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1、瀘水縣物資*公司小沙壩新農村建材市場工程實施方案根據怒江州人民政府及瀘水縣人民政府？關于地區市場規劃及整頓工作會議紀 要?，對城區建筑建材市場統一規，集中經營的相關會議紀要的要求，按高標準，上 檔次規劃好市場，加快市場建立，改善市容市貌，緩解城區交通壓力，提升城市功 能，規市場秩序。為經營者提供良好的經營場所及相關效勞，提高小沙壩新農村村 民的收入，結合我公司與小沙壩社會主義新農村的實際，制訂該工程工程的建立規 劃和實施方案。一、工程背景及情況瀘水縣物資建材市場工程位于瀘水縣小沙壩社會主義新農村旁，背靠怒江，前 臨穿城路，工程用地約1萬平方米，占地面積6600 m建筑面積6000 m，市場規 2、劃面積4500工程總投資950萬元。工程主要由一幢4層的多層建筑及聯排單層建筑物組成，并配有材料堆場、地面停車場、公廁等輔助設施。該工程建成后將與 小沙壩社會主義新農村連為一體，形成一個較大規模，設施、效勞齊全的建材市場。二、建材市場商鋪建立工程簡介1 .市場根本情況建材市場商鋪分為兩局部，一局部為多層建筑商鋪，一局部為聯排單層商鋪。 其中多層建筑一、二、三、四層為商鋪，大樓設有兩個主要入口，一為建材市場一 樓入口，二為三層臨街入口穿城路。市場所有商鋪均設水、強電、弱電設施，該 工程方案開工時間2006年12月10 0,方案竣工時間2007年6月份。建材市場主要由一幢4層的多層建筑及兩幢聯排單3、層建筑物組成，并配有材料 堆場、地面停車場、公廁等輔助設施。市場共分為8個區（宿舍、倉庫區，機電設備區，餐飲、百貨效勞區，門窗、鐵 藝、石材加工區，涂料、油漆、潔具、裝飾裝璜綜合區，管材、板材、地磚、地板 綜合區，五金、各類小型建材綜合區，鋼材、水泥區、堆場、倉庫）。商鋪共分為大 戶型，小戶型,面積分別為 116.12M2、210. 19M2、90.44M2、275.08M2、150.29M2、 49.95M2、48.08M2、31.5M2、31.91 M2、72.89M2、53. 2M2。市場所有商鋪均設水、 強電、弱電設施。形成一個較大規模，設施、效勞功能齊全的建材市場。2. 市場優勢分析4、Oi位置：物資建材市場位于瀘水縣主要道路穿城路旁，具備便利的交通運 輸條件：O2規模：物資建材市場與小沙壩社會主義新農村商鋪是整個怒江州最具規模的 建材市場，經營面積大，可以表達規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較 強的滿足力和挑選力。為廣闊商戶提供一個寬松方便、配套齊全的經營環境；。3政府相關政策：物資建材市場被政府視為瀘水縣境唯一合法的建材市場，是 地方政府在規市場中，唯一指定的建材經營市場。4市場管理：物資建材市場將由物資實施合理、有效的管理，到達高效統一經 營、統一管理、統一回報的效果，為商戶營造一個良好的經營環境與氣氛。三、投資估算及資金籌措投資估算：該工程方案總投資額12005、萬元。其中：1、工程總投資950萬元包括：土建工程、機械設備、安裝工程、運輸設備、消防設備：、供水供電設備土地征用、itfe轉讓費及其它：250多萬元資金籌措：自籌資金位0多萬元，向銀行貸款600萬元。四、本案招商籌劃方案1. 招商圍主營建筑、裝飾材料，主要包含墻地磚、管材、五金、潔具、油漆、涂料、鋼材、 機電設備、地板、水泥等方面；其次，小百貨、餐飲類。2. 招商方案Oi樓層功能區劃按照各類商品間的經營互動原則，進展局部科學規律整合、規劃。 o2商鋪采取定價租賃制并實施一系列優惠政策，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。 。3店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。4根據政府的相關政策，一方6、面爭取一定的優惠、扶持政策；另一方面積極推廣市 場，做出一定品牌化，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造 宣傳基點。3. 商鋪出租情況分析1經營圍不符合商鋪在出租前，出租方首先要了解清楚承租方將要經營的業態及業種是否符合 該商鋪周邊的商業規劃和有關政策。如果一個不能經營餐飲的商鋪出租給了餐飲商 家，勢必會給兩方都帶來不利因素。而如果雙方都無法確定經營圍是否符合商鋪權 屬、用途及相關法規的情況下，雙方最好在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約 條件，以此防止遭受不必要的違約責任。2防止承租方“逃單租商鋪繳納一定的租賃保證金，它的作用主要用于沖抵承租方應承當未繳付的 相關費用以及出現7、違約后的賠償。由于商鋪相對應的電費、水費和物管費等較高， 因此保證金的比例相比住宅應適當高出一些一般情況下，承租方應繳納13個月 的房屋租金作為租賃保證金，另外需要注意的是如果承租方在承租過程中不斷拖欠 相關費用后，承租方應當在合理期限補足支付保證金，如果經出租方書面、信函通 知后一定時間尚未補足的話，出租方可以單方面解約，并追究承租方相應的違約責 任。3裝修期間免租在商鋪租賃過程中，免租裝修期作為承租方節省開支很重要的一點常常會出現 在合同中。在此情形下，按照慣例出租方同意不收取承租方在裝修期間一般為一 個月的租金。但“免租裝修期非法律上明確規定的概念，因此雙方在簽訂租賃 合同時，一定要明確8、約定其趕止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，出租方 只免除月租金，但實際使用商鋪所產生的水電費用等需按照合同約定由承租方承當。4裝修添附方案在商鋪租賃中，承租方都需花費大量資金用于鋪面裝修。為了保護租賃合同執 行期間與合同到期后出租方的利益，雙方在合同匯總應當注意幾個問題：一是，明 確約定承租方對商鋪進展裝修時，裝修方案或裝修圖紙要取得出租方的書面同意， 并經過該商鋪的物管方認可后才能實施裝修。如果有特別的改建和搭建，應該明確 約定清楚并符合國家相關條例。對于廣告和店招的位置也應有明確說明；二是，如 在合同期因承租方違約，雙方解除合同后該商鋪的裝修添附應無償歸出租方所有。 三是，當租賃期滿9、后，裝修和添附的設施要在合同里就明確規定后其的處置方式。5承租方的營業許可方案商鋪的目的就在于展開經營活動，因此承租方首要條件就是必須合法取得營業 執照。因此雙方在簽訂合同時，需要注意幾個方面來保證自己的利益不受損。一是， 如果該商鋪原本已經注冊了商業執照，而該商業登記信息沒有注明遷移的，將會導 致在同一個商鋪上無法再次注冊新的執照；二是，涉及特種經營行業如餐飲等 的還需要經過公安、消防、衛生和環保等部門的檢查合格并取得相關證件后，方可 取得營業執照。出現上述兩種情形的話，在合同中可設定為出租方無責任。而承租 方無法辦出營業執照時，雙方都可免責解除合同。6承租方成了 “二房東在商鋪租賃期間屢次10、轉租是常常出現的問題。這種行為其實涵蓋了法律規定的 兩種變更方式，即轉租和承租權轉讓。按照法律規定，轉租是指新原承租人與出租 房的租賃關系不解除，新承租人與原承租人建立租賃關系；而承租權轉讓是指新的 承租人直接替代原承租人與出租房建立租賃關系。不管是那種形式，轉租都必須征 得出租方的書面同意。7稅費承當主體按照有關法律法規的規定，出租商鋪后需繳納相應稅費。目前，根據稅收征管 的相關規定，業主租賃收入產生的稅費由業主承當，租賃后在經營過程中所產生的 稅費由商戶自行承當。按當地的稅收征管和形式而言，對經營戶征收的一般都為定 額征收。五、商鋪租金與投資回報效益分析C1租金與投資回報分析首先，租金永遠11、都是個動態的參數，租金常常不是單純由其價值決定的，它很 大程度上取決于市場供求形式的影響，也和開發商的籌劃包裝、宣傳推廣活動關系 密切，例如目前的高租金可能是市場嚴重供不應求所致，并不能代表長期的高租金， 也不能保證6年、8年甚至10年都能以這個租金水平來出租商鋪。所以，用*一時點 的靜態租金水平去測算投資回報率是很不科學的。其次，投資回報率也是個動態指標，它會隨著各種因素的變動而變動。比方地 段競爭環境改變、商業規劃改變、經營業態業種改變、整體供求形勢變化等因素都 可以影響到投資回報率的動態調整。所以，那些一開場就設定投資回報率的商鋪肯 定有問題，至少是不能代表未來變化的初步測算，只能作為參12、考，參照市場投資回 報率為78%左右。2商鋪租金上下分析租金的上下并不是由商鋪本身來決定的，它更多的取決于經營環境、地段位置、 業態定位、客流大小、商業氣氛、競爭程度等外在因素，所以說租金的變化是最快 也是最難以捉摸的，我們決不能以當前的租金水平來衡量商鋪價值，一定要全面考 量所有影響因素，判斷租金在未來一段時期的趨勢。另外，租金應根據主，商鋪市 場價值銷售價值和投資回報率來定制，而不應以商鋪開發價值來定。經分析，本案商鋪隨著市場的成型與開展，并較之現階段建材市場，新建材市 場無論從經營環境、配套設施、規模等方面都大大提升了一個檔次，因此，可預測 新建材市場商鋪價值呈上升趨勢。3租金定價原則方13、案租金基準定價，應全面權衡經營戶和開發商的投資本錢，經調研，根底月租金 價為：25元/印2。隨著市場的開展與完善，商鋪價值不斷提高，月租金可按每年5% 左右遞增。4租賃優惠政策措施一次性交清1年租金：享受1個月的“免租裝修期；月租金優惠2%。 一次性交清2年租金：享受1個月的“免租裝修期；月租金優惠3%； 2年租金不變。 一次性交清3年租金：享受1個月的“免租裝修期；月租金優惠4. 5%； 3年租 金不變。 一次性交清5年租金：享受1個月的“免租裝修期；月租金優惠7. 5%； 5年租 金不變。六、市場管理機構及職能建立方案公司物業管理部是公司的物業管理機構，對整個市場的公共設施、居住秩序、 經14、營秩序事務行使管理權。市場的管理分別設有物管員、水電工、房屋租金管理部、 保安部、清潔工、裝卸工、小件快運部。水電工主要負責場的水電維修，線路維護，定時檢查用電線路，電焊和切割環 境有無平安隱患。物管員主要負責房屋出租與回收，監視商戶按規定裝修和改造房 屋，催促商戶按規定時間繳納房租費及水電費，工作中力所能及為經營戶解決問題， 協助保安調解糾紛。保安員主要負責整個市場的治安，管理場秩序、調整車輛進出 與停放，做好防火防盜措施，保障消防通道暢通無阻，市場24小時平安巡查，協助 公安及工商人員嚴厲打擊假冒偽劣產品、黃、賭、毒等犯罪活動。清潔工負責整個 市場的公共衛生及廁所衛生，保障市場清潔、干凈，15、及時消除污染物及污染源。裝 卸工主要保障場商戶的物品裝卸，小件快運主要在商戶及消費者需要運送物品時運 送物品，除公司指定的小件快運外，其余小件快運不得進入市場，指定的小件快運 車輛按公司指定位置停放，不得影響其它車輛進出，不得占用消防通道。七、社會效益分析按照小沙壩社會主義新農村房屋建筑的實際情況，村民在自家已形成不能養殖， 加之土地面積的大量減少，靠種植無法滿足村民的溫飽問題，多數村要靠低保維持 生活，形成了大量充裕勞動力。建材市場的建成需要大量的管理人員及工作人員， 為幫扶新農村經濟開展，公司在新農村勞動力人員中擇優錄用一批農村剩余勞動力 Sfalko建筑建材市場經營商戶搬遷到小沙壩新農村建筑建材市場統一經營后，預計吸 納新農村就業80余人，安置到市場物管部和保安部，作為裝御工、水電維修工、清 潔工和保安員，指定安排了建材市場小件快運車10輛。在小沙壩建材交易市場的帶 動下，商鋪的經營、使用會得到不斷的提升，有效地解決新農村村民的勞動就業問 題，增加小沙壩社會主義村民的收入，解決大量的充裕勞動力，該建筑建材市場的 成功建成為我縣經濟社會的開展做出應有的奉獻。二OO六年一月