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1、漯河建業森林半島2018年上半年營銷推廣方案一：目前銷售情況總結1、二期房源情況2、房源去劃情況：樓洞面積存量17#127518#127120#1272921#1271122#162023#1691325#240926#1622830#87912731#8713127333、重、難點戶型根據目前銷售資料以及案場反饋，發現存量比較多、客戶疑慮比較大的是以下三個戶型：127三房兩廳、162四房兩廳、87兩房兩廳。分析26號樓因為面積比較大，目標客戶群本來相對較窄；第二，目前工地形象不是太好，雖然26號樓正對美茵湖，但是因為景觀沒有出來，客戶無法感受到居住地環境。對于31號樓上127平米和87平米的2、戶型來說，價格超過目標客戶群的能力；再者，31號景觀效果相對來說比較受影響，施工現場也不能展示出戶型的居住空間和體驗。二：客戶分析1、客戶白描A：26#樓客戶年齡46歲以上44%，36-45歲33%職業49%為企事業單位中高層管理人員收入收入3050萬47%，10-20萬占29%家庭人口4人占37%，3人占31%，5人占19%私家車每家一輛車的占72%B：30#和31#客戶年齡36-45歲占60%，46歲以上30%職業49%為企事業單位中高層管理人員收入收入主要在10-20萬之間家庭人口三口之家占60%C：22#和23#客戶年齡36-45歲之間的占77%職業企事業中高層管理人員38%，經商333、%，技術人員17%收入50萬以上58%，10-20萬18%，20-0萬18%家庭人口三口之家52%，4口之家24%私家車一輛私家車60%，兩輛私家車的40%D：20#、21#客戶年齡30-35歲占39%，36-45歲占24%職業經商34%、公務員24%、企事業單位中高管23% 收入10-20萬占57%，其次31-50萬占15%家庭人口三口之家占75%私家車有一輛私家車的占69%2、客戶關注的問題A：價格B：戶型結構的布局C：戶型的觀景效果D：以后入住的居住體驗E：周邊環境和配套F：物業以及社區素質3、總結客戶年齡段主要在40歲左右，有一定的社會地位和財富積蓄。他們所關注的應該是居住的舒適甚至是4、奢侈。而目前工地形象較差，難以讓客戶聯想到入住后的生活，讓很多客戶對項目的居住價值產生疑慮。找準這部分客戶，下階段的工作就要根據他們的喜好，進行針對性推廣，打消他們的懷疑，從活動組織、產品包裝到推廣語言風格等各方面改進工作。三：下階段營銷推廣工作整體立意如何在有效的時間內，樹立產品關注度，并儲備一定數量的準客戶？如何充分利用、開發老客戶的圈子資源？如何提升項目目前推售房源的客戶接受度？如何整合傳播媒介，讓有效的媒體更加有效？如何利用“快樂”體育節系列活動，有效的促進銷售？如何把“快樂08”體育節活動上升到社區文化建設的高度，提升整個項目的附加值？如何在“快樂08”體育節活動之外，配合其他SP活5、動，提高案場人氣，同時，提升社區文化建設。四：營銷概念構想1、思考方向從森林半島周邊環境、區域資源、軟件價值及已成交客戶分析，項目區域環境接受度和品牌接受度已經有一定高度，目前問題主要集中在重點戶型的推售方面。因此，從營銷價值及所剩余房源情況分析，挖掘項目目前剩余房源價值進行單獨包裝，尤其是162、127、87三大戶型的產品價值、居住價值、生活理念從而提升客戶對產品的認可是下階段的工作重點。開展冠軍系列活動，深化社區“冠軍品質”形象，并結合營銷推廣訴求重點，把162、127、87的戶型包裝在活動中做足宣傳，對戶型空間價值-生活價值進行全面詮釋，并通過項目的區域價值、產品價值、空間價值、居住氛圍6、生活配套等軟、硬件做為這一營銷思考方向的有力支撐點。2、營銷訴求關鍵點營銷訴求冠軍產品價值冠軍居住價值冠軍精神享受【冠軍產品價值】162、127、87三種戶型的產品價值的整合，宏觀、微觀、整體、局部的深度挖掘項目價值，通過媒介的整合，將產品價值有效地傳遞于目標客群。【冠軍生活價值】周邊濃郁的居住氛圍配套完備交通便捷，沙北路的貫通沙河改造后的景觀描繪社區內部【冠軍精神價值】在空間價值與生活價值的全面釋放中，其實也是在無形中支撐、提升客戶在此能體驗的一種精神價值，以一種綜合的具有冠軍氣質的、巔峰視界的居住高度，全面詮釋森林半島的高品質生活。3、營銷工作重點A：深入分析產品，挖掘戶型賣點87平米 7、360度景觀菁品兩房市中心珍罕菁品兩房；點式住宅，360度采光、景觀視野；18層豪闊視野，匹配您凌云壯志！127平米絕版三景華美三房全市稀缺市中心水景+湖景+園景三景大戶；立處中央景觀區，尊享3000m2美茵湖，華美人生由此開啟。B：找出合適語素，貼合客戶心理進行推廣四禧華宅 喜傳天下禧x本義:幸福,吉祥。禧,禮吉也。說文五福降兮民獲禧。明史我們擁有氣吞山河的魄力，容納百川的胸懷財富不是我們唯一的代言，成功不是唯一的標榜懂得欣賞和享受生活才是我們的真諦建業森林半島2期四禧華宅4.8米闊客廳，大陽臺，雙飄窗，為您的尊榮生活全面設計與家人的親融之樂，與朋友的性情之樂，與伙伴的名流之樂，與自然的健康8、之樂豐盈四禧，盛裝天下。親融之樂與家庭162四房大家，家庭親融之樂才是事業的根本。四房全明空間，功能分區，動靜自如，舒適、和睦生活互不打擾；闊達客廳是家庭歡聚的主場；臥室帶飄窗設計，陽光與風景時刻伴隨美好心情。 性情之樂與朋友全明廚房、闊達餐廳，美酒佳肴、把酒言歡，真性情時刻流露。闊綽客廳正是你高談闊論、引經據典的最佳場所。名流之樂與伙伴4.8米超寬客廳開間，方正有道，豪華落地推拉門讓主人生活充分沐浴溫暖陽光；雙飄窗完美設計，最大化景觀視野；讓您的尊崇身份倍顯無疑。健康之樂與自然漯河首創“大有明堂”戶型結構，大開間、小進深，南北通透，明臥明堂陽光生活。五：推廣策略1、整體推廣思路1、整體推廣要9、以“冠軍品質”社區形象為中心，發散開來，從各個細節闡述項目的優勢，傳達項目核心賣點，以及各方面綜合素質，提升項目在市場的口碑，實現項目的快速銷售。在目前情況下，項目的形象高度已經達到較好效果，包裝重點推售戶型，以產品的特性直接作為推廣重點。2、項目整體推廣思路以“活動為主體”，在推廣中以“做生活的冠軍”為主線，結合產品信息，貫穿整個上半年營銷動作。利用一系列運動類、游藝類比賽活動，吸引新老業主參與，提升案場人氣。深入挖掘并傳遞目前推售房源的價值，以及項目持續熱銷、房源緊缺的信息，營造緊張氣氛，加速房源成交。3、在項目各個階段，配合營銷節點，以及“快樂08”體育節的優惠政策，把活動營銷推廣與產品10、結合，落實到產品上來。在各個階段深入、整合，以活動拉動項目銷售。4、活動以“快樂08”體育節為主，開展其他系列SP活動，提高案場人氣。在活動中，通過活動現場氣氛的營造，深化項目“冠軍品質”形象，提煉高端品質的項目形象，提升項目的附加值，為森林半島的社區文化建設打下基礎。活動仍以“冠軍社區”為主題概念，開展針對不同年齡段家庭成員的活動，體現社區關愛業主、高品質生活的形象。如：四月冠軍母親節活動；六一，冠軍兒童活動；五月冠軍父親節活動等。2、媒介傳播策略基于項目特性，在媒介傳播方面，應該脫離一般常規媒體傳播思路，主要應在以下方面加強注意：1、精確制導，定向傳播依據項目在市場上定位和價格，根據現有客11、戶情況和整體特征，找準目標客戶針對性推廣，開展圈層營銷，定向傳播，提高宣傳精確度。2、充分挖掘老客戶資源對于品牌項目來說，老客戶是一筆豐厚的財富。所謂“志同道合”，老客戶身邊的很大一部分朋友都是社會地位和興趣比較相似的人群，對于居住和生活應該也有相同的要求。3、以公關活動為主線進行推廣。及時在宣傳中傳遞公關活動信息，利用活動，吸引新老業主參與，提升案場人氣。并結合項目產品信息，進行宣傳，營造熱銷和房源緊張氣氛，加速成交。六：月度推廣工作執行計劃月份（下旬）：推廣目標：配合活動信息，深入“冠軍品質”樓盤形象，提高項目關注度和重點戶型的接受度，提高來人來訪客戶量。推廣策略：利用公關活動，吸引新老業12、主參與，提升案場人氣。深入傳遞項目二期持續熱銷信息，提前向市場傳遞剩余房源價格即將全面上漲信息，營造緊張氣氛，加速房源成交。訴求重點：樓盤“冠軍品質”和重點戶型品質剖析，活動信息跟蹤炒作媒體計劃：媒體時間主題或訴求重點戶外貫穿四月2008,你生活的冠軍晚報專欄4月17日預告本周賽事信息晚報軟文4月21日1、4月19日活動后宣報道2、社區文化建設的開始3、產品信息傳遞晚報專欄4月24日1、通告上期活動成績2、預告下期賽事信息報紙硬廣4月24日針對戶型進行推廣主題：四禧華宅，喜傳天下派單配合活動1、2008,做賽場的冠軍，做生活的冠軍2、冠軍品質梳理剖析3、重點戶型賣點傳遞售樓部物料重點戶型的包裝13、：戶型看板重點戶型單頁短信配合活動活動信息產品信息網站貫穿四月活動信息項目產品信息活動“快樂08”體育節階段賽事月份：推廣目標：把“冠軍品質”樓盤形象以及重點戶型價值深入市場和客戶心中，提高項目接受度，增加成交比率推廣策略：利用公關活動，吸引新老業主參與，提升案場人氣。深入傳遞項目二期持續熱銷信息，提前向市場傳遞剩余房源價格即將全面上漲信息，營造緊張氣氛，加速房源成交。訴求重點：樓盤“冠軍品質”剖析和重點戶型價值剖析，活動信息跟蹤炒作媒體計劃：媒體時間主題或訴求重點戶外貫穿五月2008,做生活的冠軍報廣5月8日主題：冠軍品質，紅動漯河訴求重點：活動火爆場面和產品價值專欄5月8日1、通告上期活動14、成績2、預告下期賽事信息軟文5月12日1、上期活動后宣報道2、項目賣點及重點戶型產品信息傳遞3、社區文化建設的意義專欄5月15日1、通告上期活動成績2、預告下期賽事信息軟文5月19日1、上期活動后宣報道2、項目賣點及重點戶型產品信息傳遞報廣5月22日主題：在森林半島，我們就是冠軍！訴求重點：活動火爆場面和產品價值專欄5月29日1、通告上期活動成績2、預告下期賽事信息售樓部物料重點戶型的包裝：戶型看板、重點戶型單頁派單配合活動活動信息傳遞冠軍品質梳理剖析短信配合活動活動信息產品信息網站貫穿五月活動信息項目產品信息活動5月11日母親節感恩回饋（體檢活動生活冠軍的關懷）、“快樂08”體育節階段賽事月15、份：推廣目標：總結活動信息，深入“冠軍品質”樓盤形象，提高項目關注度推廣策略：深入宣傳活動信息，以及二期二批熱銷信息，促進剩余房源消化，并以三期開工奠基儀式為契機，初步向市場透露三期即將面世信息。訴求重點：樓盤“冠軍品質”剖析，活動信息跟蹤炒作，項目信息傳遞媒體計劃：媒體時間主題或訴求重點戶外貫穿六月2008,做生活的冠軍軟文6月2日總結快樂08活動2、社區文化建設價值3、重點戶型產品價值報廣6月5日主題：歡迎冠軍回家訴求重點：1、冠軍品質生活的描述2、2期售罄信息報廣6月19日主題：冠軍生活盛宴開啟訴求重點：冠軍品質生活的描述2期售罄信息軟文6月26日1、項目賣點及重點戶型產品信息傳遞2、入住后的美好情景描繪2、2期即將售罄信息派單6月14-15日1、冠軍品質梳理剖析2、重點戶型產品價值短信6月中產品信息及2期即將售罄信息網站貫穿六月活動報道項目產品信息活動6月1日6月15日父親節感恩回饋：兒童節：冠軍兒童 潛能無限七：銷售物料配合1、戶型單頁2、戶型展板3、活動所需各種物料4、“快樂08”體育節文化刻錄墻