動火作業地點不應小于10 m，并不得在11、烈日下曝曬。,安全預案管理,八、供配電系統管理,1、動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常；2、配電設備接地連接線接地可靠，接地電阻應每年測試1 次并留存記錄，接地電阻應小于4 歐姆；,供配電系統管理,供配電系統管理,3、每季度檢測應急電源主備電源（柴油發電機、UPS 蓄電池）和末端雙路電源互投開關功能是否正常并記錄；4、酸性蓄電池經常保持在浮充狀態，每半年對蓄電池進行1 次充放電保養，電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液，電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態不允許開蓋；5、發生停電事故后，5 分鐘（特殊困難不超過15 分鐘）內啟動發電機，并至少能連續運行4 小時；6、發電機、柴油內12、燃機，潤滑油泵、啟動電機無異常聲音、異常震動，接地可靠；柴油發電機轉速穩定，發電機輸出電壓符合標準要求；,7、發電機設備：潤滑油顏色、油質正常，油位在正常位置；潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏；8、儲油間地面采用沙地或鵝卵石，油箱儲存柴油量不超過8 小時使用量；9、發電機蓄電池組電壓保持在24V 左右，正常情況下發電機轉換開關應打在自動位置。每兩周啟動試運行1 次，每次運行時間不低于15 分鐘；10、若系水冷式發電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上，四濾應及時更換。11、配備2 套蓄電池，至少每2 個月輪流切換使用。,供配電系統管理,九、電梯系統管理,電梯系統管理,1、電梯年檢合格證、維修保養合同13、完備；2、電梯維保供方應有合格有效的資質，維保人員持有效證件上崗，每15 天至少進行1 次維修保養，有維修保養記錄；3、項目應配備電梯安全管理人員，且持證上崗；并對維保工作的落實情況進行監督管理，留存供方維保、故障處理記錄；4、門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好；平層狀態合格，平層誤差在正負7 毫米以內；5、限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性；,電梯系統管理,6、電梯機房門應上鎖，門外有警告標識；電梯機房應有通風降溫設施，溫度保持在5 至40 攝氏度之間，門窗應有防飄雨設施（如需）；盤車、救人設施置于機房明顯位置；平層標志明顯，14、張貼平層標識對照表，并定期進行補刷；承重梁和吊鉤上應標明最大允許負荷；7、減速器內潤滑油清潔和潤滑性能良好，油面高度在油標規定范圍內8、轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水，曳引機下置的無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位9、控制柜內繼電器、接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象；10、繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象。控制盤、各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤；11、滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于1 毫米。間隙應均勻；12、緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕；,13、傳動杠桿配合轉動處應有良好15、機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑 脂。其動作應靈敏可靠；14、鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在1 個捻距內最大斷絲數不允許 超過總絲數的10%，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼 絲繩直徑不得小于原直徑90%；15、安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內能用手將門撥開；16、電梯運行出現故障后，持證人員應在15 分鐘內到達現場做救援處理。,電梯系統管理,十、給排水系統管理,1、綜合管溝、化糞池等檢查井，應有警示及限重標識，保持井蓋完好；2、建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃，有限空間作業前，由工程部負責人審批作業方案，對工作完成情況進行檢查，并留存相關記錄；,給排16、水系統管理,十一、智能化系統管理,智能化系統管理,1、監控攝像機：內外部清潔無塵，云臺轉動靈活，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常，安裝牢固；2、影音系統應盡量選用粗的專用音響導線來連接；為避免揚聲器超負荷工作，使用時功放的音量不宜開的太大；不可在開著功放的情況下插接音響，以防損壞揚聲器。,3、背景音樂及廣播系統：各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常，聯接可靠、揚聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正常現象4、按照計劃對中控室主機系統進行維護，記錄完善，設備故障及時修復并記錄。,智能化系統管理,十二、房屋本體及附屬設施管理,房屋本體及附屬設施管理,1、房屋主體承重結構部位無變形、17、裂縫、腐蝕現象；2、每年雷雨季節前進行防雷系統年檢：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10 歐姆；引下線、屋頂避雷網線、中性點接地，設備層的避雷帶、網的無脫焊，遇有生銹，用銀粉漆修復；3、內外墻面無裂紋、起鼓、脫落、滲漏、霉變現象，大理石、瓷片墻面無損壞、脫落、松動現象；4、室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損；5、建筑小品外觀完好、整潔，空調架安裝有序，無生銹、無開焊；6、屋面排水與地面雨水井通暢，日常每月巡檢1 次。汛期（6-9 月）每半月巡查1 次，每年開春后、雨季來臨前、第1 次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統計；,房屋本體及18、附屬設施管理,8、活動區域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示，做好相應的安全警示；9、各種休閑娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角，無安全隱患；無油漆脫落；環境清潔，物品整齊；10、水景開放期應明確開放時間，在北方，水景入冬前應把水全部放掉并做相應的防凍措施；11、鋼構、欄桿等鐵制品定期刷油漆或防火涂料，保證無脫漆現象；12、木作應保證無腐蝕破損現象；13、景觀照明根據實際季節、氣候、時間進行控制開放，室外用電必須保障漏電保護完好，無破損線路，盡量使用安全電壓。,十三、工具管理,工具管理,1、各部門應建立個人工具及公用工具領用臺賬，并指定責任人進行管理；2、員工個人使用19、工具丟失或人為損壞，則應由員工賠償；如屬正常使用損壞則可以經主管批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續；3、大型公用工具使用除應遵循使用注意事項外還應每個月進行1 次保養；金屬外殼的電動工具每月進行絕緣檢測，其他電動工具每季度進行絕緣檢測，長時間未使用的電動工具使用前做好絕緣檢測，并留存檢測記錄。,十四、物料管理,1、倉庫內物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放；2、倉庫應根據庫存物資特性，配備相應的溫度計、濕度計等監測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發等保管和安全措施；3、易燃易爆物資應隔離存放，存放倉庫應具有消防、滅火器材、防爆燈具和通風設施；4、庫存物資進出倉、領借用手續完整；5、所有庫存物資應建立庫存物資臺帳，每月盤點，保證帳物相符；6、部分廢舊物資的利用管理，配置相應的維修工具與材料，把可利用物資再加工再維修再利用；7、報廢物資、待處理物資應具備相關手續；,物料管理,Thank You!,