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1、房產估價師經營與管理輔導：房地產項目融資方案（1）組織形式選擇1）既有工程法人融資形式是依托現有法人進展的融資活動。2）新設工程法人融資形式是指新建工程法人進展的融資活動。（2）資金來源選擇1）資本金籌措。國家對房地產開發工程資本金比例的要求是30。資本金出資形態可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必需經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過肯定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發模式：以資金或土地使用權作價入股。2）債務資金籌措。債務資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：歸還，通常是到期一次歸還本息；轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的2、在發債券，也可以說是以舊換新；轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權根據商定將債券轉化成公司的一般股。可轉換債券的發行，不需要以工程資產和公司的其他資產作為擔保。3）預售或預租收入。由于房地產開發工程可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這局部收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發工程進展權益融資和債務融資的壓力。但預售樓宇通常是有條件的，一般規定，開發商投入的建立資金（不含土地費用）到達或超過地上物估計總投資的25以后，方可獲得政府房地產治理部門頒發的預售許可證。（3）融資方案分析1）資金來源牢靠性分析。資金來源牢靠性分析主要是分析工程所需3、總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供給，即資本金和債務資金供給是否落實牢靠。2）融資構造分析。融資構造分析主要分析工程融資方案中的資本金與債務資金比例、股本構造比例和債務構造比例，并分析其實現條件。3）融資本錢分析。融資本錢包括債務融資本錢和資本金融資本錢。債務融資本錢包括資金籌集費（費、手續費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來推斷債務融資本錢的凹凸；資本金融資本錢中的資金籌集費同樣包括費、手續費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按時機本錢原則計算，當時機本錢難以計算時，可參照銀行存款利率進展計算。4）融資風險分析。融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供給風險、利率風險和匯率風險。資金供給風險是指融資方案在實施過程中，可能消失資金不落實，導致開發周期拖長、本錢增加、原收益目標難以實現的風險。利率風險則指融資方案采納浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給工程帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數額較大的工程必需估測匯率變動對工程造成的風險和損失。