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1、住宅商貿(mào)一體化項(xiàng)目建設(shè)方案第一章 項(xiàng)目背景XXX居于XXX東北一隅，占地550畝，現(xiàn)有村民145戶(hù)，608口人，是歷史文化名城XX市的重要門(mén)戶(hù)和城市邊沿區(qū)。近年來(lái)，XX趁區(qū)委區(qū)政府深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放的東風(fēng)，搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，取得了三農(nóng)建設(shè)和城市化建設(shè)的雙豐收。區(qū)域內(nèi)建成特色農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目26個(gè)，年增長(zhǎng)GDP6000多萬(wàn)元；吸納和解決外來(lái)務(wù)工人員就業(yè)2300多人，為XX發(fā)明財(cái)富11500萬(wàn)元；2023年人均純收入達(dá)成20230元，成為XX農(nóng)村改革致富奔小康的排頭兵。此過(guò)程中為市、區(qū)城市建設(shè)做出巨大奉獻(xiàn)，僅XX的城市道路建設(shè)一項(xiàng)，就無(wú)償提供土地XX平方米X，價(jià)值8691萬(wàn)元。但由于歷史因素，2、居民住房的“滯后城市化”現(xiàn)象十分明顯，“房屋是危房，道路作市場(chǎng)，祖孫三代居于一室”的居住環(huán)境沒(méi)有得到主線改變。具體表現(xiàn)在：一是現(xiàn)有村落空間架構(gòu)拼接特性明顯，既有分散、混雜，依地形隨意而建的歷史舊聚落，又有上世紀(jì)末建成的大小一致，戶(hù)戶(hù)相連的格網(wǎng)狀布局，呈現(xiàn)出新舊共存異質(zhì)拼接的居住特性。二是房屋結(jié)構(gòu)嚴(yán)重滯后，時(shí)至今日擁有土木結(jié)構(gòu)住房的村民尚有XX戶(hù)，占全組總戶(hù)數(shù)的63.5%，抵御自然及地質(zhì)災(zāi)害的能力十分有限。三是居住環(huán)境與村民生產(chǎn)生活的需求嚴(yán)重脫節(jié)，村內(nèi)交通無(wú)法滿(mǎn)足村民開(kāi)車(chē)出行的需要，防火通道不符合規(guī)定；聚居方式分散，土地運(yùn)用存在浪費(fèi)現(xiàn)象；村落空間有限，不利于村民互相交往；公共設(shè)施缺少，防火、垃圾3、解決和社區(qū)醫(yī)療等公共服務(wù)硬件局限性，與村民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求格格不入。四是土地控制及莊基審批滯后，致使48戶(hù)村民祖孫三代仍同居一室，占總戶(hù)數(shù)的33%，給村民的生活帶來(lái)極大的不便。以上種種，對(duì)村民的生活生產(chǎn)帶來(lái)相稱(chēng)大的影響，村民為此怨言頗多，曾多次反復(fù)規(guī)定村組及街道辦，盡快解決本組村民住房問(wèn)題，改善居住環(huán)境條件，呼聲十分強(qiáng)烈。一定限度上成為本地的社會(huì)和諧的不安定因素。為徹底解決上述問(wèn)題，XX擬采用異地重建的方式，投資興建一個(gè)集中有序，設(shè)施完善，環(huán)境宜人的融商貿(mào)、居住于一體的富有濃郁現(xiàn)代化氣息的住宅商貿(mào)區(qū)，以改善XX村民的住房條件，提高村民生活質(zhì)量，加快推動(dòng)城市邊沿區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)4、經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)和諧。第二章 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址一、項(xiàng)目名稱(chēng)：XX住宅商貿(mào)一體化項(xiàng)目。二、地理位置：項(xiàng)目選址地為XX與XX十字東北角不規(guī)則邊角地帶，北臨XX村民承包地，東接X(jué)X耕地，西鄰XX北段，南臨XX東段。項(xiàng)目選址地周邊沒(méi)有污染性強(qiáng)的廠礦公司及洪澇及地質(zhì)災(zāi)害等安全問(wèn)題， 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約XX平方米）。四、項(xiàng)目承建單位：XX。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目位于XX與XX東段交匯處，地理位置非常優(yōu)越。項(xiàng)目所在地高速公路、市政道路四通八達(dá)，電力、自來(lái)水及供熱、煤氣管網(wǎng)設(shè)施齊全，通訊、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，配套設(shè)施齊備，服務(wù)項(xiàng)目完善。完全滿(mǎn)足項(xiàng)目所需。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案一、5、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)所有為小產(chǎn)權(quán)住宅、商貿(mào)建筑物。重要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施。其中臨XX北段和XX東段建設(shè)小產(chǎn)權(quán)臨街商鋪，區(qū)域內(nèi)為12幢小產(chǎn)權(quán)高層住宅。布局設(shè)計(jì)貫徹以人為本的原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)貿(mào)易、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、居民安頓的三大功能，導(dǎo)入專(zhuān)業(yè)化的園林規(guī)劃，窗口風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶(hù)型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建成后，必將XX東北角塑導(dǎo)致為一個(gè)繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的城市名片。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：XX平方米。2、總建筑面積：XX平方米。其中：住宅建筑面積XX平方米（約占開(kāi)發(fā)面積的87.3）；商業(yè)鋪面建筑面積：XX平方米（約占開(kāi)發(fā)面積的12.7）。3、置換建設(shè)方案：6、以XX 畝土地置換XX高層住宅和XX臨街商鋪，剩余XX高層住宅所有歸投資者經(jīng)營(yíng)受益。4、建筑高度：控制在50米以?xún)?nèi)。5、居住總戶(hù)數(shù)：約XX戶(hù)。6、容積率：暫定2.57、綠化率：綠化面積XX平方米，綠化率35。8、建筑密度：約25%。三、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為3 年半，即從2023年2月到XX年X月為建設(shè)期，分三期建設(shè)。實(shí)行進(jìn)度為：2023年9月之前完畢前期準(zhǔn)備工作。重要涉及：規(guī)劃設(shè)計(jì)、搬遷、施工圖設(shè)計(jì)、七通一平、工程招投標(biāo)等。2023年10月至2023年7月為工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收期（見(jiàn)下表）。四、項(xiàng)目分期實(shí)行規(guī)劃方案XX住宅商貿(mào)一體化項(xiàng)目實(shí)行方案項(xiàng) 目單位一期二期三期合 計(jì)開(kāi)發(fā)土地面7、積畝建筑面積其中：住宅商鋪建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃資金需求計(jì)劃第五章 資金籌措及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、資金籌措項(xiàng)目建設(shè)所需XX萬(wàn)元，建設(shè)資金通過(guò)招商引資解決。按照誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，XX以XX畝土地置換XX高層住宅和XX臨街商鋪，剩余XX高層住宅所有歸投資者經(jīng)營(yíng)受益。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅商貿(mào)一體化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資 其中：前期費(fèi)用 建安工程費(fèi)用 管理費(fèi)用項(xiàng)目收入（置換村民住宅后總收入）稅金利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率投資利稅率表中：按新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目免去公司所得稅計(jì)算第六章 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題重要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染8、源，不存在有害污水和有害垃圾的解決問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采用嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和省市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：1、污水：生活污水經(jīng)化糞池，含油污水經(jīng)隔油池解決后，達(dá)成規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，運(yùn)用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾解決廠和垃圾消化場(chǎng)解決。3、噪聲：噪聲污染源重要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放導(dǎo)致的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)停車(chē)庫(kù)時(shí)保證車(chē)庫(kù)有一定的容9、積，采用合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)成國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周邊綠化，減少污染影響。第七章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益本項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益巨大：一是全體村民得到安頓。項(xiàng)目一期工程建設(shè)的XX住宅中，有XX為XXXX145戶(hù)村民所有。本組全體村民大約在2023年終就能搬進(jìn)人均30的高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量，擁有良好周邊環(huán)境和優(yōu)質(zhì)完善配套服務(wù)的新居，徹底解決本組村民住房問(wèn)題，提高村民的生活質(zhì)量。村民原有宅基地約XX畝，擬在本項(xiàng)目完畢后另行擇機(jī)開(kāi)發(fā)。二是項(xiàng)目占地?fù)p益得到可靠補(bǔ)償。本項(xiàng)目共占用土地XX畝，XXXX名村民人均失地0.146畝。但項(xiàng)目一期工程建設(shè)的XX臨街商鋪10、為本組全體村民共有，預(yù)計(jì)每年可增長(zhǎng)XX萬(wàn)元租金收入，人均達(dá)成XX元，有效實(shí)現(xiàn)了土地增值，徹底解除了村民失地導(dǎo)致的生活困難，使村民生活水準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上有所提高。三是緩解城市住房緊張矛盾，促進(jìn)村民就業(yè)：項(xiàng)目建成后，除滿(mǎn)足本組村民住房需求外，還可吸納XX及周邊縣區(qū)有小產(chǎn)權(quán)住房需求的930多戶(hù)居民或農(nóng)民入住本住宅社區(qū)，緩解區(qū)內(nèi)住房緊張矛盾。而社區(qū)的物業(yè)管理則可安頓約20名村民就業(yè)，增長(zhǎng)村民收益。四是產(chǎn)業(yè)效益顯著。項(xiàng)目建設(shè)方通過(guò)銷(xiāo)售剩余住宅，預(yù)計(jì)可完畢銷(xiāo)售收入38888萬(wàn)元，繳納稅金2177萬(wàn)元，發(fā)明利潤(rùn)6092萬(wàn)元。不僅可以實(shí)現(xiàn)較為可觀的經(jīng)濟(jì)收益，并且可以搞活本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)本地建筑、建材、運(yùn)送、11、綠化等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。五是環(huán)境效益巨大。城市的內(nèi)在價(jià)值很大限度取決于環(huán)境。本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，將注重建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境相協(xié)調(diào)，美化與綠化相配套，通過(guò)綠化、美化、亮化XX邊沿區(qū)環(huán)境，提高XX自身城市價(jià)值，形成環(huán)境優(yōu)美、人際和諧的文明城區(qū)、精品城區(qū)。第八章 結(jié)論本項(xiàng)目通過(guò)土地置換住宅商鋪，最大限度地實(shí)現(xiàn)了土地增值，既符合國(guó)家提高人們生活質(zhì)量、改善居住條件的思緒，符合省、市關(guān)于進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程的精神，又符合我區(qū)城市發(fā)展的實(shí)際情況，經(jīng)濟(jì)效益顯著，社會(huì)效益巨大。既帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，又增長(zhǎng)村民收入，同時(shí)也改善了環(huán)境，推動(dòng)了XXXX美化、優(yōu)化建設(shè)的進(jìn)程。綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，是抓住無(wú)限商機(jī)的明智之舉。