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1、河西新區(qū)棚改項目實施方案一、項目建設(shè)背景及概況（一）項目建設(shè)背景淮北市濉溪縣濉溪鎮(zhèn)“城中村”、八里村改造項目屬新型城鎮(zhèn)化工程，是濉溪縣政府改善民生的重大舉措。濉溪縣委、縣政府高度重視舊城改造，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，著力改善城市低收人家庭的居住條件，同時把城中村改造建設(shè)與推動城市發(fā)展、城市轉(zhuǎn)型相結(jié)合，與土地資源整合相結(jié)合，與完善城市功能、提高城市綜合競爭力相結(jié)合，與改善城市生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，與改善民生、民計相結(jié)合，有力推進產(chǎn)城一體化、城鄉(xiāng)一體化，加速淮北市濉溪縣工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，推動全市經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。該項目建設(shè)將進一步推動淮北市濉溪縣的建設(shè)，有利于城市發(fā)展和城市轉(zhuǎn)型，有利于土地資源整合，有利于2、完善城市功能、提高城市綜合競爭力，有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，有利于改善民生、民計，有利于淮北市濉溪縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，必將對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動力。（二）近年淮北市濉溪縣棚戶區(qū)改造（舊城改造）建設(shè)情況：2013年以前淮北市濉溪縣城區(qū)的舊城改造主要是公司化運作，折遷主要委托拆遷公司實施，在實際操作過程中存在許多矛盾和問題，2010年濉溪縣成立了房屋征收辦公室負(fù)責(zé)房屋拆遷工作，由公司化運作為政府主導(dǎo)，制訂統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。濉溪富強實業(yè)公司成立后，縣政府將主城區(qū)的及舊城改造項目統(tǒng)一授權(quán)于濉溪富強實業(yè)公司實施，由濉溪富強實業(yè)公司委托濉溪鎮(zhèn)政府實施拆遷補償。依據(jù)國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見（3、國發(fā)【2013】25號）以及安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等5部門關(guān)于加緊全縣編制2013-2017棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度建設(shè)計劃的通知（建保函【2013】1009），淮北市濉溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制了2013-2017年棚戶區(qū)（城中村）改造規(guī)劃。依據(jù)該規(guī)劃，2014年淮北市濉溪縣擬拆遷棚戶區(qū)戶數(shù)3326戶，拆遷總面積28.6萬平方米，安置面積34.32萬平方米，2015年拆遷棚戶區(qū)戶數(shù)3562戶，拆遷總面積30萬平方米，安置面積36萬平方米，2016年拆遷棚戶區(qū)戶數(shù)1568戶，拆遷總面積13.2萬平方米，安置面積15.84萬平方米，2017年拆遷棚戶區(qū)戶數(shù)1086戶，拆遷總面積8.6萬平方米，安置面積10.34、2萬平方米。淮北市濉溪縣對棚戶區(qū)的改造并非單純地就棚改而改，而是對重點片區(qū)按照“成片、成塊、成建制”的要求按片推進。另外，將城市棚戶區(qū)改造項目外的道路、水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施列入市政重點工程，統(tǒng)一由政府組織實施，同時完善小區(qū)周邊菜市場、學(xué)校、醫(yī)院衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，方便群眾生產(chǎn)生活。2014年，淮北市濉溪縣主城區(qū)棚戶區(qū)改造重點集中在三個方面。一是結(jié)合中心城區(qū)改造對老城區(qū)進行整治。針對建設(shè)年代久遠(yuǎn)、配套設(shè)施不全的老城區(qū)棚戶區(qū)集中進行拆除重建，零星項目且建設(shè)時間較短的以老舊小區(qū)整治為主。二是結(jié)合環(huán)境整治進行棚戶區(qū)改造。未來5年內(nèi)，全縣重點對河西新村內(nèi)城中村進行改造。三是結(jié)合園區(qū)建設(shè)進行棚戶區(qū)5、改造。二、項目涉及拆遷地塊概況（一）“城中村”地塊現(xiàn)狀需拆遷的淮北市濉溪縣河西新村“城中村”八里村、舊城現(xiàn)狀是：1、建筑物建設(shè)時間長，居民房屋陳舊，多為23層混合結(jié)構(gòu)簡易房以及平房，基本都已形成危房。2、房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫且年久失修，已形成危房。3、自然條件極差，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，街巷狹窄雜亂，舊住宅夾雜著一些小企業(yè)、小倉儲，生活用火以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過道狹窄雜亂，又無消防栓，火災(zāi)安全隱患極大，一旦失火將火燒連營，難以控制，嚴(yán)重威脅著居民生命安全。4、人口居住密度大，居民家庭經(jīng)濟收入低、生活十分困難。5、“城中村6、”臟、亂、差已現(xiàn)狀嚴(yán)重影響著淮北市濉溪縣城市發(fā)展的整體形象。（二）“城中村”改造規(guī)模需拆遷“城中村”舊城占地面積920畝，拆遷住宅面積15.6萬平方米，拆遷戶數(shù)778戶，涉及人口3227人。該地塊原為國有劃撥土地和集體建設(shè)用地性質(zhì)，拆遷后全部變更為國有建設(shè)用地，現(xiàn)已由淮北市濉溪縣城鄉(xiāng)建委出具改造地塊的規(guī)劃條件的說明，明確為二類居住用地。該地塊未來將經(jīng)掛牌出讓，實行市場化運作，進行城市建設(shè)開發(fā)，按照淮北市濉溪縣城市規(guī)劃布局要求，建設(shè)新的商業(yè)居住區(qū)。（三）“城中村”拆遷工程安排為解決拆遷戶過渡期的住房困難，淮北市濉溪縣一律采用異地安置方式，采取先簽訂拆遷協(xié)議后拆遷、先安置后拆遷的政策。整個拆遷工程7、由濉溪縣人民政府負(fù)責(zé)實施，濉溪縣富強實業(yè)公司與濉溪鎮(zhèn)政府簽定征遷補償協(xié)議書，明確了征遷范圍、包干費用、付款方式、工期要求等內(nèi)容，淮北市濉溪縣房屋征收辦根據(jù)淮北市濉溪縣主城區(qū)規(guī)劃區(qū)房屋拆遷基準(zhǔn)價格、搬遷補助費、臨時安置補助費補償標(biāo)準(zhǔn)和附屬物、室內(nèi)裝飾裝修補償指導(dǎo)價制定了淮北市濉溪縣城北舊城改造工程征遷方案，明確規(guī)定了本項目征遷安置的補償范圍、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策。三、安置點規(guī)劃建設(shè)（一）安置點規(guī)劃設(shè)計河西新區(qū)“城中村”八里村舊城拆遷改造需搬遷的居民拆遷戶778戶，安置點選址于八里村程莊境內(nèi)。安置點遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、節(jié)約土地、配套建設(shè)的原則，依托區(qū)位優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)，創(chuàng)造良好的景8、觀環(huán)境，滿足現(xiàn)代人的生活需求，達到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相結(jié)合。安置點小區(qū)以小高層及高層為主，沿小區(qū)內(nèi)部道路設(shè)置商業(yè)服務(wù)用房，完善相關(guān)配套設(shè)施，配備有商服、市場、超市、幼兒園、會所、管理用房、公共車庫等公共服務(wù)設(shè)施。住宅建筑設(shè)計以南北向，戶戶朝南，全部戶型最大可能利用夏季主導(dǎo)風(fēng)向，使住戶擁有最好的自然通風(fēng)條件。底層架空的布局能使夏季主導(dǎo)風(fēng)引入前庭，形成良好的空氣對流，安置點建筑群體通過小區(qū)的中心綠地廣場,中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合，達到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。（二）安置點建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模政務(wù)新區(qū)安置點規(guī)劃占地面積40.5畝（凈地），建筑總面積8.56萬，其中安置采用9、11.1就近安置還原，住宅建筑面積6.25萬, 商業(yè)房建,社區(qū)管理房等公建面積0.76萬，車位514輛。本項目安置方案按照淮北市濉溪縣城市總體規(guī)劃及實際情況建設(shè)安置房，戶型以70平方米、80平方米和90平方米左右為補充戶型，部分戶型建設(shè)為100平方米左右，多數(shù)戶型建設(shè)為120平方米左右，住宅層數(shù)原則上以小高層為主，適當(dāng)建設(shè)一部分高層住宅，布局為兩室二廳一廚一衛(wèi)或三室二廳一廚一衛(wèi)。新建安置住房進行室內(nèi)簡單裝修，滿足居民進住使用的基本要求。綠地率一律控制在35%以上。 安置點主要技術(shù)指標(biāo)項 目數(shù)值合計一、用地面積40.5二、建筑總面積80503.571、住宅建筑面積57383.062、商業(yè)建筑面積10、5560.143、汽車庫534輛4、公共建筑面積2009.53其中：物業(yè)管理房327.50社區(qū)用房504.73醫(yī)療衛(wèi)生室350.44開閉所202.17公共廁所90.77三、其他指標(biāo)1、總居住戶數(shù)596戶2、居住人數(shù)1908人3、戶均居住人數(shù)3.2人/戶4、容積率2.595、建筑密度20.2%6、綠地率35%（三）安置點建設(shè)安排安置點建設(shè)工程通過招投標(biāo)選擇項目的建設(shè)單位為淮北市礦業(yè)（集團）工程建設(shè)有限公司，濉溪富強實業(yè)公司與淮北市礦業(yè)（集團）工程建設(shè)有限公司簽定項目建設(shè)施工協(xié)議書，明確工程建設(shè)的范圍、規(guī)模、投資額、付款方式、建設(shè)工期、質(zhì)量要求等。 濉溪縣房地產(chǎn)及土地市場情況介紹一、淮北市濉溪縣房11、地產(chǎn)市場情況2013年是淮北市濉溪縣樓市大發(fā)展的一年，普通商品住宅成交量歷史性突破5000套，銷售量創(chuàng)下三年來新高，房價在原有的基礎(chǔ)上小幅上漲。隨著老城區(qū)改造、開發(fā)區(qū)及濉蕪產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進程加快。2013年全年，淮北市濉溪縣共銷售商品房6506套，總成交金額為285763.90萬元，其中住宅成交5856套，比2012年增加299套，增幅為0.05%；住宅總成交金額為221529.77萬元。住宅銷售均價為3628元/，比2012年上漲1.7%，漲幅較小。2013年，淮北市濉溪縣樓市新老樓盤銷售形勢普遍較好，諸多純新項目開盤熱銷進一步推動了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。2013年入市的新項目近二十家，12、東部有恒大名都、九點陽光、翰林華府、御溪美景、嘉和御景、御溪國際、幸福家園社區(qū)。城北有銘城花園、順達家園，主城區(qū)有中苑商廈、銀座、天之和、鼎元公寓、溪岸名苑、城市公館、英倫城邦這些新項目定位于滿足剛需改善型購房等多種需求，使得淮北市濉溪縣的住宅產(chǎn)品日趨多樣化。二、淮北市濉溪縣土地出讓市場情況 2013年淮北市濉溪縣共推出10宗商服、住宅、商務(wù)金融用地，總面積176667.55平方米（約265畝）。2013年共成交27塊土地，成交總面積394001.97平方米（591畝），成交總金額43625萬元。目前淮北市濉溪縣主城區(qū)住宅、商服用地日益緊缺，土地供給主要依賴城中村改造。2013年淮北市濉溪縣土13、地供應(yīng)多在東一塊，向東北方向發(fā)展，而2014年初土地供應(yīng)區(qū)域來看，多在西北方向。2014年1月淮北市濉溪縣出讓2宗土地，面積為99438.2（約149.16畝），其中有0宗為純商服用地，其余2宗為商服、住宅用地。出讓土地位于淮北市濉溪縣東部和南部，新城區(qū)是濉溪縣人流、物流、車流的交匯點，交通條件優(yōu)越，近幾年著力打造商業(yè)貿(mào)易、汽車服務(wù)、現(xiàn)代物流、休閑居住、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟、科研教育七個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展日新月異。近年來淮北市濉溪縣土地出讓情況序號項目單位20102011201220131出讓面積畝10116921122652平均單價萬元/畝144.22145.72146.54150.663出讓金額14、萬元145894100838.241640939925 數(shù)據(jù)來源：淮北市濉溪縣國土局近年來淮北市濉溪縣成交地塊情況地塊名稱地塊位置土地用途容積率交易日期用地面積交易單價安徽省鼎元置業(yè)有限公司濉溪縣淮海南路西擬建公共綠地廣場北商住4.52010.5.14216002101.85元/淮北市北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濉溪縣淮海路與沱河路交口西北角商住7.92010.5.18578614863.46元/淮北市華松房地產(chǎn)有限公司縣虎山路與溪河路交叉口商住5.82010.12.23338554194.36元/淮北易坤置業(yè)有限公司濉溪縣北環(huán)城東路南、二關(guān)路西側(cè)商住3.22013.01.0612544.562630.62元/淮北國潤置業(yè)有限公司濉溪縣沱河?xùn)|路南、相山南路西側(cè)商住2.22013.01.0618430.512284.26元/淮北市廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濉溪縣虎山南路西、澮河路南側(cè)商住4.62013.01.046446.473887.4元/淮北縣東信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司濉溪縣閘河?xùn)|路南、乾隆湖路西側(cè)商住1.52013.09.0633049.691467.48元/ 數(shù)據(jù)來源：淮北市濉溪縣國土局